Versements Airbnb dans les livres : loyer brut ou versement net?

Dois-je inscrire le revenu Airbnb au montant net du versement ou au montant brut de la réservation?

En général, inscrivez comme loyer tout ce que le voyageur vous paie pour le séjour, et les frais de la plateforme comme charge. Le revenu de location est tout paiement reçu pour l'usage ou l'occupation d'un bien; c'est donc un revenu, que la plateforme vous envoie ou non un formulaire 1099-K (Publication 527). Un versement est ce loyer une fois que la plateforme a retenu ses frais et tout remboursement; inscrire seulement le versement omet donc à la fois du revenu et une charge.

Si le bien est aussi votre résidence et que vous le louez moins de 15 jours dans l'année, le loyer n'est généralement pas déclaré du tout et cette page ne s'applique pas; voir jours de location à juste valeur et usage personnel.

Le profit d'une réservation est le même dans les deux cas. Ce qui change, c'est la ligne de revenu, la ligne de charge et la possibilité de relier votre revenu au rapport de la plateforme et au formulaire 1099-K. L'IRS précise que la case 1a de ce formulaire est le montant brut, non réduit des frais ou des remboursements, et que vous pouvez déduire ces montants de celui-ci (Que faire du formulaire 1099-K; instructions du formulaire). La même idée s'applique quand un locataire paie une de vos factures à même le loyer : vous incluez à la fois le loyer et la facture, puis vous déduisez la facture (Revenus et dépenses de location). Les sources de l'IRS énumérées plus bas ne mentionnent pas les frais des plateformes de réservation; le traitement brut repose donc sur ces deux règles.

La situation n'est pas simple dans les cas suivants :

• Les versements sont inscrits au montant net depuis un an ou plus.
• Un même dépôt couvre plusieurs annonces ou plusieurs propriétaires.
• Le rapport de la plateforme, le formulaire 1099-K et les dépôts bancaires ne concordent pas avec les livres.
• Le logement est détenu par une LLC, ou un co-hôte ou un copropriétaire partage l'argent.
• Vous louez dans plus d'un État, ou la taxe d'hébergement n'a jamais été produite.
• Vous vivez hors des États-Unis.

Dans ces cas, la question n'est plus de savoir comment inscrire le prochain versement. Il faut déterminer ce qu'il faut corriger, si une déclaration antérieure doit être modifiée et comment mettre en place un rapprochement mensuel, qui vérifie que le rapport de la plateforme, vos livres et la banque concordent.

Rassemblez l'historique des transactions de la plateforme par annonce, les relevés bancaires du compte qui reçoit les versements, chaque formulaire 1099-K et toutes les déclarations de taxe d'hébergement.

Que contient le total du voyageur, et quelles parties sont à moi?

Tout ce que le voyageur vous paie pour le séjour est du loyer. Les frais de la plateforme sont une charge que vous inscrivez séparément. Les taxes que vous devez remettre et les dépôts que vous devez rembourser ne sont pas un revenu.

L'annexe E n'a pas de ligne portant le nom de frais de plateforme, et les instructions ne disent pas sur quelle ligne les inscrire. Elles énumèrent les frais de gestion et les commissions d'agents parmi les déductions, de sorte que les options sont Commissions (ligne 8), Management fees (ligne 11) et Other (ligne 19, détaillée). Choisissez-en une avec votre préparateur et utilisez-la de façon constante (annexe E; instructions). Pour la liste complète des comptes, voir le plan comptable d'un immeuble locatif.

Comment inscrire une réservation pour que le revenu, les frais et le dépôt concordent?

Passez une écriture par versement, avec les nuits, les frais de ménage et les frais de la plateforme sur des lignes distinctes, de sorte que le total égale le dépôt. Donnez aux frais de la plateforme leur propre compte de charges; ne les laissez jamais dans un dépôt net.

Utilisez des comptes distincts : un compte de revenus pour les nuits, les frais de ménage et les autres frais du voyageur; un compte de charges pour les frais de plateforme; une réduction du revenu pour les remboursements et les crédits; et des passifs (de l'argent que vous devez à d'autres jusqu'à ce que vous le remettiez) pour la taxe d'hébergement à remettre et les dépôts de voyageurs détenus.

Pour une réservation, l'écriture a chaque fois la même forme :

Les débits et les crédits sont les deux côtés d'une même écriture, et ils doivent être égaux. La ligne de banque égale le dépôt inscrit sur votre relevé. Si ce n'est pas le cas, le rapport de la plateforme contient un élément que vous n'avez pas inscrit : un remboursement, une ligne de taxe, un montant retenu ou une autre annonce. Si le rapport arrive après le dépôt, placez le dépôt dans un compte de transit (un compte temporaire) jusqu'à ce qu'il arrive.

Si la plateforme a retenu de l'impôt fédéral sur le revenu (retenue de réserve, case 4 du formulaire), inscrivez-le séparément : c'est de l'impôt payé pour la personne nommée sur le formulaire, et non des frais de plateforme ni une réduction du loyer. L'IRS précise qu'il faut le déclarer dans la déclaration de l'année où vous avez reçu le revenu (Retenue de réserve). Elle s'applique lorsque vous n'avez pas donné à la plateforme un numéro d'identification fiscale exact (instructions du formulaire).

Quand un même dépôt couvre plusieurs réservations, ajoutez un groupe de lignes par réservation et étiquetez chacune avec son annonce. L'annexe E comporte une colonne distincte pour chaque bien locatif (instructions); une étiquette d'annonce vous permet donc de lire chaque bien séparément. Inscrivez le numéro de réservation et la date d'arrivée sur chaque ligne.

Où vont les frais de ménage payés par les voyageurs et la personne que je paie pour le ménage?

Les frais payés par les voyageurs sont un revenu, et la facture de la personne qui fait le ménage est une charge. Inscrivez les deux en entier; compenser l'un par l'autre cache du revenu et rompt la concordance avec le rapport de la plateforme.

La facture de la personne qui fait le ménage va à Cleaning and maintenance (annexe E, ligne 7). Les paiements à une personne de ménage ou à un homme à tout faire peuvent exiger un formulaire 1099-NEC; voir formulaires pour le ménage et l'entretien.

Qu'advient-il des taxes d'hébergement et de vente sur un séjour?

Une taxe imposée au voyageur, que vous devez percevoir et verser à un État ou à une ville, n'est pas votre revenu. Inscrivez-la comme passif et soldez-la quand elle est versée. Une taxe qui vous est imposée en tant que vendeur, et que vous percevez de l'acheteur, fait partie de vos recettes brutes. Ces deux règles viennent du guide de l'IRS pour les petites entreprises (Publication 334). La nature d'une taxe donnée dépend de la loi de l'État et de la ville; confirmez-la donc avec votre préparateur. Si vous inscrivez comme revenu une taxe qui vous est imposée, le montant que vous versez est généralement une charge fiscale (annexe E, ligne 16; instructions).

Qui perçoit et produit dépend aussi du lieu et de la façon dont le voyageur a réservé. Si le canal de réservation perçoit et verse lui-même une taxe, cette taxe n'arrive généralement pas dans votre compte bancaire. Qu'il perçoive toutes les taxes applicables varie selon l'État et la ville; comparez donc le rapport de la plateforme à ce que l'agence fiscale de votre État ou de votre ville dit que vous devez percevoir. L'IRS avertit que le formulaire 1099-K peut comprendre des éléments qui ne sont pas dans vos recettes, comme la taxe de vente (Publication 334). Quand vous rapprochez vos totaux du formulaire, plus bas, retirez seulement une taxe imposée au voyageur que vous remettez; une taxe qui vous est imposée reste dans vos recettes brutes.

Si vous devez percevoir et produire vous-même, voir taxe de vente et taxe d'occupation sur le loyer, qui précise aussi si les frais de ménage et les autres frais font partie du prix imposé. Si vous avez perçu une taxe sans la verser, la loi de l'État peut vous rendre personnellement responsable et fixe le délai dont l'État dispose pour établir la cotisation; rapprocher les ventes et les versements donne deux exemples d'États. Si vous auriez dû percevoir la taxe et ne l'avez pas fait, voir rattraper la taxe de vente non perçue.

Comment les remboursements, les annulations, les crédits de résolution et les paiements pour dommages apparaissent-ils?

Un remboursement ou un crédit accordé à un voyageur réduit le loyer de cette réservation. Inscrivez-le sur cette réservation, sur sa propre ligne, à la date où la plateforme le prélève. Faites-le même si la plateforme le compense avec un versement ultérieur. Le formulaire 1099-K ne réduit pas son montant brut des remboursements (instructions du formulaire); un remboursement est donc un élément de rapprochement entre le formulaire et votre revenu.

• Remboursement partiel après une annulation : le revenu de la réservation est ce que le voyageur a payé moins le remboursement. N'inscrivez pas le prix complet et une perte distincte.
• Frais d'annulation que vous gardez : généralement du loyer de l'année de réception. L'IRS traite le paiement d'un locataire pour résilier un bail comme du loyer de l'année de réception, quelle que soit la méthode comptable (Publication 527). Les frais d'annulation qu'un voyageur laisse à l'hôte sont semblables, bien que les sources de l'IRS énumérées plus bas ne les mentionnent pas.
• Crédit après une plainte d'un voyageur : s'il est prélevé sur votre versement, traitez-le comme un remboursement. Si la plateforme vous paie pour une réclamation, placez le montant dans son propre compte jusqu'à ce que vous sachiez ce qu'il rembourse.
• Paiement pour dommages : un montant que vous gardez sur un dépôt de garantie parce que le voyageur n'a pas respecté les conditions est un revenu de l'année où vous le gardez (Publication 527). Les sources de l'IRS énumérées plus bas ne traitent pas d'un paiement pour dommages versé par une plateforme. Inscrivez le paiement dans son propre compte et la réparation comme charge distincte, afin qu'un préparateur voie les deux. Pour les dépôts en général, voir dépôts de garantie.
• Un remboursement d'une année postérieure au paiement : les sources de l'IRS énumérées plus bas ne précisent pas quelle année il réduit. Signalez-le à votre préparateur.

À quelle année appartient un séjour quand le versement arrive après la fin de l'année?

La plupart des particuliers utilisent la méthode de caisse, qui compte le loyer dans l'année où vous le recevez effectivement ou de façon réputée, quelle que soit l'année du séjour. L'argent est reçu de façon réputée quand il est mis à votre disposition, par exemple crédité à votre compte bancaire (Publication 527); les hôtes qui utilisent la méthode de caisse inscrivent donc généralement un versement à la date bancaire. Un contribuable qui utilise la méthode d'exercice déclare généralement le loyer quand il est gagné, de sorte que la date du séjour prévaut. L'exception est le loyer payé d'avance, soit tout montant reçu avant la période qu'il couvre : l'IRS l'inclut dans le revenu de l'année de réception, quelle que soit la méthode comptable.

Deux pièges :

1. Date du formulaire ou date bancaire. Le formulaire 1099-K couvre les paiements que la plateforme règle en votre faveur pendant l'année civile, et un paiement est réglé quand la plateforme soumet l'ordre de transférer les fonds (instructions du formulaire). Votre banque montre le jour où l'argent est arrivé. Un versement envoyé à la fin de décembre peut arriver en janvier, et le formulaire et vos livres peuvent donc le placer dans des années différentes. Inscrivez-le comme élément de calendrier dans le rapprochement.
2. Argent retenu jusqu'à l'arrivée. Si vous autorisez quelqu'un comme mandataire à recevoir un revenu, vous êtes traité comme l'ayant reçu quand le mandataire le reçoit. Le revenu n'est pas reçu de façon réputée tant que votre contrôle sur celui-ci est soumis à des restrictions importantes (Publication 538). Savoir si une plateforme qui détient le paiement d'un voyageur est votre mandataire, et si sa retenue est une restriction importante, dépend de ses conditions. Les sources de l'IRS énumérées plus bas ne tranchent pas cette question. Réglez le traitement avec un préparateur et utilisez-le de la même façon chaque année.

Si un versement a été mis à votre disposition avant d'arriver à votre banque, demandez à votre préparateur quelle date compte. Si c'est la date antérieure, inscrivez alors le loyer en contrepartie du compte de transit de la plateforme, soldez-le à l'arrivée du dépôt et reportez tout solde ouvert d'une année à l'autre. Gardez la date d'arrivée sur chaque ligne afin de pouvoir aussi faire vos rapports par date de séjour.

Comment faire concorder mes totaux avec le rapport de fin d'année de la plateforme, mes dépôts bancaires et le formulaire 1099-K?

Faites-les concorder chaque mois, dans trois directions : du rapport de la plateforme aux livres, des livres au relevé bancaire, et du total de l'année au formulaire. L'IRS exige des livres qui montrent le revenu brut, appuyés par des pièces justificatives comme des bordereaux de dépôt (consignes sur les registres), et demande de conserver les registres qui appuient l'annexe E (instructions).

1. Téléchargez l'historique des transactions de la plateforme pour le mois, par annonce.
2. Comparez son brut, ses frais, ses remboursements et ses taxes avec vos comptes de revenus, de frais et de remboursements.
3. Associez chaque versement à un dépôt bancaire. Chaque dépôt égale l'écriture que vous avez passée.
4. Expliquez chaque écart : décalage de calendrier, remboursement compensé plus tard, taxe remise, impôt sur le revenu retenu par la plateforme, dépôt remboursé, frais payés par le voyageur à la plateforme (si le rapport ou le formulaire les inclut), ou autre annonce ou autre compte.
5. À la fin de l'année, partez de la case 1a de chaque formulaire. Retirez les remboursements, les taxes imposées au voyageur que vous avez remises, les dépôts remboursés, les frais de plateforme payés par le voyageur que le formulaire inclut et l'argent qui n'est pas à vous, puis ajustez pour le calendrier. Ce qui reste devrait correspondre au loyer de vos livres après remboursements.

En mots, les dépôts de l'année égalent le loyer avant remboursements, moins les remboursements compensés et les frais de plateforme, le reste s'expliquant par le calendrier, les taxes remises, l'impôt sur le revenu retenu et tout frais payé par le voyageur. Si vous partez d'un loyer déjà réduit des remboursements, vous retireriez les remboursements deux fois. Si le formulaire demeure plus élevé que votre loyer après ces étapes, voir un formulaire 1099-K qui montre plus que ce que vous avez gagné. Sans formulaire, le loyer demeure un revenu; le formulaire ne sert qu'à vérifier vos livres. Pour les versements de toute plateforme de vente, voir rapprocher les ventes et les versements.

Un versement à un co-hôte ou à un compte de LLC change-t-il les écritures?

Pour un seul propriétaire, non : les écritures restent les mêmes avec ou sans LLC à membre unique. Une LLC nationale à membre unique n'est généralement pas une entité distincte aux fins de l'impôt fédéral sur le revenu; vous produisez donc comme si vous déteniez vous-même le bien locatif, sauf si elle a choisi d'être imposée comme une société (instructions). Tenez les livres et le compte bancaire de la location séparés de l'argent personnel, afin que les dépôts concordent.

Deux propriétaires ou plus peuvent faire de la location une société de personnes qui produit le formulaire 1065. Des conjoints qui produisent une déclaration conjointe, qui participent tous deux de façon substantielle et qui détiennent la location directement, et non par l'entremise d'une LLC, peuvent plutôt choisir d'être une coentreprise admissible (QJV), en cochant la case QJV à la ligne 2 de l'annexe E, et se dispenser du formulaire 1065 (Publication 527; instructions). Les livres suivent alors la part de chaque propriétaire; voir un immeuble locatif en copropriété : annexe E ou déclaration de société de personnes pour savoir ce qui s'applique. Le formulaire est envoyé au nom et au numéro d'identification fiscale inscrits sur le compte de la plateforme. Si ce n'est pas la personne ou l'entité qui déclare le revenu, demandez à la plateforme un formulaire corrigé (Que faire du formulaire 1099-K).

Un co-hôte que vous payez pour gérer la location est généralement un coût de gestion pour vous. Quand la plateforme paie directement le co-hôte, votre formulaire et votre loyer peuvent différer. Le guide sur les co-hôtes explique qui déclare quoi : co-hôtes et gestionnaires immobiliers.

Annexe E ou annexe C pour un hôte?

Le loyer d'un bien immobilier va généralement sur l'annexe E, qui comporte un code de type de bien pour une location de vacances ou à court terme (annexe E). L'annexe C s'applique si vous fournissez des services importants principalement pour la commodité des voyageurs, comme un ménage régulier, le changement de la literie ou un service de femme de chambre. Le chauffage et l'éclairage, le nettoyage des aires communes et la collecte des ordures ne sont pas des services importants (Publication 527; instructions). Ces publications ne disent pas si le ménage entre deux séjours compte, ce qui en fait une question de faits pour un préparateur. Gardez l'argent provenant d'autre chose que le séjour, comme des repas ou des visites, dans son propre compte de revenus afin de le déclarer au bon endroit. Pour le choix du formulaire et l'impôt sur le travail autonome, voir annexe C ou annexe E pour une location à court terme.

Exemple

Ces exemples sont illustratifs. Tous les montants sont en dollars américains.

Un séjour de quatre nuits

Un voyageur paie 1 720 $ : quatre nuits à 400 $ et 120 $ de frais de ménage. Supposons qu'il n'y a ni taxe, ni remboursement, ni frais de plateforme payés par le voyageur. Les frais de l'hôte de la plateforme sont de 3 % de ce montant, soit 51,60 $; le versement est donc de 1 668,40 $.

Les livres montrent un loyer de 1 720 $, une charge de frais d'hôte de 51,60 $ et un dépôt bancaire de 1 668,40 $ :

Une année inscrite au montant net

Un hôte a inscrit seulement les versements et affiche 41 000 $ de revenu. Le rapport de fin d'année de la plateforme montre 43 000 $ de séjours et 2 000 $ de frais, sans remboursement, taxe ni frais payé par le voyageur. Les livres sont corrigés à 43 000 $ de revenu et 2 000 $ de charges. Le profit avant les autres coûts reste de 41 000 $, mais le revenu part maintenant du brut du rapport, ce que vous comparez au formulaire. Si les années antérieures ont aussi été inscrites au net, chaque année exige la même correction. Savoir si une ancienne déclaration doit être modifiée est une question pour un préparateur.

Une annulation

Un voyageur réserve pour 1 500 $ puis annule, et la plateforme rembourse 500 $. Le revenu de l'hôte pour cette réservation est de 1 000 $. Les livres montrent 1 500 $ de loyer et une ligne de remboursement de 500 $, et non 1 500 $ de revenu et une perte distincte. Le formulaire peut quand même afficher 1 500 $, parce que son montant brut n'est pas réduit des remboursements; les 500 $ sont donc un élément de rapprochement.

Votre situation est différente?

• Les versements sont inscrits au net depuis un an ou plus, le formulaire et les dépôts ne concordent pas, vous annoncez dans plusieurs États ou par une LLC, ou la taxe d'hébergement n'a jamais été produite : corriger les livres, décider si des déclarations antérieures doivent être modifiées et mettre en place le rapprochement mensuel dépendent tous de vos registres. Voir aide en tenue de livres et rattraper la tenue de livres d'un immeuble locatif.
• Le formulaire 1099-K montre plus que ce que vous avez gagné, ou un avis de l'IRS dit que votre revenu ne concorde pas : voir formulaire 1099-K pour un revenu de location.
• Vous percevez ou pourriez devoir une taxe d'hébergement ou de vente : voir taxe de vente et taxe d'occupation sur le loyer et rattraper la taxe de vente non perçue.
• Vous gérez ou co-hébergez pour d'autres propriétaires, ou l'argent de la plateforme comprend le leur : voir co-hôtes et gestionnaires immobiliers.
• Vous détenez la location avec un conjoint ou avec d'autres personnes : savoir s'il s'agit d'une déclaration de société de personnes ou de deux annexes E dépend de qui la détient et de la façon dont elle est exploitée; voir un immeuble locatif en copropriété : annexe E ou déclaration de société de personnes.
• Chaque annonce se trouve dans sa propre LLC : voir livres d'une LLC par immeuble locatif.
• Vous vous demandez si un tableur, un logiciel ou un spécialiste de la tenue de livres convient à vos annonces : voir tableur ou logiciel pour des immeubles locatifs.
• Vous utilisez vous-même le bien, ou vous offrez des services de type hôtelier : voir jours de location à juste valeur et usage personnel et annexe C ou annexe E.
• Vous vivez hors des États-Unis et détenez un logement aux États-Unis : les retenues et ce que vous produisez diffèrent; voir propriétaires non-résidents et, si vous vivez au Canada, Canadiens propriétaires d'un bien locatif aux États-Unis.