रियल एस्टेट सिंडिकेशन के रिटर्न: K-1 और स्पॉन्सर शुल्क

क्या घाटा होने या वितरण न होने पर भी हर सौदे की LLC को Form 1065 फ़ाइल करना होता है?

साझेदारी के रूप में कर लगने वाली हर अमेरिकी सौदा LLC (सीमित देयता कंपनी) आम तौर पर अपना Form 1065 (साझेदारी का अमेरिकी रिटर्न) खुद फ़ाइल करती है और हर साझेदार के लिए Schedule K-1 तैयार करती है। मूल्यह्रास से हुआ घाटा या बिना नकद वितरण वाला साल इस फ़ाइलिंग की ज़रूरत खत्म नहीं करता। छूट बहुत सीमित है: ऐसी घरेलू साझेदारी जिसे न कोई आय हुई और न ऐसा कोई खर्च जो संघीय कटौती या क्रेडिट माना जाए; फिर भी क्वालिफ़ाइड ऑपर्च्युनिटी फंड का प्रमाणन चाहने वाली साझेदारी को Form 8996 के साथ Form 1065 फ़ाइल करना ही होगा। IRS: Form 1065 के निर्देश।

संपत्तियाँ नहीं, कर संस्थाएँ गिनें। कोई फंड कई संपत्तियाँ सीधे रख सकता है, या एकल-सदस्य LLC के ज़रिये, जिनकी गतिविधि स्वामी के रिटर्न में जाती है। कम से कम दो सदस्यों वाली घरेलू LLC आम तौर पर साझेदारी होती है, जब तक वह कंपनी के रूप में कर का चुनाव न करे; एक सदस्य वाली LLC को आयकर के लिए आम तौर पर उपेक्षित संस्था (disregarded entity) माना जाता है। कंपनी वाला चुनाव रिटर्न बदल देता है। फ़िक्स्ड इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट की शर्तें पूरी करने वाला डेलावेयर स्टैच्यूटरी ट्रस्ट Form 1065 की जगह ट्रस्ट की रिपोर्टिंग अपनाता है। IRS: Revenue Ruling 2004-86। IRS: LLC का वर्गीकरण।

साझेदारी वाले हर सौदे का बुनियादी फ़ाइलिंग पैकेज यह है:

किराये की रियल एस्टेट की आय या हानि आम तौर पर Form 8825 से Schedule K और K-1 के box 2 में जाती है। अगर सौदे में किराये की कई गतिविधियाँ हैं, तो हर गतिविधि की जानकारी अलग रखें। IRS: Form 1065 के निर्देश।

अंतरराष्ट्रीय कर से जुड़ी मदों के लिए Schedules K-2 और K-3 (अंतरराष्ट्रीय कर जानकारी के विवरण) भी ज़रूरी हो सकते हैं, जब तक कोई फ़ाइलिंग छूट लागू न हो। IRS: Form 1065 के निर्देश।

इलेक्ट्रॉनिक फ़ाइलिंग आम तौर पर ज़रूरी है अगर साझेदारी को अपने कर वर्ष में खत्म होने वाले कैलेंडर वर्ष के दौरान किसी भी प्रकार के कम से कम 10 रिटर्न फ़ाइल करने हों, या उसके कर वर्ष में 100 से ज़्यादा साझेदार हों। साथ लगे K-1 को 10 रिटर्न की सीमा में नहीं गिना जाता। 26 CFR 301.6011-3।

क्या सिंडिकेशन लागत की कटौती संगठन लागत की तरह मिलती है?

सिंडिकेशन लागत को पूँजीकृत करना ज़रूरी है; उसकी न कटौती मिलती है, न मूल्यह्रास, न परिशोधन। योग्य संगठन लागत के लिए कटौती और परिशोधन का अलग नियम है। सिर्फ़ इसलिए कि दोनों तरह के बिल पहली क्लोज़िंग से पहले आए, दोनों श्रेणियों को एक न करें। 26 USC 709; IRS: सिंडिकेशन लागत।

व्यवसाय शुरू होने पर माना जाता है कि साझेदारी ने कटौती और परिशोधन चुना है। इसके बजाय वह उसी साल के रिटर्न पर रिटर्न की देय तिथि, विस्तार सहित तक पूँजीकरण चुन सकती है; दोनों में से कोई भी चुनाव अपरिवर्तनीय है। स्थापना, धन जुटाने और अधिग्रहण के बिल अलग-अलग रखें। 26 CFR 1.709-1(b)(2)।

रियल एस्टेट सिंडिकेशन के K-1 कौन तैयार करता है?

स्पॉन्सर आम तौर पर K-1 तैयार करने का काम सौदे के CPA या किसी दूसरे कर तैयारकर्ता को देता है; अगर एडमिनिस्ट्रेटर के कार्य-अनुबंध में कर का काम शामिल है, तो वह भी इन्हें तैयार कर सकता है। जो निवेशक पोर्टल सिर्फ़ तैयार K-1 रखता है, वह दस्तावेज़ पहुँचा रहा है, रिटर्न तैयार नहीं कर रहा।

वर्षांत से पहले ज़िम्मेदारी साफ़ तय करें: बहीखाता कौन बंद करेगा, कर मूल्यह्रास की गणना कौन करेगा, आवंटन के प्रावधान कौन लागू करेगा, रिटर्न कौन तैयार करेगा, उसकी समीक्षा कौन करेगा और हर निवेशक को उसका K-1 कौन भेजेगा। अगर एडमिनिस्ट्रेटर निवेशक रिकॉर्ड और पूँजी विवरण देता है, तब भी कर तैयारकर्ता को संचालन समझौता और सहायक कर शेड्यूल चाहिए।

साझेदारी को अपने K-1 देने ही होंगे, और Form 1065 पर किसी साझेदार या LLC सदस्य के हस्ताक्षर ज़रूरी हैं; ज़िम्मेदारियों के सामान्य बँटवारे के लिए एडमिनिस्ट्रेटर या अकाउंटिंग फ़र्म देखें। IRS: हस्ताक्षर और K-1 की शर्तें।

जब तक सौदा विस्तार सहित समय पर दिए गए Form 1065 के साथ Schedule B-2 लगाकर साझेदारी ऑडिट नियमों से बाहर रहने का वैध चुनाव नहीं करता, उसे एक साझेदारी प्रतिनिधि नामित करना ज़रूरी है। साझेदारी के रूप में कर लगने वाला GP, या कोई ट्रस्ट साझेदार हो, तो बाहर रहने का चुनाव नहीं हो सकता; ऑडिट का कर आम तौर पर सौदे पर पड़ता है। देखें साझेदारियों पर कर कैसे लगता है। IRS: ऑडिट नियम।

K-1 मेल खाएँ, इसके लिए हर सौदे को कौन-से लेखांकन रिकॉर्ड रखने होंगे?

हर सौदे को ऐसे रिकॉर्ड चाहिए जो उसके बैंक लेन-देन, संपत्ति के नतीजों, निवेशक पूँजी और कर आवंटन को आपस में जोड़ें। रिटर्न की लेखांकन पद्धति का साझेदारी के बहीखाते से मिलान होना ज़रूरी है, और सौदे को संपत्ति का आधार साबित करने वाले रिकॉर्ड रखने होंगे। IRS: लेखांकन और रिकॉर्ड रखना।

रिकॉर्ड इस तरह व्यवस्थित करें कि तैयारकर्ता हर रकम का स्रोत खोज सके:

नकद भुगतान की सूची अपने आप कर योग्य आय तय नहीं करती। समझौते के आधार पर न्यूनतम प्रतिफल लाभ का आवंटन भी हो सकता है और गारंटीशुदा भुगतान भी, यह इस पर भी निर्भर है कि भुगतान साझेदारी की आय को देखे बिना तय होता है या नहीं। 26 USC 707(c)।

बुक पूँजी और K-1 की कर पूँजी के काम अलग हैं, और इनमें से कोई भी अपने आप निवेशक के कर आधार के बराबर नहीं होती; देखें फंड की कर पूँजी और आवंटन। IRS: K-1 पर पूँजी की रिपोर्टिंग।

लागत पृथक्करण और बोनस मूल्यह्रास निवेशकों के K-1 तक कैसे पहुँचते हैं?

किराये की आय या हानि निवेशकों को आवंटित करने से पहले सौदा कर मूल्यह्रास की गणना करता है। लागत पृथक्करण अध्ययन (cost segregation) परिसंपत्तियों को प्रमाणित कर वर्गों में बाँटता है; इससे पूरी अपार्टमेंट खरीद तुरंत कटौती के योग्य नहीं हो जाती।

ज़मीन पर मूल्यह्रास नहीं मिलता। इमारत और अलग पहचाने गए पुर्ज़ों की रिकवरी अवधि अलग हो सकती है, और साधारण आवासीय किराये की इमारतें सिर्फ़ इसलिए बोनस मूल्यह्रास के योग्य नहीं हो जातीं कि सौदे ने अध्ययन करवाया। IRS: Publication 946।

19 जनवरी 2025 के बाद अधिग्रहित और सेवा में लगाई गई योग्य संपत्ति पर आम तौर पर 100% बोनस मूल्यह्रास मिलता है। योग्यता फिर भी परिसंपत्ति और अधिग्रहण के नियमों पर निर्भर है। साझेदारी किसी संपत्ति वर्ग के लिए इससे बाहर रहने का चुनाव कर सकती है, इसके लिए वह सेवा में लगाने वाले साल के रिटर्न के साथ एक विवरण लगाती है, आम तौर पर रिटर्न की देय तिथि, विस्तार सहित तक। जिस संपत्ति पर वैकल्पिक मूल्यह्रास प्रणाली ज़रूरी है, उसे बोनस मूल्यह्रास नहीं मिल सकता। बाद में पूरा हुआ अध्ययन अधिग्रहण की तारीख नहीं बदलता। लिखित बाध्यकारी अनुबंध उस तारीख पर असर डाल सकते हैं। IRS: Publication 946; IRS: Notice 2026-11।

जो सौदा अपने घाटे का 35% से ज़्यादा हिस्सा सीमित साझेदारों या ऐसे निवेशकों को आवंटित करता है जो उसका सक्रिय प्रबंधन नहीं करते, वह कर कानून में आम तौर पर सिंडिकेट होता है। सक्रिय प्रबंधन की छूटें और पिछले साल के आवंटन इस्तेमाल करने का सालाना चुनाव यह नतीजा बदल सकते हैं; साझेदारी इस चुनाव का विवरण रिटर्न की देय तिथि, विस्तार सहित तक अपने मूल रिटर्न के साथ लगाती है। सिंडिकेट नकद पद्धति या व्यावसायिक ब्याज की सीमा से छोटे व्यवसाय वाली छूट का इस्तेमाल नहीं कर सकता; Form 8990 ज़रूरी हो सकता है। 26 USC 1256(e)(3); IRS: लेखांकन और ब्याज के नियम; 26 CFR 1.448-2।

साझेदारी का अपरिवर्तनीय रियल प्रॉपर्टी व्यापार या व्यवसाय चुनाव उस व्यवसाय पर ब्याज की सीमा हटा देता है। इसका चुनाव विवरण रिटर्न की देय तिथि, विस्तार सहित तक मूल Form 1065 के साथ लगाएँ। इसके बाद इमारतों और क्वालिफ़ाइड इम्प्रूवमेंट प्रॉपर्टी पर वैकल्पिक मूल्यह्रास ज़रूरी हो जाता है और वे बोनस की पात्रता खो देती हैं; कम उम्र वाले पुर्ज़ों पर अपने आप असर नहीं पड़ता। 26 USC 163(j); 26 USC 168(g)(8); 26 CFR 1.163(j)-9।

तैयारकर्ता को अध्ययन, खरीद समझौता, क्लोज़िंग स्टेटमेंट, सेवा में लगाने के रिकॉर्ड और पिछले मूल्यह्रास शेड्यूल दें। Form 4562 तैयार होने से पहले वर्गीकरण पक्का करें; मूल्यह्रास के तरीके में बाद का बदलाव केवल चालू साल की बड़ी कटौती से नहीं होता, उसके लिए लेखांकन पद्धति में बदलाव ज़रूरी हो सकता है। IRS: मूल्यह्रास के तरीके बदलना।

आधार, at-risk या निष्क्रिय गतिविधि की सीमाओं के कारण निवेशक को आवंटित घाटा रोकना पड़ सकता है, और किराये की विशेष छूट के लिए सीमित साझेदारों को आम तौर पर किराये की रियल एस्टेट में सक्रिय भागीदार नहीं माना जाता; K-1 का घाटा वेतन से घटेगा, यह मानने से पहले व्यावसायिक घाटे देखें। IRS: Publication 925।

क्या अधिग्रहण, एसेट-मैनेजमेंट और डिस्पोज़िशन शुल्क सामान्य आय हैं?

स्पॉन्सर की सेवाओं के असल शुल्क पाने वाले के लिए सामान्य आय हैं, भले ही सौदे को वह भुगतान पूँजीकृत करना पड़े। सौदे की कटौती और स्पॉन्सर की आय अलग-अलग सवाल हैं: टैक्स कोड सेवा शुल्क और कमीशन को सकल आय में गिनता है। 26 USC 61(a)(1)।

यह व्यवहार किए गए काम पर निर्भर है, बिल पर लिखे नाम पर नहीं। अधिग्रहण लागत का नियम; व्यावसायिक खर्च का नियम; बिक्री लागत का नियम; सिंडिकेशन लागत का नियम।

किसी साझेदार को सेवा के बदले भुगतान, समझौते और दी गई सेवाओं के आधार पर, साझेदार की भूमिका से बाहर की सेवाओं के नियमों में आ सकता है या गारंटीशुदा भुगतान के नियमों में; वह अपने आप वितरण नहीं होता। सेवाओं के लिए गारंटीशुदा भुगतान सामान्य आय हैं, जबकि सौदे में उनका व्यवहार पूँजीकरण के नियमों के अधीन रहता है। रिकॉर्ड में शुल्क पाने वाले और प्रमोट रखने वाले को अलग रखें। 26 USC 707; IRS: गारंटीशुदा भुगतान।

व्यक्तिगत स्पॉन्सरों के लिए व्यावसायिक सेवा शुल्क और सेवाओं के गारंटीशुदा भुगतान पर आम तौर पर स्वरोज़गार कर भी लगता है; किराये की आय के आवंटन पर आम तौर पर नहीं। शुल्क पाने वाली कंपनियों पर इसकी जगह कंपनी और पेरोल के नियम लागू होते हैं। 26 USC 1402(a)।

स्पॉन्सर की अलग शुल्क संस्था को S corporation का दर्जा चुनना चाहिए या नहीं, यह उसके स्वामियों, वेतन और फ़ाइलिंग दायित्वों पर निर्भर है; देखें क्या आपको S corporation का दर्जा चुनना चाहिए?।

क्या स्पॉन्सर का प्रमोट तीन साल वाले नियम के तहत कैरिड इंटरेस्ट है?

स्पॉन्सर का प्रमोट उसकी सेवाओं के बदले सौदे के मुनाफ़े में अतिरिक्त हिस्सा है, और धारा 1061 उससे जुड़े कुछ दीर्घकालिक पूँजीगत लाभ को अल्पकालिक बना सकती है, लेकिन धारा 1231 के तहत व्यावसायिक संपत्ति की बिक्री के योग्य लाभ तीन साल वाली गणना से बाहर रहते हैं; देखें कैरिड इंटरेस्ट और तीन साल वाला नियम। 26 USC 1061(a); 26 CFR 1.1061-4(b)(7)।

अगर संपत्ति किसी दूसरे राज्य में है तो क्या होगा?

संपत्ति वाले राज्य के रिटर्न, अनिवासी विथहोल्डिंग और कंपोज़िट रिटर्न की शर्तें संघीय फ़ाइलिंग से अलग जाँचें; कौन-सी शर्तें लागू होंगी, यह संबंधित राज्यों और निवेशकों के प्रकार से तय होता है, जैसा फंड के राज्य रिटर्न और अनिवासी विथहोल्डिंग में बताया गया है।

विदेशी निवेशक के कारण बिना वितरण के भी विथहोल्डिंग क्यों लग सकती है?

अमेरिकी व्यापार या कारोबार से जुड़ी जो कर योग्य आय ऐसे साझेदार को आवंटित होती है जो कर के लिए अमेरिकी व्यक्ति नहीं है, उस पर सौदे को आम तौर पर धारा 1446 की विथहोल्डिंग चुकानी होती है, भले ही कोई नकद वितरण न हुआ हो। इसमें अमेरिकी संपत्ति की बिक्री का लाभ और वह किराया भी शामिल है जिस पर विदेशी साझेदार ने धारा 871(d) या 882(d) के तहत शुद्ध-आय का चुनाव किया है। धारा 1461 के तहत ज़रूरी विथहोल्डिंग की देयता सौदे की है; Forms 8804, 8805 और 8813 के लिए विदेशी साझेदार की स्थिति, दस्तावेज़ और विथहोल्डिंग देखें, और अमेरिकी LLC में कनाडाई साझेदार भी। IRS: विदेशी साझेदार की विथहोल्डिंग; 26 CFR 1.1446-3(e)।

रीफ़ाइनेंस या संपत्ति की बिक्री के बाद K-1 पर क्या बदलता है?

रीफ़ाइनेंस नकदी और देनदारियाँ बदलता है; बिक्री से संपत्ति के निपटान पर लाभ या हानि भी बनती है। इनमें से किसी भी लेन-देन की रिपोर्टिंग सिर्फ़ निवेशकों को मिली नकदी के आधार पर नहीं होनी चाहिए।

रीफ़ाइनेंस से हुए वितरण के लिए हर साझेदार के आधार की अलग समीक्षा ज़रूरी है। साझेदार के समायोजित आधार से ज़्यादा बाँटा गया पैसा लाभ बना सकता है, और देनदारियों में उस साझेदार का हिस्सा घटना भी पैसे का वितरण माना जाता है। चुकाया गया पुराना कर्ज़, लिया गया नया कर्ज़ और गारंटियों में बदलाव दर्ज करें। IRS: साझेदारी के वितरण और देनदारियाँ।

बिक्री में बिक्री की रकम और बिक्री लागत का मिलान हर परिसंपत्ति के समायोजित कर आधार और मूल्यह्रास के इतिहास से करें। लागत पृथक्करण वाली परिसंपत्तियों से सामान्य मूल्यह्रास की वसूली (recapture) हो सकती है, जबकि व्यावसायिक संपत्ति के योग्य लाभ अलग से रिपोर्ट होते हैं। IRS: बिक्री और वसूली।

ये रिपोर्टिंग की अलग-अलग श्रेणियाँ हैं, बिक्री के मुनाफ़े के लिए एक-दूसरे की जगह इस्तेमाल होने वाले नाम नहीं। IRS: Form 1065 के निर्देश; Form 1065; Schedule K-1।

आखिरी संपत्ति बेच देने भर से यह साबित नहीं होता कि साझेदारी खत्म हो गई: वित्तीय कामकाज जारी रह सकता है, और खत्म हुई साझेदारी का कर वर्ष छोटा होता है। IRS: साझेदारी का अंत।

निवेशक के आधार, वितरण से हुए लाभ और रोके गए घाटे की गणना निवेशक के रिटर्न में होती है; देखें फंड का अंतिम कर फ़ॉर्म।

अगर पहला Form 1065 देय है या छूट गया है तो क्या करें?

कैलेंडर-वर्ष वाला सौदा आम तौर पर Form 1065 फ़ाइल करता है और K-1 15 मार्च तक देता है; समय पर दिया गया Form 7004 (व्यावसायिक रिटर्न के लिए स्वचालित विस्तार) आम तौर पर दोनों की अंतिम तिथि 15 सितंबर तक बढ़ा देता है, सप्ताहांत और छुट्टी के नियमों के अधीन। अगर देर हो चुकी है, तो रिटर्न और K-1 जल्दी पूरे करें, फिर जुर्माने में राहत देखें। 2027 में फ़ाइल होने वाले रिटर्न के लिए संघीय जुर्माना कर वर्ष में किसी भी समय साझेदार रहे हर व्यक्ति के लिए, हर महीने या महीने के हिस्से के लिए $260 है, अधिकतम 12 महीने तक, भले ही सौदे को घाटा हुआ हो। देखें पहला कर वर्ष, देर से फ़ाइलिंग के जुर्माने और राहत, या छूटे हुए सालों के लिए बकाया रिटर्न पूरे करना। IRS: फ़ाइलिंग की तारीखें; K-1 देने की अंतिम तिथि; Form 7004 के निर्देश; Revenue Procedure 2025-32, section 4.55; 26 USC 6698।

1 जनवरी 2027 को या उसके बाद देय मूल रिटर्न के लिए, IRS (अमेरिकी आंतरिक राजस्व सेवा) की Automatic Exemption from Penalty देर से दिए रिटर्न का जुर्माना रोक सकती है, अगर रिटर्न मूल देय तिथि से तीन साल के भीतर फ़ाइल हो, ज़रूरी फ़ाइलिंग पूरी हों या फ़ाइलिंग की ज़रूरत ही न हो, और पिछले तीन वर्ष में कोई अयोग्य बनाने वाला जुर्माना या पहले की स्वचालित/पहली बार की राहत न मिली हो। यह देर से आए K-1 को कवर नहीं करती। IRS: जुर्माने से स्वचालित छूट।

देर से आए K-1 पर, 2027 में देय हर विवरण के लिए अलग जुर्माना लग सकता है: अंतिम तिथि के बाद 30 दिन के भीतर देने पर $60; उसके बाद, लेकिन ज़रूरी देने वाले वर्ष की 1 अगस्त तक देने पर $130; वरना $340, बशर्ते जानबूझकर अनदेखी न हुई हो। देखें देर से आए K-1 और राहत। Revenue Procedure 2025-32, section 4.58; 26 USC 6722।

उदाहरण

एक काल्पनिक, पहले साल का, कैलेंडर-वर्ष वाला अपार्टमेंट सौदा लें, जिसमें 35 निवेशक साझेदार हैं और स्पॉन्सर की जनरल पार्टनर संस्था भी: कुल 36 साझेदार। सभी रकमें अमेरिकी डॉलर में हैं। सौदा मूल्यह्रास से घाटा दिखाता है, कोई वितरण नहीं करता और अपना ज़रूरी Form 1065 बिना वैध विस्तार के पूरे तीन महीने देर से फ़ाइल करता है। वह उसी तारीख को सभी 36 सही K-1 देता है, जो 30 दिनों के बाद लेकिन देय वर्ष के 1 अगस्त से पहले है।

देर से रिटर्न पर लागू $260 प्रति साझेदार प्रति माह की दर से, किसी राहत से पहले जुर्माना 36 × 3 × $260 = $28,080 है। स्पॉन्सर संस्था भी साझेदार गिनी जाती है, और कर घाटा फ़ाइलिंग की ज़रूरत खत्म नहीं करता। IRS: लागू दर; 26 USC 6698।

राहत से पहले देर से आए K-1 का अलग जुर्माना 36 × $130 = $4,680 है, यानी कुल $32,760। अगर पहले साल का सौदा स्वचालित छूट की शर्तें पूरी करता है, तो रिटर्न का $28,080 जुर्माना शायद न लगे; K-1 का $4,680 जुर्माना अपने अलग राहत नियमों के अधीन रहता है। IRS: स्वचालित छूट; IRS: K-1 जुर्माने की दर।

क्या आपकी स्थिति अलग है?

• कई सौदे, विदेशी निवेशक या फ़ाइलिंग के छूटे साल: आवंटन, विथहोल्डिंग और पिछले साल की गलतियाँ कई निवेशकों के रिटर्न पर असर डाल सकती हैं; संस्थाओं की सूची, संचालन समझौते, क्लोज़िंग स्टेटमेंट, लागत पृथक्करण अध्ययन, ऋण के कागज़, पूँजी रिकॉर्ड और पिछले रिटर्न लेकर फंड कर और लेखांकन पर आएँ।
• LLC में एक स्वामी की किराये की संपत्ति: शुरुआत LLC में किराये की संपत्ति से करें।
• घाटा काम आएगा या नहीं, यह पूछने वाला निवेशक: व्यावसायिक घाटे देखें।
• बंद हो रहा सौदा, जो अंतिम K-1 भेज रहा है: फंड का अंतिम कर फ़ॉर्म के लिए निवेशक के पिछले K-1 और आधार का इतिहास जुटाएँ।
• शुल्क संस्था का कर दर्जा चुन रहा स्पॉन्सर: ढाँचा बदलने से पहले S corporation की पात्रता और चुनाव देखें।
• कनाडाई निवेशक: अमेरिकी LLC में कनाडाई साझेदार की मदद से अमेरिकी विथहोल्डिंग को कनाडाई रिपोर्टिंग से अलग रखें।