Principal Residence Exemption: Hausverkauf steuerfrei?

Was zählt als Principal Residence (Hauptwohnsitz)?

Ein Principal Residence ist eine Immobilie, die Ihnen allein oder gemeinsam mit anderen gehört und in der Sie, Ihr derzeitiger oder früherer Ehepartner oder Lebenspartner oder Ihr Kind in einem Jahr, für das Sie sie bestimmen, gewöhnlich gewohnt haben. Ein Haus, eine Eigentumswohnung, ein Ferienhaus, eine Wohnung, ein Mobilheim oder ein Hausboot kann infrage kommen. Es muss nicht der Ort sein, an dem Sie den größten Teil des Jahres verbringen (CRA: Principal residence; Income Tax Act, Abschnitt 54).

Auch ein kurzer Aufenthalt kann die Voraussetzung des gewöhnlichen Wohnens erfüllen, aber die Umstände zählen. Eine Immobilie, die hauptsächlich zur Erzielung von Einkünften gehalten wird, qualifiziert sich in der Regel nicht durch Ihren eigenen kurzen Aufenthalt. Wohnt Ihr Kind dort, kann sie weiterhin infrage kommen, wenn die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind (CRA Folio, Absätze 2.10–2.11).

Kann meine Familie für dasselbe Jahr mehr als ein steuerfreies Zuhause haben?

Ihre Familie kann für ein Jahr in der Regel nur eine Immobilie bestimmen, auch wenn Familienmitglieder verschiedene Immobilien besitzen. Verkaufen Sie ein Haus und kaufen im selben Jahr ein anderes, können trotzdem beide Gewinne vollständig befreit sein: Das zusätzliche Jahr in der Formel kann die Überschneidung abdecken, wenn seine Voraussetzungen erfüllt sind. Es erlaubt nicht zwei Bestimmungen für dasselbe Jahr. Ihr Ehepartner oder Lebenspartner unterliegt derselben Grenze, wenn er das ganze Jahr über Ihr Ehepartner oder Lebenspartner war. Ein Kind unterliegt ihr nur, wenn es das ganze Jahr über unter 18 Jahre alt, unverheiratet und ohne Lebenspartner war (Income Tax Act, Abschnitt 54).

Ehepartner oder Lebenspartner, die das ganze Jahr über aufgrund einer gerichtlichen Anordnung oder einer schriftlichen Trennungsvereinbarung getrennt lebten, gehören für dieses Jahr nicht zur Familieneinheit des anderen. Ein erwachsenes Kind hat in der Regel eine eigene Familieneinheit. Das gibt einem Elternteil aber keine zusätzliche Bestimmung für eine zweite Immobilie, die dem Elternteil gehört (CRA Folio, Absatz 2.13).

Uns gehören ein Haus und eine Eigentumswohnung oder ein Ferienhaus: Welche Immobilie sollten wir bestimmen?

Listen Sie für jede Immobilie die infrage kommenden Jahre und frühere Bestimmungen der Familie auf. Vergleichen Sie bei überschneidenden Jahren, um wie viel die Befreiung jeder Immobilie steigen würde, wenn sie das Jahr erhält. Berechnen Sie dann beide Gesamtergebnisse, einschließlich der Regel zum zusätzlichen Jahr. Ein Ferienhaus kann die bessere Bestimmung sein, auch wenn Sie mehr Zeit im Haus verbringen (CRA Folio, Absätze 2.13, 2.20 und 2.28).

Führen Sie für beide Immobilien eine Aufstellung Jahr für Jahr und für alle bereits eingereichten Bestimmungen. Die Wahl wirkt sich auf den späteren Verkauf der Immobilie aus, die Sie behalten (CRA Folio, Absätze 2.13 und 2.20).

Wie wird der steuerfreie Teil des Gewinns berechnet?

Berechnen Sie zuerst den Kapitalgewinn: Verkaufserlös minus Verkaufskosten und angepasste Anschaffungskosten (Adjusted Cost Base, ACB) der Immobilie. Diese Anschaffungskosten umfassen in der Regel den Kaufpreis und die Erwerbskosten, etwa Anwaltskosten, und werden um Kosten für wertsteigernde Verbesserungen erhöht. Laufende Reparaturen erhöhen sie nicht (CRA: Leitfaden zu Kapitalgewinnen). Bei einer normalen qualifizierenden Immobilie, die Sie in einem Jahr erworben haben, in dem Sie zu irgendeinem Zeitpunkt in Kanada ansässig waren, ist die Befreiung in der Regel der Gewinn multipliziert mit (eins plus bestimmte Jahre in der Zeit der Ansässigkeit in Kanada) geteilt durch die Jahre im Eigentum, begrenzt auf den Gewinn. Zählen Sie jedes Kalenderjahr im Eigentum, einschließlich Kauf- und Verkaufsjahr (Income Tax Act, Abschnitt 40(1)–(2); CRA Folio, Absätze 2.20–2.21).

Das zusätzliche Jahr hilft, wenn sich infrage kommende Immobilien bei einem Umzug überschneiden. Es erlaubt der Familie nicht, zwei Immobilien für dasselbe Jahr zu bestimmen. Wenn Sie im Jahr des Erwerbs nicht in Kanada ansässig waren, gilt dieses zusätzliche Jahr nicht. Auch die Ansässigkeit in Kanada in den übrigen bestimmten Jahren spielt eine Rolle (Income Tax Act, Abschnitt 40(2)(b)). Bei einer Immobilie mit einer früheren Wahl zur Besteuerung von Kapitalgewinnen kann eine weitere Anpassung nötig sein (CRA Folio, Absätze 2.22–2.26).

Kann ich eine Eigentumswohnung bestimmen, in der mein Kind wohnt?

Ja. Eine Eigentumswohnung, die Ihnen gehört, kann die Voraussetzung des Wohnens erfüllen, wenn Ihr Kind dort gewöhnlich wohnt, auch wenn Sie woanders leben. Sie müssen diese Wohnung dennoch für die betreffenden Jahre bestimmen, und diese Jahre dürfen nicht zugleich einer anderen Immobilie Ihrer Familieneinheit zugeordnet werden (Income Tax Act, Abschnitt 54; CRA Folio, Absätze 2.11–2.13).

Das Alter Ihres Kindes hebt nicht die Voraussetzung auf, dass Sie die Wohnung besitzen. Gehört sie stattdessen Ihrem erwachsenen Kind, ist die eigene Bestimmung des Kindes eine getrennte Frage. Wenn Sie Miete verlangen, geben Sie die Miete an und prüfen Sie die Nutzung der Immobilie zur Einkunftserzielung. Nach Angaben der CRA kann eine vom Kind bewohnte Mietwohnung die Voraussetzung des Wohnens dennoch erfüllen, aber die übrigen Voraussetzungen der Befreiung bleiben bestehen (CRA Folio, Absätze 2.9–2.11).

Ist das ganze Haus steuerfrei, wenn ich eine Einliegerwohnung vermiete oder von zu Hause arbeite?

Wenn Sie ein Zimmer vermieten oder ein Heimbüro nutzen, kann die gesamte Immobilie weiter infrage kommen. Nach der Praxis der CRA muss die Nutzung zur Einkunftserzielung gegenüber dem Wohnen nachrangig sein, ohne bauliche Veränderung und ohne Capital Cost Allowance (CCA, steuerliche Abschreibung in Kanada) auf das Gebäude. Der Bau einer abgeschlossenen Mietwohnung ist eine bauliche Veränderung, die den vermieteten Teil aus dieser Behandlung herausnehmen kann (CRA Folio, Absätze 2.58–2.60).

Qualifiziert sich ein getrennt zur Einkunftserzielung genutzter Teil nicht, kann ein Teil des Gewinns steuerpflichtig sein, und eine angemessene Aufteilung kann nötig sein. Auch eine erhebliche teilweise Nutzungsänderung kann vor dem tatsächlichen Verkauf eine fiktive Veräußerung dieses Teils auslösen. Eine Wahl nach Abschnitt 45(2) kann sie aufschieben: Der Eigentümer unterschreibt ein Schreiben, das mit der Erklärung für das Jahr der Änderung eingereicht wird. Bei einer Rückänderung zur Wohnnutzung braucht eine Wahl nach Abschnitt 45(3) stattdessen das unterschriebene Schreiben des Eigentümers mit der Erklärung für das spätere Verkaufsjahr oder früher auf Verlangen der CRA. Zu diesen Wahlen siehe Haus in eine Mietimmobilie umwandeln (CRA Folio, Absätze 2.57–2.60.2). Wie Sie die Miete melden, steht unter Einkünfte aus Vermietung.

Was gilt, wenn mein Grundstück größer als ein halber Hektar ist?

Das Haus und bis zu einem halben Hektar Land können in der Regel infrage kommen. Land darüber hinaus qualifiziert sich nur, soweit Sie nachweisen, dass es nötig war, um das Haus als Wohnsitz zu nutzen und zu genießen. Der Wunsch nach einem größeren Garten genügt nicht (Income Tax Act, Abschnitt 54(e); CRA Folio, Absätze 2.32–2.33).

Der Zugang zu einer öffentlichen Straße, eine Mindestgrundstücksgröße oder eine Beschränkung der Grundstücksteilung kann den Anspruch auf mehr Land stützen. Sammeln Sie die einschlägigen Vorschriften und Grundstücksunterlagen. Qualifiziert sich der Überschuss nicht, teilen Sie den Gewinn nach Wert auf, was von einer einfachen Aufteilung nach Fläche abweichen kann (CRA Folio, Absätze 2.34–2.37).

Für Land, das in einem landwirtschaftlichen Betrieb genutzt wird, gelten gesonderte Methoden zur Gewinnermittlung. Eine davon ist eine Wahl nach Abschnitt 40(2)(c)(ii), die mit einem vom Eigentümer unterschriebenen Schreiben zusammen mit der Erklärung für das Verkaufsjahr getroffen wird (CRA Folio, Absätze 2.38–2.46).

Wie melde ich den Verkauf in meiner Erklärung?

Melden Sie einen Verkauf oder eine fiktive Veräußerung und bestimmen Sie die Immobilie, auch wenn die Befreiung den gesamten Gewinn abdeckt. Nach den zuletzt veröffentlichten Anleitungen des Bundes, die Veräußerungen des Jahres 2025 betreffen, füllen Sie für das Verkaufsjahr Part 2, Principal residence, von Schedule 3 und Form T2091(IND) aus. Wer auf Papier einreicht, unterschreibt T2091(IND) und legt es bei. Wer elektronisch einreicht, bewahrt es auf. Geben Sie einen verbleibenden Gewinn im Abschnitt zu Kapitalgewinnen von Schedule 3 an. Wenn Sie die Immobilie für alle Jahre des Eigentums oder für alle bis auf eines bestimmen (Feld 1 bei Zeile 17900), füllen Sie nur Abschnitt 1 von T2091(IND) aus, einschließlich Bestimmung und Unterschrift (CRA: Form T2091(IND)).

Québec verlangt Form TP-274-V und Schedule G zusammen mit der Erklärung für Québec für das Verkaufsjahr. Für Bestimmungsjahre, die von einer Wahl bei Nutzungsänderung abgedeckt sind, bewahren Sie den Nachweis der entsprechenden Wahl bei der CRA auf. Bewahren Sie Kauf- und Verkaufsabrechnungen, Belege für Verbesserungen, Nutzungszeiten, frühere Erklärungen und eine Liste der anderen Immobilien der Familie und der Bestimmungsjahre auf. Ein Verlust bei einer privat genutzten Immobilie kann in der Regel nicht geltend gemacht werden (CRA: Principal residence).

Wenn Sie oder Ihr Ehepartner oder Lebenspartner für eine vor dem 23. Februar 1994 erworbene Immobilie Form T664 oder T664 (Seniors) eingereicht haben, prüfen Sie mit Form T2091(IND)-WS die Anpassung wegen der früheren Wahl (CRA Folio, Absätze 2.22–2.25).

Ich habe vergessen, den Verkauf zu melden oder die Immobilie zu bestimmen: Was nun?

Wurde die Erklärung für das Verkaufsjahr bereits veranlagt, bitten Sie die CRA schriftlich, die verspätete Bestimmung anzunehmen und diese Erklärung zu ändern. Erklären Sie, warum sie verspätet ist, und legen Sie das berichtigte Schedule 3 und Form T2091(IND) bei. Senden Sie den Antrag über CRA „Submit documents“ (Unterlagen einreichen) oder per Post an Ihr Steuerzentrum. Mit „Change my return“ (Erklärung ändern) allein können Sie keine Wahl treffen oder ändern (CRA: Entlastung für Steuerpflichtige, Absätze 55 und 58–60; CRA: Erklärung ändern). Die Annahme liegt im Ermessen der CRA, und ein Strafzuschlag kann anfallen. Der Strafzuschlag des Bundes ist der niedrigere Betrag aus $8.000 oder $100 für jeden vollen Monat vom ursprünglichen Fälligkeitstermin bis zu einem zufriedenstellenden Antrag (Income Tax Act, Abschnitt 220(3.2), (3.21) und (3.5)).

Der Antrag auf verspätete Bestimmung auf Bundesebene muss in der Regel innerhalb von zehn Kalenderjahren nach Ende des Steuerjahres gestellt werden (Income Tax Act, Abschnitt 220(3.2)). Wurde ein Immobilienverkauf nicht angegeben, kann die CRA den Verkauf auch nach der üblichen Frist neu veranlagen. Nachdem eine geänderte Erklärung ihn angibt, sieht das Gesetz für diese Veräußerung eine weitere Frist von drei Jahren für eine Neuveranlagung vor (Income Tax Act, Abschnitt 152(4)(b.3)).

Fragen Sie für Québec bei Revenu Québec nach, wie Sie eine versäumte Bestimmung korrigieren. Der angegebene Strafzuschlag für das Nichteinreichen von TP-274-V beträgt $100 im Monat, höchstens $5.000 (Revenu Québec).

Beispiel

Beispielbeträge in kanadischen Dollar. Eine Familie kaufte in Jahr 1 ein Ferienhaus für C$200.000 und verkaufte es in Jahr 10 für C$500.000, ohne Verkaufskosten oder Verbesserungen. Sie besaß es in zehn Kalenderjahren, einschließlich Kauf- und Verkaufsjahr. Der Gewinn beträgt C$300.000. Das Ferienhaus qualifizierte sich für sechs Jahre, die die Familie bestimmte. Kein Familienmitglied bestimmte für diese Jahre eine andere Immobilie. Die Familie war im Jahr des Erwerbs und in jedem bestimmten Jahr in Kanada ansässig.

Die Befreiung auf Bundesebene beträgt C$300.000 × (1 + 6) ÷ 10 = C$210.000. Der verbleibende Kapitalgewinn beträgt C$90.000, bevor die Regeln zum steuerpflichtigen Anteil von Kapitalgewinnen angewendet werden. Dieselben sechs Bestimmungsjahre kann die Familie nicht für ihr Haus nutzen, wenn sie es später verkauft. Der Verkauf des Ferienhauses gehört dennoch in Schedule 3 und Form T2091(IND) (Income Tax Act, Abschnitt 40(2)(b); CRA: Principal residence).

Bei Ihnen anders?

• Sie haben nach einer Haltedauer von weniger als 365 aufeinanderfolgende Tage verkauft: Der Gewinn kann nach der Flipping-Regel für Wohnimmobilien betriebliche Einkünfte sein, vorbehaltlich Ausnahmen. Siehe Flipping und Abtretungsverkäufe von Immobilien.
• Sie sind ausgezogen und haben das Haus vermietet, oder Sie sind in eine Mietimmobilie eingezogen: Eine Nutzungsänderung kann eine fiktive Veräußerung oder eine Wahl auslösen. Siehe Haus in eine Mietimmobilie umwandeln.
• Sie haben das Haus verschenkt oder ein Kind in das Grundbuch aufgenommen: Eine Übertragung kann als Veräußerung gelten. Siehe Immobilien an Familienmitglieder übertragen.
• Ihr Haus liegt außerhalb Kanadas: Ansässigkeit und Lage der Immobilie müssen getrennt geprüft werden. Siehe Immobilien außerhalb Kanadas.
• Sie waren beim Verkauf kanadischer Immobilien nicht ansässig: Es können Regeln zu Quellensteuer und Unbedenklichkeitsbescheinigung gelten. Siehe Verkauf kanadischer Immobilien durch Nichtansässige.
• Sie sind US-Staatsbürger und verkaufen ein Haus in Kanada: Auch die USA können den Verkauf besteuern. Siehe US-Steuer auf Immobilien im Ausland.
• Sie haben das Haus gebaut oder wesentlich renoviert: GST/HST kann den Verkauf verändern. Siehe GST/HST auf Wohnimmobilien.
• Die CRA hat Sie bereits kontaktiert: Antworten Sie auf das Schreiben und beachten Sie die Frist. Siehe Überprüfungen, Prüfungen und freiwillige Offenlegung.
• Sie haben zwei Immobilien, einen zur Einkunftserzielung genutzten Teil oder eine verspätete Bestimmung: Sammeln Sie für die Erstellung von Steuererklärungen die Kauf- und Verkaufsunterlagen beider Immobilien, die Nutzungsjahre, die Kosten für Verbesserungen und frühere Bestimmungen.