Mieteinnahmen in Kanada versteuern: Angabe, Ausgaben, Verluste

Muss ich Miete für eine Einliegerwohnung im Untergeschoss, ein Zimmer oder einen Mitbewohner angeben?

Miete für eine Einliegerwohnung oder ein Zimmer ist in der Regel anzugeben, auch wenn das Zimmer in Ihrer eigenen Wohnung liegt. Zahlt ein Mitbewohner einen kleinen Betrag für Haushaltskosten oder Lebensmittel, kann stattdessen eine Kostenbeteiligung vorliegen: Diesen Beitrag geben Sie nicht an und Mietausgaben ziehen Sie nicht ab. Entscheidend sind die Vereinbarung und ihr Zweck, nicht die Bezeichnung der Zahlung (CRA: Rental Income).

Verlangen Sie Miete, um Einkünfte zu erzielen, dokumentieren Sie die Miete und die Ausgaben für den vermieteten Bereich. Eine Kostenbeteiligung kann keinen Mietverlust begründen (CRA: Rental Income).

Wie gebe ich Mieteinnahmen in Form T776 an?

Die Nettomieteinnahmen werden zusammen mit Ihren übrigen persönlichen Einkünften zu den normalen Steuersätzen des Bundes und der Provinz oder des Territoriums besteuert. Einen eigenen Pauschalsteuersatz für Mieten gibt es nicht (CRA: Rental Income; CRA: Einkommensteuersätze für Privatpersonen). Berechnen Sie mit Form T776 den Gewinn oder Verlust aus der Vermietung und übertragen Sie die Beträge in Ihre persönliche Steuererklärung. Die CRA verlangt eine Aufstellung der Mieteinnahmen und Ausgaben und akzeptiert auch andere Finanzaufstellungen, empfiehlt aber Form T776 (CRA: Form T776 ausfüllen).

In der Regel geben Sie Mieten dann an, wenn sie entstehen, und Ausgaben dann, wenn sie anfallen, auch wenn das Geld erst später fließt. Die CRA erlaubt die Methode nach Zahlungseingang nur, wenn sie fast dasselbe Nettoergebnis liefert. Bewahren Sie Mietverträge, Mietnachweise, Rechnungen und Belege auf. Senden Sie sie nicht mit der Steuererklärung ein, es sei denn, sie werden angefordert (CRA: Rental Income).

Wenn Sie eine Steuererklärung für Québec einreichen, muss eine Privatperson, die als Alleineigentümer oder Miteigentümer Mieten erzielt, zusätzlich Form TP-128-V abgeben. Für eine berechtigte Wohnung in Québec, für die am 31. Dezember Miete gezahlt wurde oder fällig war, muss der Vermieter eine RL-31-Bescheinigung ausstellen und die Kopien für die Mieter bis Ende Februar des Folgejahres versenden.

Welche Mietausgaben kann ich abziehen?

Sie können in der Regel angemessene Kosten abziehen, die entstanden sind, um Miete zu erzielen, begrenzt auf den Anteil, der auf die Vermietung entfällt. Hypothekenzahlungen müssen Sie aufteilen: Zinsen auf Geld, das Sie zum Kauf oder zur Verbesserung der Mietimmobilie geliehen haben, sind unter Umständen abzugsfähig, die Tilgung des Darlehens nicht (CRA: Rental Income).

Ein Bau oder eine größere Renovierung kann ändern, wie Zinsen und Grundsteuer behandelt werden. Halten Sie diese Kosten für eine Prüfung getrennt fest (CRA: Rental Income).

Ist eine Reparatur sofort abzugsfähig, oder muss ich sie aktivieren?

Eine Reparatur, die den bestehenden Zustand der Immobilie wiederherstellt, ist in der Regel eine laufende Ausgabe. Arbeiten, die eine dauerhafte Verbesserung bringen oder die Immobilie besser machen, als sie war, sind in der Regel aktivierungspflichtig. Ihre Kosten werden in der Regel den Anschaffungs- und Herstellungskosten zugerechnet und nicht sofort abgezogen (CRA: Current or capital expenses).

Zweck und Zustand der Immobilie zählen mehr als die Höhe der Rechnung. Wie sich aktivierte Kosten über die Zeit abziehen lassen, lesen Sie unter Capital Cost Allowance.

Wie teile ich Ausgaben auf, wenn ich einen Teil meiner Wohnung vermiete?

Ziehen Sie von den Kosten einer gemeinsam genutzten Wohnung nur den Teil ab, der vernünftigerweise mit der Erzielung von Mieteinnahmen zusammenhängt. Die CRA erlaubt eine Aufteilung nach Wohnfläche oder nach Zimmern. Bei einer gemeinsamen Küche oder einem gemeinsamen Wohnzimmer berücksichtigen Sie, wer sie nutzen darf oder wann der Mieter sie nutzt (CRA: Rental Income).

Wird das Zimmer nur während eines Teils des Jahres angeboten, beschränken Sie auch gemeinsame Jahreskosten auf den Vermietungszeitraum. Bewahren Sie die Daten und die Berechnung nach Wohnfläche oder Zimmern auf (CRA: Sharing economy).

Ordnen Sie Kosten, die allein den vermieteten Bereich betreffen, etwa Anzeigen für dieses Zimmer, der Vermietung zu. Teilen Sie Kosten der ganzen Wohnung wie Versicherung, Grundsteuer und Nebenkosten auf. Tragen Sie in Form T776 die Gesamtausgaben ein und weisen Sie den privaten Anteil gesondert aus. Bewahren Sie Ihre Messungen und Ihre Methode auf (CRA: Rental Income). Ändert die Vermietung eines Teils Ihrer Wohnung deren Nutzung im steuerlichen Sinn, können Sie eine fiktive Veräußerung aufschieben. Dazu unterschreiben Sie eine Wahl nach Abschnitt 45(2) und reichen sie mit Ihrer Steuererklärung für dieses Jahr ein. Solange sie gilt, machen Sie keine CCA geltend. Siehe Eigenheim in eine Mietimmobilie umwandeln und Befreiung für den Hauptwohnsitz (CRA: Capital Gains).

Wie geben Miteigentümer oder Ehepartner eine Vermietung gemeinsam an?

Miteigentümer geben Mieteinkünfte oder -verluste in der Regel nach ihren Eigentumsanteilen an. Die Aufteilung sollte gleich bleiben, solange sich die Eigentumsverhältnisse nicht ändern. Gemeinsames Eigentum an einer Anlageimmobilie macht die Eigentümer für sich genommen nicht zu einer Personengesellschaft (CRA: Ownership; CRA: Rental Income).

Jeder Miteigentümer füllt die jeweils zutreffenden Teile von Form T776 aus. Bei gewöhnlichem Miteigentum gibt jeder die Bruttomiete der gesamten Immobilie in Zeile 12599 an, in Zeile 12600 aber nur seinen Anteil am Nettogewinn oder -verlust. Für eine Personengesellschaft, die einen T5013-Bescheinigung ausstellt, gelten andere Anweisungen zu Form T776 (CRA: Rental Income; CRA: Ownership).

Wurde ein Ehepartner oder Kind in den Grundbucheintrag aufgenommen, entscheidet der Eintrag allein unter Umständen nicht, wer die Miete versteuert. Siehe Immobilien an Familienmitglieder übertragen.

Wie werden Einnahmen aus Kurzzeitvermietung besteuert, und wann sind sie Einkünfte aus Gewerbe?

Einnahmen aus Kurzzeitvermietung sind anzugeben. Wer Räume mit einfachen Leistungen überlässt, erzielt in der Regel Einkünfte aus Vermietung. Zusätzliche Leistungen wie Mahlzeiten, Reinigung oder Bewachung können sie zu Einkünften aus Gewerbe machen, die Sie in Form T2125 statt in Form T776 angeben (CRA: Rental income or business income). Einkünfte aus Gewerbe können außerdem CPP- oder QPP-Beiträge und in Québec QPIP-Prämien (Québecer Elternversicherung) auslösen (CRA: Starting to work; Revenu Québec: Beiträge und Prämien für Selbstständige).

Wird eine Wohnimmobilie für Aufenthalte von weniger als 90 aufeinanderfolgenden Tagen angeboten, prüfen Sie die Anforderungen der Provinz und der Gemeinde an Genehmigung, Registrierung, Lizenz und Erlaubnis. Verstößt der Betrieb gegen diese Regeln, wird der bundesrechtliche Abzug für sonst zulässige Ausgaben im Verhältnis zu den Tagen versagt, an denen er als Kurzzeitvermietung angeboten wurde und nicht regelkonform war. Die Einnahmen sind trotzdem anzugeben. Bewahren Sie Lizenznachweise und Daten auf (Income Tax Act, Abschnitt 67.7; CRA: Short-term rental deductions). Zur Umsatzsteuer auf Beherbergung siehe GST/HST auf Wohnimmobilien.

Kann ein Mietverlust die Steuer auf mein Gehalt senken?

Ein zulässiger Mietverlust kann in der Regel mit anderen Einkünften, auch mit dem Gehalt, verrechnet werden, wenn die Ausgaben angefallen sind, um Mieteinkünfte zu erzielen. Eine Kostenbeteiligung ist keine auf Einkünfteerzielung ausgerichtete Vermietung, und die Capital Cost Allowance kann keinen Mietverlust schaffen oder erhöhen (CRA: Rental Income).

Bei unbebautem Land können Zinsen und Grundsteuer keinen Mietverlust schaffen oder erhöhen und keine anderen Einkünfte mindern (CRA: Rental Income).

Bewahren Sie Nachweise über die verlangte Miete, Anzeigen, Mietverträge und Ausgaben auf. Ein wiederkehrender Fehlbetrag, private Nutzung oder ein Familienrabatt können ändern, ob der Verlust anerkannt wird (CRA: Rental Income).

Kann ich einen Verlust geltend machen, wenn ich an Familienmitglieder unter der Marktmiete vermiete?

Ein Mietverlust wird nicht anerkannt, wenn Sie Geld verlieren, weil Sie von einem Verwandten oder einer anderen Ihnen bekannten Person weniger verlangen als von einem fremden Mieter. Ein kleiner Haushaltsbeitrag für Lebensmittel oder Instandhaltung ist eine Kostenbeteiligung: Geben Sie ihn nicht als Miete an und machen Sie keine Mietausgaben geltend (CRA: Rental Income).

Zahlt ein Verwandter dieselbe Miete wie andere Mieter, kann es anders liegen, wenn Sie einen Gewinn erwarten. Dokumentieren Sie vergleichbare Mieten, die Vereinbarung und die tatsächlichen Zahlungen. Nach Angabe der CRA kann in diesem Fall ein Verlust geltend gemacht werden (CRA: Rental Income).

Muss ich wegen Mieteinnahmen Steuer in Vorauszahlungen leisten?

Mieteinnahmen können zu Vorauszahlungen führen, wenn anderswo zu wenig Steuer einbehalten wird. Bei Vorauszahlungen an die CRA vergleichen Sie die Nettosteuerschuld in Ihrer Steuererklärung bei der CRA, nicht die Bruttomiete, mit dem geltenden Schwellenwert. Der Test für das laufende Jahr und derselbe Test für eines der zwei Vorjahre müssen beide erfüllt sein (CRA: Who has to pay tax instalments).

Dies sind die von der CRA veröffentlichten Schwellenwerte für das Steuerjahr dieser Seite (CRA: Who has to pay tax instalments). In Québec ansässige Personen müssen unter Umständen zusätzlich gesonderte Vorauszahlungen an die Provinz leisten, die auf der Nettoeinkommensteuer in Québec beruhen. Siehe Revenu Québec: Instalment payments. Eine Erinnerung der CRA ist ein Anlass zur Berechnung, kein Beweis dafür, dass der Schwellenwert des laufenden Jahres überschritten wird.

Beispiel

Beträge zur Veranschaulichung in kanadischen Dollar: Ein Eigentümer vermietet in einem Jahr eine eigene Einliegerwohnung im Untergeschoss für C$18.000. Die Wohnung nimmt ein Viertel der Wohnfläche des Hauses ein. Grundsteuer, Versicherung, Nebenkosten und zulässige Hypothekenzinsen der ganzen Immobilie betragen zusammen C$12.000, der Anteil der Vermietung beträgt also C$3.000. Eine Reparatur über C$1.000 betrifft nur die Wohnung. In Form T776 betragen die Gesamtausgaben C$13.000, der private Anteil C$9.000 und die abzugsfähigen Ausgaben C$4.000. Die Nettomiete beträgt C$18.000 minus C$4.000, also C$14.000. Der Eigentümer bewahrt die Berechnung nach Wohnfläche und die Belege auf. Eine spätere Verbesserung oder eine private Refinanzierung wäre gesondert zu behandeln.

Bei Ihnen anders?

• Erstes Vermietungsjahr, gemischte Nutzung der Wohnung, mehrere Einheiten oder Kurzaufenthalte: Sammeln Sie für die Erstellung von Steuererklärungen Mietverträge, Miet- und Plattformnachweise, Rechnungen zu Grundsteuer und Versicherung, Hypothekenzinsbescheinigungen, Belege, Berechnungen nach Wohnfläche und örtliche Lizenzen.
• Sie haben Ausstattung gekauft oder das Gebäude verbessert: siehe Capital Cost Allowance. Sie haben eine Mietimmobilie verkauft: siehe Mietimmobilie verkaufen.
• Sie sind ausgezogen und haben Ihr früheres Zuhause vermietet: siehe Eigenheim in eine Mietimmobilie umwandeln. Sie haben nur einen Teil Ihrer Wohnung vermietet: prüfen Sie vor einem Verkauf die Befreiung für den Hauptwohnsitz.
• Die Immobilie liegt außerhalb Kanadas: siehe Immobilien außerhalb Kanadas oder für eine US-Immobilie Kanadier mit Mietimmobilien in den USA. Sie leben jetzt außerhalb Kanadas: siehe nicht ansässige Vermieter.
• Sie haben Familienmitglieder in den Grundbucheintrag aufgenommen oder vermieten an sie: siehe Immobilien an Familienmitglieder übertragen. Sie halten Mietimmobilien über eine Kapitalgesellschaft: siehe Holding- und Anlagegesellschaften.
• Die CRA hat Fragen zu einem Verlust gestellt: siehe Prüfungen und freiwillige Offenlegung. Sie haben Mieten in früheren Erklärungen nicht angegeben: siehe nicht angegebene Einkünfte und freiwillige Offenlegung. Sie überlegen, ob Sie Hilfe holen: siehe wann Sie einen Buchhaltungsexperten für Steuern brauchen.