איך תושב קנדה צריך להחזיק נכס בארה״ב?

מה משתנה בכל דרך שבה תושב קנדה יכול להחזיק נכס בארה״ב?

שטר הבעלות מזהה את הבעלים החוקי, אבל גם דיווח המס תלוי במי שילם עבור הנכס ובאופן שבו הישות מסווגת בכל מדינה. השוו בין נטל ההגשות השוטף, השימוש האישי ומקרה מוות לפני שבוחרים את אופן הרישום.

הדין המדינתי קובע את הרישום, האחריות, עלויות ההעברה והליכי הירושה. בדקו את המדינה שבה נמצא הנכס לפני שמתייחסים להשוואה פדרלית כאל התשובה כולה.

מה המשמעות המיסויית של בעלות על שמי בכל מדינה?

בבעלות ישירה אותו אדם רשום בדרך כלל כבעלים ומדווח על כל שכירות או רווח בשתי המדינות. האמנה מאפשרת לארה״ב למסות שכירות ורווחים ממקרקעין בארה״ב, וקנדה ממסה תושב על הכנסתו העולמית (הנחיות CRA בנושא תושבות). מס הכנסה אמריקאי שעומד בתנאים יכול להקנות זיכוי קנדי על מס זר, בכפוף למגבלותיו (CRA).

אם משכירים את הנכס, הטיפול האמריקאי תלוי בשאלה אם השכירות קשורה ביעילות לעסק בארה״ב או שבחרתם בטיפול על בסיס נטו (IRS). לדוחות השנתיים ראו בעלים קנדים של נכס להשכרה בארה״ב. למכירה יש ניכוי במקור ודוחות משלה; ראו קנדים שמוכרים נדל״ן בארה״ב.

האם בעלות משותפת עם בן או בת הזוג או עם המשפחה שונה?

רישום משותף אינו מחלק כשלעצמו את המס ואינו מסיר את החשיפה למס עיזבון אמריקאי. אם אחד מבני הזוג מת בלי אזרחות או מושב קבע (domicile) בארה״ב והשורד אינו אזרח ארה״ב, מלוא השווי של נכס משותף עם זכות הישרדות יכול להיכלל בעיזבון האמריקאי של בן הזוג הראשון. השורד יכול להחריג חלק שהוא מוכיח ששילם עליו, בכפוף לחריגים. שמרו רישומים של הסכומים שהשקיע כל בעלים, של הזכות המשפטית ושל מתנות (הוראות IRS לטופס 706-NA; US Code, סעיף 2040).

אם נדרש טופס 706-NA, שאלה 5 בחלק III שלו דורשת לצרף Schedule E (טופס 706) כשהמנוח החזיק נכס בארה״ב עם זכות הישרדות או החזיק רכוש משותף של בני זוג (community property) עם בן זוג שורד (טופס 706-NA).

אם אחד מבני הזוג הקנדים מממן את חלקו של השני, כלל הייחוס הקנדי יכול לייחס את ההכנסה מהחלק הזה בחזרה לבן הזוג המממן (חוק מס ההכנסה, סעיף 74.1). הוספת ילד או קרוב אחר מחייבת גם בדיקה של מי הבעלים האמיתי של הנכס ושל השאלה אם ההעברה עצמה חייבת במס. אופן הבעלות המשותפת וזכויות ההישרדות משתנים ממדינה למדינה.

למה LLC אמריקאי הוא לרוב בחירה גרועה לבעלים קנדי?

LLC אמריקאי עם בעלים יחיד אינו מוכר כברירת מחדל לצורכי מס הכנסה אמריקאי, בעוד שקנדה רואה בו חברה (IRS; CRA). ההבדל הזה יכול להפריד בין האדם והשנה שממוסים בכל מדינה, ולסבך את הזיכוי על מס זר. כשיש שני בעלים, ארה״ב רואה בדרך כלל ב-LLC שותפות כברירת מחדל, אם כי כללים מיוחדים עשויים לחול על בני זוג במדינות עם רכוש משותף. ה-LLC יכול לבחור בטיפול אמריקאי כחברה, מה שמשנה את שאלות המס והחלוקה (IRS). ל-LLC בבעלות זרה עשוי להיות גם דיווח בטופס 5472.

LLC מחזיק בנכס בנפרד מחבריו, שאינם אחראים אישית בדרך כלל לחובותיו לפי הדין המדינתי; הדין המדינתי של מקום הנכס ותנאי המימון עדיין חשובים. סיווגו לצורכי מס אינו קובע את מיקומו לצורכי מס עיזבון אמריקאי. ההנחיות של IRS על עיזבון מונות מקרקעין ומניות של חברה, אבל אינן פותרות כל זכות חברות ב-LLC; בקשו בדיקת עיזבון ספציפית לנכס. להגשות ולבעיית כפל המס ראו בעלים קנדי של LLC אמריקאי.

מה קורה אם החברה הקנדית שלי קונה את הנכס?

חברה קנדית נעשית הבעלים והנישומה, ופעילותה בנכס בארה״ב עשויה לחייב טופס 1120-F ולהעלות שאלות של מס רווחי סניף אמריקאי (IRS; הוראות לטופס 1120-F). מניותיה אינן נחשבות בדרך כלל כנמצאות בארה״ב לצורכי מס עיזבון כשהן הונפקו בידי חברה קנדית (US Code, סעיף 2104), אבל זה לא גורם להכנסה, למכירה או למס הקנדי של הבעלים להיעלם.

אם בעל מניות או בן משפחה משתמשים בבית של החברה בשכירות נמוכה משווי השוק, קנדה עשויה לכלול הטבה בהכנסה האישית של בעל המניות. CRA עשויה לשום אותה לפי שכירות בשוק פחות מה שבעל המניות שילם (חוק מס ההכנסה, סעיף 15; הנחיות הביקורת של CRA). בנכס להשקעה, השוו את מס החברה הקנדי על שכירות ועל חלוקות מאוחרות יותר בחברות אחזקות והשקעות. בדקו את דוחות החברה בשתי המדינות לפני שמשתמשים בחברה קיימת לרכישה.

ומה לגבי רכישה דרך חברה אמריקאית?

חברה אמריקאית מדווחת על הכנסתה בטופס 1120. קנדה עשויה לראות בחברה תושבת קנדה אם הניהול והשליטה המרכזיים שלה בקנדה, בכפוף לאמנה (CRA). אם היא חברה זרה קשורה נשלטת שאינה תושבת קנדה, שכירות פסיבית עשויה ליצור הכנסה קנדית שוטפת לבעל המניות שלה עוד לפני דיבידנד (חוק מס ההכנסה, סעיפים 91 ו-95); לדיבידנדים יש השלכות נפרדות לפי סעיף 90. חברה בבעלות זרה עם עסקאות עם צדדים קשורים עשויה להזדקק לטופס 5472; להגשות הקנדיות ראו דיווח על נכסים זרים וחברות קשורות.

אם בעל מניות משתמש בבית של החברה בלי תשלום הולם, ארה״ב עשויה לראות בהטבה חלוקה עד גובה הרווחים וההכנסות של החברה (earnings and profits) (IRS). גם קנדה עשויה לכלול הטבה לבעל מניות בהכנסה האישית, ואולי למדוד אותה לפי שכירות בשוק פחות התשלום (חוק מס ההכנסה, סעיף 15; CRA).

נקודת העיזבון קל לפספס: מניות שהונפקו בידי חברה אמריקאית הן נכס הנחשב כנמצא בארה״ב, גם אם בעל המניות גר בקנדה. לכן ישות שהוקמה כדי להחזיק ברישום אינה מסירה בהכרח את חשיפת הבעלים למס עיזבון אמריקאי.

האם נאמנות או שותפות קנדית משנות את התמונה?

כן, אבל אף אחד מהשמות לבדו אינו קובע את תשובת המס. תושבות נאמנות בפועל תלויה במקום שבו מתקיימים בפועל הניהול והשליטה המרכזיים שלה; נאמנות שאינה תושבת קנדה יכולה גם להיחשב תושבת קנדה כשיש לה תורם או מוטב תושב קנדה (הנחיות CRA לתושבות נאמנות). העברה לנאמנות מחייבת גם בדיקה של עיזבון ומימוש; סעיף 2104 ב-US Code שומר על המיקום בארה״ב בהעברות מסוימות באמצעות נאמנות.

שותפות יכולה להוסיף דיווח ברמת השותף וניכוי במקור בארה״ב כשהכנסה הקשורה ביעילות מוקצית לשותפים זרים (IRS). הסכם השותפות, תושבות השותפים והשימוש בנכס חשובים כולם. מבנים כאלה מצדיקים בדיקת מס חוצה גבולות לפני חתימה על שטר או על העברה.

איך מס עיזבון אמריקאי משפיע על הבחירה?

מקרקעין בארה״ב הם בדרך כלל חלק מהעיזבון הנחשב כנמצא בארה״ב של בעלים שמת בלי להיות בעל מושב קבע בארה״ב או אזרח ארה״ב (שאלות ותשובות של IRS על עיזבון). אם הנכסים הנחשבים כנמצאים בארה״ב, הפטור הספציפי ממס מתנות ומתנות חייבות מותאמות יחד עולים על US$60,000, מנהל העיזבון מגיש בדרך כלל טופס 706-NA תוך תשעה חודשים מהמוות; סף ההגשה הזה אינו קביעה שמגיע מס (הוראות IRS).

האמנה, סעיף XXIX B, נותן לעיזבון של תושב קנדה זכאי זיכוי מאוחד אמריקאי יחסי (unified credit) ובכפוף לתנאים גם זיכוי בין בני זוג (marital credit); הוא גם מתאם מסים קנדיים מסוימים שנוצרים במוות עם מס העיזבון האמריקאי. לזיכוי בין בני זוג, מנהל העיזבון חייב לבחור בו בדוח העיזבון האמריקאי ולוותר על כל ניכוי אמריקאי בין בני זוג עד מועד הבחירה בנאמנות מקומית מוכרת (qualified domestic trust), בדרך כלל שנה אחרי מועד הדוח כולל הארכות (האמנה, סעיף XXIX B; US Code, סעיף 2056A). החישוב דורש את העיזבון העולמי, ולא רק את שווי הנכס. קנדה עשויה בנפרד לראות נכס הון כמומש במוות (CRA).

האם חשוב אם אני משכיר את הנכס או משתמש בו בעצמי?

כן. שכירות יוצרת חובת דיווח שוטפת על הכנסה בארה״ב ובקנדה; שימוש אישי בלעדי אינו יוצר בדרך כלל הכנסה משכירות. בית שמשמש בעיקר להנאה אישית אינו נכלל בהגדרת נכס זר מוגדר (specified foreign property) בקנדה, גם אם הוא מושכר לפעמים; נכס שמוחזק בעיקר להשכרה יכול להיכלל (CRA). לדיווח שנתי על הכנסה ראו בעלים קנדים של נכס להשכרה בארה״ב, ולטופס T1135 ראו דיווח על נכסים זרים וחברות קשורות.

בית אמריקאי שבבעלות אישית או משותפת עשוי להיות דירת המגורים העיקרית שלכם בקנדה; בית שבבעלות חברה אינו הבית שבבעלותכם האישית (CRA). לתוצאת המכירה ראו קנדים שמוכרים נדל״ן בארה״ב, ולשינויי ייעוד ראו הפיכת בית להשכרה. שהות ארוכה בארה״ב יכולה לשנות את תושבות המס שלכם; ראו קנדים שחורפים בארה״ב (snowbirds) ותושבות אמריקאית.

האם אפשר לשנות את אופן ההחזקה אחרי הרכישה?

כן, אבל שינוי השטר יכול להיחשב מימוש גם בלי מכירה תמורת מזומן. IRS רואה במתנות ובהעברות אחרות של זכויות במקרקעין בארה״ב מימושים אפשריים לפי FIRPTA. קנדה עשויה לראות בהעברה לחברה העברה לפי שווי שוק הוגן. בחירה לפי סעיף 85 יכולה לדחות רווח קנדי על נכס זכאי שמועבר תמורת מניות לחברה קנדית החייבת במס; היא אינה חלה על העברה לחברה אמריקאית ואינה דוחה בעצמה מס אמריקאי. הבעלים והחברה הקנדית חותמים יחד על טופס T2057 עד המוקדם מבין מועדי ההגשה של הדוחות שלהם לשנת ההעברה. גם מסי העברה מדינתיים ותנאי ההלוואה עשויים להשתנות; בדקו את מדינת הנכס ואת המלווה.

לפני שחותמים על העברה, אספו את השטר, עלויות הרכישה והשיפורים, השווי הנוכחי, יתרת המשכנתה, הסכומים שהשקיעו הבעלים והשימוש החדש המתוכנן. השוו בין עלות המס של ההעברה לבין עלות השארת הנכס במקומו; לכללי ההעברה האמריקאיים ראו קנדים שמוכרים נדל״ן בארה״ב.

דוגמה

סכומים להמחשה בדולרים אמריקאים; לא מחושב מס. שני בני זוג תושבי קנדה קונים בית נופש בארה״ב תמורת US$400,000. אחד מספק US$300,000 והשני US$100,000. בהמשך הם שוקלים להעביר אותו ל-LLC אמריקאי כי שווי הנכס עלה ל-US$600,000.

בן הזוג הראשון מימן 75% מהמחיר, והשני 25%. כשמחילים את היחסים האלה על השווי המאוחר, מתקבלים US$450,000 ו-US$150,000. אלה אינם חלקי בעלות אוטומטיים ואינם חבות במס עיזבון: השטר, הסכומים שהושקעו בהמשך והוכחת המימון עדיין חשובים (US Code, סעיף 2040). העברת הרישום ל-LLC יכולה ליצור מימוש ודורשת בדיקת סיווג בשתי המדינות. גם הנכסים האחרים שלהם בארה״ב ועיזבונותיהם העולמיים חשובים לבדיקת העיזבון.

המצב שונה אצלכם?

• אתם עומדים להשכיר את הנכס: ראו בעלים קנדים של נכס להשכרה בארה״ב לדוחות שנתיים ולבחירות.
• אתם מתכננים למכור או להעביר את הרישום: ראו קנדים שמוכרים נדל״ן בארה״ב לפני הסגירה.
• אתם כבר מחזיקים בנכס דרך LLC אמריקאי: ראו בעלים קנדי של LLC אמריקאי לגבי ההגשות ואי-ההתאמה במס.
• אתם צריכים להחליט אם טופס T1135 חל עליכם: ראו דיווח על נכסים זרים וחברות קשורות.
• אתם שוהים תקופות ארוכות בארה״ב: ראו קנדים שחורפים בארה״ב (snowbirds) ותושבות אמריקאית.
• יש לכם כמה נכסים להשכרה, עיזבון עולמי גדול, נאמנות או בעלות דרך חברה: אספו את השטרות, רישומי הישויות, היסטוריית המימון, השווי הנוכחי, החוב והשימוש המתוכנן עבור בדיקת מס חוצה גבולות.