Comment un Canadien devrait-il détenir un bien aux États-Unis?

Qu'est-ce qui change selon la façon dont un Canadien détient un bien aux États-Unis?

L'acte de propriété désigne le propriétaire légal, mais la déclaration fiscale dépend aussi de la personne qui a payé le bien et de la façon dont l'entité est classée dans chaque pays. Comparez les obligations de déclaration courantes, l'usage personnel et le décès avant de choisir le titre de propriété.

Le droit de l'État régit le titre de propriété, la responsabilité, les frais de transfert et les procédures successorales. Vérifiez l'État où se trouve le bien avant de considérer une comparaison fédérale comme la réponse complète.

Que signifie détenir le bien en mon propre nom, du point de vue fiscal dans chaque pays?

Avec la propriété directe, la même personne détient généralement le titre et déclare les loyers ou les gains dans les deux pays. La convention permet aux États-Unis d'imposer les loyers et les gains tirés d'un immeuble américain, tandis que le Canada impose un résident sur son revenu de toutes provenances (directives de l'ARC sur la résidence). L'impôt américain sur le revenu admissible peut donner droit à un crédit canadien pour impôt étranger, sous réserve de ses limites (ARC).

Si vous louez le bien, le traitement américain dépend du rattachement effectif du loyer à une entreprise américaine ou du choix que vous faites d'être imposé sur le revenu net (IRS). Consultez Propriétaires canadiens d'un immeuble locatif aux États-Unis pour les déclarations annuelles. Une vente comporte sa propre retenue et ses propres déclarations; consultez Canadiens qui vendent un immeuble aux États-Unis.

La copropriété avec mon conjoint ou un membre de ma famille est-elle différente?

Un titre conjoint ne répartit pas à lui seul l'impôt et n'écarte pas l'exposition à l'impôt successoral américain. Si un conjoint décède sans être citoyen américain ni domicilié aux États-Unis et que le survivant n'est pas citoyen américain, la pleine valeur d'un bien détenu conjointement avec droit de survie peut entrer dans la succession américaine du premier conjoint. Le survivant peut exclure la part qu'il peut prouver avoir payée, sous réserve d'exceptions. Conservez des registres des apports de chaque propriétaire, de son intérêt juridique et des dons (instructions du formulaire 706-NA de l'IRS; Code des États-Unis, article 2040).

Si le formulaire 706-NA est exigé, la question 5 de sa partie III demande l'annexe E (formulaire 706) lorsque le défunt détenait un bien américain avec droit de survie ou des biens communautaires avec un conjoint survivant (formulaire 706-NA).

Si un conjoint canadien finance la part de l'autre, la règle d'attribution canadienne peut rattacher au conjoint qui a fourni les fonds le revenu tiré de cette part (Loi de l'impôt sur le revenu, article 74.1). Ajouter un enfant ou un autre parent exige aussi de vérifier qui est réellement propriétaire du bien et si le transfert lui-même est imposable. La forme de la propriété conjointe et les droits de survie varient selon l'État.

Pourquoi une LLC américaine convient-elle souvent mal à un propriétaire canadien?

Une LLC américaine à propriétaire unique est ignorée par défaut aux fins de l'impôt américain sur le revenu, alors que le Canada la traite comme une société (IRS; ARC). Cette différence peut séparer la personne et l'année imposées dans chaque pays, ce qui complique l'allègement pour impôt étranger. Avec deux propriétaires, les États-Unis traitent généralement la LLC comme une société de personnes par défaut, bien que des règles particulières puissent s'appliquer aux conjoints dans les États à régime de biens communautaires. La LLC peut choisir le traitement de société aux fins de l'impôt américain, ce qui modifie les questions d'impôt et de distribution (IRS). Une LLC à capitaux étrangers peut aussi devoir produire le formulaire 5472.

Une LLC détient le bien séparément de ses membres, qui ne sont généralement pas personnellement responsables de ses dettes selon le droit de l'État; le droit de l'État où se trouve le bien et les conditions de financement comptent tout de même. Sa classification fiscale ne règle pas la question de savoir si le bien est réputé situé aux États-Unis aux fins de l'impôt successoral. Les directives de l'IRS sur l'impôt successoral mentionnent les immeubles et les actions de sociétés, mais ne règlent pas le cas de chaque participation dans une LLC; obtenez un examen successoral propre au bien. Consultez Propriété canadienne d'une LLC américaine pour ses déclarations et le problème de double imposition.

Que se passe-t-il si ma société canadienne achète le bien?

Une société canadienne devient le propriétaire et le contribuable, et son activité immobilière américaine peut exiger le formulaire 1120-F et soulever des questions d'impôt américain sur les bénéfices des succursales (IRS; instructions du formulaire 1120-F). Ses actions ne sont généralement pas réputées situées aux États-Unis aux fins de l'impôt successoral lorsqu'elles sont émises par une société canadienne (Code des États-Unis, article 2104), mais cela ne fait pas disparaître le revenu, la vente ni l'impôt canadien du propriétaire.

Si un actionnaire ou un membre de sa famille utilise la résidence de la société pour un loyer inférieur à la juste valeur marchande, le Canada peut inclure un avantage dans le revenu personnel de l'actionnaire. L'ARC peut l'évaluer au loyer du marché moins ce que l'actionnaire a payé (Loi de l'impôt sur le revenu, article 15; directives de vérification de l'ARC). Pour un immeuble de placement, comparez l'impôt canadien de la société sur les loyers et sur les distributions futures dans sociétés de portefeuille et de placement. Examinez les déclarations de société des deux pays avant d'utiliser une société existante pour acheter.

Et un achat par l'intermédiaire d'une société américaine?

Une société américaine déclare son revenu sur le formulaire 1120. Le Canada peut traiter la société comme résidente si sa direction et son contrôle central sont au Canada, sous réserve de la convention fiscale (ARC). S'il s'agit d'une société étrangère affiliée contrôlée non résidente, un revenu de location passif peut créer un revenu canadien courant pour son actionnaire avant même le versement d'un dividende (Loi de l'impôt sur le revenu, articles 91 et 95); les dividendes ont des conséquences distinctes selon l'article 90. Une société à capitaux étrangers qui effectue des opérations avec des parties liées peut devoir produire le formulaire 5472; consultez déclaration des biens étrangers et des sociétés affiliées pour les déclarations canadiennes.

Si un actionnaire utilise la résidence de la société sans paiement adéquat, les États-Unis peuvent traiter l'avantage comme une distribution, jusqu'à concurrence des bénéfices et profits de la société (IRS). Le Canada peut aussi inclure un avantage d'actionnaire dans le revenu personnel, éventuellement mesuré au loyer du marché moins le paiement (Loi de l'impôt sur le revenu, article 15; ARC).

Le point successoral est facile à manquer : les actions émises par une société américaine sont des biens situés aux États-Unis, même si l'actionnaire vit au Canada. Une entité formée pour détenir le titre n'écarte donc pas nécessairement l'exposition du propriétaire à l'impôt successoral américain.

Une fiducie ou une société de personnes canadienne change-t-elle la situation?

Oui, mais ni l'une ni l'autre ne détermine à elle seule la réponse fiscale. La résidence réelle d'une fiducie dépend de l'endroit où sa direction et son contrôle central s'exercent effectivement; une fiducie non résidente peut aussi être réputée résidente du Canada lorsqu'elle a un contribuant ou un bénéficiaire résident (directives de l'ARC sur la résidence d'une fiducie). Un transfert à une fiducie exige aussi un examen des conséquences successorales et de la disposition; l'article 2104 du Code des États-Unis maintient le rattachement aux États-Unis pour certains transferts par fiducie.

Une société de personnes peut ajouter des déclarations au niveau des associés et une retenue d'impôt américaine lorsque du revenu effectivement rattaché est attribuable à des associés étrangers (IRS). Le contrat de société de personnes, la résidence des associés et l'usage du bien comptent tous. Ces structures justifient un examen fiscal transfrontalier avant la signature d'un acte ou d'un transfert.

Comment l'impôt successoral américain influe-t-il sur le choix?

Un immeuble américain fait généralement partie de la succession située aux États-Unis d'un propriétaire qui décède sans être domicilié aux États-Unis ni citoyen américain (FAQ de l'IRS sur l'impôt successoral). Si les biens situés aux États-Unis, l'exemption spécifique de l'impôt sur les dons et les dons imposables rajustés dépassent ensemble 60 000 US$, l'exécuteur testamentaire produit généralement le formulaire 706-NA dans les neuf mois suivant le décès; ce seuil de production ne signifie pas qu'un impôt est dû (instructions de l'IRS).

La convention, article XXIX B, accorde à la succession d'un résident du Canada admissible un crédit unifié américain proportionnel et, sous réserve de conditions, un crédit pour conjoint; elle coordonne aussi certains impôts canadiens exigibles au décès avec l'impôt successoral américain. Pour le crédit pour conjoint, l'exécuteur testamentaire doit en faire le choix dans la déclaration successorale américaine et renoncer à toute déduction américaine pour conjoint au plus tard à la date limite du choix de fiducie américaine admissible, généralement un an après la date limite de la déclaration, prolongations comprises (convention, article XXIX B; Code des États-Unis, article 2056A). Le calcul porte sur la succession mondiale, et pas seulement sur la valeur du bien. Le Canada peut en outre réputer qu'un bien en immobilisation a été aliéné au décès (ARC).

Est-ce important que je loue le bien ou que je l'utilise moi-même?

Oui. Un loyer crée une obligation de déclarer un revenu courant aux États-Unis et au Canada; l'usage personnel exclusif ne crée généralement pas de revenu locatif. Une résidence utilisée principalement pour l'agrément personnel est exclue de la définition canadienne de bien étranger déterminé, même si elle est louée à l'occasion; un bien détenu principalement pour la location peut être inclus (ARC). Consultez Propriétaires canadiens d'un immeuble locatif aux États-Unis pour la déclaration annuelle du revenu et déclaration des biens étrangers et des sociétés affiliées pour le formulaire T1135.

Une résidence américaine détenue personnellement ou conjointement peut être admissible comme votre résidence principale canadienne; une résidence détenue par une société n'est pas votre résidence détenue personnellement (ARC). Consultez Canadiens qui vendent un immeuble aux États-Unis pour le résultat d'une vente et transformer une résidence en logement locatif pour les changements d'usage. De longs séjours aux États-Unis peuvent modifier votre propre résidence fiscale; consultez Les « snowbirds » et la résidence américaine.

Puis-je modifier la façon dont le bien est détenu après l'achat?

Oui, mais changer l'acte de propriété peut constituer une disposition même sans vente au comptant. L'IRS traite les dons et autres transferts d'intérêts dans des biens immobiliers américains comme des dispositions possibles aux fins de la FIRPTA. Le Canada peut traiter un transfert à une société à la juste valeur marchande. Un choix prévu à l'article 85 peut reporter le gain canadien sur un bien admissible transféré contre des actions à une société canadienne imposable; il ne s'applique pas à un transfert à une société américaine et ne reporte pas lui-même l'impôt américain. Le propriétaire et la société canadienne signent conjointement le formulaire T2057 au plus tard à la première des dates limites de production de leurs déclarations pour l'année du transfert. Les droits de mutation de l'État et les conditions du prêt peuvent aussi changer; vérifiez auprès de l'État où se trouve le bien et du prêteur.

Avant de signer un transfert, réunissez l'acte de propriété, les coûts d'achat et d'amélioration, la valeur actuelle, le solde hypothécaire, les apports de chaque propriétaire et le nouvel usage prévu. Comparez le coût fiscal du transfert avec celui de laisser le bien en place; consultez Canadiens qui vendent un immeuble aux États-Unis pour les règles américaines sur les transferts.

Exemple

Montants en dollars américains, à titre indicatif; aucun impôt n'est calculé. Deux conjoints résidents du Canada achètent une résidence de vacances aux États-Unis pour 400 000 $ US. L'un fournit 300 000 $ US et l'autre 100 000 $ US. Ils envisagent plus tard de la transférer à une LLC américaine parce que la valeur du bien passe à 600 000 $ US.

Le premier conjoint a financé 75 % du prix; le second, 25 %. Appliquées à la valeur ultérieure, ces proportions donnent 450 000 $ US et 150 000 $ US. Il ne s'agit ni de parts de propriété automatiques ni d'une facture d'impôt successoral : l'acte de propriété, les apports ultérieurs et la preuve du financement comptent toujours (Code des États-Unis, article 2040). Transférer le titre à une LLC peut créer une disposition et exige un examen de la classification dans les deux pays. Leurs autres biens aux États-Unis et leurs successions mondiales comptent aussi dans l'examen successoral.

Votre situation est différente?

• Vous allez le louer : consultez Propriétaires canadiens d'un immeuble locatif aux États-Unis pour les déclarations annuelles et les choix.
• Vous prévoyez vendre ou transférer le titre : consultez Canadiens qui vendent un immeuble aux États-Unis avant la clôture.
• Vous le détenez déjà par une LLC américaine : consultez Propriété canadienne d'une LLC américaine pour l'asymétrie des déclarations et de l'impôt.
• Vous devez décider si le formulaire T1135 s'applique : consultez déclaration des biens étrangers et des sociétés affiliées.
• Vous passez de longues périodes aux États-Unis : consultez Les « snowbirds » et la résidence américaine.
• Vous avez plusieurs immeubles locatifs, une grande succession mondiale, une fiducie ou une propriété par une société : réunissez les actes de propriété, les registres des entités, l'historique du financement, les valeurs actuelles, les dettes et l'usage prévu pour un examen fiscal transfrontalier.