Impôt américain : louer ou vendre un logement à l'étranger

Dois-je déclarer dans ma déclaration américaine le loyer d'un logement à l'étranger?

Oui, si vous êtes citoyen ou résident américain et que vous produisez une déclaration de revenus américaine, le loyer étranger fait partie de votre revenu mondial. Déclarez généralement le loyer et les dépenses connexes sur l'annexe E, même si l'argent reste à l'étranger ou qu'un autre pays l'impose (IRS : résidents américains; instructions de l'annexe E).

Si vous utilisez le logement comme résidence et que vous le louez moins de 15 jours dans l'année, vous ne déclarez pas ce loyer et vous ne déduisez pas les dépenses de location (IRS : Propriétés résidentielles locatives).

Les dépenses de location peuvent comprendre les réparations, l'assurance, l'impôt foncier, les intérêts hypothécaires et l'amortissement. Si vous utilisez aussi le logement à titre personnel, seule la part de ces coûts qui se rapporte à la location va sur l'annexe E. Des services importants offerts aux locataires peuvent changer le formulaire à utiliser. Les jours d'usage personnel et les limites sur les pertes passives peuvent changer le montant déductible. Pour ces calculs, consultez Impôt sur les propriétés locatives (IRS : Propriétés résidentielles locatives; instructions de l'annexe E).

Comment convertir en dollars américains le loyer, les dépenses et le prix d'achat?

Convertissez le loyer et les dépenses de location à la date où vous les recevez, les payez ou les comptabilisez, selon votre méthode comptable. L'impôt étranger réclamé comme crédit suit des règles de taux de change distinctes. Le taux en vigueur le jour de la vente du logement ne change pas son coût d'achat (IRS : Devises étrangères et taux de change; IRS : Crédit pour impôt étranger des particuliers).

L'IRS n'impose pas de taux de change officiel unique et accepte généralement un taux publié, utilisé de façon constante. Conservez la source du taux et un registre daté des opérations. Une moyenne annuelle ne remplace pas le taux de la date d'achat ou de vente. Pour l'impôt étranger crédité selon la comptabilité d'exercice, un taux moyen de l'année d'imposition visée s'applique généralement, sous réserve d'exceptions; voir Revenus étrangers dans une déclaration américaine (IRS : taux de change moyens annuels; IRS : Crédit pour impôt étranger des particuliers).

Comment amortit-on un logement locatif à l'étranger?

Un immeuble résidentiel locatif à l'étranger utilise généralement le système d'amortissement alternatif (ADS, pour alternative depreciation system) : amortissement linéaire sur 30 ans s'il est mis en service après la fin de 2017, ou sur 40 ans s'il a été mis en service plus tôt. Le terrain n'est pas amortissable. Un bien tenu d'utiliser l'ADS ne peut pas bénéficier de l'amortissement spécial (bonus depreciation). L'immeuble n'est pas non plus admissible à la déduction prévue à l'article 179 (IRS : Comment amortir un bien).

La valeur la plus basse qui sert à commencer l'amortissement d'une ancienne résidence ne devient pas automatiquement son coût de base pour calculer le gain à la vente. Conservez séparément le coût de base initial, les pièces des améliorations, l'évaluation à la date du passage à la location et le tableau d'amortissement (IRS : Propriétés résidentielles locatives).

Puis-je déduire l'impôt foncier étranger et les intérêts hypothécaires?

La part locative de l'impôt foncier étranger et des intérêts hypothécaires peut généralement réduire le loyer sur l'annexe E. L'impôt foncier étranger sur un logement utilisé seulement à titre personnel n'est pas une déduction détaillée. Un impôt foncier étranger ne donne pas droit au crédit pour impôt étranger sur le revenu (IRS : Propriétés résidentielles locatives; 26 U.S.C. §164; IRS : Crédit pour impôt étranger des particuliers).

Pour une résidence principale ou secondaire à l'étranger utilisée à titre personnel, les intérêts hypothécaires peuvent être admissibles sur l'annexe A si vous détaillez vos déductions et que le prêt est garanti par une résidence admissible, sous réserve des limites habituelles sur le prêt et l'usage. Répartissez les intérêts entre l'usage personnel et la location lorsque les deux s'appliquent. Les fonds d'un refinancement dépensés à des fins personnelles ne sont pas automatiquement une dépense de location (IRS : Déduction des intérêts hypothécaires; IRS : Propriétés résidentielles locatives).

Puis-je utiliser l'exclusion américaine du gain sur la vente d'une résidence pour un logement à l'étranger?

Oui, l'endroit où se trouve le logement n'empêche pas l'exclusion. Ces limites américaines peuvent s'appliquer si le logement à l'étranger était votre résidence principale, que vous en étiez généralement propriétaire et y avez habité au moins deux des cinq années précédant la vente, et que vous n'avez pas utilisé l'exclusion pour une autre vente au cours des deux années précédentes. Une exclusion partielle peut s'appliquer après un déménagement lié au travail, un problème de santé ou un événement imprévu (26 U.S.C. §121; IRS : Vendre sa résidence) :

Si vous ou votre conjoint êtes en service prolongé admissible auprès de l'armée américaine, du Foreign Service, des services de renseignement ou du Peace Corps, vous pouvez choisir, dans la déclaration de l'année de la vente, de suspendre le critère des cinq ans jusqu'à 10 ans (IRS : Vendre sa résidence).

Pour obtenir la pleine limite conjointe, les deux conjoints doivent satisfaire aux critères de résidence et de vente antérieure, et au moins l'un d'eux doit satisfaire au critère de propriété. Si un seul conjoint est admissible, une exclusion moindre peut s'appliquer. Si votre conjoint n'est pas résident fiscal américain, vérifiez l'admissibilité à la déclaration conjointe dans Marié à un non-résident (IRS : Vendre sa résidence).

Une résidence secondaire ou un bien détenu uniquement comme logement locatif n'est pas admissible. L'exclusion n'est pas offerte si vous avez acquis le logement dans un échange de biens similaires au cours des cinq années précédant la vente. Un usage locatif antérieur peut laisser imposable le gain lié à l'amortissement, même si le reste du gain est exclu. Une période postérieure à 2008 pendant laquelle ni vous ni votre conjoint n'avez utilisé le logement comme résidence principale peut limiter l'exclusion, même s'il était vacant ou qu'il s'agissait d'une résidence secondaire; l'usage après le dernier jour où il était votre résidence principale ne compte généralement pas. Des exceptions s'appliquent. Pour l'amortissement et le détail des jours d'usage, voir Impôt sur les propriétés locatives (IRS : Vendre sa résidence).

Un gain imposable sur une résidence principale ou la réception d'un formulaire 1099-S peut exiger le formulaire 8949 et l'annexe D. Une partie locative ou une partie utilisée dans une entreprise distincte peut exiger le formulaire 4797. Une perte sur une résidence personnelle n'est pas déductible (IRS : Vendre sa résidence).

Comment calculer le gain en dollars américains quand la devise a bougé?

Convertissez le produit de la vente et les frais de vente en dollars américains aux dates des opérations, puis soustrayez le coût de base rajusté en dollars américains du logement. Partez de son coût à la date d'achat en dollars américains; ajoutez les frais d'acquisition admissibles et les améliorations à leurs propres dates, et soustrayez l'amortissement permis ou admissible pour l'usage locatif (IRS : Devises étrangères et taux de change; IRS : Coût de base des biens; IRS : Vendre sa résidence).

Un logement peut produire un gain en dollars américains même si son prix en monnaie locale n'a pas changé. Calculez d'abord le gain américain, puis vérifiez l'exclusion sur la vente d'une résidence et tout crédit pour impôt étranger. Conservez les contrats d'achat et de vente, les états de clôture, les factures des améliorations, les taux de change et les registres d'amortissement antérieurs.

Y a-t-il un gain américain distinct quand je rembourse une hypothèque en devise étrangère?

L'hypothèque et le logement sont deux opérations distinctes. Une variation des taux de change entre l'emprunt et le remboursement peut créer un résultat de change distinct. Le texte de l'article 988(e) ne règle pas entièrement la question de savoir si le remboursement de l'hypothèque d'une résidence personnelle produit un gain imposable en vertu des règles sur les opérations personnelles. N'intégrez pas le résultat de change du prêt au gain sur la vente du logement (26 U.S.C. §988).

La loi traite une dette en devise étrangère comme une opération de change possible, mais exclut certaines opérations personnelles de ses règles générales. Une perte de change personnelle n'est généralement pas déductible. Un prêt lié à un logement locatif peut recevoir un traitement différent, car il sert à produire un revenu. Conservez le montant initial du prêt, chaque remboursement de capital, le relevé de remboursement final, les dates et les taux de change. Une forte variation de la devise justifie un examen distinct (26 U.S.C. §988; 26 U.S.C. §165).

Puis-je obtenir un crédit pour l'impôt étranger payé sur le loyer ou sur la vente?

L'impôt sur le revenu étranger légalement dû sur un loyer ou sur une vente imposable peut donner droit au crédit américain pour impôt étranger. Le loyer et le gain sur la vente d'un immeuble sont généralement de source située là où se trouve le bien, mais le crédit utilisable dépend de l'impôt américain sur le revenu de source étrangère dans la catégorie pertinente du formulaire 1116. Un impôt foncier étranger est une dépense, et non un crédit pour impôt sur le revenu (IRS : instructions du formulaire 1116; IRS : Crédit pour impôt étranger des particuliers).

Un impôt étranger payé sur un gain exclu du revenu américain peut ne donner aucun crédit utilisable. Le crédit n'est pas un simple remboursement dollar pour dollar, et la catégorie de revenu peut changer lorsque la location constitue une entreprise active. Pour le formulaire 1116 et les limites du crédit, voir Revenus étrangers dans une déclaration américaine (IRS : instructions du formulaire 1116).

Je suis Américain et je vends ma maison au Canada : qu'est-ce qui change?

Un citoyen américain doit vérifier l'exclusion américaine du gain sur la vente d'une résidence, même si le Canada exempte le gain. La désignation de résidence principale au Canada est une demande distincte. Si elle ne laisse aucun impôt canadien sur la vente, il n'y a aucun impôt canadien issu de cette vente à créditer contre l'impôt américain (IRS : citoyens américains et étrangers résidents à l'étranger; ARC : résidence principale; IRS : instructions du formulaire 1116).

Si vous êtes résident du Canada, consultez L'exemption pour résidence principale au Canada pour la désignation canadienne. Si vous êtes non-résident du Canada et vendez un bien canadien, consultez Non-résidents qui vendent un bien canadien pour la procédure canadienne d'avis et de retenue. Le gain en dollars américains peut différer du gain en dollars canadiens. Préparez donc les deux calculs avant de décider si l'impôt d'un pays peut compenser celui de l'autre.

Et si j'étais propriétaire du logement avant de devenir résident américain?

Le coût de base américain d'une maison achetée part généralement de son coût d'origine, et non de sa valeur le jour où vous êtes devenu résident américain. Devenir résident ne crée pas, en soi, un nouvel achat ni une remise à zéro générale du coût de base américain. Des faits d'acquisition ou des choix particuliers exigent un examen distinct (26 U.S.C. §1012; IRS : Coût de base des biens).

Si vous êtes devenu résident américain en cours d'année, le loyer de source étrangère reçu ou la vente d'un logement étranger avant le début de votre résidence est généralement hors du champ de l'impôt américain. Un choix de résidence pour la première année peut devancer votre date de début : joignez votre déclaration écrite au formulaire 1040 après avoir satisfait au critère de présence réelle de l'année suivante, en demandant au besoin une prolongation du délai de production. Si un conjoint était non-résident pendant une partie de l'année et qu'au moins un des conjoints est citoyen ou résident américain à la fin de l'année, les deux peuvent choisir la résidence pour toute l'année dans une déclaration conjointe, avec une déclaration signée par les deux. Un choix modifié doit généralement être produit dans les trois ans suivant la déclaration d'origine ou dans les deux ans suivant le paiement de l'impôt, selon la dernière de ces dates. Voir Votre première déclaration de revenus américaine (IRS : Guide fiscal américain pour les étrangers).

Retrouvez les pièces d'achat d'origine et le taux de change de la date visée, même si l'achat remonte à de nombreuses années avant votre résidence américaine. Si vous avez hérité du logement ou qu'on vous l'a donné, le coût de base des dons et des héritages suit d'autres règles. Si le logement est devenu un logement locatif par la suite, obtenez aussi sa juste valeur marchande au début de l'usage locatif. Cette valeur compte pour l'amortissement, pas nécessairement pour le gain à la vente (IRS : Propriétés résidentielles locatives).

Exemple

Montants illustratifs en dollars canadiens ($ CA) et en dollars américains ($ US), sans frais, amélioration ni usage locatif : vous avez acheté une maison canadienne 400 000 $ CA lorsque 1 $ CA valait 0,70 $ US. Son coût de base américain est de 280 000 $ US. Vous l'avez vendue au même prix de 400 000 $ CA lorsque 1 $ CA valait 0,80 $ US, ce qui donne un produit de 320 000 $ US et un gain de 40 000 $ US.

Il n'y a aucun gain de prix en dollars canadiens, mais il y a un gain en dollars américains. Si la maison satisfait aux critères américains de résidence principale, le gain peut être exclu. S'il s'agissait d'une résidence secondaire, le gain est généralement imposable aux États-Unis. Le remboursement d'une hypothèque canadienne exigerait un examen distinct du change.

Votre situation est différente?

• Vous avez vécu au Canada tout en étant propriétaire du logement : consultez Américains qui vivent au Canada pour les deux déclarations.
• Le bien a été loué ou utilisé à titre personnel pendant une partie de l'année : consultez Impôt sur les propriétés locatives pour l'annexe E, les pertes et l'amortissement.
• Le Canada impose ou retient de l'impôt sur la vente : utilisez L'exemption pour résidence principale au Canada ou Non-résidents qui vendent un bien canadien, selon le cas.
• Vous êtes résident du Canada et possédez un bien à l'extérieur du Canada : consultez Biens à l'extérieur du Canada pour la déclaration canadienne.
• Vous avez hérité du logement ou l'avez reçu en cadeau : consultez Coût de base d'un don ou d'un héritage.
• Vous possédez directement le logement : le logement lui-même ne figure ni sur le FBAR ni sur le formulaire 8938. Un compte étranger qui contient le loyer ou le produit de la vente peut devoir être déclaré; voir Déclaration des comptes étrangers (IRS : comparaison du formulaire 8938 et du FBAR).
• La vente est imposée dans les deux pays, la devise a fortement varié ou vous avez remboursé un prêt en devise étrangère : apportez les deux états de clôture, les registres du prêt, les taux de change, les déclarations étrangères et les preuves de paiement ou de remboursement d'impôt à fiscalité transfrontalière.