תשלומי Airbnb בספרים: לרשום שכירות ברוטו או תשלום נטו?

האם לרשום הכנסה מ-⁠Airbnb כתשלום נטו או כהזמנה ברוטו?

בדרך כלל רושמים כהכנסה משכירות את כל מה שהאורח משלם לכם על השהות, ואת עמלת הפלטפורמה כהוצאה. הכנסה משכירות היא כל תשלום שמקבלים על שימוש בנכס או על שהייה בו, ולכן היא הכנסה בין שהפלטפורמה שולחת לכם טופס ⁦1099-K⁩ ובין שלא (פרסום 527). התשלום שמגיע אליכם הוא השכירות אחרי שהפלטפורמה ניכתה את העמלה שלה ואת ההחזרים, ולכן רישום של התשלום בלבד משמיט הכנסה והוצאה יחד.

אם הנכס הוא גם הבית שלכם ואתם משכירים אותו פחות מ-⁠15 ימים בשנה, השכירות בדרך כלל אינה מדווחת כלל והעמוד הזה אינו חל; ראו ימי שכירות הוגנת ושימוש אישי.

הרווח מהזמנה זהה בשתי השיטות. מה שמשתנה הוא שורת ההכנסה, שורת ההוצאה, והאפשרות לקשור את ההכנסה לדוח הפלטפורמה ולטופס ⁦1099-K⁩. IRS קובע שתיבה 1a בטופס היא הסכום ברוטו, שאינו מופחת בעמלות או בהחזרים, ושאפשר לנכות סכומים אלה ממנו (מה עושים עם טופס ⁦1099-K⁩; הוראות הטופס). אותו רעיון מופיע כששוכר משלם חשבון שלכם מתוך דמי השכירות: כוללים בהכנסה גם את דמי השכירות וגם את החשבון, ואז מנכים את החשבון (הכנסות והוצאות משכירות). מקורות IRS שברשימה למטה אינם מזכירים עמלות של פלטפורמות הזמנות, ולכן הטיפול ברוטו נשען על שני הכללים האלה.

המקרה אינו פשוט כאשר:

• תשלומים נרשמו נטו במשך שנה או יותר.
• הפקדה אחת מכסה כמה נכסים או כמה בעלים.
• דוח הפלטפורמה, טופס ⁦1099-K⁩ וההפקדות בבנק אינם תואמים לספרים.
• הנכס מוחזק ב-⁠LLC, או שמארח שותף או שותף בבעלות מתחלק איתכם בכסף.
• אתם משכירים ביותר ממדינה אחת, או שמס לינה לא הוגש מעולם.
• אתם גרים מחוץ לארה״ב.

במקרים האלה השאלה כבר אינה איך לרשום את התשלום של החודש הבא. השאלה היא מה לתקן רטרואקטיבית, אם דוח קודם צריך להשתנות, ואיך מקימים התאמה חודשית (tie-out), בדיקה שדוח הפלטפורמה, הספרים והבנק מסכימים.

אספו את היסטוריית העסקאות של הפלטפורמה לפי נכס, את דפי החשבון של חשבון הבנק שמקבל את התשלומים, כל טופס ⁦1099-K⁩, וכל דוחות מס הלינה שהוגשו.

מה כלול בסכום של האורח, ואילו חלקים שייכים לי?

כל מה שהאורח משלם לכם על השהות הוא שכירות. עמלת הפלטפורמה היא הוצאה שרושמים בנפרד. מסים שאתם חייבים להעביר הלאה ופיקדונות שאתם חייבים להחזיר אינם הכנסה.

ב-⁠Schedule E אין שורה ששמה עמלות פלטפורמה, וההוראות אינן אומרות באיזו שורה לרשום עמלה כזו. הן מפרטות דמי ניהול ועמלות של סוכנים כניתנים לניכוי, ולכן האפשרויות הן Commissions (שורה 8), Management fees (שורה 11) ו-⁠Other (שורה 19, עם פירוט). בחרו שורה אחת עם מכין דוחות המס ושמרו על עקביות (Schedule E; הוראות). לרשימת החשבונות המלאה ראו מפתח חשבונות לנכס להשכרה.

איך רושמים הזמנה אחת כך שההכנסה, העמלה וההפקדה מתאימות?

רושמים פקודה אחת לכל תשלום מהפלטפורמה, כשהלילות, דמי הניקיון ועמלת הפלטפורמה בשורות נפרדות שמסתכמות להפקדה. פתחו לעמלת הפלטפורמה חשבון הוצאה משלה; לעולם אל תשאירו אותה בתוך הפקדה נטו.

השתמשו בחשבונות נפרדים: הכנסה ללילות, לדמי ניקיון ולדמי אורח אחרים; הוצאה לעמלות פלטפורמה; הפחתה מההכנסה להחזרים ולזיכויים; והתחייבויות (כסף שאתם חייבים לאחרים עד שתעבירו אותו) למס לינה שיש להעביר ולפיקדונות אורחים שמוחזקים אצלכם.

בהזמנה אחת הפקודה תמיד באותה צורה:

חובה וזכות הן שני צדדים של פקודה אחת, והן חייבות להיות שוות. שורת הבנק שווה להפקדה בדף החשבון. אם אינה שווה, בדוח הפלטפורמה יש משהו שלא רשמתם: החזר, שורת מס, סכום מוחזק או נכס אחר. אם הדוח מגיע אחרי ההפקדה, החזיקו את ההפקדה בחשבון ביניים (clearing account, חשבון החזקה זמני) עד שהוא מגיע.

אם הפלטפורמה ניכתה מס הכנסה פדרלי (ניכוי גיבוי במקור, תיבה 4 בטופס), רשמו אותו בנפרד: זה מס ששולם עבור האדם ששמו בטופס, לא עמלת פלטפורמה ולא הפחתה מהשכירות. IRS קובע לדווח עליו בדוח של השנה שבה קיבלתם את ההכנסה (ניכוי גיבוי במקור). הוא חל כשלא מסרתם לפלטפורמה מספר זיהוי מס נכון (הוראות הטופס).

כשהפקדה אחת מכסה כמה הזמנות, הוסיפו קבוצת שורות לכל הזמנה וסמנו כל אחת בנכס שלה. ב-⁠Schedule E יש עמודה נפרדת לכל נכס להשכרה (הוראות), ולכן סימון הנכס מאפשר לקרוא כל נכס לחוד. רשמו בכל שורה את מספר ההזמנה ואת תאריך הכניסה.

לאן הולכים דמי הניקיון שהאורחים משלמים והמנקה ששילמתי לו?

דמי הניקיון שהאורחים משלמים הם הכנסה, והחשבון של המנקה הוא הוצאה. רשמו את שניהם במלואם; קיזוז של האחד מול השני מסתיר הכנסה ושובר את ההתאמה לדוח הפלטפורמה.

החשבון של המנקה נרשם ב-⁠Cleaning and maintenance (שורה 7 ב-⁠Schedule E). תשלום למנקה או לאיש תחזוקה עשוי לחייב טופס ⁦1099-NEC⁩; ראו טפסים למנקים ולאנשי תחזוקה.

מה קורה למס לינה ולמס מכירה על שהות?

מס שמוטל על האורח, ושאתם חייבים לגבות ולהעביר למדינה או לעיר, אינו הכנסה שלכם. רשמו אותו כהתחייבות ונקו אותה כשהוא משולם. מס שמוטל עליכם כמוכרים, ושאתם גובים מהקונה, הוא חלק מהתקבולים ברוטו שלכם. שני הכללים מגיעים ממדריך IRS לעסקים קטנים (פרסום 334). איזה מהם חל על מס מסוים תלוי בדיני המדינה והעיר, ולכן אשרו זאת עם מכין דוחות המס. אם רשמתם כהכנסה מס שמוטל עליכם, הסכום שאתם מעבירים הוא בדרך כלל הוצאת מס (שורה 16 ב-⁠Schedule E; הוראות).

מי גובה ומגיש תלוי גם במקום ובדרך שבה האורח הזמין. אם ערוץ ההזמנות גובה ומשלם מס בעצמו, המס הזה בדרך כלל אינו מגיע לבנק שלכם. האם הוא גובה כל מס שחל משתנה לפי המדינה והעיר, ולכן השוו את דוח הפלטפורמה למה שרשות המסים של המדינה או העיר אומרת שעליכם לגבות. IRS מזהיר שטופס ⁦1099-K⁩ עשוי לכלול פריטים שאינם בתקבולים שלכם, כמו מס מכירה (פרסום 334). כשמתאימים את הסכומים לטופס, בהמשך, הוציאו רק מס שמוטל על האורח ושאתם מעבירים הלאה; מס שמוטל עליכם נשאר בתקבולים ברוטו שלכם.

אם אתם צריכים לגבות ולהגיש בעצמכם, ראו מס מכירה ומס אכסון על שכירות, שמסביר גם אם דמי ניקיון ודמי שירות אחרים הם חלק מהמחיר החייב במס. אם גביתם מס ולא העברתם אותו, דיני המדינה עשויים להטיל עליכם אחריות אישית ולקבוע כמה זמן יש למדינה להוציא שומה; התאמת מכירות ותשלומים נותן שתי דוגמאות ממדינות. אם היה עליכם לגבות ולא גביתם, ראו השלמת מס מכירה שלא נגבה.

איך מופיעים החזרים, ביטולים, זיכויי פתרון מחלוקת ותשלומי נזק?

החזר או זיכוי לאורח מקטינים את השכירות מאותה הזמנה. רשמו אותו באותה הזמנה, בשורה נפרדת, בתאריך שבו הפלטפורמה לוקחת אותו. עשו זאת גם כשהפלטפורמה מקזזת אותו מתשלום מאוחר יותר. טופס ⁦1099-K⁩ אינו מקטין את הסכום ברוטו שלו בהחזרים (הוראות הטופס), ולכן החזר הוא פריט התאמה בין הטופס להכנסה שלכם.

• החזר חלקי אחרי ביטול: ההכנסה מההזמנה היא מה שהאורח שילם פחות ההחזר. אל תרשמו את המחיר המלא ואחריו הפסד נפרד.
• דמי ביטול ששומרים אצלכם: בדרך כלל שכירות בשנה שבה התקבלו. IRS מתייחס לתשלום של שוכר לביטול חוזה שכירות כשכירות בשנה שבה התקבל, בכל שיטת חשבונאות (פרסום 527). דמי ביטול של אורח שנשארים אצלכם דומים לכך, אף שמקורות IRS שברשימה למטה אינם מזכירים אותם.
• זיכוי בעקבות תלונה של אורח: אם הוא יוצא מהתשלום שלכם, התייחסו אליו כהחזר. אם הפלטפורמה משלמת לכם על תביעה, רשמו אותה בחשבון נפרד עד שתדעו מה היא מפצה עליו.
• תשלום נזק: סכום שאתם שומרים מפיקדון ביטחון כי האורח לא עמד בתנאים הוא הכנסה בשנה שבה שמרתם אותו (פרסום 527). מקורות IRS שברשימה למטה אינם עוסקים בתשלום נזק מפלטפורמה. רשמו את התשלום בחשבון נפרד ואת התיקון כהוצאה נפרדת, כדי שמכין דוחות המס יראה את שניהם. על פיקדונות בכלל ראו פיקדונות ביטחון בספרים של נכס להשכרה.
• החזר בשנה מאוחרת משנת התשלום: מקורות IRS שברשימה למטה אינם מכריעים איזו שנה הוא מקטין. סמנו אותו למכין דוחות המס.

לאיזו שנה שייכת שהות כשהתשלום מגיע אחרי סוף השנה?

רוב היחידים משתמשים בשיטת מזומן, שסופרת שכירות בשנה שבה קיבלתם אותה בפועל או לכאורה (constructive receipt), בכל שנה שהשהות הייתה בה. כסף נחשב כמתקבל לכאורה כשהוא הועמד לרשותכם, למשל זוכה בחשבון הבנק שלכם (פרסום 527), ולכן מארחים בשיטת מזומן רושמים בדרך כלל תשלום בתאריך הבנק. נישום בשיטת צבירה מדווח בדרך כלל על שכירות כשהיא מושגת, ולכן תאריך השהות קובע. החריג הוא שכירות מראש, כל סכום שמתקבל לפני התקופה שהוא מכסה: IRS כולל אותו בהכנסה בשנה שבה התקבל, בכל שיטת חשבונאות.

שתי מלכודות:

1. תאריך הטופס מול תאריך הבנק. טופס ⁦1099-K⁩ מכסה תשלומים שהפלטפורמה מסדירה לכם בשנה הקלנדרית, ותשלום מוסדר כשהפלטפורמה מגישה את ההוראה להעביר את הכספים (הוראות הטופס). הבנק שלכם מציג את היום שבו הכסף הגיע. תשלום שנשלח בסוף דצמבר עשוי להגיע בינואר, ולכן הטופס והספרים שלכם עשויים להציב אותו בשנים שונות. רשמו אותו כפריט עיתוי בהתאמה.
2. כסף שמוחזק עד הכניסה. אם אתם מסמיכים מישהו כסוכן שלכם לקבל הכנסה, אתם נחשבים כמי שקיבלו אותה כשהסוכן מקבל. הכנסה אינה מתקבלת לכאורה כל עוד השליטה שלכם בה כפופה להגבלות מהותיות (פרסום 538). אם פלטפורמה שמחזיקה את תשלום האורח היא הסוכן שלכם, ואם ההחזקה שלה היא הגבלה מהותית, זה תלוי בתנאים שלה. מקורות IRS שברשימה למטה אינם מכריעים בכך. הכריעו בטיפול עם מכין דוחות מס והשתמשו בו באותו אופן בכל שנה.

אם תשלום הועמד לרשותכם לפני שהגיע לבנק, שאלו את מכין דוחות המס איזה תאריך נחשב. אם זה התאריך המוקדם, רשמו את השכירות אז מול חשבון הביניים של הפלטפורמה, נקו אותו כשההפקדה מגיעה, והעבירו יתרה פתוחה מעבר לסוף השנה. השאירו את תאריך הכניסה בכל שורה כדי שתוכלו לדווח גם לפי תאריך השהות.

איך מתאימים את הסכומים לדוח סוף השנה של הפלטפורמה, להפקדות בבנק ולטופס ⁦1099-K⁩?

התאימו אותם כל חודש, בשלושה כיוונים: דוח הפלטפורמה לספרים, הספרים לדף חשבון הבנק, וסך השנה לטופס. IRS דורש ספרים שמציגים הכנסה ברוטו, בגיבוי מסמכים תומכים כמו שוברי הפקדה (הנחיות רישומים), וקובע לשמור רישומים שתומכים ב-⁠Schedule E (הוראות).

1. הורידו את היסטוריית העסקאות של הפלטפורמה לחודש, לפי נכס.
2. השוו את הברוטו, העמלות, ההחזרים והמסים בה לחשבונות ההכנסה, העמלה וההחזרים שלכם.
3. התאימו כל תשלום להפקדה בבנק. כל הפקדה שווה לפקודה שרשמתם.
4. הסבירו כל הבדל כעיתוי, החזר שקוזז מאוחר יותר, מס שהועבר הלאה, מס הכנסה שהפלטפורמה ניכתה, הפקדה שהוחזרה, עמלה שהאורח שילם לפלטפורמה (אם הדוח או הטופס כוללים אותה), או נכס או חשבון אחרים.
5. בסוף השנה התחילו מתיבה 1a בכל טופס. הוציאו החזרים, מסים שהוטלו על האורח והועברו הלאה, הפקדות שהוחזרו, כל עמלת פלטפורמה ששילם האורח והטופס כולל אותה, וכסף שאינו שלכם, ואז התאימו לעיתוי. מה שנשאר צריך להתאים לשכירות בספרים שלכם אחרי החזרים.

במילים, ההפקדות של השנה שוות לשכירות לפני החזרים, פחות החזרים שקוזזו ועמלות פלטפורמה, כשעיתוי, מסים שמועברים הלאה, מס הכנסה שנוכה במקור ועמלה בצד האורח מסבירים את השאר. אם תתחילו משכירות שכבר הופחתה בהחזרים, תוציאו את ההחזרים פעמיים. אם הטופס עדיין גבוה מהשכירות שלכם אחרי הצעדים האלה, ראו טופס ⁦1099-K⁩ שמציג יותר ממה שהרווחתם. בלי טופס, השכירות היא עדיין הכנסה; הטופס רק בודק את הספרים. לתשלומים מכל פלטפורמת מכירות ראו התאמת מכירות ותשלומים.

האם תשלום למארח שותף או לחשבון של LLC משנה את הפקודות?

כשיש בעלים אחד, לא: הפקודות נשארות אותו דבר עם LLC עם בעלים יחיד וגם בלעדיה. LLC מקומית עם בעלים יחיד אינה בדרך כלל ישות נפרדת לצורכי מס הכנסה פדרלי, ולכן מגישים דוח כאילו החזקתם את הנכס בעצמכם, אלא אם היא בחרה להיות ממוסה כחברה (הוראות). נהלו את הספרים וחשבון הבנק של הנכס בנפרד מכסף אישי, כדי שההפקדות יתאימו.

שני בעלים או יותר יכולים להפוך את הנכס לשותפות שמגישה טופס 1065. בני זוג שמגישים דוח משותף, שניהם משתתפים באופן מהותי ומחזיקים בנכס ישירות, לא דרך LLC, יכולים לבחור במקום זאת להיות מיזם משותף מזכה (qualified joint venture), בסימון תיבת QJV בשורה 2 של Schedule E, ולדלג על טופס 1065 (פרסום 527; הוראות). אז הספרים עוקבים אחרי חלקו של כל בעלים; ראו נכס להשכרה בבעלות משותפת לאיזה כלל חל. הטופס נשלח לשם ולמספר זיהוי המס שבחשבון הפלטפורמה. אם זה אינו האדם או הישות שמדווחים על ההכנסה, בקשו מהפלטפורמה טופס מתוקן (מה עושים עם טופס ⁦1099-K⁩).

מארח שותף ששילמתם לו לנהל את הנכס הוא בדרך כלל עלות ניהול אצלכם. כשהפלטפורמה משלמת למארח השותף ישירות, הטופס והשכירות שלכם עשויים להיות שונים. המדריך על מארחים שותפים מסביר מי מדווח על מה: מארחים שותפים ומנהלי נכסים.

Schedule E או Schedule C למארח?

שכירות ממקרקעין נרשמת בדרך כלל ב-⁠Schedule E, שבו יש קוד סוג נכס לנכס נופש או להשכרה לטווח קצר (Schedule E). Schedule C חל אם אתם מספקים שירותים משמעותיים בעיקר לנוחות האורחים, כמו ניקיון קבוע, החלפת מצעים או שירות חדרנית. חימום ותאורה, ניקיון של שטחים משותפים ואיסוף אשפה אינם שירותים משמעותיים (פרסום 527; הוראות). הפרסומים האלה אינם אומרים אם ניקיון בין שהיות של אורחים נחשב, ולכן זו שאלת עובדות למכין דוחות המס. כסף מכל דבר שאינו השהות, כמו ארוחות או סיורים, שמרו בחשבון הכנסה נפרד כדי שאפשר יהיה לדווח עליהם במקום הנכון. לבחירת הטופס ולמס עצמאים ראו Schedule C או Schedule E להשכרה לטווח קצר.

דוגמה

הדוגמאות להמחשה בלבד. כל הסכומים בדולרים אמריקאיים.

שהות של ארבעה לילות

אורח משלם ⁦$1,720⁩: ארבעה לילות ב-⁠⁦$400⁩ ודמי ניקיון של ⁦$120⁩. נניח שאין מס, החזר או עמלה בצד האורח. עמלת המארח של הפלטפורמה היא ⁦3%⁩ מהסכום הזה, ⁦$51.60⁩, ולכן התשלום הוא ⁦$1,668.40⁩.

הספרים מציגים שכירות של ⁦$1,720⁩, הוצאת עמלת מארח של ⁦$51.60⁩ והפקדה בבנק של ⁦$1,668.40⁩:

שנה שנרשמה נטו

מארח רשם רק תשלומים והכנסתו מוצגת כ-⁦$41,000⁩. דוח סוף השנה של הפלטפורמה מציג ⁦$43,000⁩ של שהויות ו-⁦$2,000⁩ של עמלות, בלי החזרים, מסים או עמלות בצד האורח. הספרים מתוקנים ל-⁠⁦$43,000⁩ של הכנסה ו-⁠⁦$2,000⁩ של הוצאה. הרווח לפני עלויות אחרות נשאר ⁦$41,000⁩, אבל ההכנסה מתחילה עכשיו מהברוטו שבדוח, וזה מה שמשווים לטופס. אם גם שנים קודמות נרשמו נטו, כל שנה צריכה את אותו תיקון. אם צריך לתקן דוח ישן, זו שאלה למכין דוחות המס.

ביטול

אורח מזמין ב-⁦$1,500⁩ ומבטל, והפלטפורמה מחזירה ⁦$500⁩. ההכנסה של המארח מההזמנה היא ⁦$1,000⁩. הספרים מציגים שכירות של ⁦$1,500⁩ ושורת החזר של ⁦$500⁩, ולא הכנסה של ⁦$1,500⁩ והפסד נפרד. הטופס עשוי עדיין להציג ⁦$1,500⁩, כי הסכום ברוטו שלו אינו מופחת בהחזרים, ולכן ⁦$500⁩ הם פריט התאמה.

המצב שלכם שונה?

• תשלומים נרשמו נטו במשך שנה או יותר, הטופס וההפקדות אינם תואמים, אתם משכירים במספר מדינות או דרך LLC, או שמס לינה לא הוגש מעולם: תיקון הספרים, ההחלטה אם דוחות קודמים צריכים תיקון והקמת ההתאמה החודשית תלויים כולם ברישומים שלכם. ראו עזרה בהנהלת חשבונות והשלמת הספרים של נכס להשכרה.
• טופס ⁦1099-K⁩ מציג יותר ממה שהרווחתם, או שהודעה מ-⁠IRS אומרת שההכנסה שלכם אינה תואמת: ראו טופס ⁦1099-K⁩ להכנסה משכירות.
• אתם גובים מס לינה או מס מכירה או שאתם עשויים לחייב בו: ראו מס מכירה ומס אכסון על שכירות והשלמת מס מכירה שלא נגבה.
• אתם מנהלים או משמשים מארח שותף עבור בעלים אחרים, או שכסף הפלטפורמה כולל את שלהם: ראו מארחים שותפים ומנהלי נכסים.
• אתם מחזיקים את הנכס להשכרה עם בן או בת זוג או עם אחרים: אם זה דוח שותפות או שני טפסי Schedule E תלוי במי הבעלים ובאופן הניהול; ראו נכס להשכרה בבעלות משותפת.
• כל נכס רשום ב-⁠LLC משלו: ראו LLC לכל נכס להשכרה.
• אתם תוהים אם גיליון אלקטרוני, תוכנה או איש מקצוע להנהלת חשבונות מתאימים לנכסים שלכם: ראו גיליון אלקטרוני, תוכנה או איש מקצוע להנהלת חשבונות לנכסים להשכרה.
• אתם משתמשים בנכס בעצמכם, או מספקים שירותים כמו במלון: ראו ימי שכירות הוגנת ושימוש אישי וSchedule C או Schedule E.
• אתם גרים מחוץ לארה״ב ויש לכם יחידה בארה״ב: מה מנוכה ומה מגישים שונה; ראו משכירים שאינם תושבי ארה״ב ואם אתם גרים בקנדה, נכס להשכרה בארה״ב אצל קנדים.