Alquilar o vender una casa en el extranjero: impuestos de EE. UU.

¿Debo informar en mi declaración de EE. UU. el alquiler de una casa en el extranjero?

Sí, si usted es ciudadano o residente de EE. UU. y presenta una declaración de impuestos de EE. UU., el alquiler en el extranjero forma parte de sus ingresos mundiales. Por lo general, usted informa el alquiler y los gastos relacionados en el Schedule E, aunque el dinero se quede en el extranjero o lo grave otro país (IRS: residentes de EE. UU.; instrucciones del Schedule E).

Si usted usa la propiedad como vivienda y la alquila menos de 15 días durante el año, no informa ese alquiler ni deduce los gastos del alquiler (IRS: propiedad residencial en alquiler).

Los gastos del alquiler pueden incluir reparaciones, seguro, impuesto a la propiedad, intereses hipotecarios y depreciación. Si además usa la casa para fines personales, solo la parte de esos costos que corresponde al alquiler va en el Schedule E. Los servicios importantes que se presten a los huéspedes pueden cambiar el formulario que corresponde; los días de uso personal y los límites a las pérdidas pasivas pueden cambiar el monto deducible. Para esos cálculos, consulte Impuestos sobre propiedades en alquiler (IRS: propiedad residencial en alquiler; instrucciones del Schedule E).

¿Cómo convierto a dólares estadounidenses el alquiler, los gastos y el precio de compra?

Convierta el alquiler y los gastos del alquiler cuando los reciba, los pague o los devengue, según su método contable. El impuesto sobre la renta extranjero que reclama como crédito tiene reglas de tipo de cambio distintas. El tipo de cambio del día en que vende la casa no modifica su costo de compra (IRS: moneda extranjera y tipos de cambio; IRS: crédito por impuestos extranjeros para personas físicas).

El IRS no tiene un único tipo de cambio oficial y, por lo general, acepta un tipo de cambio publicado que se use de manera uniforme. Conserve la fuente del tipo de cambio y el registro fechado de la transacción. Un promedio anual no sustituye al tipo de cambio de la fecha de compra o de venta. Para el impuesto sobre la renta extranjero que se acredita cuando se devenga, por lo general se aplica un tipo de cambio promedio del año fiscal relacionado, con algunas excepciones; consulte Ingresos extranjeros en una declaración de EE. UU. (IRS: tipos de cambio promedio anuales; IRS: crédito por impuestos extranjeros para personas físicas).

¿Cómo se deprecia un alquiler en el extranjero?

Un edificio residencial en alquiler en el extranjero generalmente usa el sistema alternativo de depreciación (ADS): depreciación lineal durante 30 años si entró en servicio después de finales de 2017, o durante 40 años si entró en servicio antes. El terreno no es depreciable, y la propiedad que debe usar el ADS no puede aplicar la depreciación adicional (bonus depreciation). Tampoco puede aplicar la deducción de la sección 179 (IRS: cómo depreciar una propiedad).

El menor valor que se usa para iniciar la depreciación de una antigua vivienda no pasa automáticamente a ser su base fiscal para calcular la ganancia en la venta. Conserve por separado la base original, los registros de mejoras, la valoración a la fecha de conversión y el cuadro de depreciación (IRS: propiedad residencial en alquiler).

¿Puedo deducir el impuesto a la propiedad y los intereses hipotecarios del extranjero?

Por lo general, la parte del impuesto a la propiedad extranjero y de los intereses hipotecarios que corresponde al alquiler puede reducir el alquiler informado en el Schedule E. El impuesto a la propiedad extranjero de una casa que solo se usa de forma personal no es una deducción detallada; además, el impuesto a la propiedad extranjero no da derecho al crédito por impuestos extranjeros sobre la renta (IRS: propiedad residencial en alquiler; 26 U.S.C. §164; IRS: crédito por impuestos extranjeros para personas físicas).

Si usted usa de forma personal una vivienda principal o secundaria en el extranjero, los intereses hipotecarios pueden calificar en el Schedule A si usted detalla sus deducciones y el préstamo está garantizado por una vivienda que reúne los requisitos, con los límites habituales de préstamo y de uso. Si la casa se usa tanto de forma personal como para alquiler, divida los intereses entre ambos usos; el efectivo de un refinanciamiento que se gasta en fines personales no es automáticamente un gasto del alquiler (IRS: deducción de intereses hipotecarios; IRS: propiedad residencial en alquiler).

¿Puedo usar la exclusión de EE. UU. por venta de vivienda en una casa en el extranjero?

Sí, la ubicación por sí sola no impide la exclusión. Estos límites de EE. UU. pueden aplicarse si la casa en el extranjero era su vivienda principal, si por lo general usted fue su dueño y vivió en ella al menos dos de los cinco años anteriores a la venta, y si no usó la exclusión en otra venta durante los dos años previos. Puede aplicarse una exclusión parcial después de un traslado laboral, un problema de salud o un hecho imprevisto que reúna los requisitos (26 U.S.C. §121; IRS: venta de su vivienda):

Si usted o su cónyuge están en servicio extendido calificado con el ejército de EE. UU., el Servicio Exterior, la comunidad de inteligencia o el Cuerpo de Paz, puede elegir en la declaración del año de la venta suspender la prueba de los cinco años por hasta 10 años (IRS: venta de su vivienda).

Para obtener el límite conjunto completo, ambos cónyuges deben cumplir las pruebas de residencia y de venta previa, y al menos uno debe cumplir la prueba de propiedad. Si solo uno de los cónyuges califica, puede aplicarse una exclusión menor. Si su cónyuge no es residente fiscal de EE. UU., verifique si puede presentar una declaración conjunta en Casado con un no residente (IRS: venta de su vivienda).

Una segunda vivienda o una propiedad que solo se tuvo en alquiler no califica. La exclusión no está disponible si usted adquirió la casa mediante un intercambio de propiedades similares (like-kind exchange) durante los cinco años anteriores a la venta. El uso previo como alquiler puede dejar gravable la ganancia por depreciación, aunque el resto de la ganancia se excluya. Un período posterior a 2008 en que ni usted ni su cónyuge usaron la casa como vivienda principal puede limitar la exclusión, aunque la casa estuviera vacía o fuera una segunda vivienda; por lo general, el uso posterior al último día en que fue su vivienda principal no cuenta. Hay excepciones. Para la depreciación y los detalles sobre los días de uso, consulte Impuestos sobre propiedades en alquiler (IRS: venta de su vivienda).

La ganancia gravable de una vivienda principal o la recepción del Form 1099-S pueden exigir el Form 8949 y el Schedule D; la parte alquilada o una parte que sea un negocio aparte puede exigir el Form 4797. Una pérdida en la venta de una vivienda personal no es deducible (IRS: venta de su vivienda).

¿Cómo calculo la ganancia en dólares estadounidenses cuando la moneda cambió de valor?

Convierta los ingresos de la venta y los costos de la venta a dólares estadounidenses al tipo de cambio de la fecha de cada transacción y luego reste la base ajustada de la casa en dólares estadounidenses. Empiece con su costo en dólares estadounidenses a la fecha de compra; sume los costos de compra y las mejoras que sean admisibles, cada uno a la fecha en que se hizo, y reste la depreciación permitida o admisible por el uso como alquiler (IRS: moneda extranjera y tipos de cambio; IRS: base fiscal de los activos; IRS: venta de su vivienda).

Una casa puede tener una ganancia en dólares estadounidenses aunque su precio en moneda local no haya cambiado. Calcule primero la ganancia en dólares de EE. UU.; luego verifique la exclusión por venta de vivienda y cualquier crédito por impuestos extranjeros. Conserve los contratos de compra y de venta, los estados de cierre, las facturas de mejoras, los tipos de cambio y los registros de depreciación anteriores.

¿Hay una ganancia separada en EE. UU. cuando pago una hipoteca en moneda extranjera?

La hipoteca y la casa son transacciones distintas. Un cambio en el tipo de cambio entre el préstamo y el pago puede generar un resultado cambiario aparte; el texto de la sección 988(e) no aclara del todo si pagar la hipoteca de una vivienda personal produce una ganancia gravable bajo las reglas de las transacciones personales. No sume el resultado cambiario del préstamo a la ganancia por la venta de la casa (26 U.S.C. §988).

La ley trata la deuda en moneda extranjera como una posible transacción cambiaria, pero excluye ciertas transacciones personales de sus reglas generales. Por lo general, una pérdida cambiaria personal no es deducible. Un préstamo para un alquiler puede recibir otro trato porque está vinculado con la generación de ingresos. Conserve el monto original del préstamo, cada pago de capital, el estado de cuenta de la cancelación, las fechas y los tipos de cambio; una variación grande de la moneda justifica una revisión aparte (26 U.S.C. §988; 26 U.S.C. §165).

¿Puedo acreditar el impuesto extranjero que pagué por el alquiler o la venta?

El impuesto sobre la renta extranjero que se debe legalmente por un alquiler o por una venta gravable puede dar derecho al crédito de EE. UU. por impuestos extranjeros. Por lo general, el alquiler y la ganancia por la venta de bienes inmuebles se consideran de fuente donde está la propiedad, pero el crédito que puede usar depende del impuesto de EE. UU. sobre los ingresos de fuente extranjera en la categoría correspondiente del Form 1116. El impuesto a la propiedad extranjero es un gasto, no un crédito por impuesto sobre la renta (IRS: instrucciones del Form 1116; IRS: crédito por impuestos extranjeros para personas físicas).

Es posible que el impuesto extranjero pagado sobre una ganancia excluida de los ingresos de EE. UU. no genere un crédito utilizable. El crédito no es un reembolso simple de dólar por dólar, y la categoría de ingresos puede cambiar cuando el alquiler es un negocio activo. Para el Form 1116 y los límites del crédito, consulte Ingresos extranjeros en una declaración de EE. UU. (IRS: instrucciones del Form 1116).

Soy estadounidense y voy a vender mi casa en Canadá: ¿qué cambia?

Un ciudadano de EE. UU. debe verificar la exclusión de EE. UU. por venta de vivienda aunque Canadá exima la ganancia. La designación de residencia principal de Canadá es una solicitud aparte; si la venta no genera impuesto sobre la renta canadiense, no hay impuesto canadiense de esa venta que se pueda acreditar contra el impuesto de EE. UU. (IRS: ciudadanos y extranjeros residentes de EE. UU. en el extranjero; CRA: residencia principal; IRS: instrucciones del Form 1116).

Si usted es residente de Canadá, consulte La exención por residencia principal de Canadá para conocer la designación canadiense. Si usted es no residente de Canadá cuando vende una propiedad canadiense, consulte No residentes que venden propiedades canadienses para conocer el proceso de notificación y retención de Canadá. La ganancia en dólares estadounidenses puede ser distinta de la ganancia en dólares canadienses; por eso, prepare ambos cálculos antes de decidir si el impuesto de uno de los países puede compensar el del otro.

¿Y si yo era dueño de la casa antes de ser residente de EE. UU.?

Por lo general, la base fiscal en EE. UU. de una casa comprada empieza con su costo original, no con su valor el día en que usted se hizo residente de EE. UU. Hacerse residente no crea, por sí solo, una nueva compra ni un restablecimiento general de la base fiscal en EE. UU. Los hechos especiales de adquisición o las elecciones requieren una revisión aparte (26 U.S.C. §1012; IRS: base fiscal de los activos).

Si usted se hizo residente de EE. UU. durante el año, por lo general el alquiler de fuente extranjera recibido, o la venta de una casa en el extranjero, antes de que empezara su residencia queda fuera del impuesto de EE. UU. En el primer año, una elección de residencia puede adelantar su fecha de inicio: adjunte su declaración escrita al Form 1040 después de cumplir la prueba de presencia sustancial del año siguiente, y solicite una prórroga para presentar si la necesita. Si un cónyuge fue no residente durante parte del año y al menos uno de los cónyuges es ciudadano o residente de EE. UU. al cierre del año, ambos pueden elegir ser residentes todo el año en una declaración conjunta, con una declaración escrita firmada por los dos; por lo general, una elección modificada debe presentarse dentro de los tres años posteriores a la declaración original o de los dos años posteriores al pago del impuesto, lo que ocurra más tarde. Consulte Su primera declaración de impuestos de EE. UU. (IRS: guía tributaria de EE. UU. para extranjeros).

Busque los registros originales de la compra y el tipo de cambio de esa fecha, aunque la compra se haya hecho muchos años antes de su residencia en EE. UU. Si heredó la casa o se la regalaron, la base fiscal de donaciones y herencias sigue reglas distintas. Si más tarde se convirtió en alquiler, obtenga también su valor justo de mercado al comenzar el uso como alquiler; ese valor importa para la depreciación, no necesariamente para la ganancia en la venta (IRS: propiedad residencial en alquiler).

Ejemplo

Montos ilustrativos en dólares canadienses (C$) y dólares estadounidenses (US$), sin comisiones, mejoras ni uso como alquiler: usted compró una casa en Canadá por C$400,000 cuando C$1 equivalía a US$0.70. Su base fiscal en EE. UU. es US$280,000. La vendió por los mismos C$400,000 cuando C$1 equivalía a US$0.80, lo que da ingresos por la venta de US$320,000 y una ganancia de US$40,000.

En dólares canadienses no hay aumento de precio, pero en dólares estadounidenses sí hay una ganancia. Si la casa cumple las pruebas de EE. UU. para una vivienda principal, la ganancia puede excluirse. Si era una segunda vivienda, la ganancia generalmente es gravable en EE. UU. Cualquier pago de una hipoteca canadiense requeriría su propia revisión cambiaria.

¿Su caso es distinto?

• Usted vivió en Canadá mientras era dueño de la casa: consulte Estadounidenses que viven en Canadá para conocer las dos declaraciones.
• La propiedad se alquiló o se usó de forma personal parte del año: consulte Impuestos sobre propiedades en alquiler para el Schedule E, las pérdidas y la depreciación.
• Canadá cobra impuestos o retiene sobre la venta: use La exención por residencia principal de Canadá o No residentes que venden propiedades canadienses, según corresponda.
• Usted es residente de Canadá y tiene una propiedad fuera de Canadá: consulte Propiedades fuera de Canadá para la declaración canadiense.
• Usted heredó la casa o se la regalaron: consulte Base fiscal de donaciones y herencias.
• Usted es dueño directo de la casa: la casa en sí no se informa en la FBAR ni en el Form 8938. Una cuenta extranjera que reciba el alquiler o el producto de la venta puede estar sujeta a informe; consulte Informe de cuentas extranjeras (IRS: comparación del Form 8938 y la FBAR).
• La venta tributa en ambos países, la moneda se movió mucho o usted pagó un préstamo en moneda extranjera: lleve los dos estados de cierre, los registros del préstamo, los tipos de cambio, las declaraciones extranjeras y los registros de pagos o reembolsos de impuestos a impuestos transfronterizos.