Kanadische Immobilie als Nichtansässiger verkaufen

Was muss ein nicht ansässiger Verkäufer tun, auch als kanadischer Staatsbürger?

Bei Kapitalvermögen muss ein nicht ansässiger Verkäufer die CRA in der Regel nach Abschnitt 116 benachrichtigen. Bei abnutzbaren Immobilien oder anderen Immobilien, die kein Kapitalvermögen sind, ist ein Antrag auf Bescheinigung freiwillig, kann aber den Käufer schützen. Den Verkauf melden Sie in einer kanadischen Steuererklärung, sofern keine Ausnahme von der Einreichungspflicht gilt. Die kanadische Staatsbürgerschaft ändert daran nichts: Maßgeblich ist die steuerliche Ansässigkeit zum Zeitpunkt des Verkaufs (CRA: Verfahren nach Abschnitt 116; Income Tax Act, Abschnitt 116).

Abschnitt 116 knüpft an Ihre steuerliche Ansässigkeit zum Zeitpunkt der Veräußerung an. Bei einer Übertragung per Urkunde ist das meist der Abschluss (Closing). Ein Kaufvertrag des Verkäufers kann aber einen früheren Zeitpunkt festlegen. Wenn sich Ihre Ansässigkeit während des Verkaufs geändert hat, prüfen Sie die Verkaufsunterlagen, bevor der Käufer den Einbehalt festlegt; siehe Kanadische steuerliche Ansässigkeit. Ein Steuerabkommen hebt diese Schritte beim direkten Verkauf kanadischer Immobilien nur selten auf. Eine geltend gemachte Befreiung nach dem Abkommen müssen Sie anhand des Abkommens prüfen und belegen (CRA: Verfahren nach Abschnitt 116).

Wenn Sie die Immobilie vor Ihrem Wegzug aus Kanada besaßen, hat der Wegzug die Anschaffungskosten in der Regel nicht auf den Marktwert zurückgesetzt: Kanadische Immobilien sind normalerweise von der fiktiven Veräußerung beim Wegzug ausgenommen. Prüfen Sie, ob Sie Form T2061A unterschrieben und mit Ihrer Steuererklärung für das Wegzugsjahr eingereicht haben, um eine fiktive Veräußerung zu wählen, und prüfen Sie spätere Anpassungen der Anschaffungskosten (CRA: Veräußerungen bei Auswanderern; Form T2061A). Zur Meldung im Wegzugsjahr siehe Kanada verlassen.

Welche Form reiche ich ein, und wann?

Für ein Haus oder Grundstück, das Kapitalvermögen ist, reichen Sie Form T2062 ein. Bei einem abnutzbaren Mietgebäude reichen Sie Form T2062 für den Kapitalgewinn und Form T2062A für die Rückführung von Abschreibungen oder einen Restverlust ein; die Formulare gehören zusammen. Die Rückführung bringt frühere Abschreibungsabzüge wieder ins Einkommen zurück. Ein Restverlust kann entstehen, wenn die verbleibenden steuerlichen Kosten nicht wieder hereinkommen. Immobilien, die zum Weiterverkauf gehalten werden, einschließlich Objekten unter der Regel für den kurzfristigen Weiterverkauf von Wohnimmobilien (Flipping), nutzen Form T2062A, wenn sie kein Kapitalvermögen sind (CRA: Verfahren nach Abschnitt 116).

Für eine tatsächliche Veräußerung, die mit Form T2062 gemeldet wird, sieht das Gesetz Einschreiben innerhalb von 10 Tagen vor. Die CRA beschreibt auch die Online-Übermittlung von Dokumenten; klären Sie die Methode mit der CRA, wenn die Zeit knapp ist (Income Tax Act, Abschnitt 116; CRA: Übermittlungswege).

Wie viel darf der Käufer ohne Bescheinigung einbehalten?

Ohne Bescheinigung nach Abschnitt 116 kann der Käufer gegenüber der CRA haften. Er darf deshalb 25 % des Kaufpreises bei gewöhnlichem Kapitalvermögen, 50 % bei abnutzbarem Vermögen oder 50 % bei anderen Immobilien, die kein Kapitalvermögen sind, einbehalten. Eine Bescheinigung für einen geplanten Verkauf begrenzt das Risiko in der Regel auf den Betrag, um den der endgültige Preis die Obergrenze der Bescheinigung übersteigt. Diese Beträge schützen den Käufer; sie sind nicht die endgültige Steuer des Verkäufers (Income Tax Act, Abschnitt 116).

Haftet der Käufer, ist die Abführung an den Bund innerhalb von 30 Tagen nach Ende des Monats des Erwerbs fällig (Income Tax Act, Abschnitt 116).

Bei einem Verkauf einer Mietimmobilie brauchen Grundstück und Gebäude getrennte Werte: Das abnutzbare Gebäude kann das höhere Einbehaltsrisiko auslösen, das Grundstück ist Kapitalvermögen. Lassen Sie die Aufteilung und die Anweisungen des Käufers zum Closing prüfen, bevor Geld freigegeben wird (CRA: Belege zu T2062).

Wie viel zahle ich der CRA für die Bescheinigung?

Bei Kapitalvermögen beträgt die übliche Zahlung nach Abschnitt 116 25 % des Betrags, um den der Verkaufserlös die angepassten Anschaffungskosten (ACB) übersteigt, oder eine akzeptable Sicherheit in dieser Höhe. Die angepassten Anschaffungskosten sind Ihre steuerlichen Kosten, in der Regel Kaufpreis plus anrechenbare Wertverbesserungen und andere Anpassungen. Übersteigt der Erlös diese Kosten nicht, ist die Zahlung null, die Meldung ist bei einem nicht ausgenommenen Verkauf aber trotzdem Pflicht. Verkaufskosten wie Maklerprovision und Anwaltskosten bleiben in der Berechnung für die Bescheinigung außen vor, können aber in der Steuererklärung den Gewinn mindern. Die Zahlung wird auf die Steuer angerechnet; sie ist nicht die endgültige Steuerrechnung (Income Tax Act, Abschnitt 116; CRA: Verfahren nach Abschnitt 116).

Die CRA kann die Zahlung senken, wenn eine belegte Befreiung für die Hauptwohnsitz den Gewinn mindert. Bei einer Mietimmobilie addiert ihre Verwaltungspraxis zur Zahlung mit Form T2062 für den Gewinn aus Grundstück und Gebäude eine Zahlung mit Form T2062A auf die Rückführung von Abschreibungen, und zwar zum geltenden Bundessteuersatz für Privatpersonen. Lässt sich die Rückführung nicht bestimmen, kann die CRA sie schätzen. Das Einbehaltsrisiko des Käufers auf den Gebäudepreis ist davon getrennt. Die CRA stellt für einen geplanten Verkauf eine T2064 und für einen abgeschlossenen Verkauf eine T2068 aus, nachdem sie die Angaben geprüft und Zahlung oder akzeptable Sicherheit erhalten hat (CRA: Verfahren nach Abschnitt 116).

Welche Unterlagen gehören zur Meldung, und wie lange dauert es?

Die CRA braucht Nachweise zu Verkaufspreis und Anschaffungskosten, bevor sie eine Bescheinigung ausstellen kann. Sie empfiehlt, die Meldung eines geplanten Verkaufs mindestens 30 Tage vor dem Closing einzureichen, nennt aber keine garantierte Bearbeitungszeit: Die Bescheinigung folgt, wenn die Akte vollständig geprüft und Zahlung oder Sicherheit eingegangen ist (CRA: Verfahren nach Abschnitt 116).

Waren Sie in 2022, 2023 und 2024 betroffener Eigentümer, prüfen Sie vor dem Closing offene Erklärungen und Zahlungen zur Underused Housing Tax (Steuer auf ungenutzten Wohnraum): Die CRA kann eine Bescheinigung nach Abschnitt 116 verweigern, solange vorgeschriebene Pflichten offen sind. Für spätere Jahre sind weder Erklärung noch Steuer zur Underused Housing Tax fällig (CRA: Aktuelles zur Einreichung der UHT; Income Tax Act, Abschnitt 116).

Kann ich die Befreiung für den Hauptwohnsitz nach dem Wegzug noch nutzen?

Für Jahre, die die Voraussetzungen erfüllen, können Sie sie möglicherweise geltend machen; Jahre ohne Ansässigkeit in Kanada können sie aber mindern oder ganz entfallen lassen. Für das frühere Zuhause ist trotzdem eine Meldung mit Form T2062 nötig, auch wenn Sie erwarten, dass die Befreiung den gesamten Gewinn abdeckt. Um die CRA zu bitten, die Zahlung für die Bescheinigung zu senken, fügen Sie Form T2091(IND) oder ein unterschriebenes Schreiben mit der Berechnung der Befreiung bei. Den Verkauf und die Bestimmung melden Sie in Ihrer Steuererklärung (CRA: Verfahren nach Abschnitt 116; CRA: T4058).

Die Zahl der anrechenbaren Jahre, eine andere als Hauptwohnsitz bestimmte Immobilie und der Wechsel von privater zu vermieteter Nutzung beeinflussen Befreiung und Anschaffungskosten. Eine Wahl nach Unterabschnitt 45(2) kann die fiktive Veräußerung bei diesem Wechsel aufschieben, wenn Sie keine Abschreibung geltend machen. Sie treffen die Wahl, indem Sie mit der Steuererklärung für das Jahr des Wechsels ein unterschriebenes Schreiben einreichen. Sie macht Jahre als Nichtansässiger nicht für die volle Befreiung anrechenbar (CRA: Hauptwohnsitz). Zur Berechnung siehe Befreiung für den Hauptwohnsitz.

Was ändert sich, wenn die Immobilie vermietet war?

Der Verkauf einer Mietimmobilie kann sowohl einen Kapitalgewinn als auch eine steuerpflichtige Rückführung von Abschreibungen auslösen. Die CRA verlangt Form T2062 und Form T2062A gemeinsam, auch wenn keine Capital Cost Allowance (CCA, steuerliche Abschreibung in Kanada) geltend gemacht wurde, dazu die Abschreibungspläne und Nachweise für die Aufteilung auf Grundstück und Gebäude (CRA: Verfahren nach Abschnitt 116; CRA: Anleitung zu T2062).

Frühere Meldungen zu Mieteinnahmen sind vom Verkauf getrennt. Sammeln Sie alle Erklärungen nach Abschnitt 216 und Genehmigungen mit Form NR6, damit sich die Vermietungshistorie abstimmen lässt. Zur Berechnung von Gewinn und Rückführung siehe Mietimmobilie verkaufen, zu Quellensteuer auf Mieten und Erklärungen siehe Nicht ansässige Vermieter.

Was gilt, wenn zwei oder mehr Personen die Immobilie besitzen?

Jeder nicht ansässige Miteigentümer reicht für seinen Anteil seine eigene Form T2062 und, wo nötig, Form T2062A ein. Form T2062 fragt nach dem Anteil jedes Verkäufers am Bruttoerlös; gemeinschaftliches Eigentum (Joint Tenancy) und Eigentum mit dem Ehepartner führen die Meldungen nicht zusammen (CRA: Anleitung zu T2062; CRA: Anleitung zu T2062A).

Einigen Sie sich vor dem Versand der Formulare auf Eigentumsanteile, Anschaffungskosten und die Aufteilung auf Grundstück und Gebäude. Die steuerliche Lage eines in Kanada ansässigen Miteigentümers ist von den Meldungen der nicht ansässigen Eigentümer getrennt.

Mit welcher Steuererklärung bekomme ich nach dem Verkauf zu viel gezahlte Steuer zurück?

Waren Sie im gesamten Verkaufsjahr nicht ansässig, nutzen Sie das Einkommensteuer-Paket für Nichtansässige. Sind Sie in diesem Jahr aus Kanada weggezogen, nutzen Sie das Paket der Provinz oder des Territoriums, in dem Sie beim Wegzug gelebt haben. Die Erklärung ist in der Regel bis zum 30. April des Folgejahres fällig. Einen Kapitalgewinn melden Sie auf Schedule 3, Einkünfte aus Umlaufvermögen oder einem Flip auf Form T2125. Fügen Sie eine Bestimmung des Hauptwohnsitzes bei und hängen Sie Kopie 2 der Bescheinigung an, falls eine ausgestellt wurde. Wurde keine ausgestellt, geben Sie Angaben zum Verkauf und zur Abführung des Käufers an, damit die CRA die Zahlung nachvollziehen kann. Die CRA rechnet Zahlungen nach Abschnitt 116 von Ihnen oder dem Käufer an und erstattet nach dem Steuerbescheid einen Überschuss; möglicherweise schulden Sie stattdessen einen Restbetrag (CRA: T4058; CRA: Leitfaden für Nichtansässige; CRA: Verfahren nach Abschnitt 116).

Fragen Sie den Anwalt beim Closing, ob der Einbehalt noch treuhänderisch verwahrt oder bereits abgeführt wurde. Wird er noch verwahrt, geben Sie dem Anwalt die Bescheinigung und fragen Sie, was er nach den Closing-Vereinbarungen auszahlen darf. Wurde er abgeführt, machen Sie die Zahlung in der Steuererklärung für das Verkaufsjahr geltend. Die CRA bearbeitet eine früh eingereichte Erklärung erst nach Ende dieses Steuerjahres (CRA: Einhaltung der Vorschriften bei Immobilien; CRA: Verfahren nach Abschnitt 116).

Eine Ausnahme kann die Pflicht zur Steuererklärung aufheben, wenn keine Steuer und kein früherer Saldo offen ist und jede verkaufte Immobilie ausgenommen war oder für ihre Bescheinigung keine Zahlung oder Sicherheit verlangt wurde. Sie hebt die Pflicht nicht auf, wenn Sie die Befreiung für den Hauptwohnsitz geltend machen. Form NR7-R gilt für zu viel einbehaltene Steuer nach Teil XIII auf andere Einkünfte, nicht für die Zahlung nach Abschnitt 116 beim Verkauf (CRA: T4058).

Ist ein Verkauf in Québec anders?

Ja. Ein Nichtansässiger, der in Québec gelegene Immobilien als Kapitalvermögen verkauft, reicht in der Regel neben der Meldung nach Abschnitt 116 beim Bund eine eigene Meldung mit Form TP-1097-V bei Revenu Québec ein. Die Bescheinigung von Québec sowie Zahlung oder Sicherheit sind eigenständig, und der Käufer kann auf Provinzebene haften, wenn die Bescheinigung nicht ausreicht. Ein Nichtansässiger mit Einkünften aus steuerpflichtigem Vermögen in Québec reicht in der Regel auch eine Einkommensteuererklärung für Québec ein, um die Zahlung an die Provinz und eine Erstattung abzurechnen; die Bundeserklärung rechnet die Zahlung an die CRA ab (Revenu Québec: Steuerpflichten; Revenu Québec: Einkommensteuererstattungen).

Bei einer Mietimmobilie in Québec kann für das Grundstück Form TP-1097-V nötig sein, während das abnutzbare Gebäude Form TP-1102.1-V nutzt; auch Immobilien im Umlaufvermögen folgen dem Weg über Form TP-1102.1-V. Eine vorgeschriebene Meldung eines tatsächlichen Verkaufs mit Form TP-1097-V ist innerhalb von 10 Tagen fällig, sofern keine qualifizierte Meldung des geplanten Verkaufs eingereicht wurde. Der Antrag auf Bescheinigung mit Form TP-1102.1-V ist freiwillig. Ohne Meldung und Zahlung oder Sicherheit kann der Käufer jedoch 30 % der Anschaffungskosten des Gebäudes schulden, zusätzlich zu einem etwaigen Bundesbetrag. Die Zahlung des Käufers an die Provinz ist innerhalb von 30 Tagen nach Ende des Erwerbsmonats fällig. Prüfen Sie beide Bescheinigungen mit dem Anwalt beim Closing, bevor Geld freigegeben wird. Wenn Sie die Befreiung für den Hauptwohnsitz in Québec geltend machen, fügen Sie der Meldung Form TP-274-V und gegebenenfalls TP-274.S-V bei (Anleitung zu TP-1097-V; Anleitung zu TP-1102.1-V).

Der Verkauf ist schon ohne Meldung abgeschlossen. Was jetzt?

Wurde der Verkauf innerhalb der letzten 10 Tage abgeschlossen und ist eine Meldung mit Form T2062 vorgeschrieben, senden Sie sie bis zum zehnten Tag nach der Veräußerung. Ist die Frist verstrichen, senden Sie sie jetzt. Fragen Sie den Anwalt beim Closing, ob der Käufer das Geld noch hält oder abgeführt hat. Haftet der Käufer weiterhin, ist die Abführung an den Bund innerhalb von 30 Tagen nach Ende des Erwerbsmonats fällig. Geben Sie dem Anwalt die Angaben zum CRA-Vorgang und eine etwaige Bescheinigung. Die CRA kann für eine verspätete Meldung mit Form T2062 $25 pro verspätetem Tag verlangen, mindestens $100 und höchstens $2.500. Diese Frist und dieser Zuschlag gelten nicht für einen Verkauf, bei dem nur Form T2062A anfällt (Income Tax Act, Abschnitt 116; CRA: Zuschlag bei Nichteinhaltung).

Gleichen Sie jede Abführung des Käufers mit Ihrer Steuernummer ab, bevor Sie die Steuererklärung für das Verkaufsjahr einreichen. Hat die CRA einen Zuschlag für verspätete Meldung festgesetzt, erklärt Zuschläge, Zinsen und Erlass, wie Sie einen Erlass beantragen. Bei einem nicht gemeldeten Verkauf in Québec prüfen Sie die Meldepflichten der Provinz und die Zahlungsregeln für Käufer bei dieser Immobilie (Revenu Québec: Steuerpflichten; Anleitung zu TP-1102.1-V).

Beispiel

Beispiel in kanadischen Dollar. Ein Nichtansässiger hat ein Haus für C$400.000 gekauft und vereinbart den Verkauf für C$600.000. Angenommen, es gibt keine Anpassungen der Kosten und keine Befreiung für den Hauptwohnsitz. Die Berechnung für die Bescheinigung nutzt eine Differenz von C$200.000. Die Zahlung des Verkäufers an den Bund beträgt damit C$50.000 oder eine akzeptable Sicherheit. Ohne Bescheinigung darf der Käufer C$150.000 vom Kaufpreis von C$600.000 einbehalten.

Angenommen, die tatsächliche kanadische Steuer des Verkäufers auf den Verkauf beträgt C$30.000, nachdem die Erklärung anrechenbare Verkaufskosten und andere relevante Posten berücksichtigt. Wurden C$50.000 auf Abschnitt 116 gezahlt, beträgt die festgesetzte Überzahlung C$20.000. Hat der Käufer stattdessen C$150.000 abgeführt, beträgt die festgesetzte Überzahlung C$120.000. Diese Zahlen zeigen den Geldfluss; sie sind keine Berechnung nach Steuersatz. Die tatsächliche Steuer und die Erstattung hängen von der Steuererklärung ab.

Hält der Käufer das Geld noch, wenn die Bescheinigung eintrifft, regelt der Anwalt beim Closing eine etwaige Auszahlung nach den Closing-Vereinbarungen; das ist keine Steuererstattung der CRA.

Anders in Ihrem Fall?

• Sie könnten noch in Kanada steuerlich ansässig sein: Klären Sie Ihren Status vor dem Closing. Siehe Kanadische steuerliche Ansässigkeit.
• Das Haus war Ihr Hauptwohnsitz: Die anrechenbaren Jahre brauchen eine eigene Berechnung. Siehe Befreiung für den Hauptwohnsitz.
• Sie haben innerhalb von 365 Tagen verkauft oder einen Kaufvertrag abgetreten: Der Gewinn kann betriebliche Einkünfte sein. Siehe Immobilien-Flipping und Verkauf durch Vertragsabtretung.
• Sie haben eine Mietimmobilie verkauft, haben Miteigentümer, stehen kurz vor dem Closing oder haben die Meldung verpasst: Formulare, Aufteilung und das beim Closing gehaltene Geld brauchen unter Umständen eine abgestimmte Prüfung. Siehe Erstellung von Steuererklärungen.
• Sie haben vor dem Verkauf vermietet: Die frühere Quellensteuer auf Mieten ist davon getrennt. Siehe Nicht ansässige Vermieter.
• Sie haben neue Wohnimmobilien oder eine Kurzzeitvermietung verkauft: Die GST/HST kann eine eigene Frage sein. Siehe GST/HST auf Wohnimmobilien.
• Sie melden den Verkauf auch in den USA: Siehe US-Steuern auf Immobilien im Ausland.