מכירת נכס בארה״ב על ידי תושב קנדה: FIRPTA ודוחות מס

כמה ינוכה במקור בסגירה?

הקונה האמריקאי מנכה בדרך כלל 15% מסכום המכירה ברוטו, ולא מהרווח ולא מהסכום שנשאר אחרי פירעון המשכנתה. שיעור נמוך יותר, או העדר ניכוי במקור, תלוי בשימוש שהקונה מתכנן ובמחיר של הנכס כולו, גם כשכמה אנשים מחזיקים בו (IRS: הוראות לטופס 8288).

לצורך כללי דירת המגורים, קונה פרטי או בן משפחה שלו חייבים לתכנן באופן ברור להתגורר בנכס לפחות 50% מהימים שבהם מישהו משתמש בנכס, בכל אחת משתי תקופות 12 החודשים הראשונות אחרי הסגירה; ימים שבהם הנכס ריק אינם נספרים. השימוש שלכם בנכס כבית נופש אינו קובע את השיעור. פטור מניכוי במקור אינו פוטר את הרווח ממס בארה״ב (IRS: הוראות לטופס 8288).

אפשר להקטין את הניכוי במקור לפני הסגירה?

אפשר לבקש מ-IRS אישור ניכוי במקור בטופס 8288-B כשהניכוי הרגיל גבוה מהמס הצפוי בארה״ב, כולל מכירה עם רווח קטן או בלי רווח. המבקש חותם על הטופס. כדאי לפעול מוקדם: לפי IRS, הטיפול נמשך בדרך כלל עד 90 יום אחרי בקשה מלאה הכוללת את מספר זיהוי המס האמריקאי של כל הצדדים (IRS: טופס 8288-B; אישורי ניכוי במקור).

אם הבקשה שלכם עדיין תלויה ועומדת ביום הסגירה, מסרו לקונה הודעה בכתב. בקשה שהוגשה עד הסגירה מאפשרת לקונה להחזיק בסכום הנדרש עד ש-IRS יחליט; הקונה עדיין חייב לנכות במקור בסגירה ולהעביר את הסכום אחר כך לפי האישור או לפי הדחייה. המועד הרגיל להגשת טפסים 8288 ו-8288-A ולתשלום על ידי הקונה הוא היום ה-20 אחרי העברת הנכס, אבל בקשה לאישור שהוגשה בזמן דוחה את מועד ההעברה ליום ה-20 אחרי ש-IRS שולח את החלטתו בדואר (IRS: אישורי ניכוי במקור; IRS: הוראות לטופס 8288).

הבקשה דורשת הערכה מנומקת של רווח המכירה ושל המס המרבי בארה״ב. אספו את חוזה הרכישה ואת חוזה המכירה המוצע, רישומי עלויות הסגירה והשיפוצים, היסטוריית הפחת מהשכרה ואת מספר המס של כל צד. האישור משנה את הסכום שנוכה במזומן; הוא אינו מחליף את דוח המס שלכם.

אם הקונה כבר העביר לרשות ניכוי עודף, אישור שהונפק אחרי הסגירה עשוי לאפשר החזר מוקדם. פעלו לפי ההוראות לטופס 8288-A אחרי קבלת האישור; עדיין חובה להגיש את דוח המס של שנת המכירה.

צריך ITIN כדי למכור?

ITIN אינו תנאי חוקי לסגירת המכירה, אבל צריך מספר זיהוי מס אמריקאי כדי לתבוע את הניכוי במקור לפי FIRPTA או לבקש אישור. אם אין לכם מספר ביטוח לאומי אמריקאי (SSN) ואתם לא זכאים לו, בקשו ITIN בטופס W-7. היעדר ITIN אינו מונע מהקונה להגיש טפסים 8288 ו-8288-A, אבל ה-IRS לא ישלח לכם את טופס 8288-A עם חותמת IRS הדרוש לתביעת הניכוי עד שיהיה לו המספר שלכם (IRS: הוראות לטופס 8288).

אם המכירה היא הסיבה היחידה לבקשת ITIN, הגישו אותה רק אחרי שיש חוזה מכירה מחייב מבחינה משפטית; לדברי IRS, בקשה מוקדמת יותר תידחה. החריג בטופס W-7 למכירת נדל״ן מונה טופס FIRPTA מלא וחוזה מכירה או מסמך סגירה, עם דרישות מסמכים נוספות למוכרים. אם אתם מבקשים גם אישור ניכוי, שלחו טפסי W-7 ו-8288-B מלאים יחד, לפי ההנחיות של IRS. אפשר גם להגיש את הבקשה יחד עם טופס 1040-NR אם אתם זכאים לכך במסלול הגשת הדוח. בדקו בהוראות העדכניות לטופס W-7 אילו מסמכי זהות נדרשים ולאן שולחים את החבילה. כל מוכר זר בעסקה משותפת צריך מספר משלו.

מה מגישים כדי לקבל בחזרה את הניכוי, ומתי?

מגישים טופס 1040-NR לשנת המכירה כדי לחשב את המס בפועל בארה״ב, לנצל כזיכוי את הניכוי לפי FIRPTA ולבקש החזר של כל עודף. המכירה שייכת לדוח של שנת הסגירה, גם אם בקשה תלויה לאישור גורמת לטופס 8288-A להראות תאריך מאוחר יותר (IRS: שאלות נפוצות על FIRPTA).

בקשו מסוכן הסגירה לרשום בטופס 8288-A את השם, הכתובת וה-ITIN הנכונים שלכם. IRS מחתים את עותק B ושולח אותו למוכר הזר; צרפו את העותק הזה לטופס 1040-NR כדי לתבוע את זיכוי FIRPTA בשורה 25f. אם העותק לא הגיע, בררו מה הקונה הגיש ואם חסר ITIN. אם הקונה הגיש בלי המספר שלכם, IRS מתיר לתבוע על סמך ראיות מהותיות לניכוי, כמו מסמכי סגירה, וכן הצהרה עם הפרטים שבטפסים 8288 ו-8288-A והמספר שלכם (IRS: דיווח ותשלום מס על זכויות בנדל״ן אמריקאי; IRS: הוראות לטופס 1040-NR).

איך מחושב הרווח שלי בארה״ב?

במכירה פשוטה, הרווח בארה״ב הוא מחיר המכירה פחות עלויות המכירה פחות בסיס העלות המותאם. מתחילים בעלות הרכישה, מוסיפים שיפורים מזכים ומפחיתים פחת אמריקאי שהותר או שהיה אפשר לתבוע בגין השכרה, גם אם לא תבעתם אותו מעולם בדוח (IRS: פרסום 551; IRS: פרסום 523).

בית שהשתמשתם בו בעצמכם עשוי להיות זכאי לפטור האמריקאי על רווח מדירת מגורים עיקרית רק אם מתקיימים מבחני הבעלות והשימוש האמריקאיים הנפרדים. ייעוד של דירת מגורים עיקרית בקנדה אינו קובע את התוצאה בארה״ב. שימוש להשכרה יכול להפוך חלק מהרווח לחייב במס למרות פטור על בית, ומכירת נכס להשכרה עשויה לדרוש גם טופס 4797 לצד נספחי רווח ההון (IRS: פרסום 523; IRS: הוראות לטופס 1040-NR).

אם יש לכם רווח מנדל״ן אמריקאי, בדקו גם מס מינימום חלופי לפי ההוראות לטופס 6251 לזרים שאינם תושבים.

האם גם המדינה מנכה במקור או מטילה מס על המכירה?

המדינה האמריקאית שבה נמצא הנכס עשויה להטיל מס משלה או ניכוי במקור בסגירה, בנוסף ל-FIRPTA הפדרלי. בדקו את הכללים של המדינה שבה נמצא הנכס לפני שאתם קובעים את הוראות הסגירה; האישור הפדרלי אינו פותר את הניכוי במקור של המדינה.

קליפורניה, למשל, משתמשת בטופס 593. מוכר שיש לו הפסד מס בקליפורניה או רווח אפס, ושיש לו מספר מס, יכול להצהיר על כך כדי להימנע מניכוי במקור בקליפורניה; מוכר עם רווח יכול לבחור בחישוב חלופי. מסרו את הטופס לחברת האסקרואו עד הסגירה, ותבעו כל ניכוי במקור של קליפורניה בטופס 540NR. במדינות אחרות הכללים שונים (FTB של קליפורניה: הוראות לטופס 593).

איך מדווחים על המכירה בקנדה?

אם אתם תושבי מס בקנדה, מדווחים על מכירת הון של נדל״ן אמריקאי בבעלות אישית ב-Schedule 3, בדולרים קנדיים, של דוח T1. השכרה יכולה ליצור בקנדה גם החזר ניכוי פחת קנדי (CCA) או הפסד סופי, בנפרד מרווח ההון; עברו על רישומי ההשכרה לפני ההגשה (CRA: מדריך רווחי הון; CRA: מדריך הכנסה משכירות).

תושבי קוויבק מדווחים על הרווח גם ב-Schedule G של דוח קוויבק. טופס TP-772-V מחשב זיכוי מס זר בקוויבק; ייעוד דירת מגורים עיקרית נעשה בטופס TP-274-V יחד עם Schedule G (Revenu Québec: רווחי הון, זיכוי מס זר, ייעוד דירת מגורים עיקרית).

אמנת המס בין ארה״ב לקנדה מאפשרת לארה״ב להטיל מס על רווח מנדל״ן אמריקאי. תושבות בקנדה עדיין עשויה לחייב לכלול את הרווח בדוח הקנדי; הקלה יכולה לבוא דרך זיכוי מס זר ולא דרך הוצאת המכירה מהדוח (אמנת קנדה–ארה״ב, סעיפים XIII ו-XXIV). אם קניתם את הנכס בעיקר כדי למכור אותו מחדש, או שהתייחסתם אליו כמלאי למסחר, הרווח עשוי להיחשב הכנסה מעסק (CRA: הכנסה מנדל״ן).

למה הרווח הקנדי שלי עשוי להיות שונה מהרווח האמריקאי?

קנדה ממירה כל חלק בעסקה לפי המועד שבו התרחש: תמורת המכירה לפי שער החליפין ביום המכירה, בסיס העלות המותאם (ACB) לפי יום הרכישה, ועלויות מכירה ושיפורים לפי המועד שבו שולמו. לכן הרווח בדולרים קנדיים יכול להיות גבוה או נמוך מהרווח בדולרים אמריקאיים, עוד לפני שמביאים בחשבון את כללי הפחת השונים של שתי המדינות (CRA: מדריך רווחי הון).

שמרו את שערי החליפין ואת התאריכים יחד עם שני דוחות הסגירה וקבלות השיפורים. אם הנכס היה בבעלותכם כשהפכתם לתושבי קנדה, קנדה רואה בדרך כלל בשווי השוק ההוגן שלו באותו תאריך את העלות ההתחלתית שלכם. שמרו שומה מאותו תאריך; ראו נכס מחוץ לקנדה (CRA: מהגרים חדשים).

איך נמנעים ממס כפול על הרווח?

חשבו קודם את המס הפדרלי הסופי בארה״ב ואת מס ההכנסה של המדינה על המכירה, ואז בדקו זיכוי מס זר בקנדה על מס אמריקאי מזכה בגין הכנסה שנכללת בדוח הקנדי. הניכוי במקור לפי FIRPTA הוא תשלום על חשבון המס האמריקאי, לא המס הסופי. סכום שארה״ב החזירה או תחזיר אינו נחשב מס זר ששולם לצורך הזיכוי הקנדי (CRA: חוזר זיכוי מס זר, סעיף 1.33).

ייתכן שמועד ההגשה של הדוח הקנדי יחול לפני מועד הדוח האמריקאי. הכינו את חישוב המס האמריקאי בזמן להגשה בקנדה, ובקשו תיקון בדוח הקנדי אם החזר אמריקאי מאוחר ישנה את הזיכוי המזכה (CRA: שינוי דוח). הזיכוי הפדרלי מוגבל למס הפדרלי הקנדי שמיוחס להכנסה אמריקאית מזכה שאינה מעסק; מס זר שאינו מעסק ולא נוצל אינו ניתן להעברה לשנה אחרת (CRA: חוזר זיכוי מס זר, סעיפים 1.24 ו-1.74). שמרו את הדוח האמריקאי הסופי, את דוח המדינה, את אישורי הניכוי במקור, את הוכחת התשלום ואת הודעת ההחזר. ראו הכנסה מחו״ל בדוח קנדי לחישוב בטופס T2209 ולזיכוי הפרובינציאלי (CRA: זיכוי מס זר פדרלי).

בית הנופש שלי בארה״ב יכול להיות דירת המגורים העיקרית שלי בקנדה?

בית בארה״ב יכול להיות זכאי לייעוד כדירת מגורים עיקרית בקנדה בשנה שבה היה בבעלותכם בזמן שהייתם תושבי קנדה, אם אתם, בן או בת הזוג, בן או בת זוג לשעבר או ילד גרו בו בדרך כלל באותה שנה. שהייה קצרה יכולה להיחשב, אבל בית שהוחזק בעיקר כדי להניב שכירות דורש בדיקה מעמיקה יותר. המשפחה שלכם אינה יכולה לייעד בית אחר לאותה שנה (CRA: חוזר דירת מגורים עיקרית, סעיפים 2.10–2.13 ו-2.74). כדי לתבוע את הפטור, מדווחים על המכירה ב-Schedule 3 ומייעדים את הבית בטופס T2091(IND) עם דוח שנת המכירה; תושבי קוויבק משתמשים גם ב-Schedule G ובטופס TP-274-V (CRA: חוזר דירת מגורים עיקרית, סעיף 2.15; Revenu Québec: ייעוד). ראו פטור על דירת מגורים עיקרית לחישוב. ייעוד קנדי אינו מבטל כשלעצמו את המס האמריקאי או את הניכוי במקור לפי FIRPTA.

שינוי ייעוד של בית להשכרה, או של נכס להשכרה לבית מגורים, עלול ליצור בקנדה מכירה לכאורה. בחירה חתומה לפי סעיף 45(2) מצורפת לדוח של שנת השינוי; בחירה חתומה לפי סעיף 45(3) מצורפת לדוח של שנת המכירה בפועל, או מוקדם יותר אם CRA דורשת זאת. ניכוי פחת קנדי (CCA) יכול לבטל את הבחירות האלה או למנוע אותן (CRA: חוזר דירת מגורים עיקרית, סעיפים 2.48 ו-2.54–2.55).

מה אם הנכס בבעלות משותפת או נמכר בהפסד?

במכירה משותפת, קבעו לפני הסגירה מהו מעמד המס האמריקאי של כל בעלים ומהו חלקו. אם אמריקאים וזרים מוכרים יחד, הקונה מקצה את התמורה לפי ההשקעה ההונית של כל אחד ומנכה במקור מחלקם של הבעלים הזרים; לצורך כלל זה בני זוג נחשבים כמי שהשקיעו בחלקים שווים. אם כל המוכרים זרים, FIRPTA חל בדרך כלל על כל התמורה. מבחן מחיר דירת המגורים עדיין נקבע לפי המחיר של הנכס כולו (IRS: הוראות לטופס 8288). לכל בעלים זר צריך להיות טופס 8288-A נפרד; כל אחד תובע רק את חלקו בזיכוי ובדרך כלל מגיש טופס 1040-NR נפרד (IRS: אימות הזיכוי). מוכרים זרים משותפים חייבים לבקש מהקונה, עד היום ה-10 אחרי הסגירה, להציג בטפסי 8288-A את חלוקת הזיכוי שסיכמו ביניהם; אחרת הקונה מחלק את הזיכוי שווה בשווה (26 CFR 1.1445-1(f)(3)(iv)).

הפסד אינו עוצר אוטומטית את הניכוי במקור לפי FIRPTA. בקשו אישור ניכוי במקור אם הסכום הרגיל יעלה על המס הצפוי. הפסד על בית למגורים אישיים אינו מותר בניכוי, בדרך כלל, באף אחת מהמדינות; הפסד על נכס להשכרה כפוף לכללים אחרים, והיסטוריית הפחת שלו עדיין חשובה (IRS: פרסום 523; CRA: מדריך רווחי הון).

דוגמה

דוגמה להמחשה של מכירת בית נופש; כל סכומי המכירה הם בדולרים אמריקאיים אלא אם צוין C$. קניתם את הנכס ב-US$400,000 כשדולר אמריקאי אחד היה שווה C$1.25. אתם מוכרים אותו ב-US$600,000 כשדולר אמריקאי אחד שווה C$1.35, ומשלמים US$40,000 עלויות מכירה באותו שער. לא הייתה השכרה, פחת או שיפורים. הקונה הפרטי מתכנן להתגורר בנכס.

הקונה מנכה במקור US$60,000 לפי כלל דירת המגורים, על בסיס מחיר ברוטו של US$600,000. הרווח שלכם בארה״ב, לפני פטור אפשרי על מכירת בית, הוא US$160,000: US$600,000 פחות US$40,000 עלויות מכירה ופחות US$400,000 עלות. אם המס הסופי שלכם בארה״ב על המכירה הוא US$25,000, הגשת טופס 1040-NR יכולה להחזיר US$35,000 מהסכום שנוכה.

הרווח הקנדי שלכם, לפני פטור קנדי על דירת מגורים עיקרית, הוא C$256,000: תמורת מכירה של C$810,000 פחות עלויות מכירה של C$54,000 ופחות עלות רכישה של C$500,000. לצורך זיכוי מס זר בקנדה, מתחילים מהמס הסופי בארה״ב ולא מ-US$60,000 שנוכו. הסכום בפועל של הזיכוי תלוי בדוח הקנדי.

המצב שלכם שונה?

• הנכס הושכר: פחת אמריקאי וניכוי פחת קנדי (CCA) מהעבר יכולים לשנות את המכירה, ודוחות השכרה שלא הוגשו דורשים טיפול. ראו קנדים עם נכס להשכרה בארה״ב.
• הנכס בבעלות LLC, חברה, שותפות, נאמנות או עיזבון: הנישום והדוחות עשויים להשתנות. ראו איך קנדי צריך להחזיק נכס בארה״ב ובמקרה של LLC גם בעלים קנדי של LLC אמריקאית.
• שהיתם תקופות ארוכות בארה״ב: מעמד התושבות שלכם בארה״ב עשוי לשנות את הדוח. ראו קנדים שחורפים בארה״ב ותושבות מס אמריקאית.
• אתם בודקים דיווחים קודמים על נכסים בחו״ל: ראו דיווח על נכסים זרים ועל חברות קשורות.
• הנכס היה בבעלותכם ב-26 בספטמבר 1980 בזמן שהייתם תושבי קנדה: סעיף XIII(9) באמנה עשוי להקטין את הרווח החייב במס בארה״ב, בכפוף לחריגי הבעלות והנכס שבו (אמנת קנדה–ארה״ב).
• הנכס נמצא מחוץ לקנדה אבל לא בארה״ב: ראו נכס מחוץ לקנדה.
• יש מחלוקת בין בעלים משותפים, עיזבון, הפסד או אישור שעדיין תלוי ועומד סמוך לסגירה: אספו את שני דוחות הסגירה, רישומי בעלות והשקעה, קבלות שיפורים, דוחות קודמים בארה״ב, לוחות פחת, מספרי ITIN וכל טופס ניכוי במקור של המדינה, וקבלו ייעוץ במס חוצה גבולות.