מס אמריקאי על השכרה או מכירה של בית בחו״ל

האם אני מדווח על שכר דירה מבית בחו״ל בדוח המס האמריקאי?

כן. אזרח או תושב אמריקאי שמגיש דוח מס אמריקאי כולל את שכר הדירה מחו״ל בהכנסה העולמית שלו. בדרך כלל מדווחים על שכר הדירה ועל ההוצאות הקשורות בו ב-Schedule E, גם אם הכסף נשאר בחו״ל וגם אם מדינה אחרת מטילה עליו מס (IRS: תושבים אמריקאים; הוראות Schedule E).

אם אתם משתמשים בנכס כבית מגורים ומשכירים אותו פחות מ-15 ימים בשנה, אתם לא מדווחים על שכר הדירה הזה ולא מנכים הוצאות השכרה (IRS: נכס מגורים להשכרה).

הוצאות השכרה יכולות לכלול תיקונים, ביטוח, מס רכוש, ריבית משכנתה ופחת. כשאתם משתמשים בבית גם לצורכי מגורים, רק החלק של ההשכרה בהוצאות האלה נכלל ב-Schedule E. שירותים משמעותיים שניתנים לאורחים יכולים לשנות את הטופס שבו מדווחים, וימי שימוש אישי ומגבלות על הפסדים פסיביים יכולים לשנות את הסכום הניתן לניכוי. את החישובים האלה מפרטים במדריך מיסוי נכסי השכרה (IRS: נכס מגורים להשכרה; הוראות Schedule E).

איך ממירים לדולרים שכר דירה, הוצאות ומחיר רכישה?

ממירים שכר דירה והוצאות השכרה במועד שבו התקבלו, שולמו או נצברו, לפי שיטת החשבונאות שלכם. לזיכוי על מס הכנסה זר חלים כללי שער חליפין נפרדים. השער ביום מכירת הבית לא משנה את עלות הרכישה שלו (IRS: מטבע זר ושערי חליפין; IRS: זיכוי מס זר ליחידים).

ל-IRS אין שער חליפין רשמי אחד, ובדרך כלל הוא מקבל שער מפורסם שמשתמשים בו באופן עקבי. שומרים את מקור השער ותיעוד של העסקה עם התאריך. ממוצע שנתי לא מחליף את השער בתאריך הרכישה או המכירה. במס זר שנתבע כזיכוי על בסיס צבירה חל בדרך כלל שער ממוצע לשנת המס הקשורה, בכפוף לחריגים. ראו הכנסה זרה בדוח מס אמריקאי (IRS: שערי חליפין ממוצעים שנתיים; IRS: זיכוי מס זר ליחידים).

איך מנכים פחת על דירה מושכרת בחו״ל?

על בניין מגורים להשכרה בחו״ל חלה בדרך כלל שיטת הפחת החלופית (ADS): פחת קו ישר על פני 30 שנים אם הבניין הוכנס לשימוש אחרי סוף 2017, או על פני 40 שנים אם הוכנס לשימוש קודם לכן. אי אפשר לנכות פחת על הקרקע, ונכס שחובה להחיל עליו ADS לא יכול לקבל פחת בונוס. הבניין גם לא מזכה בניכוי לפי section 179 (IRS: איך מנכים פחת על נכס).

הערך הנמוך שמשמש להתחלת הפחת על בית שהיה בית מגורים פרטי אינו הופך אוטומטית לבסיס העלות לחישוב הרווח במכירה. שומרים בנפרד את בסיס העלות המקורי, את תיעוד השיפורים, את הערכת השווי במועד המעבר ואת לוח הפחת (IRS: נכס מגורים להשכרה).

האם אפשר לנכות מס רכוש זר וריבית משכנתה?

החלק של ההשכרה במס רכוש זר ובריבית משכנתה יכול בדרך כלל להקטין את שכר הדירה ב-Schedule E. מס רכוש זר על בית ששימש רק למגורים אינו ניכוי מפורט, ומס רכוש זר אינו זיכוי על מס הכנסה זר (IRS: נכס מגורים להשכרה; 26 U.S.C. §164; IRS: זיכוי מס זר ליחידים).

בבית מגורים עיקרי או שני בחו״ל ששימש לצורכי מגורים, ריבית משכנתה יכולה להתאים ל-Schedule A אם אתם מנכים ניכויים מפורטים וההלוואה מובטחת בבית מזכה, בכפוף למגבלות הרגילות על ההלוואה ועל אופן השימוש. כשיש גם שימוש אישי וגם השכרה, מחלקים את הריבית ביניהם. כסף ממחזור משכנתה שהוצא על צרכים אישיים אינו הוצאת השכרה באופן אוטומטי (IRS: ניכוי ריבית על משכנתה לבית מגורים; IRS: נכס מגורים להשכרה).

האם אפשר להשתמש בפטור האמריקאי על מכירת בית מגורים גם לבית בחו״ל?

כן. המיקום לבדו לא שולל את הפטור. אם הבית בחו״ל היה בית המגורים העיקרי שלכם, בדרך כלל הייתם הבעלים שלו וגרתם בו לפחות שנתיים מתוך חמש השנים שלפני המכירה, ולא השתמשתם בפטור במכירה אחרת בשנתיים הקודמות, ייתכן שמגבלות הפטור האמריקאי חלות עליכם. פטור חלקי יכול לחול אחרי מעבר עבודה, בעיה בריאותית או אירוע בלתי צפוי שעומדים בתנאים (26 U.S.C. §121; IRS: מכירת הבית שלכם):

אם אתם או בן או בת הזוג בשירות מורחב מזכה בצבא ארצות הברית, ב-Foreign Service, בקהילת המודיעין או ב-Peace Corps, אפשר לבחור בדוח של שנת המכירה להשהות את מבחן חמש השנים עד 10 שנים (IRS: מכירת הבית שלכם).

כדי לקבל את מלוא המגבלה המשותפת, שני בני הזוג צריכים לעמוד במבחן המגורים ובמבחן המכירה הקודמת, ולפחות אחד מהם צריך לעמוד במבחן הבעלות. אם רק אחד מבני הזוג עומד בתנאים, ייתכן פטור קטן יותר. אם בן או בת הזוג אינם תושבי מס אמריקאיים, בדקו אם אפשר להגיש דוח משותף במדריך נשואים לתושב חוץ (IRS: מכירת הבית שלכם).

בית שני או נכס שמוחזק רק להשכרה אינם מזכים בפטור. הפטור אינו זמין אם רכשתם את הבית בעסקת החלפה (like-kind exchange) במהלך חמש השנים שלפני המכירה. שימוש קודם להשכרה יכול להשאיר את רווח הפחת חייב במס גם אם שאר הרווח פטור. תקופה אחרי 2008 שבה לא אתם ולא בן או בת הזוג השתמשתם בבית כבית מגורים עיקרי יכולה להגביל את הפטור, גם אם הבית עמד ריק או שימש כבית שני. שימוש אחרי היום האחרון שבו הבית היה בית המגורים העיקרי שלכם בדרך כלל אינו נספר. יש חריגים. פרטים על פחת ועל ימי שימוש מופיעים במדריך מיסוי נכסי השכרה (IRS: מכירת הבית שלכם).

רווח חייב במס מבית מגורים עיקרי, או קבלת טופס 1099-S, עשויים לחייב הגשת טופס 8949 ו-Schedule D. חלק שהושכר או חלק עסקי נפרד עשויים לחייב טופס 4797. הפסד על בית מגורים פרטי אינו ניתן לניכוי (IRS: מכירת הבית שלכם).

איך מחשבים את הרווח בדולרים כשהמטבע השתנה?

ממירים את תמורת המכירה ואת עלויות המכירה לדולרים אמריקאיים לפי תאריכי העסקאות, ואז מחסרים את בסיס העלות המתואם של הבית בדולרים אמריקאיים. מתחילים בעלות הרכישה בדולרים במועד הרכישה, מוסיפים עלויות קנייה ושיפורים מזכים לפי התאריך של כל אחד מהם, ומחסרים פחת שהותר או שהיה אפשר לתבוע בגין שימוש להשכרה (IRS: מטבע זר ושערי חליפין; IRS: בסיס עלות של נכסים; IRS: מכירת הבית שלכם).

בבית יכול להיות רווח בדולרים גם כשמחירו במטבע המקומי לא השתנה. מחשבים קודם את הרווח האמריקאי, ואז בודקים את פטור המכירה על בית מגורים ואת הזיכוי על מס זר. שומרים את חוזי הרכישה והמכירה, דוחות הסגירה, חשבוניות השיפוצים, שערי החליפין ורישומי הפחת מהעבר.

האם יש רווח אמריקאי נפרד כשפורעים משכנתה במטבע זר?

המשכנתה והבית הם שתי עסקאות נפרדות. שינוי בשערי החליפין בין מועד הלקיחה למועד הפירעון יכול ליצור תוצאת שער חליפין נפרדת. השאלה אם פירעון משכנתה על בית מגורים פרטי יוצר רווח חייב במס לפי כללי העסקאות האישיות אינה מוכרעת במלואה בנוסח של section 988(e). אין לשלב את תוצאת המטבע של ההלוואה ברווח ממכירת הבית (26 U.S.C. §988).

החוק רואה בחוב במטבע זר עסקת מטבע אפשרית, אך מוציא מהכללים הכלליים שלו עסקאות אישיות מסוימות. הפסד מטבע אישי אינו ניתן לניכוי בדרך כלל. הלוואה שנלקחה עבור נכס מושכר עשויה לקבל טיפול שונה, כי היא קשורה להפקת הכנסה. שומרים את סכום ההלוואה המקורי, כל תשלום קרן, אישור הפירעון, התאריכים ושערי החליפין. שינוי חד בשער המטבע מצדיק בדיקה נפרדת (26 U.S.C. §988; 26 U.S.C. §165).

האם אפשר לקבל זיכוי על מס זר ששולם על שכר הדירה או על המכירה?

מס הכנסה זר שחייבים בו על פי חוק על שכר דירה או על מכירה חייבת במס עשוי לזכות בזיכוי מס זר אמריקאי. שכר דירה ורווח ממכירת מקרקעין נחשבים בדרך כלל להכנסה שמקורה במקום שבו הנכס נמצא, אבל הזיכוי שאפשר לנצל תלוי במס האמריקאי על הכנסה ממקור זר בקטגוריה הרלוונטית של טופס 1116. מס רכוש זר הוא הוצאה ולא זיכוי על מס הכנסה (IRS: הוראות לטופס 1116; IRS: זיכוי מס זר ליחידים).

מס זר ששולם על רווח שפטור מהכנסה אמריקאית עשוי שלא להניב זיכוי שאפשר לנצל. הזיכוי אינו החזר פשוט של דולר תמורת דולר, וקטגוריית ההכנסה יכולה להשתנות כשההשכרה היא עסק פעיל. את טופס 1116 ואת מגבלות הזיכוי מפרטים במדריך הכנסה זרה בדוח מס אמריקאי (IRS: הוראות לטופס 1116).

אני אמריקאי שמוכר בית בקנדה: מה שונה?

אזרח אמריקאי צריך לבדוק את הפטור האמריקאי על מכירת בית מגורים גם אם קנדה פוטרת את הרווח. ההגדרה של בית מגורים עיקרי (principal residence) בקנדה היא טענה נפרדת. אם היא לא משאירה מס הכנסה קנדי על המכירה, אין מס הכנסה קנדי מהמכירה הזו שאפשר לקזז מול המס האמריקאי (IRS: אזרחים אמריקאים ותושבים זרים בחו״ל; CRA: בית מגורים עיקרי; IRS: הוראות לטופס 1116).

אם אתם תושבי קנדה, ראו הפטור הקנדי על בית מגורים עיקרי להסבר על ההגדרה הקנדית. אם אתם לא תושבי קנדה כשאתם מוכרים נכס קנדי, ראו תושבי חוץ שמוכרים נכס בקנדה להסבר על הליך ההודעה והניכוי במקור בקנדה. הרווח בדולרים אמריקאיים יכול להיות שונה מהרווח בדולרים קנדיים, ולכן מכינים את שני החישובים לפני שמחליטים אם המס של אחת המדינות יכול לקזז את המס של האחרת.

מה אם הייתי הבעלים של הבית לפני שהפכתי לתושב אמריקאי?

בסיס העלות האמריקאי בבית שנרכש מתחיל בדרך כלל בעלות המקורית שלו, ולא בשוויו ביום שבו הפכתם לתושבים אמריקאים. עצם ההפיכה לתושב לא יוצרת רכישה חדשה או איפוס כללי של בסיס העלות האמריקאי. עובדות מיוחדות של רכישה או בחירה מיוחדת דורשות בדיקה נפרדת (26 U.S.C. §1012; IRS: בסיס עלות של נכסים).

אם הפכתם לתושבים אמריקאים במהלך השנה, שכר דירה ממקור זר שהתקבל לפני תחילת התושבות, או מכירת בית בחו״ל לפני אותו מועד, אינם חייבים בדרך כלל במס אמריקאי. בחירה בשנה הראשונה לתושבות יכולה להקדים את תאריך ההתחלה שלכם: מצרפים הצהרה לטופס 1040 אחרי שעומדים במבחן הנוכחות המהותית של השנה הבאה, ומבקשים הארכה להגשה במידת הצורך. אם בן או בת הזוג היו תושבי חוץ בחלק מהשנה ולפחות אחד מהם אזרח או תושב אמריקאי בסוף השנה, שניהם יכולים לבחור בתושבות לכל השנה בדוח משותף, בהצהרה שחתומים עליה שניהם. בחירה מתוקנת צריכה להיות מוגשת בדרך כלל תוך שלוש שנים מהדוח המקורי או שנתיים מתשלום המס, לפי המאוחר מביניהם. ראו הדוח האמריקאי הראשון שלכם (IRS: מדריך מס אמריקאי לזרים).

מאתרים את רישומי הרכישה המקוריים ואת שער החליפין של תאריך הרכישה, גם אם הרכישה הייתה שנים רבות לפני תחילת התושבות האמריקאית. אם הבית התקבל בירושה או במתנה, בסיס העלות במתנה ובירושה כפוף לכללים אחרים. אם הבית הפך אחר כך לדירה מושכרת, מאתרים גם את השווי ההוגן בשוק שלו במועד תחילת ההשכרה. הערך הזה חשוב לפחת, ולאו דווקא לרווח במכירה (IRS: נכס מגורים להשכרה).

דוגמה

סכומים להמחשה בדולרים קנדיים (C$) ובדולרים אמריקאיים (US$), ללא עמלות, שיפורים או שימוש להשכרה: קניתם בית בקנדה ב-C$400,000 כש-C$1 היה שווה US$0.70. בסיס העלות האמריקאי שלו הוא US$280,000. מכרתם אותו באותם C$400,000 כש-C$1 היה שווה US$0.80, כלומר תמורה של US$320,000 ורווח של US$40,000.

בדולרים קנדיים אין רווח מעליית מחיר, אבל בדולרים אמריקאיים יש רווח. אם הבית עומד במבחני בית המגורים העיקרי האמריקאיים, הרווח עשוי להיות פטור. אם הוא היה בית שני, הרווח חייב בדרך כלל במס בארצות הברית. פירעון משכנתה קנדית ידרוש בדיקת מטבע נפרדת משלו.

המצב שלכם שונה?

• גרתם בקנדה בזמן שהייתם הבעלים של הבית: עיינו במדריך אמריקאים שגרים בקנדה לגבי שני הדוחות.
• הנכס הושכר או שימש לצורכי מגורים בחלק מהשנה: עיינו במדריך מיסוי נכסי השכרה לגבי Schedule E, הפסדים ופחת.
• קנדה מטילה מס או מנכה במקור על המכירה: השתמשו בהפטור הקנדי על בית מגורים עיקרי או בתושבי חוץ שמוכרים נכס בקנדה, לפי המקרה.
• אתם תושבי קנדה ויש לכם נכס מחוץ לקנדה: ראו נכס מחוץ לקנדה לגבי הדוח הקנדי.
• ירשתם את הבית או קיבלתם אותו במתנה: בדקו את בסיס העלות במתנה ובירושה.
• הבית בבעלותכם הישירה: הבית עצמו אינו מדווח ב-FBAR או בטופס 8938. חשבון זר שמחזיק שכר דירה או תמורת מכירה עשוי לחייב דיווח. ראו דיווח על חשבונות זרים (IRS: השוואה בין טופס 8938 ל-FBAR).
• המכירה חייבת במס בשתי המדינות, המטבע השתנה בחדות או פרעתם הלוואה במטבע זר: הביאו את שני דוחות הסגירה, רישומי ההלוואה, שערי החליפין, הדוחות הזרים ורישומי תשלום או החזר המס אל מיסוי חוצה גבולות.