Form 8996: योग्य अपॉर्चुनिटी फंड कैसे बनाएँ

योग्य अपॉर्चुनिटी फंड कौन बन सकता है, और वह कब शुरू होता है?

योग्य अपॉर्चुनिटी फंड (qualified opportunity fund) एक अमेरिकी कंपनी या साझेदारी है, जिसमें इनमें से किसी के रूप में कर देने वाली LLC भी शामिल है, जो अपॉर्चुनिटी ज़ोन (opportunity zone, सरकार द्वारा नामित कम आय वाला इलाका) की संपत्ति में निवेश के लिए बनी हो और अपनी परिसंपत्तियों का कम से कम 90% उस संपत्ति में रखे (26 USC 1400Z-2(d)(1))। कोई आवेदन या मंज़ूरी नहीं होती। संस्था Form 8996 पर ख़ुद को प्रमाणित करती है, और फंड उस फ़ॉर्म पर बताए पहले महीने से शुरू होता है।

ज़ोन संपत्ति का मतलब है: किसी अपॉर्चुनिटी ज़ोन व्यवसाय से नकद में खरीदे गए शेयर या साझेदारी की हिस्सेदारी, या फंड की ख़ुद रखी ज़ोन व्यवसाय संपत्ति। ज़ोन व्यवसाय संपत्ति ऐसी भौतिक संपत्ति है जो असंबंधित विक्रेता से खरीदी या लीज़ पर ली गई हो, अपने रखे जाने के लगभग पूरे समय ज़ोन में इस्तेमाल हो, और या तो ज़ोन में नई हो या उसमें बड़ा सुधार किया गया हो (26 USC 1400Z-2(d)(2); Reg. 1.1400Z2(d)-2(b))।

योग्य अपॉर्चुनिटी फंड बनाने के छह कदम हैं:

1. साझेदारी या कंपनी के रूप में कर देने वाली अमेरिकी संस्था बनाएँ, जो किसी अमेरिकी राज्य, District of Columbia, किसी अमेरिकी क्षेत्र या जनजातीय क़ानून के तहत बनी हो (Reg. 1.1400Z2(d)-1(a)(1); IRS FAQ, Q39)। एक मालिक वाली LLC डिफ़ॉल्ट रूप से उपेक्षित संस्था (disregarded entity) होती है, इसलिए उसे दूसरा सदस्य चाहिए या कंपनी के रूप में कर देने का चुनाव: Form 8832, जिस पर मालिक के हस्ताक्षर हों, और जो फ़ाइल करने से अधिक से अधिक 75 दिन पहले से लागू हो सकता है (26 CFR 301.7701-3(b)(1), (c))। मौजूदा संस्था भी फंड बन सकती है, अगर वह अपने पहले महीने से हर नियम पूरा करे।
2. पैसा आने से पहले कर वर्गीकरण तय करें। अगर फंड बाद में साझेदारी से कंपनी या कंपनी से साझेदारी में बदलता है, या उपेक्षित संस्था बन जाता है, तो हर निवेशक के पूरे निवेश पर इन्क्लूज़न इवेंट (inclusion event, ऐसी घटना जो स्थगन ख़त्म करके टाले गए लाभ पर कर लगाती है) होता है (Reg. 1.1400Z2(b)-1(c)(2)(i))। 10 साल बाद, साझेदारी या S corporation फंड के निवेशक, फंड के अपनी संपत्ति बेचने पर लाभ पर छूट चुन सकते हैं, हर साल विस्तार के बिना समय पर फ़ाइल किए अपने रिटर्न पर; C corporation फंड के निवेशकों को छूट सिर्फ़ तब मिलती है जब वे अपने शेयर बेचते हैं, सिवाय REIT फंड के पूँजीगत लाभ लाभांश के (Reg. 1.1400Z2(c)-1(b)(2)(ii), (e))।
3. उद्देश्य लिखें। फंड के पहले वर्ष के अंत तक, संस्था बनाने के दस्तावेज़ों में उस व्यवसाय का वर्णन होना चाहिए जो फंड करने की उम्मीद रखता है (Form 8996 के निर्देश, line 2)।
4. फंड के लिए अलग नियोक्ता पहचान संख्या (EIN) लें। निवेशक इसे Form 8997 पर रिपोर्ट करते हैं।
5. पहला महीना चुनें: संस्था बनने से पहले का नहीं, और उस महीने से बाद का नहीं जिसमें टाले गए लाभ का पहला पैसा आता है। उससे पहले लगाया गया पैसा स्थगन का आधार नहीं बन सकता और गैर-योग्य निवेश बन जाता है (Form 8996 के निर्देश, line 4; Reg. 1.1400Z2(d)-1(a)(2)(iii))। महीना ख़ाली छोड़ने का मतलब है कर वर्ष का पहला महीना।
6. निवेश करें और फ़ाइल करें। पहली परीक्षण तिथि से पहले नकद को ज़ोन संपत्ति में लगाएँ, या लिखित कार्यशील पूँजी योजना के साथ किसी अपॉर्चुनिटी ज़ोन व्यवसाय में। पहले रिटर्न से शुरू करके, हर समय पर फ़ाइल किए रिटर्न के साथ Form 8996 लगाएँ।

अपने ख़ुद के लाभ के लिए बनाया गया योग्य अपॉर्चुनिटी फंड भी यही नियम मानता है, पर दो जाल हैं। पहला: ज़ोन में असल निवेश किए बिना कर फ़ायदा पाने के इंतज़ाम को दोबारा वर्गीकृत किया जा सकता है, ताकि संस्था फंड न रहे; नियमों का उदाहरण ऐसे मालिक हैं जो प्रमाणित करते हैं, हर साल जुर्माना चुकाते हैं और कभी ज़ोन संपत्ति में निवेश नहीं करते (Reg. 1.1400Z2(f)-1(c))। दूसरा: ज़ोन संपत्ति असंबंधित विक्रेता से खरीदी जानी ज़रूरी है: परिवार के सदस्यों और संबंधित संस्थाओं को गिनकर 20% से ज़्यादा स्वामित्व विक्रेता को संबंधित बना देता है। कोई मालिक अपने नियंत्रण वाले फंड को जो ज़मीन बेचता है, वह ज़ोन संपत्ति नहीं गिनी जाती (26 USC 1400Z-2(e)(2); Reg. 1.1400Z2(d)-2(b)(1))।

आसान नहीं: पहला Form 8996 छूट गया हो, पहला महीना निवेशकों का पैसा आने के बाद का हो, फंड अपने ख़ुद के लाभ के लिए बना हो, या पैसा नए ज़ोन नियमों के तहत लगाया गया हो। ऐसे मामलों में फंड फ़ाइलिंग बनाने और सुधारने में मदद की ज़रूरत पड़ सकती है।

क्या इकट्ठा करें: बनने की तारीख़ और दस्तावेज़, फंड का EIN और कर वर्गीकरण, हर निवेशक के लाभ की तारीख़ और रकम, अंशदान की तारीख़ें, हर संपत्ति किसने बेची और क्या विक्रेता और फंड के मालिक साझा हैं, दोनों परीक्षण तिथियों पर परिसंपत्ति मूल्य और मूल्यांकन पद्धति, हर सहायक संस्था के परीक्षण आँकड़े, हर संपत्ति का 11 अंकों वाला census tract नंबर, और कोई भी लिखित कार्यशील पूँजी योजना।

Form 8996 पर ख़ुद को कैसे प्रमाणित करें, और यह कब फ़ाइल होता है?

योग्य अपॉर्चुनिटी फंड हर साल अपने आयकर रिटर्न के साथ Form 8996 लगाता है, विस्तार समेत रिटर्न की देय तिथि तक (IRS: फंड प्रमाणित करना और बनाए रखना)। साझेदारी फंड Form 8996 के साथ Form 1065 फ़ाइल करता है, भले उसकी कोई आय या ख़र्च न हो, Schedule B के प्रश्न 25 का जवाब "Yes" देता है, और Form 8996 की line 15 का कोई भी जुर्माना वहाँ भरता है (Form 1065 के निर्देश)। कंपनी फंड यह फ़ॉर्म Form 1120 या 1120-S के साथ लगाता है (Form 8996 के निर्देश, Who Must File)।

यह फ़ॉर्म फ़ाइल करने का मतलब है यह कहना कि गिनी गई संपत्ति ज़ोन संपत्ति है, जिसमें यह भी शामिल है कि हर सहायक संस्था अपॉर्चुनिटी ज़ोन व्यवसाय है, इसलिए फंड को हर सहायक संस्था से भरोसे लायक पर्याप्त जानकारी चाहिए (Form 8996 के निर्देश)।

फंड के तहत अपॉर्चुनिटी ज़ोन व्यवसाय Form 8996 फ़ाइल नहीं करता; वह अपना साझेदारी या कंपनी रिटर्न फ़ाइल करता है। देखें आपका व्यवसाय कौन-से रिटर्न फ़ाइल करता है और आपका पहला व्यावसायिक कर रिटर्न।

अगर पहला Form 8996 छूट गया तो क्या?

कोई स्वचालित समाधान प्रकाशित नहीं है। ट्रेज़री नियम समय पर फ़ाइल किया गया रिटर्न माँगते हैं (Reg. 1.1400Z2(d)-1(a)(2)(i)), इसलिए Form 8996 के साथ संशोधित रिटर्न अपने आप में काफ़ी न हो सकता है।

एक प्रकाशित रूलिंग में, एक साझेदारी के कर तैयारकर्ता से फ़ॉर्म छूट गया, और निवेशकों को IRS नोटिस मिले कि उनके Form 8997 पर दिया EIN प्रमाणित फंड का नहीं है। संशोधित रिटर्न के बाद साझेदारी को धारा 9100 राहत नियमों के तहत प्रमाणित करने के लिए अतिरिक्त समय मिला; ये नियम IRS को छूटे चुनाव के लिए ज़्यादा समय देने देते हैं (PLR 202324006)। लेटर रूलिंग सिर्फ़ उसे माँगने वाले करदाता पर लागू होती है, और हर निवेशक का स्थगन जोखिम में है, इसलिए जल्दी कार्रवाई करें। निवेशक का पक्ष अपॉर्चुनिटी ज़ोन का आपका टाला गया लाभ में है।

फंड का परिसंपत्ति परीक्षण कब मापा जाता है?

योग्य अपॉर्चुनिटी फंड का परीक्षण हर साल दो तारीख़ों पर होता है: फंड के कर वर्ष की पहली 6 महीने की अवधि का आख़िरी दिन और कर वर्ष का आख़िरी दिन। अगर दोनों प्रतिशतों का औसत कम से कम 90% हो, तो फंड पास है (26 USC 1400Z-2(d)(1))।

पहले वर्ष में, 6 महीने की अवधि Form 8996 पर बताए पहले महीने से शुरू होती है। जिस फंड का पहला महीना 12 महीने के वर्ष का सातवाँ महीना या उसके बाद का हो, उसका सिर्फ़ वर्षांत परीक्षण होता है (Reg. 1.1400Z2(d)-1(a)(2)(iv))। पहले महीने से पहले के महीने जुर्माने के लिए नहीं गिने जाते।

परिसंपत्तियों का मूल्य फंड के लागू वित्तीय विवरण से निकाला जाता है, या उसके बिना ज़्यादातर लागत पर, और लीज़ पर ली गई संपत्ति किराये के वर्तमान मूल्य पर। फंड पूरे वर्ष एक ही पद्धति इस्तेमाल करता है और उसे Form 8996 पर चिह्नित करता है (Form 8996 के निर्देश, Value determination; Reg. 1.1400Z2(d)-1(b))।

परीक्षण से क्या बाहर रखा जा सकता है?

योग्य अपॉर्चुनिटी फंड में नए पैसे और दोबारा लगाई गई बिक्री की रकम को छूट अवधि मिलती है, बशर्ते नकद, नकद समकक्ष या 18 महीने या उससे कम अवधि के कर्ज़ में ही रहे।

आख़िरी पंक्ति की वजह से कई फंड संपत्ति एक सहायक संस्था के ज़रिए रखते हैं: नीचे बताया कार्यशील पूँजी का सुरक्षित दायरा (safe harbor) अपॉर्चुनिटी ज़ोन व्यवसाय के अंदर के नकद को बचाता है, फंड के रखे नकद को नहीं।

संपत्ति सीधे रखें या अपॉर्चुनिटी ज़ोन व्यवसाय के ज़रिए?

योग्य अपॉर्चुनिटी फंड ज़ोन व्यवसाय संपत्ति ख़ुद रख सकता है, या उस संपत्ति के मालिक अपॉर्चुनिटी ज़ोन व्यवसाय में शेयर या साझेदारी की हिस्सेदारी रख सकता है। सीधे रखने पर, फंड के 90% में सिर्फ़ वे परिसंपत्तियाँ गिनती हैं जो ख़ुद ज़ोन व्यवसाय संपत्ति हैं। सहायक संस्था के ज़रिए, पूरी हिस्सेदारी गिन सकती है अगर सहायक संस्था नीचे के परीक्षण पास करे, जिनमें नकद और कुछ गैर-योग्य परिसंपत्तियों की गुंजाइश है (Notice 2026-40, section 2.03(4); Reg. 1.1400Z2(d)-1(d))।

फंड के शेयर या साझेदारी की हिस्सेदारी सहायक संस्था से नकद में खरीदी जानी ज़रूरी है, और फंड के निवेश के समय सहायक संस्था अपॉर्चुनिटी ज़ोन व्यवसाय होनी चाहिए, या ऐसा बनने के लिए नई बनी हो, और फंड के हिस्सेदारी रखने के लगभग पूरे समय ऐसी ही रहे (26 USC 1400Z-2(d)(2))। अगर कोई सहायक संस्था किसी परीक्षण तिथि पर फ़ेल होती है, तो फंड को हर व्यवसाय के लिए एक बार 6 महीने की सुधार अवधि मिलती है; वर्षांत तिथि पर, सिर्फ़ तब जब फंड अपने रिटर्न का विस्तार ले (Reg. 1.1400Z2(d)-1(d)(6))।

कार्यशील पूँजी का सुरक्षित दायरा कैसे काम करता है?

अपॉर्चुनिटी ज़ोन व्यवसाय के अंदर का नकद गैर-योग्य वित्तीय संपत्ति नहीं, बल्कि उचित कार्यशील पूँजी गिना जाता है, अगर तीन बातें सच हों (Reg. 1.1400Z2(d)-1(d)(3)(v)):

1. नकद लिखित रूप में ज़ोन में व्यवसाय विकसित करने के लिए तय किया गया हो, जैसे संपत्ति खरीदना, बनाना या उसमें बड़ा सुधार करना।
2. एक लिखित समय-सारणी, जो सामान्य व्यवसाय शुरुआत से मेल खाती हो, मिलने के 31 महीनों के भीतर नकद ख़र्च करे।
3. नकद असल में लगभग योजना के मुताबिक़ इस्तेमाल हो।

नया व्यवसाय कुल 62 महीनों तक लगातार कई योजनाएँ जोड़ सकता है, अगर हर योजना अपने आप में नियम पूरे करे और बाद का नकद मूल योजना का हिस्सा हो। सरकार के पास जमा पूरे आवेदन का इंतज़ार सुरक्षित दायरा नहीं तोड़ता, और संघीय रूप से घोषित आपदा 24 महीने तक जोड़ सकती है (Form 8996 के निर्देश)। योजना और समय-सारणी पर तारीख़ डालकर रखें; वही सबूत हैं।

इमारत में बड़ा सुधार (substantial improvement) किसे कहते हैं?

ज़ोन में पहले से इस्तेमाल हो रही खरीदी गई इमारत में बड़ा सुधार ज़रूरी है: खरीद के बाद किसी भी 30 महीने की अवधि में, इमारत के आधार में फंड का जोड़, उस अवधि की शुरुआत में इमारत के समायोजित आधार से ज़्यादा होना चाहिए (26 USC 1400Z-2(d)(2)(D)(ii))। आसान शब्दों में, योग्य अपॉर्चुनिटी फंड को इमारत में अपना निवेश दोगुने से ज़्यादा करना होगा। ज़मीन बाहर है: परीक्षण इमारत के आधार पर मापा जाता है, और उसके नीचे की ज़मीन में अलग सुधार की ज़रूरत नहीं (Reg. 1.1400Z2(d)-2(b)(4)(iv))।

जिस इमारत को ज़ोन में अभी तक किसी ने इस्तेमाल में नहीं लिया, उसमें सुधार की ज़रूरत नहीं, क्योंकि उसका मूल इस्तेमाल फंड से शुरू होता है। यही बात उस अचल संपत्ति पर लागू है जो ज़ोन नामित होने से पहले शुरू होकर कम से कम एक कैलेंडर वर्ष लगातार ख़ाली रही और खरीद के समय भी ख़ाली थी, या नामित होने के बाद शुरू होकर तीन कैलेंडर वर्ष ख़ाली रही (Reg. 1.1400Z2(d)-2(b)(3))।

पूरी तरह ग्रामीण इलाके से बने ज़ोन की संपत्ति के लिए, जोड़ सिर्फ़ समायोजित आधार के 50% से ज़्यादा होना काफ़ी है। यह बदलाव क़ानून बनने की तारीख़ से लागू है, और Notice 2025-50 बताता है कि कौन-से मौजूदा ज़ोन पूरी तरह ग्रामीण हैं (IRS: Form 8996 निर्देशों में अपडेट)।

सुधार के दौर से गुज़र रही इमारत 30 महीनों के दौरान ज़ोन संपत्ति गिनी जाती है, अगर फंड को उचित रूप से काम पूरा होने की उम्मीद हो। एक ही रजिस्ट्री वाले भूखंड पर कई इमारतों को एक संपत्ति माना जा सकता है (Form 8996 के निर्देश)। ख़ाली ज़मीन में सुधार ज़रूरी नहीं, जब तक वह मामूली से ज़्यादा सुधार के इरादे के बिना न खरीदी गई हो (Reg. 1.1400Z2(d)-2(b)(4)(iv))।

परिसंपत्ति परीक्षण में फ़ेल होने पर क्या जुर्माना है?

योग्य अपॉर्चुनिटी फंड जिस भी महीने कम पड़ता है, उस महीने का जुर्माना कमी गुणा उस महीने की IRS कम भुगतान दर है। कमी = कुल परिसंपत्तियों का 90% घटा फंड की रखी ज़ोन संपत्ति, दोनों उस महीने के आख़िरी दिन के मूल्य पर (26 USC 1400Z-2(f)(1); Form 8996, Part IV)।

• गणना कैसे होती है। Form 8996 Part IV हर तिमाही की प्रकाशित कम भुगतान दर लेता है और उसे 12 से भाग देता है, क्योंकि दर सालाना है (Form 8996 के निर्देश, Part IV)।
• साझेदारी फंड। हर साझेदार जुर्माने का अपना हिस्सा उसी तरह उठाता है जैसे वह फंड की आय और हानि बाँटता है (26 USC 1400Z-2(f)(2))।
• उचित कारण। अगर विफलता उचित कारण से हुई, तो कोई जुर्माना नहीं लगता (26 USC 1400Z-2(f)(3))। IRS जुर्माना, राहत की प्रक्रिया और भुगतान के निर्देशों के साथ नोटिस भेजता है।

कमी के लिए क़ानून का उपाय यही जुर्माना है, फंड का दर्जा छिनना नहीं। पर दर्जा खोना, ख़ुद डीसर्टिफ़ाई करने समेत, इन्क्लूज़न इवेंट है: यह निवेशकों का स्थगन ख़त्म करता है और उनके बचे टाले गए लाभ पर कर लगाता है (Reg. 1.1400Z2(b)-1(c)(1)(iv) और (c)(15))। फंड ख़ुद को कैसे डीसर्टिफ़ाई करे, यह IRS फ़ॉर्मों पर छोड़ा गया है, और मौजूदा Form 8996 निर्देशों में कोई कदम नहीं है; IRS द्वारा डीसर्टिफ़िकेशन के नियम आरक्षित हैं और अभी जारी नहीं हुए (Reg. 1.1400Z2(d)-1(a)(3) और (a)(4))। जो फंड असल में कभी निवेश नहीं करता, उसे फंड न होने के रूप में भी दोबारा वर्गीकृत किया जा सकता है (पहला भाग देखें)।

निवेशकों को फंड से क्या चाहिए, और क़ानून ने कौन-सा नया रिटर्न जोड़ा?

निवेशक हर साल Form 8997 पर अपना फंड निवेश रिपोर्ट करते हैं, जिसमें फंड का नाम और EIN, निवेश की तारीख़ और रकम, और बेची गई कोई भी हिस्सेदारी होती है। योग्य अपॉर्चुनिटी फंड को भी निवेशक की हर बिक्री Form 8996 की line 5 पर और Form 1099-B पर रिपोर्ट करनी होगी (IRS: फंड प्रमाणित करना और बनाए रखना)। निवेशक का पक्ष अपॉर्चुनिटी ज़ोन का आपका टाला गया लाभ में बताया गया है।

नए ज़ोन बनाने वाले क़ानून (P.L. 119-21) ने धारा 6039K के तहत फंड का एक अलग सालाना रिटर्न जोड़ा, 4 जुलाई 2025 के बाद शुरू होने वाले कर वर्ष के लिए (26 USC 6039K)। योग्य अपॉर्चुनिटी फंड इसे फ़ाइल करता है, जिसमें उसके तहत हर अपॉर्चुनिटी ज़ोन व्यवसाय शामिल होता है। इसमें हर परीक्षण तिथि पर परिसंपत्ति मूल्य, हर सहायक संस्था और सीधे रखी संपत्ति का विवरण (उद्योग कोड, census tract, संपत्ति, आवासीय इकाइयाँ और नौकरियाँ), और हिस्सेदारी बेचने वाला हर निवेशक रिपोर्ट होता है, जिसे लिखित विवरण देना ज़रूरी है। समय और तरीक़ा IRS तय करता है। मौजूदा Form 8996 निर्देश इस क़ानून से पहले के हैं, इसलिए फ़ाइल करने से पहले नया फ़ॉर्म या संशोधित निर्देश देखें।

पूरा और सही रिटर्न फ़ाइल न करने पर $510 प्रति दिन जुर्माना लगता है, प्रति रिटर्न अधिकतम $10,000, या अधिकतम $51,000 जब फंड की सकल परिसंपत्तियाँ $10,230,000 से ज़्यादा हों। जानबूझकर अनदेखी पर यह $2,550 प्रति दिन हो जाता है, ऊँची अधिकतम सीमाओं के साथ। ये रकमें 2027 में देय रिटर्न पर लागू हैं (Rev. Proc. 2025-32, section 4.59; 26 USC 6726)।

नए ज़ोन नियमों वाले फंड कैसे अलग हैं?

नए ज़ोन और नई शर्तें 1 जनवरी 2027 से लगाए गए पैसे पर लागू होती हैं। नए ज़ोन 31 दिसंबर 2036 तक चलते हैं; ज़्यादातर पुराने ज़ोन 31 दिसंबर 2028 को ख़त्म होते हैं, और Puerto Rico के ज़ोन एक साल पहले (Notice 2026-40, sections 2.04 और 3.01)। नए नियम शुरू होने से पहले लगाए गए लाभ पर कर फिर भी 31 दिसंबर 2026 को लगता है, इसलिए पुराने नियमों के तहत फंड में देर से आए पैसे को बहुत कम स्थगन मिलता है। अभी निवेश करें या रुकें: समान-प्रकार की अदला-बदली या अपॉर्चुनिटी ज़ोन फंड।

योग्य ग्रामीण अपॉर्चुनिटी फंड अपनी परिसंपत्तियों का कम से कम 90% पूरी तरह ग्रामीण ज़ोन में इस्तेमाल होने वाली ज़ोन संपत्ति में रखता है (26 USC 1400Z-2, amendment notes)।

मौजूदा योग्य अपॉर्चुनिटी फंड के लिए IRS क्या प्रस्ताव करने का इरादा बताता है। ये अभी ट्रेज़री नियम नहीं हैं; इस पृष्ठ की जाँच के समय प्रस्तावित नियम जारी नहीं हुए थे (Notice 2026-40, section 5):

• पुराने ज़ोन में नई खरीद नहीं गिनती। पहले से नामित ज़ोन में इस्तेमाल के लिए 31 दिसंबर 2026 के बाद खरीदी गई संपत्ति आम तौर पर ज़ोन संपत्ति नहीं हो सकती, जब तक वह नए नियमों के तहत नामित ज़ोन में इस्तेमाल के लिए न हो। यही तारीख़ वाला नियम उन शेयरों या साझेदारी की हिस्सेदारी पर लागू है जो फंड किसी अपॉर्चुनिटी ज़ोन व्यवसाय में खरीदता है, इसलिए नया पैसा आम तौर पर पुराने ज़ोन की मौजूदा सहायक संस्था में नहीं जा सकता (Notice 2026-40, sections 2.03(3) और 5.01)।
• कार्यशील पूँजी योजनाओं के लिए संक्रमण। ऐसी संपत्ति फिर भी योग्य हो सकती है अगर लिखित योजना 31 दिसंबर 2026 तक अपनाई गई हो, खरीद उसी के मुताबिक़ हो, और तब तक व्यवसाय को नियोजित कार्यशील पूँजी का कम से कम 10% मिल चुका हो और कम से कम 5% ख़र्च हो चुका हो (तब तक हस्ताक्षरित बाध्यकारी अनुबंध के तहत देय रकम ख़र्च मानी जाती है)। ऐसी योजना के तहत खरीदे गए शेयर या साझेदारी की हिस्सेदारी के साथ भी यही व्यवहार होता है।
• सामान्य प्रतिस्थापन। व्यवसाय चलाते रहने के लिए मौजूदा संपत्ति को बदलना या आधुनिक बनाना योग्य हो सकता है; विस्तार नहीं।
• ज़ोन ख़त्म होने के बाद। ज़ोन ख़त्म होने से पहले खरीदी गई संपत्ति, और तब तक वहाँ सक्रिय व्यवसाय, संपत्ति-इस्तेमाल, सकल आय और अमूर्त संपत्ति वाले परीक्षणों के लिए पुराने ज़ोन को 31 दिसंबर 2047 तक ज़ोन मानते रह सकते हैं।

बहीखाते में स्पॉन्सर का प्रमोट और गैर-योग्य पैसा कैसे सँभालें?

योग्य अपॉर्चुनिटी फंड योग्य और गैर-योग्य दोनों निवेश रख सकता है, और बहीखाते में उन्हें पहले दिन से अलग रखना ज़रूरी है। जो निवेश सिर्फ़ आंशिक रूप से टाले गए लाभ से किया गया हो, उसे दो निवेश माना जाता है, और ज़ोन के फ़ायदे सिर्फ़ टाले गए लाभ वाले हिस्से को मिलते हैं (26 USC 1400Z-2(e)(1))।

• प्रमोट या कैरिड इंटरेस्ट। फंड को, या फंड के स्वामित्व वाले व्यवसाय को, दी गई सेवाओं के बदले मिली हिस्सेदारी गैर-योग्य निवेश है (Reg. 1.1400Z2(a)-1(c)(5)(ii))। अलग साझेदारी में रखी गई सेवाओं के बदले लाभ हिस्सेदारी (profits interest: केवल भविष्य के मुनाफ़े में हिस्सा) धारक के अपने योग्य निवेश को दूषित नहीं करती (IRS FAQ, Q28)। प्रमोट (मुनाफ़े में स्पॉन्सर का अतिरिक्त हिस्सा) पर ख़ुद कर कैसे लगता है: कैरिड इंटरेस्ट का तीन साल वाला नियम।
• ऐसा पैसा जो टाला गया लाभ नहीं है। निवेशक जितना लाभ टालने का चुनाव करता है, उससे ज़्यादा नकद गैर-योग्य निवेश है (Reg. 1.1400Z2(a)-1(c)(6))।
• नकद की जगह संपत्ति। योग्य हिस्सा योगदान की गई संपत्ति के आधार तक सीमित है (IRS FAQ, Q19)।

हर वर्ग के लिए अलग पूँजी खाते रखें, हर निवेशक के लाभ की तारीख़ और रकम और नकद आने की तारीख़ के साथ। फंड के K-1 और निवेशकों का Form 8997 इन्हीं पर निर्भर हैं। सौदे के स्तर का रिटर्न रियल एस्टेट सिंडिकेशन के कर रिटर्न में बताया गया है।

क्या अमेरिकी राज्य स्थगन मानते हैं?

सभी नहीं। कैलिफ़ोर्निया स्थगन या छूट को नहीं मानता: कैलिफ़ोर्निया का करदाता पूरा लाभ बिक्री के वर्ष में रिपोर्ट करता है (FTB Schedule D (540) के निर्देश)। दूसरे राज्य अलग-अलग हैं, इसलिए हर उस राज्य को जाँचें जहाँ निवेशक फ़ाइल करते हैं। फंड के राज्य रिटर्न और दूसरे राज्यों के निवेशकों के लिए विथहोल्डिंग: फंड के राज्य रिटर्न और अनिवासी विथहोल्डिंग।

उदाहरण

सिर्फ़ उदाहरण के लिए, अमेरिकी डॉलर में। कैलेंडर-वर्ष वाला साझेदारी फंड माना गया है।

परिसंपत्ति परीक्षण में कम पड़ने वाला फंड

एक फंड की दोनों परीक्षण तिथियों पर कुल परिसंपत्तियाँ $10,000,000 और ज़ोन संपत्ति $8,000,000 है, इसलिए उसका औसत 80% है। अगर हर महीने के अंत में यही आँकड़े रहें, तो हर महीने की कमी $9,000,000 (परिसंपत्तियों का 90%) घटा $8,000,000, यानी $1,000,000 है। उदाहरण के तौर पर 7% की कम भुगतान दर पर, जुर्माना $1,000,000 × 7% ÷ 12, लगभग $5,833 प्रति माह, या साल भर का लगभग $70,000 है। साझेदार इसे उसी तरह बाँटते हैं जैसे आय और हानि बाँटते हैं, जब तक फंड उचित कारण न दिखाए।

साल के बीच में शुरू होने वाला पहला वर्ष

साझेदारी के रूप में कर देने वाली एक LLC 10 मार्च को बनती है। निवेशक 20 मार्च को $2,000,000 और 15 मई को $3,000,000 टाला गया लाभ लगाते हैं।

• अगर Form 8996 पर अप्रैल को पहला महीना बताया जाए, तो 20 मार्च का पैसा स्थगन का आधार नहीं बन सकता। मार्च बताने से यह समस्या नहीं होती।
• मार्च को पहला महीना मानने पर, पहली परीक्षण तिथि 31 अगस्त और दूसरी 31 दिसंबर है।
• दोनों अंशदान 31 अगस्त से 6 महीनों के भीतर आए (20 मार्च लगभग 5 महीने पहले है)। मिलने के बाद के पाँचवें कारोबारी दिन से नकद, नकद समकक्ष या 18 महीने या उससे कम के कर्ज़ में रखी कोई भी रकम 31 अगस्त के परीक्षण से बाहर रखी जा सकती है।

खरीदी गई इमारत में सुधार

एक फंड ज़ोन में एक पुरानी इमारत $5,000,000 में खरीदता है, जिसमें $1,000,000 ज़मीन का है। बड़ा सुधार करने के लिए फंड को 30 महीनों के भीतर इमारत के आधार में $4,000,000 से ज़्यादा जोड़ना होगा। पूरी तरह ग्रामीण इलाके से बने ज़ोन में, $2,000,000 से ज़्यादा जोड़ना होगा।

आपकी स्थिति अलग है?

• आपसे Form 8996 छूट गया या फंड परीक्षण में फ़ेल हुआ: सुधार तथ्यों पर निर्भर है, और निवेशकों का स्थगन इसी पर टिका है। देखें फंड कर और रिपोर्टिंग में मदद।
• आप अपने ख़ुद के लाभ के लिए फंड बना रहे हैं: पैसा लगाने से पहले संस्था का कर वर्गीकरण, पहला महीना और संपत्ति का विक्रेता पक्का करें। देखें फंड कर और रिपोर्टिंग में मदद।
• आप निवेशक हैं और आपके टाले गए लाभ पर कर देय होने वाला है: देखें अपॉर्चुनिटी ज़ोन का आपका टाला गया लाभ।
• आप 1031 अदला-बदली और फंड में से चुन रहे हैं: देखें समान-प्रकार की अदला-बदली या अपॉर्चुनिटी ज़ोन फंड।
• फंड बाहरी निवेशकों वाला सिंडिकेटेड सौदा है: देखें रियल एस्टेट सिंडिकेशन के कर रिटर्न।
• स्पॉन्सर के प्रमोट पर सवाल है: देखें कैरिड इंटरेस्ट का तीन साल वाला नियम।
• निवेशक कई राज्यों में रहते हैं: देखें फंड के राज्य रिटर्न और अनिवासी विथहोल्डिंग।
• कोई साझेदार विदेशी है: देखें विदेशी साझेदार और विथहोल्डिंग।
• फंड एक कंपनी है: देखें कॉर्पोरेट कर में मदद।