Ingresos de alquiler en Canadá: declaración, gastos y pérdidas

¿Debo declarar el alquiler de una suite en el sótano, una habitación o un compañero de casa?

El alquiler de una suite o de una habitación generalmente se declara, incluso si la habitación está en su propia casa. Un compañero de casa que paga una suma pequeña para el mantenimiento del hogar o los víveres puede formar parte, en cambio, de un acuerdo de gastos compartidos: usted no declara esa aportación ni deduce gastos de alquiler. Lo que importa es el acuerdo y su propósito, no el nombre que usted le dé al pago (CRA: Ingresos de alquiler).

Si cobra alquiler para generar ingresos, conserve un registro del alquiler y de los gastos vinculados con el espacio alquilado. Un acuerdo de gastos compartidos no puede generar una pérdida de alquiler (CRA: Ingresos de alquiler).

¿Cómo declaro los ingresos de alquiler en el Form T776?

El ingreso neto de alquiler se grava junto con sus demás ingresos personales con las tasas federales y provinciales o territoriales habituales; no existe una tasa fija separada para el alquiler (CRA: Ingresos de alquiler; CRA: Tasas del impuesto sobre la renta personal). Use el Form T776 para calcular el ingreso o la pérdida de alquiler y lleve los montos a su declaración personal. La CRA exige un estado de ingresos y gastos de alquiler y acepta otros estados financieros, aunque recomienda el Form T776 (CRA: Cómo completar el Form T776).

Por lo general, declare el alquiler cuando se devenga y los gastos cuando se causan, aunque el dinero cambie de manos después. La CRA permite el método de efectivo solo cuando produciría casi el mismo resultado neto. Conserve los contratos de arrendamiento, los registros de alquiler, las facturas y los recibos; no los envíe con la declaración a menos que se los pidan (CRA: Ingresos de alquiler).

Si presenta una declaración de Quebec, la persona que recibe alquiler como propietaria única o copropietaria también presenta el Form TP-128-V. Para una vivienda elegible en Quebec con alquiler pagado o por pagar el 31 de diciembre, el arrendador debe presentar un comprobante RL-31 y enviar las copias a los inquilinos a más tardar el último día de febrero siguiente.

¿Qué gastos de alquiler puedo deducir?

Por lo general puede deducir los costos razonables incurridos para generar el alquiler, limitados a la parte de uso para alquiler. Los pagos de la hipoteca deben separarse: los intereses sobre dinero prestado para comprar o mejorar la propiedad en alquiler pueden ser deducibles, mientras que el pago del capital no lo es (CRA: Ingresos de alquiler).

Una construcción o una renovación mayor pueden cambiar el tratamiento de los intereses y del impuesto predial. Mantenga esos costos por separado para una eventual revisión (CRA: Ingresos de alquiler).

¿Una reparación se deduce ahora o es un gasto de capital?

Una reparación que restaura el estado existente de la propiedad generalmente es un gasto corriente. El trabajo que agrega una mejora duradera o deja la propiedad mejor de lo que estaba generalmente es de capital; su costo por lo general se suma al costo de capital en lugar de deducirse de una sola vez (CRA: Gastos corrientes o de capital).

El propósito y el estado de la propiedad importan más que el monto de la factura. Para saber cómo se pueden deducir los costos de capital a lo largo del tiempo, consulte la deducción por costo de capital.

¿Cómo divido los gastos si alquilo una parte de mi casa?

Deduzca solo la parte de un costo de la vivienda compartida que se relacione razonablemente con generar alquiler. La CRA permite dividir según la superficie o el número de habitaciones; para una cocina o una sala compartidas, considere quién puede usarlas o cuándo las usa el inquilino (CRA: Ingresos de alquiler).

Si la habitación se ofrece en alquiler solo durante parte del año, limite también los costos anuales compartidos al período de uso para alquiler. Conserve las fechas y el cálculo por superficie o por habitaciones (CRA: Economía colaborativa).

Cargue al alquiler los costos exclusivos del espacio alquilado, como la publicidad de esa habitación. Divida los costos de toda la vivienda, como el seguro, el impuesto predial y los servicios públicos. En el Form T776, anote los gastos totales y muestre la parte personal por separado; conserve sus mediciones y su método (CRA: Ingresos de alquiler). Si alquilar parte de su casa cambia su uso para efectos fiscales, puede diferir una venta presunta firmando una elección conforme a la sección 45(2) y presentándola con su declaración de ese año, sin reclamar la CCA mientras la elección esté vigente; consulte convertir una casa en alquiler y la exención por residencia principal (CRA: Ganancias de capital).

¿Cómo declaran juntos un alquiler los copropietarios o los cónyuges?

Los copropietarios generalmente declaran el ingreso o la pérdida de alquiler según su participación en la propiedad, y la división debe mantenerse constante salvo que cambie la titularidad. Ser dueños juntos de una propiedad de inversión no convierte, por sí solo, a los propietarios en una sociedad de personas (CRA: Propiedad; CRA: Ingresos de alquiler).

Cada copropietario completa las partes aplicables del Form T776. En una copropiedad ordinaria, cada uno declara en la línea 12599 el alquiler bruto de toda la propiedad y en la línea 12600 solo su parte del ingreso o la pérdida neta. Una sociedad de personas que emite un comprobante T5013 sigue otras instrucciones del Form T776 (CRA: Ingresos de alquiler; CRA: Propiedad).

Si se agregó a un cónyuge o a un hijo al título de propiedad, el título por sí solo puede no definir quién tributa por el alquiler. Consulte transferir una propiedad a familiares.

¿Cómo se gravan los ingresos de alquiler de corto plazo y cuándo son ingresos de negocio?

Los ingresos por alojamiento de corto plazo se deben declarar. Ofrecer un espacio con servicios básicos normalmente produce ingresos de alquiler de una propiedad; servicios adicionales, como comidas, limpieza o seguridad, pueden convertirlos en ingresos de negocio, que se declaran en el Form T2125 en lugar del T776 (CRA: Ingresos de alquiler o ingresos de negocio). Los ingresos de negocio también pueden generar contribuciones al CPP o QPP y, en Quebec, primas del QPIP (CRA: Cómo comenzar a trabajar; Revenu Québec: Contribuciones y primas de trabajadores independientes).

Si ofrece una propiedad residencial para estadías de menos de 90 días consecutivos, verifique los requisitos provinciales y municipales de autorización, registro, licencia y permiso. Si la operación incumple esas reglas, se niega la deducción federal de los gastos que de otro modo serían elegibles, en proporción a los días en que no cumplió las normas mientras se ofrecía como alquiler de corto plazo. Aun así, los ingresos se deben declarar. Conserve los registros de la licencia y las fechas (Income Tax Act, sección 67.7; CRA: Deducciones de alquileres de corto plazo). Para el impuesto sobre las ventas del alojamiento, consulte GST/HST sobre propiedad residencial.

¿Una pérdida de alquiler puede reducir el impuesto sobre mi salario?

Una pérdida de alquiler elegible generalmente se puede deducir de otros ingresos, incluido el salario, cuando los gastos se hicieron para generar ingresos de alquiler. Un acuerdo de gastos compartidos no es una operación de alquiler que genere ingresos, y la deducción por costo de capital no puede crear ni aumentar una pérdida de alquiler (CRA: Ingresos de alquiler).

En el caso de un terreno baldío, los intereses y el impuesto predial no pueden crear ni aumentar una pérdida de alquiler ni reducir otros ingresos (CRA: Ingresos de alquiler).

Conserve las pruebas del alquiler cobrado, la publicidad, los contratos de arrendamiento y los gastos. Un déficit recurrente, el uso personal o un descuento a un familiar pueden cambiar si la pérdida se admite o no (CRA: Ingresos de alquiler).

¿Puedo reclamar una pérdida si alquilo a un familiar por debajo del precio de mercado?

No se admite una pérdida de alquiler cuando usted pierde dinero porque cobra a un pariente u otra persona que conoce menos de lo que cobraría a un inquilino sin parentesco. Una pequeña aportación del hogar para víveres o mantenimiento es un gasto compartido: no la declare como alquiler ni reclame gastos de alquiler (CRA: Ingresos de alquiler).

Si un pariente paga el mismo alquiler que los demás inquilinos, el caso puede ser distinto cuando usted espera obtener una ganancia. Documente los alquileres comparables, el acuerdo y los pagos reales; la CRA indica que en ese caso puede reclamarse una pérdida (CRA: Ingresos de alquiler).

¿Los ingresos de alquiler significan que debo hacer pagos anticipados (instalments) del impuesto?

Los ingresos de alquiler pueden dar lugar a pagos anticipados si en otras fuentes se retiene muy poco impuesto. Para los pagos anticipados ante la CRA, compare con el umbral aplicable el impuesto neto adeudado en su declaración ante la CRA, no el alquiler bruto. Deben cumplirse tanto la prueba del año actual como la misma prueba en alguno de los dos años anteriores (CRA: Quién debe hacer pagos anticipados del impuesto).

Estos son los umbrales publicados por la CRA para el año fiscal de esta página (CRA: Quién debe hacer pagos anticipados del impuesto). Los residentes de Quebec también pueden necesitar pagos anticipados provinciales aparte, según el impuesto neto de Quebec a pagar; consulte Revenu Québec: Pagos anticipados. Un recordatorio de la CRA es una señal para calcular, no una prueba de que se superará el umbral del año actual.

Ejemplo

Montos ilustrativos en dólares canadienses: un propietario alquila una suite independiente en el sótano por C$18,000 durante un año. La suite ocupa una cuarta parte de la superficie de la casa. El impuesto predial, el seguro, los servicios públicos y los intereses hipotecarios elegibles de toda la casa suman C$12,000, así que la parte del alquiler es C$3,000. Una reparación de C$1,000 corresponde solo a la suite. En el T776, los gastos totales son C$13,000, la parte personal es C$9,000 y los gastos deducibles son C$4,000. El alquiler neto es C$18,000 menos C$4,000, es decir, C$14,000. El propietario conserva el cálculo de la superficie y los recibos. Una mejora posterior o un refinanciamiento para uso personal requerirían un tratamiento aparte.

¿Su caso es distinto?

• Primer año de alquiler, uso mixto de la vivienda, varias unidades o estadías cortas: reúna los contratos de arrendamiento, los registros de alquiler y de las plataformas, las facturas de impuesto predial y seguro, los estados de intereses hipotecarios, los recibos, los cálculos de superficie y las licencias locales para la preparación de declaraciones fiscales.
• Compró equipo o mejoró el edificio: consulte la deducción por costo de capital. Vendió una propiedad en alquiler: consulte vender una propiedad en alquiler.
• Se mudó y alquiló su antigua casa: consulte convertir una casa en alquiler. Alquiló solo una parte de su casa: revise la exención por residencia principal antes de una venta.
• La propiedad está fuera de Canadá: consulte propiedad fuera de Canadá, o propietarios canadienses de propiedades en alquiler en EE. UU. si la propiedad está en EE. UU. Ahora vive fuera de Canadá: consulte arrendadores no residentes.
• Agregó a familiares al título o les alquila: consulte transferir una propiedad a familiares. Tiene propiedades en alquiler a través de una corporación: consulte sociedades de cartera y de inversión.
• La CRA preguntó por una pérdida: consulte revisiones, auditorías y divulgación voluntaria. Omitió alquileres en declaraciones anteriores: consulte ingresos no declarados y divulgación voluntaria. Está decidiendo si buscar ayuda: consulte cuándo necesita un contador de impuestos.