لمن هذا الدليل
- مقيمون ضريبيًا في كندا يملكون عقارًا أمريكيًا مؤجَّرًا بصورة مباشرة
- أفراد يخططون لتبادل عقار استثماري أمريكي بعقار آخر
- أفراد أُغلق بيع عقارهم الأمريكي المؤجَّر بالفعل
غير مشمول هنا
- إجراءات الاستقطاع والاسترداد التفصيلية في البيع العادي
- الإقرارات السنوية للإيجار واختيار فرض الضريبة على صافي دخل الإيجار
- اختيار شركة LLC أو شركة أو هيكل ملكية آخر
- التبادلات العكسية وتبادلات البناء
- الحسابات التفصيلية للائتمان الضريبي الأجنبي للمواطن الأمريكي
هل يمكنني إجراء تبادل 1031 لعقاري الأمريكي المؤجَّر وأنا أقيم في كندا؟
الإقامة في كندا لا تمنع وحدها تبادلًا مؤهلًا لعقار أمريكي مؤجَّر. فالمادة 1031 تتعلق بالعقار واستخدامه وترتيب التبادل؛ والإقامة الكندية لا تحوّل عقارًا أمريكيًا مؤجَّرًا إلى عقار أجنبي في هذه القاعدة. ويجب أن يكون العقاران مؤهلين (قواعد التبادل لدى IRS).
يتيح لك تبادل 1031 مبادلة عقار استثماري أمريكي بآخر وتأجيل الضريبة الأمريكية على المكسب إلى أن يُباع العقار البديل، عبر الأساس الضريبي للعقار البديل (تكلفته لأغراض الضريبة). ولا تتبع كندا هذا التأجيل: فالمقيم ضريبيًا في كندا يبلغ عمومًا عن المكسب في سنة البيع.
ما العقارات الأمريكية المؤهلة وما غير المؤهلة؟
يستبدل التبادل المؤهل عقارًا محتفَظًا به لنشاط تجاري أو للاستثمار بعقار من النوع نفسه محتفَظ به لنشاط تجاري أو للاستثمار. ويمكن أن تكون أنواع مختلفة من العقارات مؤهلة (تعليمات النموذج 8824 لدى IRS).
| العقار أو المعاملة | معاملة التبادل في الولايات المتحدة |
|---|---|
| عقار أمريكي مؤجَّر يُبادَل بعقار أمريكي مؤجَّر آخر | قد يكون مؤهلًا إذا احتُفظ بكليهما لنشاط تجاري أو للاستثمار واستُوفيت قواعد التبادل |
| عقار أمريكي مؤجَّر يُبادَل بعقار كندي | غير مؤهل: العقار الأمريكي والعقار الأجنبي ليسا من النوع نفسه (26 U.S.C. 1031(h)) |
| المنزل الشخصي أو عقار محتفَظ به أساسًا لإعادة البيع | غير مؤهل بموجب قواعد تبادل العقارات الاستثمارية العادية (المنشور 544) |
| أسهم شركة عادية أو حصة في شراكة | لا يُعدّ عمومًا تبادلًا للعقار الأساسي |
العقار المؤجَّر للعطلات الذي يتضمن إقامات شخصية يحتاج إلى مراجعة منفصلة.
قد يجعل سحب النقد، أو استلام ممتلكات أخرى، أو انتهاء التبادل برهن عقاري أصغر على العقار البديل (ما لم تضف نقدًا لسدّ الفرق) جزءًا من المكسب خاضعًا للضريبة الآن. ومع طرف ذي صلة (قريب مقرّب، أو شركة أو صندوق استئماني مرتبط)، ينتهي التأجيل إذا باع أحدكما خلال مدة الاحتفاظ (سنتان (2))، مع استثناءات للوفاة، وللتحويل القسري (involuntary conversion) المهدَّد به بعد التبادل، ولغياب غرض التهرب من الضريبة، ويُستحق النموذج 8824 (نموذج الإبلاغ عن التبادل) لكل سنة من تلك السنوات (تعليمات النموذج 8824).
ما مهلتا 45 يومًا و180 يومًا، وماذا يفعل الوسيط المؤهل؟
في التبادل المؤجَّل المعتاد تبيع أولًا وتشتري لاحقًا: حدّد العقار البديل خلال 45 يومًا، واستلمه بحلول أبكر التاريخين: 180 يومًا أو موعد استحقاق الإقرار الأمريكي، بما في ذلك التمديدات. وتبدأ المهلتان معًا من نقل العقار القديم وتتداخلان (تعليمات النموذج 8824، السطران 5 و6).
| المرحلة | ما الذي يجب أن يحدث |
|---|---|
| قبل إغلاق بيع العقار المؤجَّر القديم | وقّع اتفاقية التبادل؛ وأحِل عقد البيع الخاص بك إلى الوسيط، وأبلغ المشتري كتابيًا في يوم الإغلاق أو قبله؛ وحدّد مسار استقطاع FIRPTA للمشتري (الضريبة التي تُستقطع عند بيع أجنبي لعقار أمريكي؛ انظر أدناه) وأي رقم تعريف ضريبي أمريكي مطلوب؛ ورتّب وجهة العائدات |
| خلال 45 يومًا من النقل | أرسل تحديدًا كتابيًا موقّعًا إلى شخص مؤهل مشارك في التبادل، وهو عادةً الوسيط، يصف العقار البديل بوضوح |
| بحلول أبكر التاريخين: 180 يومًا أو موعد استحقاق الإقرار، بما في ذلك التمديدات | استلم العقار البديل المحدَّد |
إذا فاتتك إحدى المهلتين، يُعامَل العقار البديل على أنه ليس من النوع نفسه، فتُفرض الضريبة على المكسب بدل تأجيلها؛ وتنتهي المهلتان عند منتصف الليل في آخر يوم منهما (26 CFR 1.1031(k)-1(b)).
الوسيط المؤهل (qualified intermediary) طرف خارجي يحتفظ بعائدات البيع ويستخدمها لشراء العقار البديل، فلا يصل المال إليك أبدًا. وللحصول على الملاذ الآمن (safe harbor)، يجب أن تحدّ اتفاقيته المكتوبة صراحةً من حقوقك في استلام الأموال أو رهنها أو الاقتراض بها أو الحصول على منافعها بأي طريقة أخرى. ولا يجوز أن يكون الوسيط أنت أو شخصًا غير مؤهل (disqualified person)، مثل محامٍ أو محاسب أو وكيل عقاري عمل لديك في الفترة السابقة (سنتان (2))، أو شخصًا ذا صلة؛ والمال الذي يحتفظ به وكيلك يُعدّ مستلَمًا منك (26 CFR 1.1031(k)-1(f)(2) و(g)(4) و(g)(6) و(k)).
احتفظ بإشعار التحديد الموقّع وبإثبات إرساله في موعده. يمكن تحديد ما يصل إلى ثلاثة عقارات مهما كانت قيمتها؛ أما القوائم الأطول فتخضع لاختبارات القيمة (26 CFR 1.1031(k)-1(c)).
تنتهي مهلة التبادل أيضًا في موعد استحقاق إقرارك الأمريكي لسنة النقل إذا كان أبكر: عمومًا 15 يونيو لمن يقدّم النموذج 1040-NR (إقرار الأجنبي غير المقيم) عن سنة تقويمية، أو 15 أبريل إذا كانت لديك أجور أمريكية خاضعة للاستقطاع أو مكتب أمريكي (قواعد IRS لتقديم غير المقيمين). والتمديد المقدَّم في موعده (النموذج 4868) يؤخر هذا التاريخ لكنه لا يتجاوز اليوم 180 أبدًا، لذا يهم موعد الإقرار أساسًا في عمليات النقل المتأخرة من السنة. وبعد كارثة معلنة اتحاديًا، يمكن تأجيل آخر يومي المهلتين بمقدار 120 يومًا (أو إلى تاريخ انتهاء الإغاثة العام، إن كان أبعد) لدافع الضرائب المتضرر أو من تعطّل تبادله بسببها، دون تجاوز موعد استحقاق الإقرار مع التمديدات، أو سنة واحدة (Rev. Proc. 2018-58، القسم 17).
أغلقتُ البيع بالفعل والمال في حسابي: هل انتهى التبادل؟
عمومًا نعم، إذا استلمت أنت أو وكيلك فعليًا أو حكمًا كامل عائدات البيع قبل العقار البديل: فهذا بيع لا تبادل مؤجَّل، حتى لو اشتريت لاحقًا عقارًا من النوع نفسه. ويُعدّ المال مستلَمًا حكمًا عندما يُقيَّد في حسابك أو يُخصَّص لك أو يتاح لك السحب منه بأي طريقة؛ وإذا وصل إليك جزء فقط، فقد يخضع مكسب هذا الجزء للضريبة الآن (26 CFR 1.1031(k)-1(a) و(f)(2)). وإذا بقيت العائدات تحت قيود مؤهِّلة، فاطلب مراجعة مستندات التبادل التي سبقت الإغلاق.
في البيع المكتمل، تجد الاستقطاع والإقرار الأمريكي واسترداد الاستقطاع الزائد في المقيمون في كندا الذين يبيعون عقارات أمريكية.
كيف يعمل استقطاع FIRPTA عندما أجري تبادلًا؟
يلزم FIRPTA المشتري باحتجاز جزء من الثمن وإرساله إلى IRS عندما يبيع أجنبي عقارًا أمريكيًا. والبائع الذي ليس مواطنًا أمريكيًا ولا مقيمًا ضريبيًا في الولايات المتحدة هو عمومًا أجنبي؛ أما المواطن أو المقيم الضريبي فيمكنه أن يعطي المشتري شهادة بوضع غير أجنبي. وتبادل 1031 لا يزيل الاستقطاع تلقائيًا، والمشتري الذي لا يستقطع قد يُحمَّل مسؤولية الضريبة والغرامات والفوائد (26 CFR 1.1445-1(e)). والمعدل العام 15% من المبلغ المحقق (النقد والممتلكات الأخرى والالتزامات المفترضة)، لا من المكسب (قواعد FIRPTA لدى IRS؛ الاستثناءات).
| حالة التبادل | مسار الاستقطاع الذي يجب مراجعته |
|---|---|
| تبادل مكتمل مؤهل لعدم الاعتراف الكامل (nonrecognition) بالمكسب | قد يعفي إشعار صحيح بعدم الاعتراف من الاستقطاع؛ ويجب أن يرسل المشتري الإشعار والخطاب المرافق المطلوب إلى IRS خلال 20 يومًا بعد النقل |
| تبادل مؤجَّل لم يكتمل ولم يُتحقق منه بحلول موعد دفع الاستقطاع | لا يكفي الإشعار وحده لإثبات الاستثناء؛ اطلب شهادة استقطاع من IRS |
| تبادل يُعترف فيه بجزء من المكسب الآن | عدم الاعتراف الجزئي لا يؤهل لاستثناء الإشعار؛ اطلب شهادة لإثبات استقطاع مخفَّض |
تأتي هذه القيود من 26 CFR 1.1445-2(d)(2)، الذي يقيّد قائمة IRS العامة لاستثناءات الاستقطاع. وتوقّع الإشعار تحت طائلة عقوبات شهادة الزور.
استخدم النموذج 8288-B لطلب شهادة استقطاع من IRS: السطر 7a عند انطباق عدم الاعتراف، أو السطر 7b لتخفيض ناتج عن حساب الحد الأقصى للضريبة يعكس أي مكسب يُعترف به الآن؛ وتسرد التعليمات ما يُرفق. ويحتاج الطلب إلى رقم تعريف ضريبي أمريكي لكل طرف، بمن فيهم البائع؛ والبائع الذي لا يملك رقمًا ويحق له الحصول على رقم التعريف الضريبي الفردي (ITIN) يمكنه التقدم بالنموذج W-7 (انظر المقيمون في كندا الذين يبيعون عقارات أمريكية). وتتصرف IRS عادةً خلال 90 يومًا من استلامها كل ما تحتاجه، بينما تستمر مهلتا التبادل. وإذا قُدِّم الطلب بحلول تاريخ النقل وأُبلغ المشتري على الوجه الصحيح، فيمكن تأخير الدفع إلى IRS حتى مرور 20 يومًا على إرسال IRS شهادتها أو رفضها بالبريد. ويجب على المشتري مع ذلك أن يستقطع أثناء نظر الطلب، فالتقدم بالطلب لا يفرج عن الأموال بحد ذاته (تعليمات النموذج 8288-B؛ تعليمات النموذج 8288).
يجب أن تنسجم هذه الأمور قبل الإغلاق الأول: طلب الاستقطاع وتعليمات الإغلاق وتمويل العقار البديل. فالمال المحتجز للاستقطاع قد يترك فجوة في التمويل بينما تستمر مهل التبادل.
ماذا أقدّم إلى IRS في التبادل؟
قدّم النموذج 8824 مع الإقرار الضريبي الأمريكي عن السنة التي تنقل فيها العقار المؤجَّر القديم، حتى لو أجّل التبادل المؤهل المكسب كله. ويسجل النموذج العقارين والتواريخ والمكسب والأساس الضريبي للعقار البديل (تعليمات النموذج 8824).
| النموذج أو السجل | الغرض |
|---|---|
| النموذج 8824 | للإبلاغ عن التبادل وحساب المكسب والأساس الضريبي للعقار البديل |
| النموذج 1040-NR لغير المقيم في الولايات المتحدة، أو النموذج 1040 إذا اقتضى وضعك الأمريكي ذلك (قواعد IRS لتقديم غير المقيمين) | إقرار ضريبة الدخل الذي يحمل الإبلاغ عن التبادل |
| النموذج 4797 وSchedule D، بحسب الحال | للإبلاغ عن المكسب الذي لا يؤجله التبادل |
| النسخة B المختومة من النموذج 8288-A، ترسلها IRS إليك إذا استُقطعت ضريبة | أرفقها بإقرارك الأمريكي للمطالبة بائتمان الضريبة المستقطعة (قواعد IRS للإبلاغ) |
وعلى الأجنبي غير المقيم أيضًا أن يرفق بيانًا بإقرار سنة النقل، وإلا فلا ينطبق عدم الاعتراف. ويتضمن البيان: أن المادة 897 تنطبق، والعقارين (القديم مع أساسه وتاريخ نقله)، والمكسب المعترف به والضريبة المستقطعة، وأي مادة في الاتفاقية تعفي بيعًا لاحقًا، وإقرارك الموقّع بأن البيع اللاحق خاضع للضريبة في الولايات المتحدة رغم أي اتفاقية. ويمكن أن تفي نسخة من إشعار المشتري مع البنود الناقصة (26 CFR 1.897-5T(d)(1)(iii)؛ 1.897-6T(a)).
لماذا تفرض كندا الضريبة على البيع مع أن الولايات المتحدة تؤجلها؟
لا يوجد في كندا تأجيل على نمط 1031. فالمقيمون يخضعون للضريبة على دخلهم الخاضع للضريبة للسنة، وقواعد الممتلكات البديلة تشمل التصرفات غير الاختيارية (المصادرة والإتلاف) والمبيعات الاختيارية لممتلكات نشاط تجاري سابق، وهذا يستثني عمومًا الممتلكات المستخدمة أساسًا لكسب الإيجار. وشراء عقار مؤجَّر آخر بالعائدات لا يؤجل المكسب الكندي؛ وقد يغيّر الاستخدام الأساسي في نشاط شخص ذي صلة ذلك، ويتناول بيع عقار مؤجَّر الاستثناءات وحساب المكسب الكندي واسترداد المخصص (قانون ضريبة الدخل، المادة 2؛ دليل CRA للممتلكات البديلة، الفقرات 1.1 و1.3 و1.27–1.29).
تحوّل كندا العائدات بسعر تاريخ البيع، والتكلفة بسعر تاريخ الشراء، والمصروفات بالسعر وقت تكبّدها؛ وتحويل المكسب الأمريكي بسعر واحد ليس الحساب الكندي (حسابات المكاسب الرأسمالية لدى CRA).
تقع الضريبة الكندية في سنة البيع بينما يبقى مال التبادل لدى الوسيط. والنقد المسحوب من التبادل، ومنه النقد المخصص لدفع تلك الضريبة، قد يجعل جزءًا من المكسب الأمريكي خاضعًا للضريبة الآن (تعليمات النموذج 8824).
كيف تتوافق الائتمانات الضريبية عندما تؤجّل الولايات المتحدة ولا تؤجّل كندا؟
قد يخضع المكسب نفسه للضريبة في سنتين مختلفتين: في كندا الآن، وفي الولايات المتحدة عند بيع العقار البديل. والمكسب الأمريكي المؤجَّل بالكامل لا يترك للائتمان الضريبي الأجنبي الكندي ضريبة أمريكية حالية يقابلها، وقد يترك الأساس الأمريكي الأدنى مكسبًا أمريكيًا لاحقًا بلا ضريبة كندية تقابله أو بضريبة قليلة. وتقول CRA إن الازدواج الضريبي قد يحدث عندما يفرض البلدان الضريبة على معاملة في سنتين مختلفتين (الفقرة 1.97).
تقع الضريبة الأمريكية على بيع لاحق في تلك السنة اللاحقة: فدليل CRA يربط الضريبة الأجنبية بالسنة التي ينشأ فيها الالتزام الأجنبي بموجب قانون البلد الأجنبي (الفقرة 1.32). ولا تبيّن المصادر المستخدمة هنا هل يمكن مطابقة ضريبة أمريكية لاحقة مع سنة التبادل الكندية، فهذه النقطة غير محسومة. أما دفع تقدير ضريبي لاحق عن سنة البيع الأصلية فأمر مختلف.
تندرج الضريبة الأجنبية على المكاسب الرأسمالية تحت قواعد الائتمان غير التجاري في كندا. ولا يمكن ترحيل الائتمانات غير التجارية غير المستخدمة إلى سنة أخرى، ويُستثنى من الضريبة الأجنبية المدفوعة استقطاع FIRPTA الذي سيُسترد (دليل CRA للائتمان الضريبي الأجنبي، الفقرات 1.22 و1.24 و1.32 و1.33 و1.89).
وتقول الفقرة 1.97 أيضًا إن الإغاثة بموجب الاتفاقية قد تكون ممكنة في بعض الحالات، مستشهدة بـالمادة XIII(8) مع المادة 115.1 من قانون ضريبة الدخل. وتتناول هذه المادة تحويلات من نوع إعادة التنظيم لا يعترف بها بلد المقيم نفسه؛ وقد توافق السلطة المختصة في البلد الآخر على التأجيل، إذا طلب ذلك الطرف المستحوذ، وفق شروطها هي. ولا تصف تبادلًا لعقار مؤجَّر، ولا ينتج عنها تحويل مؤجِّل للضريبة (rollover) كندي تلقائي.
لحساب الائتمان العام، راجع الدخل الأجنبي في الإقرار الكندي.
ما التكلفة والإهلاك اللذان أحملهما على العقار البديل في كل بلد؟
في الولايات المتحدة يحمل العقار البديل عمومًا التكلفة الضريبية للعقار المؤجَّر القديم، معدّلة بحسب النقد والدين والمصروفات؛ وفي كندا يبدأ بما دفعته فعليًا، بالدولار الكندي. احتفظ بسجلات منفصلة لكل بلد (المنشور 551 لدى IRS؛ دليل CRA لدخل الإيجار).
| السجل | الولايات المتحدة | كندا |
|---|---|---|
| تكلفة العقار البديل لأغراض الضريبة | أساس التبادل، معدَّلًا بحسب المال والدين والمكسب المعترف به والمصروفات المؤهلة | تكلفة الاقتناء بالدولار الكندي، مع التكاليف الرأسمالية المنطبقة |
| إهلاك المبنى | يستمر عمومًا على الأساس المنقول؛ ويُعامل الأساس الإضافي كأنه وُضع في الخدمة حديثًا (المنشور 946) | طبّق قواعد مخصص التكلفة الرأسمالية الكندية على التكلفة الكندية للمبنى |
| الإهلاك السابق | احفظ الخصومات الأمريكية وأثرها في الأساس المعدَّل | يُحسب استرداد المخصص (recapture) أو الخسارة النهائية (terminal loss) على العقار المؤجَّر القديم في سنة البيع؛ ويبدأ العقار البديل بتكلفته الخاصة |
يتبع مخصص التكلفة الرأسمالية الكندي القواعد الكندية لا الجدول الأمريكي، ولا تُؤهَّل الأرض أبدًا (دليل CRA لدخل الإيجار)؛ راجع مخصص التكلفة الرأسمالية. وللإقرارات المستمرة واختيار صافي الدخل الأمريكي، راجع الكنديون الذين يملكون عقارًا مؤجَّرًا في الولايات المتحدة.
هل تتبع ولايتي التبادل الفيدرالي؟
ليس تلقائيًا. فالتبادل الفيدرالي لا يحسم توافق الولاية أو الاستقطاع أو متطلبات التقديم المستمرة، لذا افحص الولايات التي يقع فيها العقاران القديم والبديل.
تبيّن كاليفورنيا الالتزام المستمر: فتبادل عقار في كاليفورنيا بعقار خارجها يتطلب عمومًا النموذج FTB 3840 لسنة التبادل ولكل سنة تالية إلى أن يُعترف بالمكسب المؤجَّل ذي المصدر الكاليفورني. وينطبق التقديم بغض النظر عن الإقامة، وقد يكون مطلوبًا حتى دون إقرار كاليفورني آخر (تعليمات النموذج FTB 3840 لدى مجلس ضريبة الامتياز في كاليفورنيا). وللولايات الأخرى قواعدها: استخدم التعليمات الرسمية لكل ولاية.
هل يظل التبادل مجديًا إذا كانت كندا تفرض الضريبة على المكسب على أي حال؟
يؤخر التبادل الضريبة الأمريكية على المكسب. ولا يؤخر الضريبة الكندية، وقد يترك ضريبة أمريكية لاحقة بلا ائتمان كندي مقابل، ويضيف وسيطًا واستقطاعًا ومهلتين. قارن المسارين:
| نقطة القرار | ما يجب حسابه أو التأكد منه |
|---|---|
| الضريبة الكندية الآن | المكسب، وأي استرداد للمخصص، والأموال المتاحة خارج التبادل |
| الضريبة الأمريكية الآن | المكسب المعترف به من النقد أو إعفاء الدين أو الأصول غير المؤهلة |
| البيع اللاحق | المكسب الأمريكي المؤجَّل، والتكلفة الكندية، وحدود الائتمان الضريبي الأجنبي الواقعية |
اجمع العقود وكشوف الإغلاق وجداول الإهلاك والمخصص وأرصدة القروض وتفاصيل الإقامة ومستندات الوسيط وأسعار الصرف؛ ثم يمكن حساب نتائج البلدين قبل الإغلاق.
مثال
افترض أن مقيمًا ضريبيًا في أونتاريو يملك عقارًا أمريكيًا مؤجَّرًا مباشرة ويُكمل تبادلًا مؤهلًا عبر وسيط. كل الأرقام أدناه توضيحية. تجاهل الدين وتكاليف البيع والإهلاك ومخصص التكلفة الرأسمالية؛ وافترض أن 1 دولار أمريكي كان يساوي 1.25 دولار كندي عند شراء العقار القديم، و1.40 دولار كندي عند بيعه وعند شراء العقار البديل.
للعقار القديم أساس أمريكي معدَّل قدره 200,000 دولار أمريكي ويُباع بـ300,000 دولار أمريكي. تذهب كل العائدات إلى عقار أمريكي مؤجَّر بديل تكلفته 300,000 دولار أمريكي، دون استلام نقد ودون مكسب معترف به حاليًا. افترض أن شهادة من IRS تعفي المشتري من الاستقطاع؛ وبدونها كان المشتري سيحتجز 45,000 دولار أمريكي (15% من 300,000 دولار أمريكي).
| الحساب | الولايات المتحدة | كندا |
|---|---|---|
| التكلفة القديمة | US$200,000 | C$250,000 |
| عائدات البيع | US$300,000 | C$420,000 |
| مكسب العقار القديم | US$100,000 مؤجَّلة | C$170,000 مكسب رأسمالي قبل الإدراج في الدخل والتعديلات الأخرى |
| تكلفة العقار البديل لأغراض الضريبة | أساس التبادل US$200,000 | تكلفة الاقتناء C$420,000 |
تعترف كندا بالتصرف رغم أن الولايات المتحدة تؤجل المكسب، ويزيد مكسبها على المكسب الأمريكي بسعر تاريخ البيع (140,000 دولار كندي) لأن تغيّر سعر الصرف منذ الشراء جزء منه. وإذا بعت العقار البديل لاحقًا بـ300,000 دولار أمريكي بالسعر نفسه، فالمكسب الأمريكي 100,000 دولار أمريكي (300,000 دولار أمريكي ناقص أساس التبادل 200,000 دولار أمريكي) بينما المكسب الكندي صفر (420,000 دولار كندي ناقص 420,000 دولار كندي)، فلا تبقى ضريبة كندية على ذلك البيع ليخفضها ائتمان. وتغيّر أسعار الصرف والأسعار والإهلاك الحقيقية هذه الأرقام.
هل وضعك مختلف؟
- تخطيط أي تبادل لعقار أمريكي مؤجَّر أو إتمامه وأنت مقيم في كندا: تستدعي المهل والاستقطاع وعدم تطابق الائتمانات بين البلدين عادةً مراجعة منسّقة؛ أحضر السجلات المذكورة أعلاه إلى خدمة الضرائب العابرة للحدود.
- وصلت العائدات إلى حسابك دون قيود، أو فشل التبادل: اتبع المقيمون في كندا الذين يبيعون عقارات أمريكية لإقرار البيع واسترداد الاستقطاع.
- مواطن أمريكي أو حامل بطاقة خضراء يقيم في كندا: إذا كنت مقيمًا في البلدين، فإن قاعدة ترجيح الإقامة (tie-breaker) في الاتفاقية (المادة IV(2)) تقرر أي البلدين يعدّك مقيمًا لأغراض الاتفاقية. وأجزاء FIRPTA والنموذج 1040-NR أعلاه مكتوبة للأجنبي وقد لا تنطبق عليك؛ ابدأ بـالأمريكيون المقيمون في كندا واطلب تحليلًا منفصلًا للائتمان عبر خدمة الضرائب العابرة للحدود؛ ولا يمكن افتراض أن ترحيل ائتمان أمريكي يعالج عدم التطابق.
- عقار مملوك عبر شركة أو LLC أو شراكة: الشركة الكندية هي البائع، لا أنت (شركة كندية تملك عقارات أمريكية)؛ وللنظر فيمن يجب أن يملك العقار، راجع كيف ينبغي أن يمتلك الكندي عقارًا أمريكيًا.
- مملوك مع زوج أو زوجة أو فرد من العائلة: يُحسب استقطاع FIRPTA على حصص المالكين الأجانب، موزعة بحسب المساهمة الرأسمالية مع احتساب كل من الزوجين بالنصف (قواعد FIRPTA لدى IRS)، لذا يجب أن ينجح الوسيط وإشعار التحديد ومسار الاستقطاع لكل مالك.
- مغادرة كندا قبل بيع العقار البديل: تعتبر كندا أنك بعت ممتلكات مثل العقار الأمريكي بالقيمة السوقية عندما تتوقف عن كونك مقيمًا، مهما كان التأجيل الأمريكي (CRA: التصرف في الممتلكات للمغادرين من كندا؛ مغادرة كندا).
- استخدام شخصي مختلط، أو تبادل مع طرف ذي صلة، أو مصادرة أو إتلاف: اطلب اختبار الوقائع عبر خدمة الضرائب العابرة للحدود.
- الإبلاغ عن الممتلكات الأجنبية (النموذج T1135) بعد استبدال العقار المؤجَّر: راجع الإبلاغ عن الممتلكات والشركات التابعة الأجنبية.
الأرقام في هذه الصفحة
| الرقم | القيمة | المصدر |
|---|---|---|
| مدة تحديد العقار في تبادل العقارات من النوع نفسه من تاريخ تحويل العقار المتخلَّى عنه؛ ويجب تحديد العقار البديل كتابةً قبل منتصف ليلة اليوم الـ45 | 45 يومًا | eCFR: 26 CFR 1.1031(k)-1 تم التحقق |
| مدة استلام العقار في تبادل العقارات من النوع نفسه من تاريخ تحويل العقار المتخلَّى عنه، أو من موعد إقرار سنة التحويل (مع التمديدات) إذا كان أبكر | 180 يومًا | eCFR: 26 CFR 1.1031(k)-1 تم التحقق |
| مدة احتفاظ الطرف المرتبط في تبادل العقارات من النوع نفسه بعد آخر تحويل في التبادل؛ وإذا تصرّف أي من الطرفين المرتبطين في العقار خلال هذه المدة، ينتهي عدم الاعتراف بالمكسب (nonrecognition) لدى دافع الضرائب، إلا بعد الوفاة، أو في تحويل قسري (involuntary conversion) كان مهددًا بعد التبادل، أو إذا لم يكن الغرض تجنّب الضريبة؛ ويُقدَّم النموذج 8824 عن كل سنة لاحقة | سنتان (2) | IRS: تعليمات النموذج 8824 تم التحقق |
| فترة الرجوع إلى الوراء بالنسبة إلى وكيل مُنع من العمل كوسيط مؤهل (qualified intermediary) يُعدّ شخصًا غير مؤهل (disqualified person) من عمل لدى دافع الضرائب موظفًا أو محاميًا أو محاسبًا أو مصرفيًا استثماريًا أو وسيطًا، أو وكيل عقارات أو وسيط عقارات، خلال المدة التي تنتهي عند تحويل أول عقار متخلَّى عنه (relinquished property)؛ ولا يُحتسب العمل السابق في تبادل عقارات من النوع نفسه، ولا الخدمات المالية أو خدمات سندات الملكية أو الضمان أو الصناديق الاستئمانية الروتينية | سنتان (2) | eCFR: 26 CFR 1.1031(k)-1 تم التحقق |
| تأجيل تبادل العقارات من النوع نفسه بسبب الكوارث يؤجل آخر يوم من مدة الـ45 يومًا أو الـ180 يومًا، أو إلى نهاية مدة تمديد الكوارث العامة إن كانت أبعد، لدافع ضرائب مؤهل بعد كارثة معلنة على المستوى الفيدرالي؛ ولا يتجاوز أبدًا موعد الإقرار شاملًا التمديدات، ولا سنة واحدة | 120 يومًا | IRS: Revenue Procedure 2018-58، القسم 17 تم التحقق |
| معدل استقطاع FIRPTA العام يُطبَّق عموماً على المبلغ المحقق للبائع الأجنبي من بيع عقار أمريكي | 15% | IRS: تعليمات النموذج 8288 تم التحقق |
| مدة تقديم المشتري بموجب FIRPTA عموماً بعد التحويل للنموذجين 8288 و8288-A؛ ويمكن لطلب شهادة استقطاع مقدَّم في موعده أن يؤجل التحويل | 20 يومًا | IRS: تعليمات النموذج 8288 تم التحقق |
| المدة المعتادة لتصرف IRS في طلب شهادة استقطاع FIRPTA تتصرف IRS عمومًا خلال هذه المدة بعد استلام طلب مكتمل، يشمل أرقام التعريف الضريبي لجميع الأطراف؛ ويجب أن يُخطر البائع المشتري كتابةً في يوم التحويل أو في اليوم السابق له | 90 يومًا | IRS: شهادات استقطاع FIRPTA تم التحقق |
المصادر الأساسية
- IRS: تبادلات العقارات من النوع نفسه، نصائح ضريبية للعقارات
- IRS: تعليمات النموذج 8824
- eCFR: التبادلات المؤجلة، 26 CFR 1.1031(k)-1
- IRS: المنشور 544، بيع الأصول والتصرف فيها بطرق أخرى
- IRS: الاستقطاع بموجب FIRPTA
- IRS: الاستثناءات من استقطاع FIRPTA
- eCFR: استثناءات استقطاع FIRPTA، 26 CFR 1.1445-2
- eCFR: مسؤولية المشتري عن الاستقطاع، 26 CFR 1.1445-1
- eCFR: تبادلات الأجانب التي لا يُعترف فيها بالمكسب، 26 CFR 1.897-6T
- eCFR: متطلبات التقديم للأجانب، 26 CFR 1.897-5T
- IRS: النموذج 8288-B وتعليماته
- IRS: تعليمات النموذج 8288
- Justice Laws: قانون ضريبة الدخل، المادة 2
- CRA: دليل ضريبة الدخل S3-F3-C1، الممتلكات البديلة
- CRA: دليل ضريبة الدخل S5-F2-C1، الائتمان الضريبي الأجنبي
- وزارة المالية الكندية: الاتفاقية الضريبية بين كندا والولايات المتحدة
- CRA: التصرف في الممتلكات للمغادرين من كندا
- CRA: احتساب مكاسبك وخسائرك الرأسمالية والإبلاغ عنها
- CRA: دخل الإيجار، الدليل T4036
- IRS: المنشور 551، الأساس الضريبي للأصول
- IRS: المنشور 946، كيفية إهلاك الممتلكات
- California FTB: تعليمات النموذج FTB 3840
- IRS: الإبلاغ عن الضريبة على حقوق الملكية العقارية الأمريكية وسدادها
- IRS: فرض الضريبة على الأجانب غير المقيمين
- GovInfo: 26 U.S.C. 1031، تبادل العقارات
- IRS: Revenue Procedure 2018-58، الإغاثة من الكوارث
عن هذا الدليل
مترجم من الدليل الإنجليزي · اقرأ النص الأصلي بالإنجليزية
تشرح هذه الصفحة القواعد العامة للسنة الضريبية المعروضة. وليست مشورة لحالتك.
التغييرات على الأصل الإنجليزي
- : نُشر لأول مرة.