Canadien qui vend un immeuble américain : FIRPTA, déclarations

Quelle retenue sera prélevée à la clôture?

L'acheteur américain retient généralement 15 % de votre prix de vente brut, et non de votre gain ni de l'argent qui vous reste après le remboursement de l'hypothèque. Un taux réduit ou l'absence de retenue dépend de l'usage prévu par l'acheteur et du prix de l'ensemble de l'immeuble, même si l'immeuble appartient à plusieurs propriétaires (IRS : instructions du formulaire 8288).

Pour appliquer les règles sur les résidences, l'acheteur particulier ou un membre de sa famille doit avoir un projet précis d'y habiter pendant au moins 50 % des jours d'utilisation de l'immeuble, par qui que ce soit, durant chacune des deux premières périodes de 12 mois suivant la clôture; les jours d'inoccupation ne comptent pas. Votre usage comme maison de vacances ne détermine pas le taux. Une exemption de retenue n'exempte pas le gain de l'impôt américain (IRS : instructions du formulaire 8288).

Puis-je réduire la retenue avant la clôture?

Vous pouvez demander à l'IRS un certificat de retenue au moyen du formulaire 8288-B lorsque la retenue standard dépasse l'impôt américain prévu, y compris pour une vente avec peu de gain ou sans gain. Le demandeur signe le formulaire. Faites votre demande tôt : l'IRS indique qu'elle y donne généralement suite dans les 90 jours suivant une demande complète, accompagnée du numéro d'identification fiscale américain de chaque partie (IRS : formulaire 8288-B; certificats de retenue).

Si votre demande est en cours le jour de la clôture, avisez l'acheteur par écrit. Une demande présentée au plus tard à la clôture permet à l'acheteur de conserver le montant exigé pendant que l'IRS rend sa décision; il doit tout de même effectuer la retenue à la clôture, puis remettre la somme selon le certificat ou le refus. L'acheteur doit habituellement produire les formulaires 8288 et 8288-A et payer au plus tard le 20e jour suivant le transfert, mais une demande de certificat présentée à temps reporte cette échéance au 20e jour suivant la date où l'IRS poste sa décision (IRS : certificats de retenue; IRS : instructions du formulaire 8288).

La demande exige une estimation étayée du gain sur la vente et de l'impôt américain maximal. Rassemblez les contrats d'achat et de vente proposé, les dossiers des frais de clôture et des améliorations, l'historique de l'amortissement locatif et le numéro fiscal de chaque partie. Un certificat modifie la somme retenue; il ne remplace pas votre déclaration de revenus.

Si l'acheteur a déjà remis une retenue excédentaire, un certificat délivré après la clôture peut permettre un remboursement anticipé. Suivez les instructions du formulaire 8288-A après avoir reçu le certificat; vous devez tout de même produire la déclaration de l'année de la vente.

Ai-je besoin d'un ITIN pour vendre?

L'ITIN n'est pas une condition légale pour conclure la vente, mais il vous faut un numéro d'identification fiscale américain pour réclamer la retenue FIRPTA ou demander un certificat. Si vous n'avez pas de numéro de sécurité sociale américain (SSN) et n'y avez pas droit, demandez un ITIN (numéro d'identification fiscale du contribuable individuel) au moyen du formulaire W-7. L'absence d'ITIN n'empêche pas l'acheteur de produire les formulaires 8288 et 8288-A, mais l'IRS ne vous enverra pas le formulaire 8288-A estampillé, nécessaire pour réclamer la retenue, tant qu'elle n'aura pas votre numéro (IRS : instructions du formulaire 8288).

Si la vente est votre seule raison d'obtenir un ITIN, présentez votre demande une fois le contrat de vente juridiquement contraignant; l'IRS indique qu'elle refusera une demande antérieure. L'exception du formulaire W-7 pour la vente d'un bien immobilier exige un formulaire FIRPTA rempli et un contrat de vente ou un document de clôture, avec des pièces supplémentaires pour les vendeurs. Si vous demandez aussi un certificat, envoyez ensemble les formulaires W-7 et 8288-B remplis, selon les instructions de l'IRS. Vous pouvez aussi présenter votre demande avec votre formulaire 1040-NR si vous y avez droit selon la voie liée à la déclaration. Consultez les instructions à jour du formulaire W-7 pour les pièces d'identité requises et l'adresse d'envoi. Chaque covendeur étranger a besoin d'un numéro.

Que dois-je produire pour récupérer la retenue, et quand?

Produisez le formulaire 1040-NR de l'année de la vente pour établir votre impôt américain réel, porter la retenue FIRPTA en crédit et demander le remboursement de l'excédent. La vente va dans la déclaration de l'année de la clôture, même si une demande de certificat en cours fait paraître une date ultérieure sur le formulaire 8288-A (IRS : FAQ sur la FIRPTA).

Demandez à l'agent de clôture d'inscrire sur le formulaire 8288-A vos nom, adresse et ITIN exacts. L'IRS estampille l'exemplaire B et l'envoie au vendeur étranger; joignez cet exemplaire à votre formulaire 1040-NR pour réclamer le crédit FIRPTA à la ligne 25f. S'il n'est pas arrivé, vérifiez le dépôt de l'acheteur et l'absence éventuelle d'ITIN. Si l'acheteur a produit ses formulaires sans votre numéro, l'IRS accepte une réclamation appuyée de preuves substantielles de la retenue, comme les documents de clôture, accompagnées d'une déclaration reprenant les renseignements des formulaires 8288 et 8288-A et votre ITIN (IRS : déclaration et paiement de l'impôt sur les participations immobilières américaines; IRS : instructions du formulaire 1040-NR).

Comment mon gain américain est-il calculé?

Pour une vente simple, le gain américain correspond au prix de vente moins les frais de vente et le coût de base rajusté. Partez du coût d'achat, ajoutez les améliorations admissibles et soustrayez l'amortissement américain permis ou admissible pour l'usage locatif, même si vous ne l'avez jamais réclamé dans une déclaration (IRS : publication 551; IRS : publication 523).

Une maison que vous avez habitée peut donner droit à l'exclusion américaine du gain sur la résidence principale seulement si elle respecte les tests américains distincts de propriété et d'occupation. La désignation canadienne de résidence principale n'établit pas ce résultat aux États-Unis. L'usage locatif peut rendre une partie du gain imposable malgré l'exclusion, et la vente d'un immeuble locatif peut exiger le formulaire 4797 en plus des annexes de gains en capital (IRS : publication 523; IRS : instructions du formulaire 1040-NR).

Si vous réalisez un gain sur un bien immobilier américain, vérifiez aussi l'impôt minimum de remplacement au moyen des instructions du formulaire 6251 pour les étrangers non-résidents.

L'État impose-t-il aussi une retenue ou un impôt sur la vente?

L'État où se trouve l'immeuble peut imposer son propre impôt ou sa propre retenue à la clôture, en plus de la retenue fédérale FIRPTA. Vérifiez les règles de l'État où l'immeuble est situé avant de fixer les directives de clôture; le certificat fédéral ne règle pas la retenue de l'État.

La Californie, par exemple, utilise le formulaire 593. Un vendeur qui subit une perte fiscale ou n'a aucun gain en Californie, et qui a un numéro d'identification fiscale, peut attester ce résultat pour éviter la retenue californienne; un vendeur qui réalise un gain peut choisir un autre mode de calcul. Remettez le formulaire à l'entiercement au plus tard à la clôture, et réclamez toute retenue californienne au moyen du formulaire 540NR. Les autres États ont des règles différentes (FTB de la Californie : instructions du formulaire 593).

Comment déclarer la vente au Canada?

Si vous êtes résident fiscal du Canada, déclarez la vente en capital d'un immeuble américain que vous possédez personnellement, en dollars canadiens, à l'annexe 3 de votre déclaration T1. Un immeuble locatif peut aussi entraîner une récupération de la déduction pour amortissement (DPA) ou une perte finale au Canada, distinctes du gain en capital; passez en revue les dossiers de location avant de produire votre déclaration (ARC : guide sur les gains en capital; ARC : guide sur les revenus de location).

Les résidents du Québec déclarent aussi le gain à l'annexe G de leur déclaration du Québec. Le formulaire TP-772-V sert à calculer un crédit québécois pour impôt étranger; la désignation d'une résidence principale utilise le formulaire TP-274-V avec l'annexe G (Revenu Québec : gains en capital, crédit pour impôt étranger, désignation de la résidence principale).

La convention fiscale Canada–États-Unis permet aux États-Unis d'imposer un gain sur un bien immobilier américain. La résidence canadienne peut quand même exiger que le gain figure dans votre déclaration canadienne; l'allègement passe alors par le crédit pour impôt étranger plutôt que par l'exclusion de la vente (convention Canada–États-Unis, articles XIII et XXIV). Si vous avez acheté l'immeuble surtout pour le revendre ou l'avez traité comme un bien porté en inventaire, le profit peut constituer un revenu d'entreprise (ARC : revenus immobiliers).

Pourquoi mon gain canadien peut-il différer de mon gain américain?

Le Canada convertit chaque élément de l'opération au moment où il est survenu : le produit de la vente au taux de change du jour de la vente, le coût de base rajusté à l'acquisition, et les frais de vente et les améliorations au moment où ils ont été engagés. Le gain en dollars canadiens peut donc être plus élevé ou plus faible que le gain en dollars américains, avant même de tenir compte des règles d'amortissement différentes des deux pays (ARC : guide sur les gains en capital).

Conservez les taux de change et les dates avec les deux états de clôture et les reçus des améliorations. Si vous déteniez l'immeuble au moment où vous êtes devenu résident du Canada, le Canada considère généralement sa juste valeur marchande à cette date comme votre coût de départ. Conservez une évaluation datant de ce moment; consultez Biens à l'extérieur du Canada (ARC : nouveaux arrivants).

Comment éviter d'être imposé deux fois sur le gain?

Calculez d'abord l'impôt fédéral américain final et tout impôt d'État sur la vente, puis envisagez le crédit canadien pour impôt étranger à l'égard de l'impôt américain admissible sur un revenu inclus dans la déclaration canadienne. La retenue FIRPTA est un acompte sur l'impôt américain, non l'impôt final. Une somme que les États-Unis remboursent ou rembourseront ne compte pas comme impôt étranger payé pour le crédit canadien (ARC : folio sur le crédit pour impôt étranger, paragraphe 1.33).

La déclaration canadienne peut être due avant la déclaration américaine. Préparez le calcul de l'impôt américain à temps pour la production canadienne, et demandez une modification de votre déclaration canadienne si un remboursement américain ultérieur change le crédit admissible (ARC : modifier une déclaration). Le crédit fédéral est limité à l'impôt fédéral canadien attribuable au revenu américain admissible qui ne provient pas d'une entreprise; l'impôt étranger non utilisé sur un revenu hors entreprise ne peut pas être reporté à une autre année (ARC : folio sur le crédit pour impôt étranger, paragraphes 1.24 et 1.74). Conservez la déclaration américaine finale, la déclaration d'État, les feuillets de retenue, les preuves de paiement et l'avis de remboursement. Consultez Revenus étrangers dans une déclaration canadienne pour le calcul du formulaire T2209 et du crédit provincial (ARC : crédit fédéral pour impôt étranger).

Ma maison de vacances américaine peut-elle être ma résidence principale au Canada?

Une maison américaine peut faire l'objet d'une désignation canadienne de résidence principale pour une année où vous en étiez propriétaire en étant résident du Canada, si vous-même, votre conjoint (marié ou de fait), votre ancien conjoint ou votre enfant y avez habité habituellement durant cette année. Un court séjour peut compter, mais une maison détenue surtout pour en tirer un loyer exige un examen plus attentif. Votre famille ne peut pas désigner une autre maison pour la même année (ARC : folio sur la résidence principale, paragraphes 2.10 à 2.13 et 2.74). Pour demander l'exemption, déclarez la vente à l'annexe 3 et désignez la maison au moyen du formulaire T2091(IND) avec la déclaration de l'année de la vente; les résidents du Québec utilisent aussi l'annexe G et le formulaire TP-274-V (ARC : folio sur la résidence principale, paragraphe 2.15; Revenu Québec : désignation). Consultez Exemption pour résidence principale pour le calcul. Une désignation canadienne n'élimine pas en soi l'impôt américain ni la retenue FIRPTA.

Transformer une maison en immeuble locatif, ou l'inverse, peut entraîner une disposition réputée au Canada. Un choix signé selon le paragraphe 45(2) est joint à la déclaration de l'année du changement; un choix signé selon le paragraphe 45(3) est joint à la déclaration de l'année de la vente éventuelle, ou plus tôt si l'ARC l'exige. La DPA canadienne peut annuler ces choix ou empêcher d'y recourir (ARC : folio sur la résidence principale, paragraphes 2.48 et 2.54 à 2.55).

Et si nous sommes copropriétaires ou si nous vendons à perte?

Pour une vente en copropriété, établissez avant la clôture le statut fiscal américain et la quote-part de chaque propriétaire. Si des vendeurs américains et étrangers vendent ensemble, l'acheteur répartit le montant réalisé selon les apports en capital et retient l'impôt sur la part des propriétaires étrangers; pour cette règle, les conjoints sont réputés contribuer à parts égales. Si tous les vendeurs sont étrangers, la FIRPTA s'applique généralement à la totalité du montant réalisé. Le test du prix pour les résidences s'applique toujours au prix de l'ensemble de l'immeuble (IRS : instructions du formulaire 8288). Chaque propriétaire étranger devrait avoir son propre formulaire 8288-A, ne réclamer que sa part du crédit et, généralement, produire son propre formulaire 1040-NR (IRS : vérification des crédits). Les covendeurs étrangers doivent demander à l'acheteur, au plus tard le 10e jour suivant la clôture, d'indiquer sur les formulaires 8288-A le partage du crédit convenu entre eux; sinon, l'acheteur divise le crédit en parts égales (26 CFR 1.1445-1(f)(3)(iv)).

Une perte n'arrête pas automatiquement la retenue FIRPTA. Demandez un certificat de retenue si le montant standard dépasse l'impôt prévu. La perte sur une maison à usage personnel n'est généralement déductible dans aucun des deux pays; la perte sur un immeuble locatif suit d'autres règles, et son historique d'amortissement compte toujours (IRS : publication 523; ARC : guide sur les gains en capital).

Exemple

Exemple de vente d'une maison de vacances; tous les montants de la vente sont en dollars américains, sauf indication « $ CA ». Vous avez acheté l'immeuble 400 000 $ US lorsqu'un dollar américain valait 1,25 $ CA. Vous le vendez 600 000 $ US lorsqu'un dollar américain vaut 1,35 $ CA, et vous payez 40 000 $ US de frais de vente à ce même taux. Il n'y a eu ni usage locatif, ni amortissement, ni amélioration. L'acheteur, un particulier, prévoit l'utiliser comme résidence.

L'acheteur retient 60 000 $ US selon la règle des résidences, d'après le prix brut de 600 000 $ US. Votre gain américain, avant toute exclusion applicable à la vente d'une résidence, est de 160 000 $ US : 600 000 $ US moins 40 000 $ US de frais de vente et 400 000 $ US de coût d'achat. Si votre impôt américain final sur la vente est de 25 000 $ US, la production du formulaire 1040-NR pourrait vous faire récupérer 35 000 $ US de la retenue.

Votre gain canadien, avant toute exemption canadienne pour résidence principale, est de 256 000 $ CA : 810 000 $ CA de produit de la vente moins 54 000 $ CA de frais de vente et 500 000 $ CA de coût d'acquisition. Pour le crédit canadien pour impôt étranger, partez de l'impôt américain final, et non des 60 000 $ US retenus. Le montant réel du crédit dépend de la déclaration canadienne.

Votre situation est différente?

• L'immeuble était loué : l'amortissement américain passé et la DPA canadienne peuvent modifier le résultat de la vente, et les déclarations de location omises demandent de l'attention. Consultez Canadiens propriétaires d'un immeuble locatif aux États-Unis.
• Une LLC, une société, une société de personnes, une fiducie ou une succession en est propriétaire : le contribuable et les déclarations à produire peuvent changer. Consultez Comment un Canadien devrait détenir un immeuble américain et, pour une LLC, Propriétaire canadien d'une LLC américaine.
• Vous avez passé de longues périodes aux États-Unis : votre statut de résident américain peut changer la déclaration. Consultez Snowbirds et résidence aux États-Unis.
• Vous vérifiez des déclarations passées de biens étrangers : consultez Déclaration des biens étrangers et des sociétés affiliées.
• Vous déteniez cet immeuble le 26 septembre 1980 en étant résident du Canada : le paragraphe 9 de l'article XIII de la convention peut réduire le gain imposable aux États-Unis, sous réserve de ses exceptions relatives à la propriété et aux biens (convention Canada–États-Unis).
• L'immeuble est à l'extérieur du Canada, mais pas aux États-Unis : consultez Biens à l'extérieur du Canada.
• Il y a un différend entre copropriétaires, une succession, une perte ou un certificat encore en attente près de la clôture : rassemblez les deux états de clôture, les titres et les preuves d'apport, les reçus des améliorations, les déclarations américaines antérieures, les tableaux d'amortissement, les ITIN et les formulaires de retenue de l'État pour obtenir de l'aide en fiscalité transfrontalière.