נכס להשכרה בארה״ב בבעלות תושב קנדה: הגשות מס שנתיות

האם אני חייב להגיש דוח מס בארה״ב על הנכס להשכרה?

תושב קנדה שהוא תושב חוץ לצורכי מס בארה״ב מגיש בדרך כלל טופס 1040-NR אם בחר שדמי השכירות בארה״ב ימוסו על הכנסה נטו. בלי הבחירה הזאת, דמי שכירות בארה״ב שאינם קשורים בדרך אחרת לעסק בארה״ב ממוסים בדרך כלל ב-30% מדמי השכירות ברוטו, בלי ניכוי הוצאות השכרה. אם זו ההכנסה היחידה שלכם בארה״ב ומלוא המס נוכה במקור, ייתכן שאין חובה להגיש דוח בארה״ב. אם המס לא נוכה במלואו, ייתכן שתצטרכו להגיש דוח ולשלם את היתרה. IRS: נדל״ן בארה״ב; IRS: פרסום 519.

מיקום הנכס מקנה לארה״ב זכות למסות אותו גם אם אתם גרים בקנדה ומנהלים את ההשכרה משם. נכס להשכרה בארה״ב שמוחזק דרך LLC כרוך בהגשות אחרות; ראו בעלים קנדי של LLC אמריקאית.

שירותי אירוח משמעותיים, כמו ניקיון קבוע או החלפת מצעים במהלך השהייה, עשויים לחייב שימוש ב-Schedule C במקום Schedule E. בדקו אם הפעילות הזאת כבר נחשבת עסק בארה״ב לפני שבוחרים במיסוי על הכנסה נטו. IRS: פרסום 527.

איך בוחרים במיסוי על שכירות נטו ומה תפקידו של טופס W-8ECI?

את הבחירה הראשונה לפי סעיף 871(d) עושים בצירוף הצהרה לטופס 1040-NR, או לדוח מתוקן, של שנת הבחירה. מסרו לכל סוכן ניכוי במקור טופס W-8ECI תקף לפני תשלום דמי השכירות, כדי שהסוכן יתייחס לדמי השכירות כהכנסה הקשורה ביעילות (ECI) ולא ינכה מס מדמי השכירות ברוטו. טופס W-8ECI אינו עושה את הבחירה בעצמו. IRS: שלבי הבחירה; IRS: הוראות לטופס W-8ECI.

את הבחירה הראשונה צריך לעשות בתוך תקופת התביעה להחזר של אותה שנה, בדרך כלל במועד המאוחר מבין 3 שנים אחרי הגשת הדוח או 2 שנים אחרי תשלום המס. המועד הנפרד לשמירת הניכויים יכול להיות מוקדם יותר. 26 CFR 1.871-10; IRS: תקופת התביעה להחזר.

ב-Schedule OI (טופס 1040-NR) מסמנים את סעיף M, שורה 1, בשנת הבחירה הראשונה; בשנים הבאות, כל עוד הבחירה נמשכת, מסמנים את שורה 2. IRS: Schedule OI.

ההצהרה מציינת את הבחירה ומפרטת את כל הזכויות שלכם בנדל״ן אמריקאי, חלקי הבעלות, המיקומים, השיפורים המהותיים ובחירות או ביטולים קודמים. הבחירה חלה על כל ההכנסה המזכה מנדל״ן אמריקאי ולא רק על בניין אחד, והיא נמשכת בשנים הבאות. כל בעלים משותף עושה בחירה משלו. אחרי שחלון הבחירה הראשון נסגר, ביטול לשנה מאוחרת יותר דורש הסכמה של IRS; הבעלים או נציג מורשה חייבים לחתום על בקשה בכתב בתוך 75 ימים מסוף אותה שנה. שמרו עותק של ההצהרה ושל כל טופס W-8ECI. 26 CFR 1.871-10.

טופס W-8ECI נמסר למשלם או לסוכן ההשכרה, ולא מצורף לדוח המס. הוא דורש מספר זיהוי מס אמריקאי. אם הסוכן כבר ניכה מס, השיגו טופס 1042-S והתאימו את הניכוי בדוח האמריקאי שלכם; ניכוי במקור הוא תשלום על חשבון המס בארה״ב, ולאו דווקא המס הסופי אחרי בחירה תקפה. IRS: הוראות לטופס W-8ECI; IRS: פרסום 519.

מה קורה אם מגישים את טופס 1040-NR באיחור?

הגשת טופס 1040-NR באיחור עלולה לשלול ממשכיר קנדי את הניכויים האמריקאיים שמקטינים את דמי השכירות ברוטו להכנסה נטו החייבת במס, וכן זיכויים מסוימים. הגבול החיצוני הרגיל לשמירתם הוא 16 חודשים אחרי מועד ההגשה המקורי של הדוח, בלי לספור הארכה; אם הדוח הנדרש הקודם חסר, הודעה מ-IRS יכולה לקצר את התקופה. IRS רשאית לוותר על המועד כשהאיחור נבע מסיבה סבירה ובתום לב ויש שיתוף פעולה, אבל ויתור אינו אוטומטי. 26 CFR 1.874-1.

מועד ההגשה הרגיל עדיין חשוב: ריבית וקנסות על איחור בהגשה או בתשלום עשויים לחול לפני תום מגבלת 16 החודשים. אם החמצתם שנים, אספו כל טופס 1040-NR קודם, כל הצהרת בחירה, כל טופס 1042-S וכל הודעה לפני שמחליטים איך להגיש. IRS: הוראות לטופס 1040-NR.

אילו הוצאות אפשר לנכות, והאם חייבים לתבוע פחת אמריקאי?

במיסוי נטו, בעלים קנדי מדווח בדרך כלל על דמי השכירות בארה״ב ועל ההוצאות הקשורות ב-Schedule E. ניכויים נפוצים כוללים תיקונים, ביטוח, מסי רכוש, דמי ניהול וריבית על משכנתה; קרן המשכנתה ומלוא מחיר הרכישה אינם הוצאות שכירות שוטפות. שיפורים ועלות המבנה מוכרים בדרך כלל באמצעות פחת, ואילו הקרקע אינה מופחתת. ההוצאות חייבות להיות קשורות לשימוש להשכרה. IRS: פרסום 527.

חשבו את הפחת האמריקאי הנכון בכל שנה. לפי IRS, גם אם לא תבעתם פחת שהייתם זכאים לו, עדיין חובה להקטין את בסיס העלות של הנכס לצורכי מס בארה״ב בסכום המותר, ולכן הרווח החייב במכירה עלול לגדול. שמרו את דוח הסגירה של הרכישה וחלוקה נפרדת בין קרקע למבנה. IRS: פרסום 527.

ניכוי פחת קנדי (CCA) הוא בחירה נפרדת לפי הכללים בקנדה; הוא אינו יכול ליצור הפסד משכירות או להגדיל אותו. ראו ניכוי פחת קנדי (CCA) להחלטה על הסוג ועל סכום התביעה. CRA: הכנסה משכירות.

מתי מגישים את טופס 1040-NR, וצריך ITIN?

למשכיר קנדי בשנת מס קלנדרית, שאין לו שכר מעבודה בארה״ב שמנוכה ממנו מס במקור, מועד ההגשה של טופס 1040-NR הוא בדרך כלל 15 ביוני של השנה שאחרי. אם קיבלתם גם שכר כזה, המועד הוא בדרך כלל 15 באפריל. סוף שבוע או חג רשמי יכולים לדחות את המועד ליום העסקים הבא. בדקו את ההוראות של שנת הדוח לפני ההגשה. IRS: הוראות לטופס 1040-NR.

בלי מספר זיהוי מס אמריקאי אי אפשר למסור טופס W-8ECI תקף. מגיש לראשונה מבקש בדרך כלל ITIN בטופס W-7 ובטופס 1040-NR בנייר. על דמי שכירות ששולמו לפני שטופס W-8ECI תקף הגיע למשלם עשוי לחול ניכוי במקור מדמי השכירות ברוטו; התאימו כל ניכוי שמופיע בטופס 1042-S לדוח האמריקאי שלכם. IRS: הוראות לטופס W-8ECI; IRS: הוראות לטופס W-7.

אי אפשר להגיש דוח אלקטרונית עם ITIN בשנה הקלנדרית שבה ה-ITIN הונפק. הדוח הראשון שמצורף לטופס W-7 נשלח לכתובת העיבוד של ITIN שבהוראות W-7, ולא לכתובת הדואר הרגילה של טופס 1040-NR. IRS: הוראות לטופס W-7.

האם המדינה או העיר ימסו גם את דמי השכירות?

המדינה והרשות המקומית בארה״ב שבהן נמצא הבניין עשויות להטיל מסים נפרדים על הכנסה, לינה, מכירות או תפוסה. קליפורניה מטילה מס על הכנסה משכירות של תושב חוץ מנכס בקליפורניה ומפנה את הבעלים לנספח בדוח לתושבי חוץ. מחוזות בפלורידה עשויים להטיל מס על השכרה זמנית של מקום לינה לתקופה של עד שישה חודשים, בנוסף למסי מכירה של המדינה ושל הרשות המקומית. בדקו את הכללים של המדינה ושל הרשות המקומית לפני שמשכירים לתקופות קצרות. FTB של קליפורניה; משרד ההכנסות של פלורידה.

הבחירה הפדרלית האמריקאית במיסוי על הכנסה נטו וטופס W-8ECI אינם פותרים חובות מס של המדינה או של הרשות המקומית. שמרו ברישומים את כתובת הנכס, את משך כל שהייה ואת כל מס מקומי שנגבה.

איך מדווחים על דמי שכירות מארה״ב בקנדה?

תושב מס בקנדה מדווח על ההכנסות וההוצאות מהנכס להשכרה בארה״ב בדולרים קנדיים בדוח T1, גם אם הכסף נשאר בחשבון אמריקאי. טופס T776 הוא הדוח הרגיל, אם כי CRA מקבלת גם דוחות כספיים אחרים. ההכנסה נטו או ההפסד מטופס T776 עוברים לשורה 12600; בעלים משותפים מציינים את חלקם בטופס. CRA משתמשת בדרך כלל בשער החליפין ביום שבו נוצר כל סכום, אם כי בנסיבות מסוימות אפשר להשתמש בממוצע מתאים. CRA: טופס T776; CRA: סכומים זרים.

דוח T1 וכל יתרה לתשלום אמורים בדרך כלל להיות מוגשים ומשולמים 30 באפריל אחרי שנת המס. אם אתם או בן או בת הזוג עצמאים, ההגשה היא בדרך כלל 15 ביוני, אבל התשלום עדיין מגיע 30 באפריל. בדקו את התאריכים של עונת ההגשה הנוכחית. CRA: מועדי הגשה.

הכינו חישוב קנדי נפרד. פחת אמריקאי אינו הופך אוטומטית לניכוי פחת קנדי (CCA), ושערי חליפין יכולים לגרום להכנסה נטו מהשכרה להיות שונה בשתי המדינות. נהלו פנקס של דמי שכירות, הוצאות, המרות מטבע, עלויות רכישה והיסטוריית הפחת או ה-CCA של כל מדינה. השאלה אם הנכס דורש גם טופס T1135 מוסברת בדיווח על נכסים זרים ועל חברות קשורות.

אם אתם מספקים שירותי אירוח כמו ניקיון, אבטחה או ארוחות, CRA עשויה להתייחס לפעילות כעסק שמדווחים עליו בטופס T2125 ולא כהכנסה משכירות בטופס T776. CRA: הכנסה משכירות או הכנסה מעסק.

איך נמנעים ממס כפול על דמי השכירות?

תושב מס בקנדה עשוי להיות זכאי לזיכוי מס זר על מס הכנסה אמריקאי מזכה ששולם על אותה הכנסה משכירות. טופס T2209 מחשב את הזיכוי הפדרלי; תושבים מחוץ לקוויבק יכולים להשתמש גם בטופס T2036 לזיכוי פרובינציאלי או טריטוריאלי, ואילו בקוויבק יש הליך משלה. הזיכוי מוגבל לפי המס הקנדי על ההכנסה הזרה, ולכן ייתכן שלא יקזז כל דולר ששולם בארה״ב. CRA: זיכוי מס זר פדרלי.

השתמשו במס הסופי בארה״ב שמיוחס לדמי השכירות, ולא בסכום ניכוי במקור ברוטו מוגזם שעשוי להיות מוחזר אחרי ההגשה. המירו את המס הזר לדולרים קנדיים ושמרו את הדוח האמריקאי, את תדפיס חשבון המס, את טופס 1042-S ואת הוכחת התשלום. ההגבלה המיוחדת על ניכוי מס זר בסעיף 20(11) לחוק מס הכנסה הקנדי חלה על נכסים שאינם מקרקעין; אין להתייחס אליה כתקרה על דמי שכירות מנדל״ן אמריקאי. ראו הכנסה מחו״ל בדוח קנדי לחישוב הזיכוי. CRA: זיכוי מס זר פדרלי; חוק מס הכנסה, סעיף 20(11).

מה אם ההשכרה מסתיימת בהפסד?

להפסד יכולות להיות תוצאות שונות בכל מדינה. בדוח האמריקאי, הפסדי שכירות כפופים בדרך כלל למגבלות של סיכון (at-risk) ופעילות פסיבית, ולכן ייתכן שהפסד ב-Schedule E יועבר לשנים הבאות. בקנדה, הפסד אמיתי משכירות שמניבה הכנסה, שנובע מהוצאות מותרות, יכול בדרך כלל להקטין הכנסות אחרות, אבל הסדר חלוקת הוצאות מתחת לשער השוק עשוי שלא להתקבל; CCA אינו יכול ליצור את ההפסד או להגדיל אותו. IRS: פרסום 527; CRA: הכנסה משכירות.

הפסד בארה״ב אינו הופך אוטומטית להפסד בקנדה. חשבו מחדש את התוצאה לפי כללי ההוצאות, ה-CCA והמרת המטבע בקנדה. אם בקנדה אין הכנסה נטו מהשכרה בארה״ב לצורך חישוב הזיכוי, תשלום מס בארה״ב עשוי לייצר זיכוי מס זר קנדי קטן או אפסי בשנה הנוכחית. CRA: זיכוי מס זר פדרלי.

מה אם בן או בת הזוג שלי שותפים איתי בבעלות על הנכס, או שאנחנו עצמנו שוהים בו?

כל בעלים משותף שהוא תושב חוץ לצורכי מס בארה״ב מגיש בדרך כלל טופס 1040-NR משלו אם חובה להגיש דוח. בעלים משותפים קנדים מדווחים בדרך כלל על חלקם נטו בשורה 12600 של T1, אבל כל אחד מהם מזין בשורה 12599 את מלוא דמי השכירות ברוטו של הנכס; טופס T776 מציג את חלק הבעלות. העברה או הלוואה בין בני זוג יכולה לשנות מי מדווח על ההכנסה או ההפסד בקנדה. שמרו רישומי בעלות, מימון הרכישה והעברות. לבחירות בעניין הבעלות ראו איך קנדי צריך להחזיק נכס בארה״ב. CRA: טופס T776; חוק מס הכנסה, סעיף 74.1; IRS: פרסום 519.

נהלו יומן של ימי השכרה, ימים ריקים וימי שימוש אישי לכל בעלים. לפי הכללים בארה״ב, שימוש של בעלים משותף אחר או של משפחתו נחשב בדרך כלל שימוש אישי לכל הבעלים; גם שהיות במחיר מתחת לשער השוק יכולות להיחשב. כשתובעים הוצאות שכירות, מחלקים אותן בין השכרה לשימוש אישי לפי הכללים של כל מדינה. בארה״ב, שימוש אישי של יותר מהגבוה מבין 14 ימים או 10% מהימים שבהם הנכס הושכר במחיר הוגן גורם ל-IRS להתייחס לנכס כאל בית מגורים. הוצאות שכירות שעולות על ההכנסה משכירות עשויות אז להיות מוגבלות ולעבור לשנים הבאות. אם הנכס נחשב בית מגורים והושכר פחות מ-15 ימים, IRS קובעת שאין לדווח על דמי השכירות האלה או על הוצאות ההשכרה שלהם; קנדה עדיין דורשת חישוב הכנסה משכירות משלה. גם שהיות קצרות יכולות לשנות חובות מס מקומיים. IRS: פרסום 527; CRA: טופס T776.

דוגמה

סכומים להמחשה בלבד. כל סכומי הנכס שלהלן הם בדולרים אמריקאיים; ההמרה לדולר קנדי משתמשת בשער משוער של C$1.25 לכל US$1 רק כדי להראות מדוע הדוחות שונים.

תושב קנדה מחזיק ישירות נכס אחד להשכרה בארה״ב. דמי השכירות הם US$30,000, הוצאות ההשכרה השוטפות הן US$12,000 וחישוב הפחת האמריקאי הוא US$8,000. עם בחירה תקפה במיסוי על הכנסה נטו, הסכום ב-Schedule E האמריקאי לפני מגבלות הפסד הוא US$10,000. אם טופס W-8ECI תקף לא הגיע למשלם, הניכוי במקור מדמי השכירות ברוטו של US$30,000 יכול להגיע ל-US$9,000, אף שהמס הסופי בארה״ב עשוי להיות נמוך יותר. הבעלים צריך טופס 1040-NR וטופס 1042-S כדי להתאים זאת.

בקנדה, אותם דמי שכירות ואותן הוצאות שוטפות מומרים ל-C$37,500 ול-C$15,000 לפי שער הדוגמה הפשוט. כשלא נתבע CCA קנדי, טופס T776 מציג C$22,500 לפני התאמות אחרות. זיכוי המס הזר הקנדי מתבסס על המס הסופי האמריקאי המזכה ועל המגבלה הקנדית, ולא על הניכוי במקור של US$9,000 או על הרווח האמריקאי ב-Schedule E לבדו.

המצב שלכם שונה?

• לא הגשתם דוחות שכירות אמריקאיים או הצהרות בחירה: הגשה באיחור יכולה להשפיע על הניכויים ועל הבחירה. קבלו ייעוץ במס חוצה גבולות כדי לסקור את השנים החסרות ואת ההודעות מ-IRS.
• התוצאה שלכם בארה״ב היא הפסד, או שהמספרים הקנדיים והאמריקאיים שונים מאוד: מגבלות הפסד פסיבי, פחת, מטבע והזיכוי דורשים בדיקה משותפת. קבלו ייעוץ במס חוצה גבולות.
• הנכס בבעלות LLC או חברה: כללי סיווג ברמת הישות ובקנדה משנים את מסלול ההגשה. ראו בעלים קנדי של LLC אמריקאית או איך קנדי צריך להחזיק נכס בארה״ב.
• כמה אנשים מחזיקים בנכס, או ששימוש אישי ושהיות קצרות חופפים: חלקי הבעלות, מגבלות בית נופש ומסי לינה מקומיים דורשים בדיקה נכס אחר נכס. קבלו ייעוץ במס חוצה גבולות.
• אתם מוכרים אותו: כללי השכירות השנתיים אינם מכסים ניכוי במקור ורווח במכירה. ראו קנדים שמוכרים נדל״ן בארה״ב.
• אתם שוהים תקופות ארוכות בנכס: ימי השהייה שלכם יכולים לשנות את תושבות המס שלכם בארה״ב. ראו קנדים שחורפים בארה״ב ותושבות מס אמריקאית.
• הנכס להשכרה נמצא מחוץ לארה״ב: ראו נכס מחוץ לקנדה.