Vender un alquiler en Canadá: ganancia, recuperación y pérdida

¿Qué parte de la ganancia de una propiedad en alquiler se grava?

Cuando un residente de Canadá tenía una propiedad en alquiler como bien de capital, se incluye en el ingreso gravable 50% de la ganancia de capital. Esa es la tasa de inclusión, no la tasa de impuesto que usted paga; el impuesto real depende de sus demás ingresos y de su provincia o territorio. La tasa de inclusión más alta que se había propuesto fue cancelada, y la Income Tax Act aún fija la tasa en la mitad (confirmación de la CRA).

El edificio puede producir tanto una ganancia de capital como una recuperación de la CCA. Miden montos distintos: el aumento de valor por encima del costo de capital del edificio y el reintegro de la CCA deducida antes. La guía de ganancias de capital de la CRA explica ambos cálculos. Una venta después de un período corto de tenencia puede quedar, en cambio, sujeta a las reglas sobre reventa rápida de propiedades.

¿Cómo calculo la ganancia de capital?

Reste del precio de venta el costo base ajustado de la propiedad y los costos de venderla. Calcule el terreno y el edificio por separado para poder determinar también el resultado de la CCA del edificio (CRA: cálculo de ganancias de capital).

No reste el saldo de la hipoteca de la ganancia. Pagar un préstamo cambia el efectivo que usted recibe al cierre, no el costo base ajustado de la propiedad. Conserve los estados de compra y de venta o los registros de valuación de la transferencia, las facturas de mejoras y las cuentas de comisiones y honorarios legales. La guía de alquileres de la CRA explica los costos de compra y los costos de venta. Las reparaciones hechas en previsión de una venta o como condición de la venta generalmente son gastos de capital; las reparaciones ordinarias que se habrían hecho de todos modos pueden seguir siendo gastos corrientes (CRA: gastos corrientes o de capital).

¿Qué es la recuperación de la CCA y cómo se grava?

El costo de capital no depreciado (UCC, por sus siglas en inglés) es el saldo fiscal que queda en la clase de CCA del edificio después de las deducciones anteriores y otros ajustes. La recuperación puede surgir cuando el producto neto asignado al edificio supera ese saldo. La recuperación se suma en su totalidad al ingreso de alquiler en el año de la venta, aunque el comprador pague después (CRA: T4037).

Para la clase de CCA del edificio, reste del UCC el menor entre su producto neto y su costo de capital. Un saldo negativo de la clase es recuperación; un saldo positivo puede ser una pérdida terminal si no queda nada en la clase. La ganancia del edificio por encima del costo de capital se calcula por separado. Un edificio en alquiler adquirido después de 1971 generalmente tiene su propia clase de CCA si el costo del edificio, sin el terreno, es de al menos $50,000. Hay excepciones, así que revise el anexo de CCA del año anterior antes de tratar la venta como cierre de la clase (CRA: T4036; Income Tax Regulations, sección 1101). Para las clases de CCA y las deducciones de años anteriores, consulte la deducción por costo de capital.

¿Cómo divido el precio de venta entre el terreno y el edificio?

Asigne el precio de compra, el precio de venta y los costos relacionados con un criterio que pueda respaldar. El terreno no se puede depreciar; la asignación al edificio determina la recuperación de la CCA o la pérdida terminal, así como la ganancia de capital de cada parte. Cuando los contratos no dividen el precio, la CRA ilustra el uso de avalúos municipales. Si los avalúos reflejan razonablemente el valor, multiplique el precio de compra por la proporción del terreno en el avalúo de la fecha de compra para hallar el costo del terreno; el resto es el costo del edificio. Use las proporciones de la fecha de venta para dividir el producto de la venta y los costos de venta. Puede hacer falta un avalúo profesional si las renovaciones hacen poco confiable el avalúo municipal.

No elija una asignación solo para reducir la recuperación. Si el producto del edificio es menor que su monto de costo y que su costo de capital, el subapartado 13(21.1) de la Income Tax Act puede presumir una asignación distinta entre edificio y terreno, sobre todo si el terreno ha subido de valor. Conserve el contrato, los avalúos municipales y cualquier avalúo profesional junto con sus registros de CCA.

¿Qué pasa si vendo la propiedad en alquiler con pérdida?

Una pérdida sobre el terreno puede ser una pérdida de capital; una pérdida sobre un edificio depreciable no lo es. En cambio, el edificio puede dar una pérdida terminal si su clase de CCA tiene un saldo positivo de UCC y no queda ningún bien en esa clase (CRA: vender una propiedad en alquiler; CRA: T4036).

Una pérdida de capital sobre el terreno generalmente compensa ganancias de capital, no salarios ni ingresos de alquiler. Las pérdidas de capital netas no usadas generalmente pueden trasladarse a los tres años fiscales anteriores o a años futuros (CRA: declaración de ganancias y pérdidas). Una pérdida terminal generalmente reduce el ingreso de alquiler y puede crear una pérdida de alquiler. Si también tiene una ganancia sobre el terreno, aplique la regla especial sobre el producto del edificio antes de reclamar una pérdida terminal (CRA: T4036). Una venta a una persona afiliada puede retrasar la pérdida si usted o una persona afiliada sigue siendo dueña del edificio, o puede readquirirlo, 30 días después (Income Tax Act, subapartado 13(21.2)).

¿Puedo repartir la ganancia en varios años si el comprador paga con el tiempo?

Puede reclamar una reserva de ganancias de capital por el producto de la venta pagadero después del cierre del año. La reserva puede repartir la ganancia de capital de una propiedad en alquiler ordinaria hasta en cinco años fiscales, pero no reparte la recuperación de la CCA (CRA: reserva de ganancias de capital; Income Tax Act, sección 40).

La reserva está limitada tanto por el producto pendiente de pago como por el máximo legal anual. Es posible que deba declarar parte de la ganancia antes de que el comprador haga el pago final; la reserva no puede diferir toda la ganancia hasta ese momento. Primero calcule la ganancia completa, reclame la reserva en el Form T2017, sume de nuevo, al año siguiente, la reserva del año anterior y calcule la nueva reserva, si corresponde. Por lo general no puede reclamarla si deja de ser residente de Canadá en el momento requerido o si vende a una corporación que usted controla (CRA: reserva de ganancias de capital). Conserve el contrato de venta y el calendario de pagos.

¿Puedo diferir el impuesto comprando otra propiedad en alquiler?

Comprar otra propiedad en alquiler después de vender voluntariamente una propiedad en alquiler ordinaria no difiere, por sí solo, la ganancia ni la recuperación. Las propiedades que se usan principalmente para generar alquiler generalmente quedan excluidas de la regla de «former business property» (antigua propiedad de negocio). Un edificio arrendado a una persona relacionada para usarlo principalmente en un negocio que no es de alquiler puede calificar si se cumplen las condiciones del bien de reemplazo y de la elección (CRA: folio sobre bienes de reemplazo; Income Tax Act, sección 248).

Una disposición involuntaria, como una destrucción o una expropiación, puede calificar. Para una persona física, el bien de reemplazo generalmente debe adquirirse a más tardar al final del segundo año fiscal posterior a aquel en que el producto pasa a ser cobrable; en una venta voluntaria que califique, a más tardar al final del primer año fiscal siguiente. El propietario hace la elección en la declaración del año del reemplazo, y adjunta una carta si el reemplazo ocurre en otro año. Una elección válida puede diferir tanto una ganancia como la recuperación de la CCA (CRA: folio sobre bienes de reemplazo).

¿Una ganancia grande puede dar lugar al impuesto mínimo alternativo?

Sí. Una ganancia de capital gravable grande puede exigir un cálculo separado del impuesto mínimo alternativo; el resultado depende de toda su declaración, no solo de la venta de la propiedad en alquiler. La CRA incluye las ganancias de capital gravables entre las situaciones que debe revisar y usa el Form T691. Una reserva, otras ganancias, pérdidas, deducciones y créditos pueden cambiar el resultado.

Los residentes de Quebec también pueden necesitar un cálculo provincial del impuesto mínimo en el Form TP-776.42-V. Revise ambos cálculos antes de aceptar pagos diferidos o de presupuestar el producto de la venta.

¿Cómo declaro la venta en mi declaración?

Declare la disposición de capital en el Schedule 3, aunque produzca una pérdida. Declare la recuperación de la CCA o la pérdida terminal en el Form T776, usando el anexo de CCA del edificio; cada copropietario declara su propia parte (CRA: cómo completar el Schedule 3; CRA: T4036).

La CRA exige presentar una declaración por una disposición de capital aunque no haya ganancia gravable. El Schedule G y el TP-128-V de Quebec corresponden a su declaración separada. Antes de presentar, concilie la parte de cada copropietario con el estado de la venta y con los anexos de CCA anteriores.

Ejemplo

Montos ilustrativos en dólares canadienses. Una persona compró una propiedad en alquiler por C$400,000 y asignó C$100,000 al terreno y C$300,000 al edificio. Más tarde, C$40,000 de mejoras de capital elevaron el costo del edificio a C$340,000. La persona reclamó C$50,000 de CCA, con lo que quedaron C$290,000 de UCC. Suponga que no hay otros costos de compra ni otros bienes en la clase del edificio.

La propiedad se vende por C$600,000: C$180,000 por el terreno y C$420,000 por el edificio. Los C$20,000 de costos de venta se asignan así: C$6,000 al terreno y C$14,000 al edificio.

La ganancia de capital total es C$140,000, de la cual C$70,000 se incluyen en los ingresos. Para la CCA, reste del UCC de C$290,000 el menor entre los C$406,000 de producto neto del edificio y los C$340,000 de costo de capital del edificio. El saldo negativo de C$50,000 es recuperación, que se incluye en su totalidad como ingreso de alquiler. Así, C$120,000 entran en los ingresos de la persona antes de otras deducciones o pérdidas. Eso es ingreso incluido, no el impuesto a pagar.

¿Su caso es distinto?

• La propiedad fue alguna vez su vivienda, o usted se mudó a ella: una venta presunta o una elección pueden cambiar el costo base; consulte convertir una casa en alquiler y la exención por residencia principal.
• Tuvo la propiedad menos de 365 días consecutivos: las reglas sobre reventa rápida de propiedades pueden reemplazar el tratamiento como ganancia de capital.
• Es no residente, o la propiedad está fuera de Canadá: consulte no residentes que venden propiedades canadienses, propiedad fuera de Canadá o canadienses que venden bienes raíces en EE. UU..
• La propiedad es nueva o fue renovada de manera sustancial: revise el GST/HST sobre propiedad residencial antes del cierre.
• Una corporación es dueña de la propiedad en alquiler: consulte sociedades de cartera y de inversión.
• Una sociedad de personas es dueña de la propiedad en alquiler: la sociedad asigna la ganancia a los socios; revise su estado con la preparación de declaraciones fiscales.
• Omitió una venta anterior: consulte ingresos no declarados y divulgación voluntaria.
• La venta tiene una ganancia grande, una posible pérdida terminal, financiamiento del vendedor o años de uso personal: reúna ambos estados de cierre, los anexos de CCA anteriores, las facturas de mejoras, los avalúos y las facturas de honorarios legales y comisiones para la preparación de declaraciones fiscales.