Exención de residencia principal: venta de casa sin impuesto

¿Qué cuenta como residencia principal?

Una residencia principal es una vivienda de la que usted es dueño, solo o con otra persona, y en la que usted, su cónyuge o pareja de hecho actual o anterior, o su hijo vivieron habitualmente durante un año que usted designa. Pueden calificar una casa, un condominio, una cabaña, un apartamento, una casa móvil o una casa flotante; no tiene que ser donde pasa la mayor parte del año (CRA: residencia principal; Income Tax Act, sección 54).

Vivir allí por poco tiempo puede cumplir la prueba de ocupación habitual, pero los hechos importan. Una propiedad que se mantiene principalmente para generar ingresos generalmente no califica solo por su breve estadía. La ocupación por su hijo aún puede calificar si se cumplen las demás condiciones (folio de la CRA, párrafos 2.10–2.11).

¿Mi familia puede tener más de una vivienda libre de impuestos en el mismo año?

Su familia generalmente puede designar una sola vivienda por año, aunque distintos miembros sean dueños de viviendas diferentes. Aun así, ambas ganancias pueden quedar totalmente protegidas cuando vende una casa y compra otra en el mismo año: el año adicional de la fórmula puede cubrir el traslape si se cumplen sus condiciones. No permite dos designaciones para el mismo año. Su cónyuge o pareja de hecho comparte ese límite si lo fue durante todo el año. Un hijo lo comparte solo si es menor de 18 años, soltero y sin pareja de hecho durante todo el año (Income Tax Act, sección 54).

Los cónyuges o parejas que vivieron separados durante todo el año por orden judicial o por un acuerdo de separación por escrito quedan fuera de la unidad familiar del otro durante ese año. Un hijo adulto generalmente tiene su propia unidad familiar, pero eso no le da al padre o a la madre una designación adicional para una segunda propiedad que le pertenezca (folio de la CRA, párrafo 2.13).

Tenemos una casa y un condominio o una cabaña: ¿cuál debemos designar?

Anote los años elegibles de cada vivienda y las designaciones familiares anteriores. Para los años que se traslapan, compare cuánto aumentaría la exención de cada vivienda si recibiera ese año y luego calcule ambos resultados completos, incluida la regla del año adicional. Una cabaña puede ser la mejor designación aunque usted pase más tiempo en la casa (folio de la CRA, párrafos 2.13, 2.20 y 2.28).

Lleve un registro año por año de ambas viviendas y de las designaciones ya presentadas. La elección afecta la venta futura de la vivienda que conserve (folio de la CRA, párrafos 2.13 y 2.20).

¿Cómo se calcula la parte libre de impuestos de la ganancia?

Primero calcule la ganancia de capital: el producto de la venta menos los costos de venta y el costo base ajustado de la vivienda. Ese costo base generalmente parte del precio de compra y los costos de adquisición, como los honorarios legales, y suma las mejoras de capital; las reparaciones rutinarias no lo aumentan (CRA: guía de ganancias de capital). Para una vivienda ordinaria que califica, comprada en un año en que usted fue residente de Canadá en algún momento, la exención generalmente es la ganancia multiplicada por (uno más los años designados mientras fue residente de Canadá) dividido entre los años de propiedad, con un tope igual a la ganancia. Cuente cada año calendario de propiedad, incluidos los años de compra y de venta (Income Tax Act, sección 40(1)–(2); folio de la CRA, párrafos 2.20–2.21).

El año adicional ayuda cuando viviendas elegibles se traslapan durante una mudanza; no permite que la familia designe dos viviendas para el mismo año. Si usted no era residente de Canadá durante el año de adquisición, ese año adicional no aplica. La residencia en Canadá durante los demás años designados también importa (Income Tax Act, sección 40(2)(b)). Una propiedad con una elección histórica de ganancias de capital puede requerir otro ajuste (folio de la CRA, párrafos 2.22–2.26).

¿Puedo designar un condominio en el que vive mi hijo?

Sí, un condominio del que usted es dueño puede cumplir la condición de ocupación habitual cuando su hijo vive allí habitualmente, aunque usted viva en otro lugar. Aun así, debe designar ese condominio para los años correspondientes, y esos años no pueden asignarse también a otra vivienda de su unidad familiar (Income Tax Act, sección 54; folio de la CRA, párrafos 2.11–2.13).

La edad de su hijo no elimina el requisito de que usted sea el dueño del condominio. Si su hijo adulto es el dueño, la designación del propio hijo es otra cuestión. Si cobra alquiler, declare el alquiler y revise el uso de la propiedad como fuente de ingresos; la CRA indica que un alquiler ocupado por un hijo aún puede cumplir la condición de ocupación habitual, pero las demás condiciones de la exención se mantienen (folio de la CRA, párrafos 2.9–2.11).

¿Toda la casa queda libre de impuestos si alquilo una suite o trabajo desde casa?

Alquilar una habitación o usar una oficina en casa puede dejar toda la propiedad elegible. Según la práctica de la CRA, el uso para generar ingresos debe ser secundario frente a vivir allí, sin cambios estructurales y sin deducir la CCA (deducción por costo de capital), la deducción tributaria por depreciación del edificio. Crear una suite de alquiler independiente es un cambio estructural que puede dejar la parte alquilada fuera de este tratamiento (folio de la CRA, párrafos 2.58–2.60).

Si una parte separada usada para generar ingresos no califica, parte de la ganancia puede ser gravable y puede hacer falta una asignación razonable. Un cambio parcial sustancial de uso también puede activar una venta presunta de esa parte antes de la venta real. Una elección de la sección 45(2) puede diferirla: el propietario firma una carta que se presenta con la declaración del año del cambio. Para un cambio de regreso al uso residencial, una elección de la sección 45(3) requiere en cambio la carta firmada del propietario con la declaración del año de la venta final, o antes si la CRA lo exige. Consulte Convertir su casa en un alquiler para conocer estas elecciones (folio de la CRA, párrafos 2.57–2.60.2). Para saber cómo declarar el alquiler, consulte Ingresos por alquiler.

¿Qué pasa si mi terreno es mayor que media hectárea?

La vivienda y hasta media hectárea de terreno generalmente pueden calificar. El terreno adicional califica solo en la medida en que usted demuestre que era necesario para usar y disfrutar la vivienda como residencia; querer un patio más grande no basta (Income Tax Act, sección 54(e); folio de la CRA, párrafos 2.32–2.33).

El acceso a un camino público, un tamaño mínimo de lote o una restricción de subdivisión pueden respaldar un reclamo por más terreno. Reúna las reglas pertinentes y los registros de la propiedad. Si el exceso no califica, distribuya la ganancia según el valor, que puede diferir de una simple división por superficie (folio de la CRA, párrafos 2.34–2.37).

El terreno usado en un negocio agrícola tiene métodos distintos para calcular la ganancia. Uno es una elección de la sección 40(2)(c)(ii), hecha mediante una carta firmada por el propietario con la declaración del año de la venta (folio de la CRA, párrafos 2.38–2.46).

¿Cómo declaro la venta en mi declaración?

Declare una venta o una venta presunta y designe la propiedad aunque la exención cubra toda la ganancia. Según las últimas instrucciones federales publicadas, que cubren las disposiciones de 2025, complete la Part 2, Principal residence, del Schedule 3 y el Form T2091(IND) del año de la venta. Quienes presentan en papel firman y adjuntan el T2091(IND); quienes presentan por vía electrónica lo conservan. Declare cualquier ganancia restante en la sección de ganancias de capital del Schedule 3. Si designa la vivienda para todos los años de propiedad o todos menos uno (casilla 1 de la línea 17900), complete solo la Section 1 del T2091(IND), incluidas su designación y su firma (CRA: Form T2091(IND)).

Quebec exige el Form TP-274-V y el Schedule G con la declaración de Quebec del año de la venta. Para los años de designación cubiertos por una elección de cambio de uso, conserve la prueba de la elección correspondiente ante la CRA. Conserve los estados de compra y venta, los recibos de mejoras, las fechas de ocupación, las declaraciones anteriores y una lista de las demás viviendas de la familia y de los años de designación. Generalmente no se puede reclamar una pérdida por una vivienda de uso personal (CRA: residencia principal).

Si usted o su cónyuge o pareja de hecho presentó el Form T664 o el T664 (Seniors) por una vivienda adquirida antes del 23 de febrero de 1994, use el Form T2091(IND)-WS para revisar el ajuste de la elección histórica (folio de la CRA, párrafos 2.22–2.25).

Olvidé declarar o designar la venta: ¿qué hago ahora?

Si la declaración del año de la venta ya fue determinada por la CRA, pídale por escrito que acepte la designación tardía y ajuste esa declaración. Explique por qué es tardía e incluya el Schedule 3 y el Form T2091(IND) corregidos. Envíe la solicitud por CRA Submit documents o por correo a su centro tributario; Change my return por sí solo no puede hacer ni modificar una elección (CRA: alivio para contribuyentes, párrafos 55 y 58–60; CRA: cómo cambiar una declaración). La aceptación es discrecional y puede aplicarse una multa. La multa federal es la menor entre $8,000 o $100 por cada mes completo desde la fecha de vencimiento original hasta una solicitud satisfactoria (Income Tax Act, sección 220(3.2), (3.21) y (3.5)).

La solicitud federal de designación tardía generalmente debe hacerse dentro de diez años calendario después del cierre del año fiscal (Income Tax Act, sección 220(3.2)). Si se omitió la venta de un inmueble, la CRA puede volver a determinar el impuesto de esa venta fuera del plazo normal; después de que una declaración modificada la declare, la ley prevé una ventana adicional de tres años para volver a determinar esa disposición (Income Tax Act, sección 152(4)(b.3)).

En Quebec, pregunte a Revenu Québec cómo corregir una designación omitida. Su multa indicada por no enviar el TP-274-V es $100 al mes, hasta $5,000 (Revenu Québec).

Ejemplo

Montos ilustrativos en dólares canadienses. Una familia compró una cabaña por C$200,000 en el Año 1 y la vendió por C$500,000 en el Año 10, sin costos de venta ni mejoras. Fue dueña de ella durante diez años calendario, incluidos los años de compra y de venta. La ganancia es de C$300,000. La cabaña calificó durante seis años que la familia eligió designar; ningún miembro de la familia designó otra propiedad para esos años. La familia era residente de Canadá durante el año de adquisición y durante cada año designado.

La exención federal es C$300,000 × (1 + 6) ÷ 10 = C$210,000. La ganancia de capital restante es de C$90,000 antes de aplicar las reglas de inclusión de ganancias de capital. La familia no puede usar los mismos seis años de designación para su casa cuando venda esa casa más adelante. La venta de la cabaña igual se declara en el Schedule 3 y el Form T2091(IND) (Income Tax Act, sección 40(2)(b); CRA: residencia principal).

¿Su caso es distinto?

• Vendió después de tenerla menos de 365 días consecutivos: la ganancia puede ser ingreso de negocio según la regla de reventa rápida de propiedades residenciales, con excepciones. Consulte Reventa rápida de propiedades y cesiones de preventa.
• Se mudó y alquiló la casa, o se mudó a una vivienda que era alquiler: un cambio de uso puede crear una venta presunta o una elección. Consulte Convertir su casa en un alquiler.
• Regaló la casa o agregó a un hijo al título: una transferencia puede contar como disposición. Consulte Transferir propiedades a familiares.
• Su casa está fuera de Canadá: el estatus de residencia y la ubicación de la propiedad requieren una revisión aparte. Consulte Propiedades fuera de Canadá.
• Era no residente cuando vendió una propiedad canadiense: pueden aplicar reglas de retención y de certificado de cumplimiento. Consulte No residentes que venden propiedades canadienses.
• Es ciudadano de EE. UU. y vende una casa en Canadá: EE. UU. también puede gravar la venta. Consulte Impuestos de EE. UU. sobre propiedades en el extranjero.
• Construyó la casa o la renovó de forma sustancial: el GST/HST puede cambiar la venta. Consulte GST/HST sobre propiedades residenciales.
• La CRA ya se comunicó con usted: responda la carta y cumpla su plazo. Consulte Revisiones, auditorías y divulgación voluntaria.
• Tiene dos viviendas, una parte usada para generar ingresos o una designación tardía: reúna los registros de compra y venta de ambas propiedades, los años de ocupación, los costos de mejoras y las designaciones anteriores para la preparación de impuestos.