Imposto dos EUA sobre aluguel ou venda de imóvel no exterior

Preciso declarar na declaração dos EUA o aluguel de um imóvel no exterior?

Sim, se você é cidadão ou residente dos EUA e entrega a declaração de imposto de renda dos EUA, o aluguel recebido no exterior faz parte da sua renda mundial. Em geral, você declara o aluguel e as despesas relacionadas no Schedule E (rendimentos de aluguel e participações), mesmo que o dinheiro fique no exterior ou seja tributado por outro país (IRS: US residents; Schedule E instructions).

Se você usa o imóvel como residência e o aluga por menos de 15 dias no ano, você não declara esse aluguel nem deduz as despesas de aluguel (IRS: Residential Rental Property).

As despesas de aluguel podem incluir reparos, seguro, imposto sobre o imóvel, juros do financiamento e depreciação. Quando você também usa o imóvel para fins pessoais, apenas a parte desses custos que corresponde ao aluguel vai no Schedule E. Serviços significativos prestados aos hóspedes podem mudar o formulário usado; dias de uso pessoal e limites de perdas passivas podem mudar o valor dedutível. Veja Impostos sobre imóveis alugados nos EUA para esses cálculos (IRS: Residential Rental Property; Schedule E instructions).

Como converto aluguel, despesas e preço de compra para dólares americanos?

Converta o aluguel e as despesas de aluguel quando forem recebidos, pagos ou incorridos, conforme o seu método contábil. O imposto de renda estrangeiro usado como crédito tem regras de câmbio separadas. A taxa do dia em que você vende o imóvel não altera o custo de compra dele (IRS: Foreign Currency and Currency Exchange Rates; IRS: Foreign Tax Credit for Individuals).

O IRS não tem uma única taxa de câmbio oficial e, em geral, aceita uma taxa divulgada, desde que usada de forma consistente. Guarde a fonte da taxa e o registro datado da transação. Uma média anual não substitui a taxa da data da compra ou da venda. Para imposto de renda estrangeiro usado como crédito pelo regime de competência, em geral vale a taxa média do ano fiscal correspondente, com exceções; veja Renda estrangeira na declaração dos EUA (IRS: Yearly Average Currency Exchange Rates; IRS: Foreign Tax Credit for Individuals).

Como se deprecia um imóvel alugado no exterior?

Um edifício residencial alugado no exterior geralmente usa o sistema alternativo de depreciação (ADS, alternative depreciation system): depreciação linear em 30 anos, se o imóvel entrou em uso depois do fim de 2017, ou em 40 anos, se entrou em uso antes. O terreno não é depreciável, e o bem obrigado a usar o ADS não pode ter depreciação bônus. O edifício também não se qualifica para a dedução da seção 179 (IRS: How To Depreciate Property).

O valor menor usado para iniciar a depreciação de uma antiga residência não se torna automaticamente o custo-base para calcular o ganho na venda. Guarde separadamente o custo-base original, os registros de benfeitorias, a avaliação na data da conversão e o cronograma de depreciação (IRS: Residential Rental Property).

Posso deduzir imposto estrangeiro sobre o imóvel e juros do financiamento?

A parte do imposto estrangeiro sobre o imóvel e dos juros do financiamento que corresponde ao aluguel geralmente pode reduzir o aluguel no Schedule E. O imposto estrangeiro sobre um imóvel usado apenas para fins pessoais não é uma dedução detalhada; e o imposto estrangeiro sobre o imóvel não dá direito ao crédito por imposto de renda estrangeiro (IRS: Residential Rental Property; 26 U.S.C. §164; IRS: Foreign Tax Credit for Individuals).

Para uma residência principal ou segunda residência no exterior usada para fins pessoais, os juros do financiamento podem ser dedutíveis no Schedule A se você optar por deduções detalhadas e o empréstimo for garantido por uma residência qualificada, sujeito aos limites usuais de empréstimo e de uso. Divida os juros entre uso pessoal e aluguel quando houver os dois; o dinheiro de um refinanciamento gasto em despesas pessoais não é automaticamente despesa de aluguel (IRS: Home Mortgage Interest Deduction; IRS: Residential Rental Property).

Posso usar a exclusão dos EUA na venda de um imóvel no exterior?

Sim, o local do imóvel, por si só, não impede a exclusão. Se o imóvel no exterior era a sua residência principal, se você geralmente foi dono e morou nele por pelo menos dois dos cinco anos anteriores à venda e se não usou a exclusão em outra venda nos dois anos anteriores, estes limites dos EUA podem se aplicar. Uma exclusão parcial pode se aplicar após uma mudança de trabalho, um problema de saúde ou um evento imprevisto que se qualifique (26 U.S.C. §121; IRS: Selling Your Home):

Se você ou seu cônjuge está em serviço prolongado qualificado nas Forças Armadas dos EUA, no Foreign Service, na comunidade de inteligência ou no Peace Corps, você pode optar, na declaração do ano da venda, por suspender o teste de cinco anos por até 10 anos (IRS: Selling Your Home).

Para ter o limite conjunto completo, os dois cônjuges precisam cumprir os testes de residência e de venda anterior, e pelo menos um deles precisa cumprir o teste de propriedade. Se apenas um cônjuge se qualifica, pode se aplicar uma exclusão menor. Se o seu cônjuge não é residente fiscal dos EUA, veja a elegibilidade para declaração conjunta em Casado com um não residente nos EUA (IRS: Selling Your Home).

Uma segunda residência ou um imóvel mantido apenas para aluguel não se qualifica. A exclusão não está disponível se você adquiriu o imóvel em uma troca de bens do mesmo tipo (like-kind exchange) nos cinco anos anteriores à venda. O uso anterior como aluguel pode deixar o ganho de depreciação tributável, mesmo que o restante do ganho seja excluído. Um período após 2008 em que nem você nem seu cônjuge usou o imóvel como residência principal pode limitar a exclusão, mesmo que ele estivesse vazio ou fosse segunda residência; o uso depois do último dia como residência principal geralmente não conta. Há exceções. Veja Impostos sobre imóveis alugados nos EUA para depreciação e detalhes sobre dias de uso (IRS: Selling Your Home).

Um ganho tributável na residência principal ou o recebimento do Form 1099-S pode exigir o Form 8949 e o Schedule D; a parte alugada ou de uso empresarial separado pode exigir o Form 4797. Um prejuízo na venda de residência pessoal não é dedutível (IRS: Selling Your Home).

Como calculo o ganho em dólares americanos quando a moeda variou?

Converta o valor da venda e os custos de venda para dólares americanos nas datas das transações e subtraia o custo-base ajustado do imóvel em dólares americanos. Comece pelo custo em dólares na data da compra; some os custos de aquisição e as benfeitorias elegíveis, cada um na sua data, e subtraia a depreciação permitida ou permissível pelo uso como aluguel (IRS: Foreign Currency and Currency Exchange Rates; IRS: Basis of Assets; IRS: Selling Your Home).

Um imóvel pode ter ganho em dólares americanos mesmo quando o preço em moeda local não mudou. Calcule primeiro o ganho nos EUA e depois teste a exclusão da venda de imóvel residencial e qualquer crédito por imposto estrangeiro. Guarde os contratos de compra e venda, os extratos de fechamento, as notas das benfeitorias, as taxas de câmbio e os registros de depreciação anteriores.

Há um ganho separado nos EUA quando quito um financiamento em moeda estrangeira?

O financiamento e o imóvel são transações separadas. Uma variação cambial entre o empréstimo e a quitação pode gerar um resultado cambial separado; se a quitação do financiamento de uma residência pessoal produz ganho tributável pelas regras de transações pessoais não está totalmente definido pelo texto da seção 988(e). Não misture o resultado cambial do empréstimo com o ganho da venda do imóvel (26 U.S.C. §988).

A lei trata a dívida em moeda estrangeira como uma possível transação cambial, mas exclui certas transações pessoais de suas regras gerais. Um prejuízo cambial pessoal geralmente não é dedutível. Um empréstimo para um imóvel alugado pode ter tratamento diferente, porque está ligado à geração de renda. Guarde o valor original do empréstimo, cada pagamento de principal, o extrato de quitação, as datas e as taxas de câmbio; uma grande variação cambial justifica uma revisão separada (26 U.S.C. §988; 26 U.S.C. §165).

Posso usar como crédito o imposto estrangeiro pago sobre o aluguel ou a venda?

O imposto de renda estrangeiro legalmente devido sobre o aluguel ou sobre uma venda tributável pode dar direito ao crédito dos EUA por imposto estrangeiro. O aluguel e o ganho na venda de imóvel têm, em geral, origem no local do imóvel, mas o crédito utilizável depende do imposto dos EUA sobre a renda de origem estrangeira na categoria aplicável do Form 1116. Um imposto estrangeiro sobre o imóvel é uma despesa, não um crédito de imposto de renda (IRS: Form 1116 instructions; IRS: Foreign Tax Credit for Individuals).

O imposto estrangeiro pago sobre um ganho excluído da renda dos EUA pode não gerar um crédito utilizável. O crédito não é uma restituição simples, dólar por dólar, e a categoria de renda pode mudar quando o aluguel é uma atividade empresarial ativa. Veja Renda estrangeira na declaração dos EUA para o Form 1116 e os limites do crédito (IRS: Form 1116 instructions).

Sou americano e vou vender minha casa no Canadá: o que muda?

O cidadão dos EUA precisa verificar a exclusão dos EUA para venda de imóvel residencial, mesmo que o Canadá isente o ganho. A designação de residência principal do Canadá é uma solicitação separada; se ela não deixa imposto de renda canadense sobre a venda, não há imposto de renda canadense dessa venda para usar como crédito contra o imposto dos EUA (IRS: US Citizens and Resident Aliens Abroad; CRA: Principal Residence; IRS: Form 1116 instructions).

Se você é residente do Canadá, veja Isenção da residência principal no Canadá para a designação canadense. Se você é não residente do Canadá ao vender um imóvel canadense, veja Não residentes que vendem imóvel no Canadá para o processo de notificação e de retenção do Canadá. O ganho em dólares americanos pode ser diferente do ganho em dólares canadenses; por isso, faça os dois cálculos antes de decidir se o imposto de um país pode compensar o do outro.

E se eu já era dono do imóvel antes de me tornar residente dos EUA?

O custo-base nos EUA de um imóvel comprado geralmente começa no custo original, não no valor do dia em que você se tornou residente dos EUA. Tornar-se residente não cria, por si só, uma nova compra nem uma reavaliação geral do custo-base nos EUA. Fatos especiais de aquisição ou opções exigem revisão separada (26 U.S.C. §1012; IRS: Basis of Assets).

Se você se tornou residente dos EUA durante o ano, o aluguel de origem estrangeira recebido ou a venda de um imóvel no exterior antes do início da sua residência geralmente fica fora do imposto dos EUA. Uma opção do primeiro ano de residência pode antecipar a sua data de início: anexe a sua declaração ao Form 1040 depois de cumprir o teste de presença substancial do ano seguinte, pedindo prorrogação do prazo de entrega se necessário. Se um cônjuge foi não residente durante parte do ano e pelo menos um dos cônjuges é cidadão ou residente dos EUA no fim do ano, os dois podem optar por residência durante o ano inteiro em uma declaração conjunta, com uma declaração assinada por ambos; uma opção retificada geralmente deve ser apresentada em até três anos da declaração original ou dois anos do pagamento do imposto, o que ocorrer depois. Veja Sua primeira declaração de imposto de renda nos EUA (IRS: US Tax Guide for Aliens).

Procure os registros originais da compra e a taxa de câmbio da data específica, mesmo que a compra tenha ocorrido muitos anos antes da residência nos EUA. Se o imóvel foi herdado ou recebido como doação, o custo-base de doações e heranças segue regras diferentes. Se ele depois virou imóvel alugado, obtenha também o valor justo de mercado na data em que o aluguel começou; esse valor importa para a depreciação, não necessariamente para o ganho na venda (IRS: Residential Rental Property).

Exemplo

Valores ilustrativos em dólares canadenses (C$) e dólares americanos (US$), sem taxas, benfeitorias nem uso como aluguel: você comprou uma casa no Canadá por C$400.000 quando C$1 valia US$0,70. O custo-base nos EUA é US$280.000. Você vendeu a casa pelos mesmos C$400.000 quando C$1 valia US$0,80, o que resultou em US$320.000 de valor de venda e um ganho de US$40.000.

Não há ganho de preço em dólares canadenses, mas há ganho em dólares americanos. Se a casa cumpre os testes dos EUA de residência principal, o ganho pode ser excluído. Se era uma segunda residência, o ganho geralmente é tributável nos EUA. A quitação de um financiamento canadense precisaria de uma revisão cambial própria.

Seu caso é diferente?

• Você morou no Canadá enquanto era dono do imóvel: veja Americanos que moram no Canadá para entender as duas declarações.
• O imóvel foi alugado ou usado para fins pessoais durante parte do ano: veja Impostos sobre imóveis alugados nos EUA para o Schedule E, os prejuízos e a depreciação.
• O Canadá tributa ou retém imposto na venda: use Isenção da residência principal no Canadá ou Não residentes que vendem imóvel no Canadá, conforme o caso.
• Você é residente do Canadá e tem imóvel fora do Canadá: veja Imóvel fora do Canadá para a declaração canadense.
• Você herdou o imóvel ou o recebeu como doação: consulte Custo-base de doações e heranças.
• Você é dono direto do imóvel: o imóvel em si não é declarado no FBAR nem no Form 8938. Uma conta no exterior que receba o aluguel ou o valor da venda pode ter de ser declarada; veja Declaração de contas no exterior (IRS: Form 8938 and FBAR comparison).
• A venda é tributada nos dois países, a moeda variou muito ou você quitou um empréstimo em moeda estrangeira: leve os dois extratos de fechamento, os registros do empréstimo, as taxas de câmbio, as declarações estrangeiras e os comprovantes de pagamento ou restituição de imposto para impostos entre países.