घर बेचने पर पूँजीगत लाभ: 5 में से 2 साल की छूट के नियम

क्या घर बेचने पर मुझे पूँजीगत लाभ कर देना पड़ता है?

नीचे की तीनों शर्तें पूरी हों और नीचे की दोनों रुकावटों में से कोई लागू न हो, तो आप मुख्य घर बेचने के लाभ में से $250,000 तक को कर से बाहर रख सकते हैं, या संयुक्त रिटर्न भरने वाले विवाहित जोड़े के लिए $500,000 तक (26 U.S.C. 121; Publication 523)। लाभ यानी बिक्री मूल्य में से बिक्री का खर्च और आपका समायोजित आधार (basis) घटाने के बाद बची राशि। आम तौर पर समायोजित आधार का मतलब है आपकी खरीद कीमत, जमा सुधार पर खर्च, घटा कोई भी मूल्यह्रास। पेंटिंग या टपकन ठीक कराने जैसा रखरखाव सुधार नहीं माना जाता।

दो रुकावटें अपने आप लागू होती हैं: पिछले 5 सालों में 1031 विनिमय से मिला घर, और निकास कर (expatriate tax) के दायरे में आने वाला विक्रेता (Publication 523)। मुख्य घर बेचने पर हुई हानि कटौती योग्य नहीं है। कानून में उम्र की कोई शर्त नहीं है और छूट लेने के लिए दूसरा घर खरीदना भी ज़रूरी नहीं है; 2 साल बीत जाने पर छूट दोबारा ली जा सकती है (26 U.S.C. 121(a) और (b)(3))।

घर बेचना तब आसान नहीं रहता जब घर कभी किराये पर दिया गया हो या व्यवसाय में इस्तेमाल हुआ हो, 2 साल से पहले बेचा जाए, दोनों जीवनसाथी वहाँ न रहे हों, घर का मालिकाना LLC या ट्रस्ट के नाम हो, या तलाक या मृत्यु के बाद बिक्री हो। ऐसे मामलों में लाभ का कुछ हिस्सा कर योग्य रह सकता है।

खरीद और बिक्री के क्लोज़िंग विवरण, सुधार की रसीदें, घर में आने और छोड़ने की तारीखें, आपके दावा किया हुआ कोई भी मूल्यह्रास और कोई भी Form 1099-S इकट्ठा करें।

छूट से ऊपर के लाभ पर मुझे कितना कर देना होगा?

एक वर्ष से अधिक रखे गए घर का कर योग्य लाभ दीर्घकालिक पूँजीगत लाभ होता है, जिस पर आय के अनुसार 0%, 15% या 20% की दर से कर लगता है; मूल्यह्रास से बने लाभ पर 25% तक की दर लगती है (Topic 409)। संशोधित समायोजित सकल आय $200,000 ($250,000 संयुक्त) से ऊपर हो तो कर योग्य लाभ पर 3.8% का शुद्ध निवेश आय कर भी लग सकता है; छूट वाले लाभ पर यह कर नहीं लगता (IRS)।

5 में से 2 साल का नियम कैसे गिना जाता है?

5 साल बिक्री की तारीख से पीछे की ओर गिने जाते हैं। हर 2 साल की शर्त 24 पूरे महीनों या 730 दिनों से पूरी होती है, जो कितने भी टुकड़ों में जोड़े जा सकते हैं (26 CFR 1.121-1(c))। बिक्री की तारीख वही है जो Form 1099-S के box 1 में है; यह फ़ॉर्म न हो तो वह तारीख जो पहले आए: मालिकाना हक (title) बदलने का दिन, या खरीदार के स्वामित्व के लाभ और ज़िम्मेदारियाँ सँभालने का दिन (Publication 523)।

• स्वामित्व और इस्तेमाल का साथ-साथ होना ज़रूरी नहीं। घर खरीदने से पहले आप उसमें किरायेदार के रूप में जितने साल रहे, वे इस्तेमाल की शर्त में गिने जाते हैं, बशर्ते दोनों शर्तें उन्हीं 5 सालों के भीतर पूरी हों (26 CFR 1.121-1(c); Topic 701)।
• थोड़े समय की गैरहाज़िरी भी इस्तेमाल मानी जाती है। छुट्टी या मौसमी गैरहाज़िरी को घर में रहने का समय माना जाता है, भले ही उस बीच घर किराये पर रहा हो। नियम के अपने उदाहरण में विदेश में बिताया एक साल का सबैटिकल इसमें नहीं गिना जाता।
• देखभाल केंद्र में बिताया समय गिना जा सकता है। जो स्वामी अपनी देखभाल खुद नहीं कर सकता और 5 सालों में से कम से कम 12 महीने घर में रहा है, उसे राज्य से लाइसेंस प्राप्त देखभाल केंद्र (जैसे नर्सिंग होम) में रहने के दौरान भी घर में रहता हुआ माना जाता है (26 U.S.C. 121(d)(7))।
• बदले गए घर का समय गिना जा सकता है। अगर पहला घर नष्ट हो गया या सरकार ने अधिग्रहित कर लिया और आपने यह घर खरीदकर उस लाभ पर कर टाल दिया, तो पहले घर में बिताया समय भी गिना जाता है (26 U.S.C. 121(d)(5))।
• कुछ मालिकाना हक वाले आपके ही माने जाते हैं। जिस ग्रांटर ट्रस्ट के आप स्वामी माने जाते हैं, या कर के लिए उपेक्षित और एक ही स्वामी वाली संस्था, वह आप ही माने जाते हैं (26 CFR 1.121-1(c)(3))। दूसरी संस्थाओं के लिए LLC में रखा घर देखें।

घर किराये पर देने के बाद 5 में से 2 साल का नियम: मैं अब भी कितनी छूट ले सकता हूँ?

घर में आपके आखिरी दिन के बाद, 5 साल की अवधि के भीतर, किराये पर देने से छूट कम नहीं होती। 1 जनवरी 2009 के बाद का वह किराये या अन्य समय, जब आप या आपके जीवनसाथी या पूर्व जीवनसाथी में से कोई मुख्य घर के रूप में वहाँ नहीं रहा, छूट कम करता है, अगर वह समय दोनों में से किसी के भी वहाँ रहने के आखिरी दिन से पहले आता है, चाहे वह आपके आने से पहले हो या दो प्रवासों के बीच: लाभ का उतना हिस्सा कर योग्य रहता है (26 U.S.C. 121(b)(5))। घर छोड़ने के 3 साल से ज़्यादा बाद बेचने पर आप 5 में से 2 साल वहाँ नहीं रहे होंगे, इसलिए पूरी छूट खत्म हो जाती है; आंशिक छूट के लिए काम, स्वास्थ्य या अनपेक्षित कारण चाहिए (नीचे देखें)।

कर योग्य हिस्सा वे दिन हैं जो 1 जनवरी 2009 से शुरू होकर उस समय के हैं जब आप दोनों में से कोई वहाँ नहीं रहा, और जो दोनों में से किसी के भी वहाँ रहने के आखिरी दिन से पहले आए, इन्हें आपके घर के स्वामित्व के कुल दिनों से भाग दिया जाता है (Publication 523, Worksheet 3)। मूल्यह्रास के बराबर का लाभ पहले अलग निकाला जाता है और उस पर अलग से कर लगता है।

6 मई 1997 के बाद की अवधियों का मूल्यह्रास कभी छूट में शामिल नहीं होता, और यह तब भी गिना जाता है जब आपने उसका दावा किया हो या सिर्फ़ कर सकते थे (26 U.S.C. 121(d)(6); Publication 523)। जिस स्वामी ने सालों तक किराये पर देकर मूल्यह्रास का दावा नहीं किया, उस राशि पर भी कर लगता है। मूल्यह्रास, मूल्यह्रास की वसूली (recapture) और विनिमय की जानकारी के लिए किराये की संपत्ति पर कर देखें।

2 साल से पहले घर बेचा: क्या आंशिक छूट मिलती है?

जो विक्रेता 2 साल की शर्तें पूरी नहीं करता, या पिछली छूट वाली बिक्री के 2 साल के भीतर बेचता है, वह भी लाभ के एक हिस्से पर छूट ले सकता है, बशर्ते बिक्री का मुख्य कारण काम के लिए जगह बदलना, स्वास्थ्य या कोई अनपेक्षित घटना हो (26 U.S.C. 121(c))। यह घटना आपके, आपके जीवनसाथी के, किसी सह-स्वामी के या घर को निवास बनाकर रहने वाले किसी भी और व्यक्ति के साथ हो सकती है (Publication 523)। हर सुरक्षित दायरे (safe harbor) के लिए नौकरी में बदलाव या घटना तब होनी चाहिए जब आप घर के स्वामी हों और उसमें रह रहे हों।

इन सुरक्षित दायरों के बाहर, तथ्यों से दिखना चाहिए कि घटना ही मुख्य कारण थी। इन बातों से पक्ष मज़बूत होता है: घटना तब हुई जब आप घर के स्वामी थे और वहाँ रह रहे थे, खरीदते समय उसका अनुमान नहीं लगाया जा सकता था, और वह बिक्री से कुछ ही पहले हुई (26 CFR 1.121-3)। बड़ा घर चाहना, वेतन बढ़ना या घर की कीमत बढ़ना योग्य कारण नहीं हैं, और सिर्फ़ सामान्य सेहत के लिए घर बदलना स्वास्थ्य का कारण नहीं माना जाता।

आंशिक सीमा पूरी सीमा को एक भिन्न से गुणा करके निकलती है: आपके स्वामित्व के समय, घर में रहने के समय (दोनों 5 सालों के भीतर) और पिछली छूट वाली बिक्री के बाद बीते समय में से सबसे छोटा समय, 24 महीने या 730 दिनों पर (26 CFR 1.121-3(g))। जिस संयुक्त रिटर्न में संयुक्त शर्त पूरी नहीं होती, उसमें हर जीवनसाथी की राशि इसी तरह निकालकर जोड़ी जाती है।

संयुक्त रिटर्न भरने वाले विवाहित जोड़े की घर बिक्री की छूट: संयुक्त राशि किसे मिलती है?

संयुक्त रिटर्न भरने वाले विवाहित जोड़े को $500,000 तक की छूट तभी मिलती है जब कोई एक जीवनसाथी स्वामित्व की शर्त पूरी करे, दोनों इस्तेमाल की शर्त पूरी करें, और किसी ने भी 2 साल के भीतर दूसरे घर के लाभ पर छूट न ली हो (26 U.S.C. 121(b)(2))। नहीं तो जोड़े की सीमा उतनी होती है जितनी हर जीवनसाथी को अविवाहित होने पर अलग-अलग मिलती, जिसमें हर किसी को उतने समय का स्वामी माना जाता है जितने समय दोनों में से कोई भी स्वामी रहा।

अगर एक जीवनसाथी अनिवासी विदेशी व्यक्ति है, तो संयुक्त रिटर्न के लिए उसे अमेरिकी निवासी मानने का विकल्प चुनना पड़ता है; अनिवासी से विवाह देखें।

अलग होने वाले या जीवनसाथी को खोने वाले लोगों के नियम (26 U.S.C. 121(d); 26 CFR 1.121-4):

• अलग हुए या तलाकशुदा: अगर तलाक या अलगाव के दस्तावेज़ के तहत स्वामी के जीवनसाथी या पूर्व जीवनसाथी को घर में रहने की अनुमति है, तो स्वामी को भी वहाँ रहता हुआ माना जाता है।
• जीवनसाथी या पूर्व जीवनसाथी से मिला घर: आप उनके स्वामित्व का समय गिन सकते हैं, लेकिन इस्तेमाल की शर्त आपको खुद पूरी करनी होगी।
• जीवित जीवनसाथी: दोबारा विवाह न करने वाला जीवित जीवनसाथी दिवंगत जीवनसाथी का स्वामित्व और इस्तेमाल गिन सकता है, और अगर घर मृत्यु के 2 साल के भीतर बिके और उससे ठीक पहले संयुक्त शर्तें पूरी थीं, तो संयुक्त सीमा ले सकता है।

मेरे पास दो घर हैं: कौन-सा मेरा मुख्य घर माना जाएगा?

एक व्यक्ति का एक समय में एक ही मुख्य घर होता है, और छूट सिर्फ़ उसी घर पर मिलती है (Publication 523)। जब आप दो घरों में रहते हैं, तो जिसमें आप साल का ज़्यादातर समय रहते हैं, वही आम तौर पर आपका मुख्य घर माना जाता है (26 CFR 1.121-1(b)(2))।

दूसरे तथ्य भी इसी ओर इशारा करते हैं: आपके टैक्स रिटर्न, ड्राइविंग लाइसेंस, कार और वोटर रजिस्ट्रेशन का पता; आप कहाँ काम करते हैं, बैंकिंग करते हैं और डाक पाते हैं; और आपका परिवार कहाँ रहता है। अलग-अलग सालों में आप जिन घरों में रहने गए, वे बारी-बारी से योग्य हो सकते हैं, लेकिन 2 साल की पिछली अवधि का नियम आपको 2 साल के भीतर दोनों घरों के लाभ पर छूट लेने से रोकता है। जो घर शर्तें पूरी नहीं करता, उसका लाभ कर योग्य है और शुद्ध निवेश आय कर में गिना जा सकता है।

मैं डुप्लेक्स की एक इकाई में रहता हूँ या घर के एक हिस्से का इस्तेमाल व्यवसाय के लिए करता हूँ: लाभ कैसे बँटेगा?

जवाब इस पर निर्भर है कि व्यवसाय या किराये की जगह आपके रहने के हिस्से के भीतर है या अलग इकाई है (26 CFR 1.121-1(e))।

कीमत और आधार को उसी तरह बाँटें जैसे आपने मूल्यह्रास के लिए बाँटे थे, या मूल्यह्रास कभी नहीं लिया तो क्षेत्रफल के हिसाब से (Publication 523)।

सेना या Foreign Service: क्या पाँच साल की अवधि बढ़ाई जा सकती है?

हाँ। वर्दीधारी सेवाओं या Foreign Service का सदस्य, खुफिया समुदाय का कर्मचारी, या विदेश में सेवा दे रहा Peace Corps का कर्मचारी या स्वयंसेवक, खुद या जीवनसाथी के योग्य आधिकारिक विस्तारित ड्यूटी पर रहने के दौरान 10 साल तक 5 साल की अवधि को रोकने का विकल्प चुन सकता है (26 U.S.C. 121(d)(9) और (12))।

योग्य आधिकारिक विस्तारित ड्यूटी का मतलब है 90 दिन से ज़्यादा या अनिश्चित अवधि के आदेश, ऐसे ड्यूटी स्टेशन पर जो घर से कम से कम 50 मील दूर हो, या सरकारी आदेश के तहत सरकारी आवास में रहना (Topic 701)। यह विकल्प एक बार में एक संपत्ति पर लागू होता है, कभी भी वापस लिया जा सकता है, और बिक्री वाले साल का रिटर्न भरते समय लाभ को छूट में रखकर चुना जाता है (Publication 523)।

पिछले दो सालों में छूट ली या घर 1031 विनिमय से मिला: क्या मैं अब भी लाभ पर छूट ले सकता हूँ?

दोनों में से कोई भी छूट रोक सकता है। जिस विक्रेता ने इस बिक्री से पहले 2 सालों में किसी दूसरे घर के लाभ पर छूट ली है, वह फिर छूट नहीं ले सकता, जब तक काम, स्वास्थ्य या अनपेक्षित कारण से आंशिक छूट न बने (26 U.S.C. 121(b)(3))।

1031 विनिमय से मिला घर, उस विनिमय के 5 साल के भीतर बेचा जाए तो, छूट नहीं ले सकता। यही रुकावट उस व्यक्ति पर भी लागू होती है जिसका आधार विनिमय करने वाले व्यक्ति से आया हो, जैसे घर उपहार में पाने वाला बच्चा (26 U.S.C. 121(d)(10); Publication 523)। विनिमय के लिए किराये की संपत्ति पर कर देखें।

घर उपहार में, रिश्तेदार से डीड द्वारा, या जीवनसाथी की मृत्यु के बाद मिला: कौन-सा आधार और कौन-से साल गिने जाएँगे?

आधार इस पर निर्भर करता है कि घर आपको कैसे मिला, और कौन-से साल गिने जाएँगे यह इस पर कि देने वाला कौन था (Publication 523)।

Publication 523 पहले स्वामी का समय सिर्फ़ जीवनसाथी, पूर्व जीवनसाथी या दिवंगत जीवनसाथी के लिए गिनता है; माता-पिता या संपदा से मिले घर में पहले स्वामी के सालों पर भरोसा करने से पहले उनकी गिनती किसी से जँचवा लें। टाइटल में बच्चे का नाम जोड़ना उपहार है; उपहार कर रिटर्न देखें। माता-पिता का घर बेचने वाला उत्तराधिकारी या executor संपदा और अंतिम रिटर्न देखे।

घर बिक्री का 1099-S मिला: क्या मुझे उसे रिपोर्ट करना होगा?

हाँ। Form 1099-S का मतलब है कि बिक्री Form 8949 और Schedule D पर जाएगी, भले ही पूरा लाभ छूट में हो (Topic 701)। 1099-S न मिला हो तो रिपोर्ट सिर्फ़ तब करनी है जब लाभ का कुछ हिस्सा कर योग्य हो, या आप अभी कर देना चुनें और छूट को आगे की बिक्री के लिए बचाकर रखें (Publication 523)। यह चुनाव आप रिटर्न की नियत तारीख से 3 साल के भीतर (विस्तार गिने बिना) कर या वापस ले सकते हैं (26 CFR 1.121-4(g))।

1. Form 8949 पर बिक्री मूल्य और आधार ऐसे रिपोर्ट करें जैसे कोई छूट लागू नहीं हुई, और घर एक साल से ज़्यादा रखा हो तो Part II इस्तेमाल करें।
2. column (f) में कोड H लिखें और छूट वाला लाभ column (g) में ऋणात्मक संख्या के रूप में डालें। अगर बिक्री का खर्च 1099-S में नहीं है, तो उसे उस ऋणात्मक राशि में जोड़ें और कोड EH लिखें (Form 8949 के निर्देश)।
3. मूल्यह्रास से बना लाभ, और किसी भी अलग व्यावसायिक या किराये के हिस्से का लाभ, Form 4797 पर रिपोर्ट करें।
4. 1099-S के साथ हानि भी रिपोर्ट की जाती है, कोड L के साथ, ताकि कुल राशि शून्य रहे (Schedule D के निर्देश)।

कर-मुक्त मॉर्गेज बॉन्ड के ऋण या मॉर्गेज क्रेडिट सर्टिफ़िकेट से खरीदे गए घर पर, लाभ छूट में हो तब भी, Form 8828 पर वसूली (recapture) देनी पड़ सकती है। खरीद और सुधार के रिकॉर्ड बिक्री वाले साल के रिटर्न की नियत तारीख के 3 साल बाद तक रखें (Publication 523)।

उदाहरण

ये उदाहरण समझाने के लिए हैं और अमेरिकी डॉलर में हैं। संख्याएँ गोल रखने के लिए बिक्री का खर्च छोड़ा गया है।

घर छोड़ने के बाद किराये पर दिया

एक अविवाहित स्वामी US$300,000 में घर खरीदती है और पाँच साल उसमें रहती है। फिर वह घर छोड़कर तीन साल उसे किराये पर देती है, US$20,000 के मूल्यह्रास का दावा करती है, और US$520,000 में बेचती है।

• साल 1 से 5: मुख्य घर।
• साल 6 से 8: किराया; बिक्री से पहले के 5 सालों में उसके वहाँ रहने के आखिरी 2 साल शामिल हैं।
• बिक्री: समायोजित आधार US$280,000 (US$300,000 घटा US$20,000) है, इसलिए लाभ US$240,000 है।

किराया घर छोड़ने के बाद आया, इसलिए इससे छूट कम नहीं होती। मूल्यह्रास के बराबर के US$20,000 पर कर लगता है; बाकी US$220,000 US$250,000 की सीमा के भीतर है और छूट में रहता है।

14 महीने बाद नौकरी के लिए जगह बदली

एक अविवाहित स्वामी, जिसका काम घर से 10 मील दूर है, वहाँ रहते हुए 300 मील दूर नई नौकरी लेता है, और घर का स्वामी रहकर तथा उसमें रहकर 14 महीने बाद US$40,000 के लाभ पर बेचता है। काम के लिए जगह बदलना 50 मील के सुरक्षित दायरे में आता है। आंशिक सीमा US$250,000 का 14/24 यानी लगभग US$145,800 है, इसलिए पूरा US$40,000 का लाभ छूट में रहता है।

शादी के बाद दो घर

शादी से पहले दोनों जीवनसाथी के पास अपना-अपना घर था और दोनों उसमें रहते थे। वे उसके घर में रहने लगते हैं, और वह अपना घर तब बेचता है जब उसके पास वहाँ रहने के पिछले 5 सालों में से 2 साल अभी बचे हैं, US$180,000 के लाभ पर। उनके संयुक्त रिटर्न पर उसके घर की सीमा US$500,000 नहीं, US$250,000 है: वह वहाँ कभी नहीं रही, और साथ रहने के लिए जाना काम, स्वास्थ्य या अनपेक्षित कारण नहीं है, इसलिए उसका हिस्सा शून्य है। उसका US$180,000 का लाभ पूरी तरह छूट में है।

आपके मामले में अलग है?

• घर किराये पर दिया गया, व्यवसाय में इस्तेमाल हुआ या ट्रस्ट में रखा था: कर योग्य और छूट वाले लाभ का बँटवारा पूरी वर्कशीट माँगता है; व्यक्तिगत कर सहायता लें।
• लाभ आपकी सीमा से ज़्यादा है, या आपने तलाक या जीवनसाथी की मृत्यु के बाद बेचा: सीमा और आधार की जाँच व्यक्तिगत कर सहायता से कराएँ, और भुगतान की योजना तिमाही अनुमानित कर से बनाएँ।
• संपत्ति हमेशा सिर्फ़ किराये पर रही, या आप 1031 विनिमय कर रहे हैं: किराये की संपत्ति पर कर देखें।
• घर LLC में रखा है: LLC में किराये की संपत्ति देखें।
• घर अमेरिका के बाहर है, या मुद्रा बदली है: विदेश की संपत्ति देखें।
• आप कनाडा में रहते हैं और अमेरिका की संपत्ति बेच रहे हैं: अमेरिका की अचल संपत्ति बेचने वाले कनाडाई देखें।
• आप कनाडा के निवासी के रूप में कनाडा का घर बेच रहे हैं: कनाडा की मुख्य निवास की छूट देखें।
• आप executor या उत्तराधिकारी के रूप में माता-पिता का घर बेच रहे हैं: संपदा और अंतिम रिटर्न देखें।
• घर उस राज्य में है जहाँ आप अब नहीं रहते: राज्यवार अनिवासी राज्य रिटर्न की सीमाएँ देखें।
• आप घर उपहार में दे रहे हैं या बच्चे का नाम टाइटल में जोड़ रहे हैं: उपहार कर रिटर्न देखें।