ימי השכרה בשכר הוגן ושימוש אישי ב-⁠Schedule E: כלל 14 הימים

מהם ימי השכרה בשכר הוגן בשורה 2 של Schedule E?

ימי השכרה בשכר הוגן הם הימים שבהם הנכס הושכר בשכר דירה הוגן. ימי שימוש אישי הם הימים שבהם אתם, המשפחה שלכם, בעלים משותפים או מי שמשלם פחות ממחיר הוגן השתמשו בו. שורה 2 ב-⁠Schedule E מבקשת את שני המספרים לכל נכס להשכרה, והם קובעים שלושה דברים נפרדים:

אם איש לא השתמש בנכס לצרכים אישיים וכל יום השכרה היה במחיר הוגן, אין ימי שימוש אישי ואין חלוקת ימים: כל ההוצאות הן הוצאות השכרה. ימים שבהם הנכס פורסם אבל עמד ריק אינם נכללים באף אחד מהמספרים. הכללים הפדרליים האלה לפי סעיף 280A חלים על בית, דירה, קונדומיניום, בית נייד, סירה או נכס דומה; דוח מדינתי ומסי לינה מקומיים כפופים לכללים משלהם.

המקרה אינו פשוט כשהשהיות היו חינם או בהנחה, בעלים משותף השתמש בנכס, הייתה החלפת בתים, הדוח מראה הפסד, יש כמה נכסים, שנים קודמות הוגשו לפי ספירה גסה, או שטופס ⁦1099-K⁩ מפלטפורמת תשלומים אינו תואם ללוח הלילות שלכם. אספו לוח שנה של כל לילה, מי התארח וכמה שילם, ואת סכומי ההוצאות של השנה לפני שסופרים.

מארח שנותן לאורחים שירותים משמעותיים, כמו שירות חדרנית, מדווח במקום זאת ב-⁠Schedule C (הוראות Schedule E); ראו Schedule C או Schedule E למארח.

מה נחשב יום שימוש אישי?

יום שימוש אישי הוא כל יום, או חלק מיום, שבו הנכס משמש אתכם או מי שהכללים רואים כמוכם (הוראות Schedule E; פרסום 527).

בן דוד או קרוב משפחה דרך נישואים אינו “משפחה” לפי ההגדרה הזו, אבל שהייה בהנחה או בחינם של כל אדם עדיין נחשבת שימוש אישי.

אילו ימים אינם נחשבים שימוש אישי?

שני סוגי ימים אינם נספרים: ימי תיקון, ולמבחן הבית בלבד, ימי דירת מגורים עיקרית לפני או אחרי השכרה ארוכה (פרסום 527).

• ימי תיקונים ותחזוקה. יום שבו עבדתם בעיקר במשרה מלאה בתיקון ובתחזוקה (לא בשיפור) של הנכס אינו שימוש אישי, גם אם בני משפחה השתמשו בו באותו יום לנופש.
• ימי דירת מגורים עיקרית לפני השכרה או אחריה. ימים שבהם גרתם שם כדירת מגורים עיקרית לפני או אחרי תקופה של 12 חודשים רצופים או יותר, שבה הנכס הושכר או הוחזק להשכרה במחיר הוגן, אינם נחשבים שימוש אישי. אחרי תקופה קצרה יותר כזו שהסתיימה במכירה או בהחלפה, רק הימים שלפניה אינם נספרים (סעיף ⁦280A(d)(4)⁩).

הכלל השני אינו משנה את חלוקת ההוצאות. עלויות התקופה שגרתם שם נשארות אישיות, והוצאות השכרה ופחת מתחילים ביום שבו הנכס עבר לשימוש להשכרה.

לחלק בימי השכרה, בימי פרסום או ב-⁠365?

מחלקים בימי השימוש: ימי השכרה ועוד ימי שימוש אישי. ימים שבהם הנכס היה זמין להשכרה אבל לא הושכר אינם ימי השכרה, ו-⁠IRS אינו מחלק ב-⁠365 (פרסום 527; סעיף ⁦280A(e)⁩). פרסום 527 וגיליון העבודה שלו מחלקים כך כל עלות משותפת, כולל ריבית על משכנתה ומסי מקרקעין. מגבלת הימים בחוק אינה חלה על ניכויים שמותרים בין אם היחידה הושכרה ובין אם לא (סעיף ⁦280A(e)(2)⁩), ולכן ייתכן שאפשר לחלק אחרת את שתי העלויות האלה. העמוד הזה הולך לפי השיטה של IRS.

לדוגמה, נכס שפורסם 120 ימים, הושכר 60 מהם ושימשו בו אישית 30 ימים אחרים, החלק שלו בהשכרה הוא 60 מתוך 90 ימים. לא 60 מתוך 120 ימי פרסום ולא 60 מתוך 365.

שני סוגי ימים דורשים תשומת לב:

• יום שהושכר במחיר הוגן ואתם גם השתמשתם בו. לדוגמה, שוכר מאפשר לכם להשתמש בנכס בסוף שבוע בלי החזר. זה יום השכרה לחלוקת ההוצאות, אבל יום שימוש אישי למבחן הבית.
• יום שהושכר במחיר נמוך ממחיר הוגן. זה יום שימוש אישי בשני המבחנים. הוא עדיין יום שהושכר לכלל 15 הימים שלהלן.

איך מחלקים ריבית על משכנתה, מסים, ביטוח, שירותי תשתית ותיקונים?

מחלקים כל עלות ששייכת לשני השימושים לפי חלק ימי ההשכרה, ומייחסים עלות ששייכת לשימוש אחד בלבד לאותו שימוש. הכלל חל בין אם הנכס נחשב בית מגורים ובין אם לא (הוראות Schedule E; פרסום 527).

אם אתם מפרטים ניכויים, החלק האישי של ריבית על משכנתה ומסי מקרקעין יכול להיכנס ל-⁠Schedule A, בכפוף למגבלותיו. ריבית על משכנתה של בית שני שמושכר נחשבת שם רק אם הנכס נחשב בית מגורים, כפי שהסעיף הבא מגדיר, ורק עבור בית שני אחד שבחרתם להתייחס אליו כמזכה (פרסום 936). החלק האישי של עלויות אחרות אינו ניתן לניכוי (נושא 415; פרסום 527).

מתי נכס להשכרה נחשב בית מגורים, ומה משתנה?

נכס נחשב בית מגורים כשהשימוש האישי שלכם עולה על הגבוה מבין 14 יום או ⁦10%⁩ מהימים שבהם הושכר לאחרים בשכר דירה הוגן (סעיף ⁦280A(d)⁩). “בית מגורים” הוא מונח מס לימי השימוש האישי שלכם; אין צורך שתגורו שם. צד האחוזים הוא הרף הגבוה יותר רק כשימי ההשכרה במחיר הוגן עוברים 140. במבחן הזה, יום שבו גם השתמשתם בנכס נחשב שימוש אישי ולא יום השכרה.

לכללי הפסדים פסיביים, פחת ושאלות של תיקון או שיפור, ראו מסים על נכס להשכרה.

הנכס הושכר פחות מ-⁠15 ימים: האם מדווחים על השכירות?

לא, אם השתמשתם בנכס כבית מגורים. אז אינכם מדווחים על השכירות, אינכם מנכים הוצאות השכרה ואינכם מציגים את הנכס ב-⁠Schedule E. ריבית על משכנתה, מסי מקרקעין והפסדי נזק (casualty losses) כפופים לכללי Schedule A הרגילים (הוראות Schedule E; פרסום 527).

לפטור הזה סופרים כל יום שבו הבית הושכר בפועל לכל אדם, בכל מחיר, כולל שהיות בתשלום מתחת למחיר השוק וימי השכרה שגם השתמשתם בהם (סעיף ⁦280A(g)⁩). הסכום הזה יכול להיות גבוה מימי ההשכרה בשכר הוגן בשורה 2. גיליון עבודה ⁦5-1⁩ שואל על ימים במחיר הוגן, אבל החוק אומר “הושכר בפועל” והוא הקובע.

הפטור חל על דירת מגורים עיקרית וגם על בית שני: אם אתם גרים בבית ומשכירים אותו פחות מ-⁠15 ימים, הימים שלכם שם הם שימוש אישי, ולכן התנאי הראשון מתקיים (סעיף ⁦280A(g)⁩).

הכלל דורש את שני התנאים. בית שני שמשתמשים בו 10 ימים ומשכירים 10 ימים אינו נחשב בית מגורים, כי 10 אינו יותר מ-⁠14, ולכן מדווחים על השכירות ומחלקים הוצאות. בית שמשתמשים בו 45 ימים והושכר 14 ימים במחיר הוגן ועוד 1 יום בהנחה הושכר 15 ימים, ולכן מדווחים על השכירות.

אם פלטפורמת תשלומים דיווחה על התשלומים האלה בטופס ⁦1099-K⁩, ראו התאמת טופס ⁦1099-K⁩ לשכירות.

הנכס נחשב בית מגורים והושכר 15 ימים או יותר: כמה הפסד אפשר לנכות?

מדווחים על כל השכירות. אם השכירות גבוהה מחלק ההשכרה בהוצאות ובפחת, מנכים את כולם ומדלגים על גיליון העבודה. אם ההוצאות גבוהות יותר, עלויות תפעול ופחת יכולים רק להפחית את השכירות לאפס, לא ליצור הפסד, והסכום שלא הותר עובר לשנה הבאה (פרסום 527).

השכרת בית מגורים אינה פעילות פסיבית (פרסום 925). המגבלה הזו, ולא כללי ההפסדים הפסיביים, חוסמת את העודף, והעודף אינו מקזז הכנסה אחרת. להפסד נטו משתמשים בגיליון עבודה ⁦5-1⁩ בפרסום 527, שמתיר הוצאות בסדר הזה:

1. ראשית, במלואן: עלויות השכרה ישירות כמו עמלות סוכן ופרסום, ואם אתם מפרטים ניכויים, חלק ההשכרה בריבית על משכנתה, במסי מקרקעין ובהפסדי נזק. בדרך כלל רק הפסד מאסון שהוכרז ברמה הפדרלית או המדינתית נחשב הפסד נזק אישי (סעיף ⁦165(h)⁩).
2. שנית, עד השכירות שנשארה אחרי הקבוצה הראשונה: עלויות תפעול כמו תיקונים, ביטוח ושירותי תשתית. מי שנוקט בניכוי הסטנדרטי מכניס לכאן את חלק ההשכרה בריבית על משכנתה ובמסי מקרקעין, וכך גם מי שמפרט ניכויים עבור כל חלק שמעל המגבלות של Schedule A.
3. שלישית, עד מה שנשאר אחרי הקבוצה השנייה: פחת וכל הפסד נזק שלא הותר בקבוצה הראשונה.

כל מה שלא הותר עובר לאותה קבוצה בשנה הבאה, בכפוף למגבלה של אותה שנה, גם אם באותה שנה אינכם משתמשים בנכס כבית מגורים.

איך מחלקים עלויות כשמשכירים חדר או חלק מהבית?

התייחסו לחלק המושכר כאל נכס נפרד. חלקו עלויות משותפות בכל שיטה סבירה, בדרך כלל לפי שטח או מספר חדרים, והתייחסו לעלויות של החלק המושכר בלבד כאל הוצאות השכרה מלאות (פרסום 527).

חלוקת הימים שלמעלה חלה רק כשבחלק המושכר יש גם שימוש אישי. אם משכירים חדר במשך כל השנה ולא משתמשים בו אף פעם, אין ימי שימוש אישי: מחלקים עלויות משותפות לפי שטח או חדרים ומדווחים על השכרה רגילה, עם ימי השכרה בשכר הוגן ואפס ימי שימוש אישי בשורה 2. חדר אורחים שמשכירים בחלק מסופי השבוע ומשתמשים בו בעצמכם באחרים הוא בעל ימי השכרה וימי שימוש אישי משלו. חדר שזמין באופן קבוע לאורחים משלמים ושהבעלים אינו משתמש בו כבית מגורים נחשב שטח דמוי מלון ולא יחידת דיור, ולכן חלוקת הימים ומגבלות הבית אינן חלות עליו.

האם השכרה לקרוב משפחה או במחיר נמוך משוק נחשבת שימוש אישי?

בדרך כלל כן: יום שהושכר לכל אדם בפחות משכר דירה הוגן הוא שימוש אישי, קרוב משפחה או לא (פרסום 527). הטבלה למעלה מראה את היוצא מן הכלל היחיד לבני משפחה.

שכר דירה הוגן הוא בדרך כלל מה שאדם זר היה משלם. שכר נמוך מהותית מנכסים דומים בסביבה אינו הוגן; השוו שימוש, גודל, מצב, ריהוט ומיקום. בנפרד, השכרה שאינה מנוהלת כדי להרוויח אינה השכרה ב-⁠Schedule E: מדווחים על השכירות ב-⁠Schedule 1 (טופס 1040), שורה 8j, בלי ניכוי הוצאות השכרה. מי שמפרט ניכויים עדיין יכול לנכות ב-⁠Schedule A ריבית על משכנתה (על בית עיקרי או שני), מסי מקרקעין והפסדי נזק (פרסום 527). בשנה שבה השתמשתם בנכס כבית מגורים חל סעיף 280A במקום הכלל הזה (סעיף ⁦280A(f)(3)⁩). השכרה חדשה יכולה לדחות את שאלת הרווח בהגשת טופס 5213 תוך 3 שנים אחרי מועד ההגשה של הדוח של השנה הראשונה, או תוך 60 יום אחרי הודעה בכתב מ-⁠IRS שמציעה לשלול את הניכויים, לפי המוקדם.

דוגמה

הדוגמאות משתמשות בדולרים אמריקאיים ובמספרים עגולים.

בקתה באגם עם שהייה חינם של בני משפחה

בקתה מושכרת במחיר הוגן 60 ימים. הבעלים משתמשים בה 20 ימים, ואח או אחות של הבעלים שוהים בה 10 ימים בחינם, ולכן השימוש האישי הוא 30 ימים. חלק ההשכרה הוא 60 מתוך 90 ימים, שני שלישים.

ההוצאות השנתיות הן ⁦US$12,000⁩: ריבית על משכנתה 4,500, מס מקרקעין 1,500, שירותי תשתית, ביטוח ותיקונים 3,000 ופחת 3,000. לפי השיטה של IRS, חלק ההשכרה הוא ⁦US$8,000⁩: ריבית 3,000, מס 1,000, עלויות תפעול 2,000 ופחת 2,000. ⁦US$2,000⁩ הנותרים של ריבית ומס הם אישיים ועוברים ל-⁠Schedule A אם הבעלים מפרטים ניכויים.

שימוש אישי של 30 ימים עולה על הגבוה מבין 14 ימים או 6 ימים (⁦10%⁩ מ-⁠60), ולכן הבקתה נחשבת בית מגורים. השכירות שהתקבלה היא ⁦US$6,000⁩:

• אם הבעלים מפרטים ניכויים, ריבית ומס בסך 4,000 מותרים ראשונים, ונשארים 2,000 של שכירות.
• עלויות תפעול של 2,000 נכנסות בתוך זה.
• פחת של 2,000 אינו מותר השנה ועובר לשנה הבאה.

Schedule E מציג שכירות של 6,000 והוצאות של 6,000, ולכן אין הכנסה ואין הפסד. בניכוי הסטנדרטי, ריבית ומס עוברים לקבוצה השנייה והתוצאה כאן זהה.

דירה בקונדו שהושכרה לפסטיבל

דירה בקונדו מושכרת במחיר הוגן ל-⁠10 ימים בזמן פסטיבל ומכניסה ⁦US$4,000⁩. הבעלים השתמשו בה 45 ימים. זה יותר מהגבוה מבין 14 ימים או 1 יום (⁦10%⁩ מ-⁠10), ולכן היא נחשבת בית מגורים. כשהיא מושכרת פחות מ-⁠15 ימים, ⁦US$4,000⁩ אינם מדווחים ולא מנכים הוצאות השכרה. ריבית על משכנתה ומס מקרקעין כפופים לכללי Schedule A.

בית שהיה בית מגורים והושכר שנה

בעלים גרים בבית עד 31 במרץ בשנה 1, משכירים אותו במחיר הוגן מ-⁠1 באפריל בשנה 1 עד 31 במרץ בשנה 2 (12 חודשים), ואז חוזרים לגור בו.

• שנה 1: ימי ינואר עד מרץ כדירת מגורים עיקרית אינם שימוש אישי, כי ההשכרה נמשכת 12 חודשים רצופים, ולכן השנה היא שנת השכרה רגילה. הוצאות השכרה ופחת מתחילים ב-⁠1 באפריל, ולכן תשעה חלקי שנים עשר מהעלויות השנתיות כמו ריבית על משכנתה, מס מקרקעין וביטוח הם הוצאות השכרה. החלק של ינואר עד מרץ בריבית ובמס הוא אישי, ל-⁠Schedule A אם הבעלים מפרטים ניכויים. הפחת מחושב על הנמוך מבין שווי השוק ההוגן של הבית לבסיס העלות המותאם שלו ב-⁠1 באפריל (פרסום 527; ראו מסים על נכס להשכרה).
• שנה 2: ההשכרה בין ינואר למרץ היא השכרה רגילה. הימים אחרי החזרה לגור בבית אינם שימוש אישי. הוצאות השכרה מכסות רק את שלושת חודשי ההשכרה.

המצב שלכם שונה?

• ספירת הימים קובעת הפסד, או ששנים קודמות הוגשו לפי ספירה גסה: הסכומים קובעים את ההפסד ומה עובר לשנים הבאות, וספירה שגויה בשנה שהוגשה עשויה לדרוש דוח מתוקן. ראו תיקון דוח בגלל טעויות בהוצאות וקבלו עזרה במס אישי.
• יש לכם בעלים משותפים, כמה נכסים או LLC שמחזיקה בנכס: לשורה 2 יש ספירות נפרדות לכל נכס, וימים של בעלים משותף נספרים נגד כל הבעלים. ראו השכרה בבעלות משותפת ו-נכס להשכרה ב-⁠LLC, וקבלו עזרה במס אישי בספירות.
• אתם גרים בקנדה ומחזיקים בנכס הזה: ראו קנדים עם נכס להשכרה בארה״ב לגבי מה שמוגש בכל מדינה, ניכוי המס במקור משכירות ברוטו שמשלם עשוי להחיל והבחירה במס על הכנסה נטו, וקבלו עזרה במיסוי חוצה גבולות.
• אין לכם לוח שנה או שהספרים מאחרים: שחזרו את הימים והעלויות מהזמנות, תשלומים ודפי חשבון בנק. ראו השלמת הנהלת חשבונות לנכס להשכרה, רישומים וקבלות לנכס להשכרה ו-עזרה בהנהלת חשבונות.
• טופס ⁦1099-K⁩ מראה יותר משכר הדירה שהרווחתם, או שאינו תואם ליומן הימים שלכם: עקבו אחרי מדריך טופס ⁦1099-K⁩ וראו רישום תשלומים ברוטו או נטו. אם הסכומים עדיין אינם מתיישבים עם ההזמנות שלכם, קבלו עזרה בהנהלת חשבונות.
• אתם משכירים את הבית שלכם לחברה שלכם לכמה ימים: ראו כלל אוגוסטה.
• אתם רוצים לקזז הפסדי השכרה מול שכר: ראו את הרישומים לכללי ההשכרה לטווח קצר.
• אתם מספקים שירותים לאורחים: ראו Schedule C או Schedule E למארח.
• אתם מוכרים בית שהושכר: ראו פטור על מכירת בית.
• אורחים עשויים לחוב מס מכירה או מס לינה: ראו מס מכירה על שכירות.