Airbnb Ödemeleri Muhasebede: Brüt Kira mı, Net Ödeme mi?

Airbnb gelirini net ödeme olarak mı, brüt rezervasyon tutarı olarak mı kaydetmeliyim?

Genel kural olarak misafirin konaklama için size ödediği her şeyi kira, platformun ücretini ise gider olarak kaydedin. Kira geliri, mülkün kullanımı veya işgali karşılığında aldığınız her ödemedir; platform size Form 1099-K gönderse de göndermese de gelirdir (Publication 527). Platform ödemesi, platformun ücretini ve iadeleri düştükten sonra kalan kiradır; bu yüzden yalnızca ödemeyi kaydederseniz gelir ile gider birlikte kayıttan düşer.

Mülk aynı zamanda evinizse ve yıl içinde bunu 15 günden az kiraya veriyorsanız, kira genellikle hiç bildirilmez ve bu sayfa geçerli olmaz; bkz. makul kira günleri ve kişisel kullanım.

Bir rezervasyonun kârı her iki yöntemde de aynıdır. Değişen şey gelir satırı, gider satırı ve gelirinizin platform raporuna ve Form 1099-K'ya bağlanıp bağlanamayacağıdır. IRS, bu formun 1a kutusunun brüt tutar olduğunu, ücretler veya iadelerle azaltılmadığını ve bu tutarları ondan indirebileceğinizi söyler (Form 1099-K ile ne yapılır; form talimatları). Aynı fikir, bir kiracı sizin faturalarınızdan birini kiradan ödediğinde de görülür: hem kirayı hem faturayı gelire dahil eder, faturayı sonra indirirsiniz (Kira geliri ve giderleri). Aşağıda listelenen IRS kaynakları rezervasyon platformu ücretlerini adıyla anmaz; bu yüzden brüt yaklaşım bu iki kurala dayanır.

Şu durumlarda mesele basit değildir:

• Ödemeler bir yıl veya daha uzun süredir net olarak kaydedilmiştir.
• Tek bir banka girişi birden çok ilanı veya sahibi kapsıyor.
• Platform raporu, Form 1099-K ve banka girişleri muhasebe kayıtlarıyla uyuşmuyor.
• Kiralama bir LLC içinde duruyor ya da bir ortak ev sahibi veya ortak mal sahibi parayı paylaşıyor.
• Birden çok eyalette kiralıyorsunuz ya da konaklama vergisi hiç beyan edilmedi.
• ABD dışında yaşıyorsunuz.

Bu durumlarda soru artık gelecek ayın ödemesinin nasıl kaydedileceği değildir. Neyin yeniden düzenleneceği, önceki bir beyannamenin değişip değişmeyeceği ve aylık bir mutabakatın (platform raporu, muhasebe kayıtlarınız ve bankanın birbiriyle uyuştuğunu kontrol etme) nasıl kurulacağı sorusudur.

Platformun işlem geçmişini ilan bazında, ödemelerin yattığı hesabın hesap özetlerini, tüm Form 1099-K'ları ve varsa konaklama vergisi beyanlarını toplayın.

Misafirin ödediği toplamda neler var ve hangi kısım benim?

Misafirin konaklama için size ödediği her şey kiradır. Platformun ücreti ayrıca kaydettiğiniz bir giderdir. Devretmeniz gereken vergiler ve iade etmeniz gereken depozitolar gelir sayılmaz.

Schedule E'de platform ücretleri için adı geçen bir satır yoktur ve talimatlar ücretin hangi satıra gideceğini söylemez. Yönetim ücretlerini ve acente komisyonlarını indirilebilir olarak sayarlar; bu yüzden adaylar Komisyonlar (Commissions, 8. satır), Yönetim ücretleri (Management fees, 11. satır) ve Diğer (Other, 19. satır, listelenerek) satırlarıdır. Birini hazırlayıcınızla seçin ve tutarlı kullanın (Schedule E; talimatlar). Tam hesap listesi için bkz. kira mülkü için hesap planı.

Gelir, ücret ve depozito birbirini tutsun diye tek bir rezervasyonu nasıl kaydederim?

Her ödeme için tek bir kayıt girin; geceler, temizlik ücreti ve platform ücreti kendi satırlarında olsun ve toplamları banka girişini versin. Platform ücretine kendi gider hesabını verin; onu asla net bir banka girişinin içinde bırakmayın.

Ayrı hesaplar kullanın: geceler, temizlik ücretleri ve diğer misafir ücretleri için gelir; platform ücretleri için gider; iadeler ve krediler için gelirden düşüş; devredilecek konaklama vergisi ile tutulan misafir depozitoları için yükümlülükler (başkalarına devredene kadar borçlu olduğunuz para).

Tek bir rezervasyon için kaydın şekli her seferinde aynıdır:

Borç ve alacak, tek bir kaydın iki tarafıdır ve eşit olmalıdır. Banka satırı, hesap özetinizdeki girişe eşit olur. Eşit değilse platform raporunda henüz kaydetmediğiniz bir şey vardır: bir iade, bir vergi satırı, tutulan bir tutar veya başka bir ilan. Rapor banka girişinden sonra gelirse, rapor gelene kadar girişi geçici bir hesapta (clearing account, geçici bekleme hesabı) tutun.

Platform federal gelir vergisi kesmişse (yedek stopaj, formun 4. kutusu), bunu ayrı kaydedin: bu, formda adı yazan kişi için ödenmiş bir vergidir; platform ücreti değildir ve kiradan düşülen bir kesinti de değildir. IRS, bunu geliri aldığınız yılın beyannamesinde bildirmenizi söyler (Yedek stopaj). Platforma doğru bir vergi kimlik numarası vermediğinizde uygulanır (form talimatları).

Tek bir banka girişi birden çok rezervasyonu kapsıyorsa her rezervasyon için bir satır grubu ekleyin ve her birine ilanını etiket olarak koyun. Schedule E her kira mülkü için ayrı bir sütun alır (talimatlar); bu yüzden ilan etiketi her mülkü tek başına okumanızı sağlar. Her satıra rezervasyon numarasını ve giriş tarihini yazın.

Misafirlerin ödediği temizlik ücreti ile benim ödediğim temizlikçi nereye yazılır?

Misafirlerin ödediği ücret gelirdir; temizlikçinin faturası ise giderdir. İkisini de tam olarak kaydedin; birini diğerinden düşmek geliri gizler ve platform raporuyla bağı koparır.

Temizlikçinin faturası Temizlik ve bakım (Cleaning and maintenance, Schedule E 7. satır) satırına gider. Bir temizlikçiye veya tamirciye yapılan ödemeler Form 1099-NEC gerektirebilir; bkz. temizlikçiler ve tamirciler için formlar.

Bir konaklamadaki konaklama ve satış vergilerine ne olur?

Misafire yüklenen ve sizin tahsil edip bir eyalete ya da şehre ödemeniz gereken vergi sizin geliriniz değildir. Bunu yükümlülük olarak kaydedin ve ödendiğinde kapatın. Satıcı olarak size yüklenen ve alıcıdan tahsil ettiğiniz vergi ise brüt hasılatınızın parçasıdır. İki kural da IRS küçük işletme rehberinden gelir (Publication 334). Belirli bir verginin hangisi olduğu eyalet ve şehir yasalarına bağlıdır; bu yüzden hazırlayıcınızla doğrulayın. Size yüklenen bir vergiyi gelir olarak kaydettiyseniz, devrettiğiniz tutar genellikle bir vergi giderdir (Schedule E 16. satır; talimatlar).

Kimin tahsil edip beyan edeceği yere ve misafirin nasıl rezervasyon yaptığına da bağlıdır. Rezervasyon kanalı bir vergiyi kendisi tahsil edip ödüyorsa o vergi genellikle banka hesabınıza ulaşmaz. Geçerli her vergiyi tahsil edip etmediği eyalete ve şehre göre değişir; bu yüzden platform raporunu, eyalet veya şehir vergi idaresinin tahsil etmeniz gerektiğini söylediği şeyle karşılaştırın. IRS, Form 1099-K'nın satış vergisi gibi hasılatınızda bulunmayan kalemleri içerebileceği konusunda uyarır (Publication 334). Toplamlarınızı aşağıda formla eşleştirirken yalnızca misafire yüklenen ve devrettiğiniz vergiyi çıkarın; size yüklenen vergi brüt hasılatınızda kalır.

Kendiniz tahsil edip beyan etmeniz gerekiyorsa bkz. kirada satış ve doluluk vergisi; orada temizlik ve diğer ücretlerin vergilenen fiyata dahil olup olmadığı da anlatılır. Bir vergiyi tahsil edip devretmediyseniz eyalet yasası sizi kişisel olarak sorumlu kılabilir ve eyaletin tarh etmek için ne kadar süresi olduğunu belirler; satışları ve ödemeleri mutabık hale getirme rehberi iki eyalet örneği verir. Tahsil etmeniz gerekirken etmediyseniz bkz. tahsil edilmemiş satış vergisini tamamlama.

İadeler, iptaller, çözüm kredileri ve hasar ödemeleri nasıl görünür?

Bir misafire yapılan iade veya kredi, o rezervasyondaki kirayı azaltır. Bunu o rezervasyon üzerinde, kendi satırında, platformun aldığı tarihte kaydedin. Platform bunu sonraki bir ödemeden düşse bile böyle yapın. Form 1099-K brüt tutarını iadelerle azaltmaz (form talimatları); bu yüzden iade, form ile geliriniz arasında bir mutabakat kalemidir.

• İptal sonrası kısmi iade: rezervasyonun geliri, misafirin ödediği tutardan iadenin düşülmüş halidir. Tam fiyatı ve ayrı bir zararı kaydetmeyin.
• Tuttuğunuz iptal ücreti: genellikle alındığı yılın kirasıdır. IRS, kiracının kira sözleşmesini iptal etmek için yaptığı ödemeyi muhasebe yöntemi ne olursa olsun alındığı yılın kirası sayar (Publication 527). Misafirden tuttuğunuz iptal ücreti benzerdir; yine de aşağıda listelenen IRS kaynakları bunu adıyla anmaz.
• Misafir şikâyetinden doğan kredi: ödemenizden düşülüyorsa bunu iade sayın. Platform size bir talep için ödeme yaparsa neyi karşıladığını öğrenene kadar kendi hesabına koyun.
• Hasar ödemesi: misafir şartları yerine getirmediği için güvenlik depozitosundan tuttuğunuz tutar, tuttuğunuz yılın gelirdir (Publication 527). Aşağıda listelenen IRS kaynakları bir platformdan gelen hasar ödemesini ele almaz. Ödemeyi kendi hesabına, onarımı ise ayrı bir gider olarak kaydedin; böylece hazırlayıcı ikisini de görür. Genel olarak depozitolar için bkz. kira muhasebesinde güvenlik depozitoları.
• Ödemeden sonraki bir yılda yapılan iade: aşağıda listelenen IRS kaynakları hangi yılı azalttığını belirlemez. Hazırlayıcınız için işaretleyin.

Ödeme yıl sonundan sonra gelirse konaklama hangi yıla aittir?

Çoğu birey nakit esasını kullanır; nakit esası kirayı, konaklama hangi yılda olursa olsun, fiilen veya hükmen aldığınız yılda sayar. Para size sunulduğunda, örneğin banka hesabınıza yatırıldığında hükmen alınmış sayılır (Publication 527); bu yüzden nakit esasındaki ev sahipleri ödemeyi genellikle banka tarihinde kaydeder. Tahakkuk esasındaki bir mükellef kirayı genellikle kazanıldığında bildirir; yani konaklama tarihi belirleyicidir. İstisna peşin kiradır, yani kapsadığı dönemden önce alınan her tutardır: IRS bunu muhasebe yöntemi ne olursa olsun alındığı yılın gelirine dahil eder.

İki tuzak:

1. Form tarihi ile banka tarihi. Form 1099-K, platformun takvim yılı içinde size ödediği tutarları kapsar ve ödeme, platform parayı aktarma talimatını gönderdiğinde yapılmış sayılır (form talimatları). Bankanız paranın geldiği günü gösterir. Aralık sonunda gönderilen bir ödeme Ocak'ta ulaşabilir; bu yüzden form ile muhasebe kayıtlarınız onu farklı yıllara koyabilir. Mutabakatta bunu bir zamanlama kalemi olarak listeleyin.
2. Check-in'e kadar tutulan para. Birini geliri almak üzere temsilciniz olarak yetkilendirirseniz, temsilci aldığında siz de almış sayılırsınız. Gelir, üzerindeki denetiminiz önemli kısıtlamalara tabi olduğu sürece hükmen alınmış sayılmaz (Publication 538). Misafirin ödemesini tutan bir platformun sizin temsilciniz olup olmadığı ve tutmasının önemli bir kısıtlama sayılıp sayılmadığı, platformun şartlarına bağlıdır. Aşağıda listelenen IRS kaynakları bunu belirlemez. Uygulamayı bir hazırlayıcıyla netleştirin ve her yıl aynı şekilde kullanın.

Bir ödeme banka hesabınıza ulaşmadan önce size sunulduysa, hangi tarihin geçerli olduğunu hazırlayıcınıza sorun. Erken tarihse kirayı o tarihte platform geçici hesabına karşı kaydedin, giriş geldiğinde bu hesabı kapatın ve açık kalan bakiyeyi yıl sonuna taşıyın. Her satıra check-in tarihini yazın; böylece konaklama tarihine göre de rapor alabilirsiniz.

Toplamlarımı platformun yıl sonu raporuna, banka girişlerime ve Form 1099-K'ya nasıl bağlarım?

Her ay üç yönde eşleştirin: platform raporu ile muhasebe kayıtları, muhasebe kayıtları ile hesap özeti, yılın toplamı ile form. IRS, brüt geliri gösteren, para yatırma makbuzları gibi belgelerle desteklenmiş kayıtlar şart koşar (kayıt rehberi) ve Schedule E'yi destekleyen kayıtları saklamanızı söyler (talimatlar).

1. Platformun işlem geçmişini o ay için ilan bazında indirin.
2. Brüt tutarını, ücretlerini, iadelerini ve vergilerini gelir, ücret ve iade hesaplarınızla karşılaştırın.
3. Her ödemeyi bir banka girişiyle eşleştirin. Her giriş, kaydettiğiniz kayda eşit olmalıdır.
4. Her farkı şunlardan biriyle açıklayın: zamanlama, sonradan düşülen bir iade, devredilen vergi, platformun kestiği gelir vergisi, iade edilen bir depozito, misafirin platforma ödediği bir ücret (rapor veya form bunu içeriyorsa) ya da başka bir ilan veya hesap.
5. Yıl sonunda her formun 1a kutusundan başlayın. İadeleri, misafire yüklenip devrettiğiniz vergileri, iade edilen depozitoları, formun içerdiği misafirin ödediği platform ücretini ve size ait olmayan parayı çıkarın; sonra zamanlamayı düzeltin. Geriye kalan, iadelerden sonraki muhasebe kayıtlarınızdaki kiraya eşit olmalıdır.

Sözle ifade edersek, yılın banka girişleri; iadeden önceki kira eksi sonradan düşülen iadeler ve platform ücretlerine eşittir, kalanı ise zamanlama, devredilen vergiler, kesilen gelir vergisi ve misafir tarafı ücret açıklar. İadelerle zaten azaltılmış kiradan başlarsanız iadeleri iki kez çıkarırsınız. Bu adımlardan sonra form hâlâ kiranızdan yüksekse bkz. kazandığınızdan fazlasını gösteren Form 1099-K. Form olmasa da kira yine gelirdir; form yalnızca kayıtlarınızı kontrol eder. Herhangi bir satış platformundan gelen ödemeler için bkz. satışları ve ödemeleri mutabık hale getirme.

Ortak ev sahibine veya bir LLC hesabına yapılan ödeme kayıtları değiştirir mi?

Tek sahip için hayır: kayıtlar tek üyeli LLC olsa da olmasa da aynı kalır. Tek üyeli bir ABD LLC'si, şirket olarak vergilendirilmeyi seçmediği sürece federal gelir vergisi bakımından genellikle ayrı bir kuruluş sayılmaz; kirayı kendiniz elinizde tutuyormuş gibi beyan edersiniz (talimatlar). Kiralamanın kayıtlarını ve banka hesabını kişisel paranızdan ayrı tutun; böylece girişler uyuşur.

İki veya daha fazla sahip, kiralamayı Form 1065 veren bir ortaklık haline getirebilir. Ortak beyan veren, ikisi de fiilen katılan ve kirayı bir LLC üzerinden değil doğrudan elinde tutan eşler bunun yerine Schedule E 2. satırdaki QJV kutusunu işaretleyerek nitelikli ortak girişim (qualified joint venture) olmayı seçebilir ve Form 1065'i atlayabilir (Publication 527; talimatlar). Bu durumda muhasebe kayıtları her sahibin payını izler; hangisinin geçerli olduğu için bkz. ortak sahipli kiralama. Form, platform hesabındaki ada ve vergi kimlik numarasına gönderilir. Bu, geliri bildiren kişi veya kuruluş değilse platformdan düzeltilmiş bir form isteyin (Form 1099-K ile ne yapılır).

Kiralamayı yönetmesi için ödeme yaptığınız bir ortak ev sahibi, sizin için genellikle bir yönetim maliyetidir. Platform ortak ev sahibine doğrudan ödeme yaptığında, formunuz ile kiranız farklı çıkabilir. Ortak ev sahibi rehberi kimin neyi bildirdiğini anlatır: ortak ev sahipleri ve mülk yöneticileri.

Ev sahibi için Schedule E mi, Schedule C mi?

Gayrimenkulden gelen kira genellikle Schedule E'ye yazılır; Schedule E'de tatil veya kısa dönem kiralama için bir mülk türü kodu vardır (Schedule E). Esas olarak misafirlerin rahatı için düzenli temizlik, çarşaf değiştirme veya hizmetçi hizmeti gibi önemli hizmetler sağlıyorsanız Schedule C geçerlidir. Isıtma ve aydınlatma, ortak alanların temizliği ve çöp toplama önemli hizmet sayılmaz (Publication 527; talimatlar). Bu yayınlar misafir konaklamaları arasındaki temizliğin sayılıp sayılmadığını söylemez; bu da bir hazırlayıcı için olgu sorusu olur. Yemek veya tur gibi konaklama dışındaki bir şeyden gelen parayı kendi gelir hesabında tutun; böylece ait olduğu yerde bildirilebilir. Form seçimi ve serbest çalışma vergisi için bkz. kısa dönem kiralamada Schedule C mi Schedule E mi.

Örnek

Bu örnekler açıklayıcıdır. Tüm rakamlar ABD dolarıdır.

Dört gecelik konaklama

Bir misafir $1.720 öder: gecesi $400'dan dört gece ve $120 temizlik ücreti. Vergi, iade veya misafir tarafı platform ücreti olmadığını varsayın. Platformun ev sahibi ücreti bunun %3'ü, yani $51,60'tır; bu yüzden ödeme $1.668,40 olur.

Muhasebe kayıtları $1.720 kira, $51,60 ev sahibi ücreti gideri ve $1.668,40 banka girişi gösterir:

Net olarak kaydedilen bir yıl

Bir ev sahibi yalnızca ödemeleri kaydetmiş ve $41.000 gelir gösteriyor. Platformun yıl sonu raporu, iade, vergi veya misafir tarafı ücret olmadan $43.000 konaklama ve $2.000 ücret gösteriyor. Muhasebe kayıtları $43.000 gelir ve $2.000 gider olarak düzeltilir. Diğer maliyetlerden önceki kâr $41.000 olarak kalır, ancak gelir artık formla karşılaştıracağınız brüt tutardan başlar. Önceki yıllar da net kaydedildiyse her yıl aynı düzeltmeyi ister. Eski bir beyannamenin düzeltilip düzeltilmeyeceği bir hazırlayıcıya sorulacak bir sorudur.

Bir iptal

Bir misafir $1.500 tutarında rezervasyon yapıp iptal eder ve platform $500 iade eder. Ev sahibinin o rezervasyondan geliri $1.000'dır. Muhasebe kayıtları $1.500 kira ve $500 iade satırı gösterir; $1.500 gelir ve ayrı bir zarar göstermez. Form hâlâ $1.500 gösterebilir, çünkü brüt tutarı iadelerle azaltılmaz; bu yüzden $500 bir mutabakat kalemidir.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Ödemeler bir yıl veya daha uzun süredir net kaydedildi, form ve banka girişleri uyuşmuyor, birkaç eyalette ya da bir LLC üzerinden ilan veriyorsunuz veya konaklama vergileri hiç beyan edilmedi: muhasebe kayıtlarını düzeltmek, önceki beyannamelerin değişip değişmeyeceğine karar vermek ve aylık mutabakatı kurmak kayıtlarınıza bağlıdır. Bkz. muhasebe kayıtları desteği ve kira mülkü kayıtlarını tamamlama.
• Form 1099-K kazandığınızdan fazlasını gösteriyor ya da bir IRS yazısı gelirinizin uyuşmadığını söylüyor: bkz. kira geliri için Form 1099-K.
• Konaklama veya satış vergisi tahsil ediyorsunuz ya da borçlu olabilirsiniz: bkz. kirada satış ve doluluk vergisi ve tahsil edilmemiş satış vergisini tamamlama.
• Başka sahipler için yönetim yapıyor veya ortak ev sahipliği ediyorsunuz ya da platform parası onlarınkini de içeriyor: bkz. ortak ev sahipleri ve mülk yöneticileri.
• Kiralamanın sahibi siz ve eşiniz ya da başka kişilersiniz: ortaklık beyannamesi mi yoksa iki Schedule E mi olacağı, kimin sahip olduğuna ve nasıl işletildiğine bağlıdır; bkz. ortak sahipli kiralama.
• Her ilan kendi LLC'sinde duruyor: bkz. her kira mülkü için ayrı LLC.
• Elektronik tablo, yazılım veya muhasebe sorumlusunun ilanlarınıza uyup uymadığını merak ediyorsunuz: bkz. kiralıklar için elektronik tablo, yazılım veya muhasebe sorumlusu.
• Mülkü kendiniz kullanıyorsunuz ya da otel tarzı hizmetler sunuyorsunuz: bkz. makul kira günleri ve kişisel kullanım ve Schedule C mi Schedule E mi.
• ABD dışında yaşıyorsunuz ve ABD'de bir birime sahipsiniz: kesilen vergi ve verdiğiniz beyanname farklıdır; bkz. mukim olmayan mülk sahipleri ve Kanada'da yaşıyorsanız Kanadalının ABD kira mülkü.