Mietsteuer für Nichtansässige nicht gezahlt: Part XIII nachholen

Mietsteuer für Nichtansässige nicht gezahlt: Was hätte geschehen sollen?

Jeden Monat hätten 25 % der Bruttomiete als Part-XIII-Steuer an die CRA gehen müssen: Ein Zahler oder Verwalter führt bis zum 15. Tag des Folgemonats ab, und ein Eigentümer, der ohne Verwalter Miete für ein Wohnhaus einzieht, muss sofort abführen (Abschnitt 215(1.3)). Eine NR4-Informationserklärung ist jeweils bis zum letzten Tag im März nach dem Jahr fällig (Income Tax Regulations, Abschnitt 202(7); CRA: T4061). Ist nichts davon geschehen, ist jedes versäumte Jahr jetzt unbezahlte Part-XIII-Steuer plus Zinsen und möglicherweise mit Strafzuschlägen.

Was fehlt, läuft meist auf drei Dinge hinaus:

• Die Steuer selbst: Part-XIII-Steuer auf die Bruttomiete für jeden Monat, seit Sie nicht mehr ansässig sind.
• Die Meldung: NR4-Erklärungen oder, für einen Eigentümer, der die Miete direkt einzog, eine „Pro-forma“-NR4, die die CRA auf schriftliche Anfrage erstellt.
• Die Erklärungen nach Abschnitt 216: die optionalen Erklärungen, die die Steuer auf die Bruttomiete durch eine Steuer auf die Nettomiete ersetzen. Sie sind innerhalb von zwei Jahre nach jedem Jahr fällig (CRA: T4144).

Eine Nachholung ist nicht einfach, wenn sie viele Jahre umfasst, eine Hausverwaltung beteiligt war, die CRA Ihnen schon geschrieben hat, Sie einmal eine genehmigte NR6 hatten, ein Verkauf ansteht oder Ihr neues Land die Miete schon besteuert hat. Stellen Sie ein Mietbuch nach Jahren zusammen, dazu die Mietverträge, Abrechnungen des Verwalters, Bankeingänge, Belege für Ausgaben, alle NR4-Bescheinigungen oder Nachweise über Abführungen und jedes Schreiben der CRA. Wie das System in einem normalen Jahr funktioniert, steht in nicht ansässige Vermieter.

Wer haftet für die nicht einbehaltene Steuer: ich, meine Hausverwaltung oder mein Mieter?

Wer einbehalten musste und es nicht tat, haftet für die volle Steuer und kann sie sich von Ihnen zurückholen. Wer das ist, hängt davon ab, wie die Miete zu Ihnen kam.

Das folgt aus Abschnitt 215: Absatz 215(1.2) nimmt eine Privatperson aus, die Miete für eine Wohnimmobilie zahlt, in der jemand wohnt. Nach 215(6) haftet, wer nicht einbehalten hat, für den ganzen Betrag und hat einen Rückgriffsanspruch gegen die nicht ansässige Person. Nach Abschnitt 227(8.1) haften Sie mit dieser Person gesamtschuldnerisch für die Zinsen. Die Absätze 215(1.2) und (1.3) wurden durch den Budget 2025 Implementation Act, No. 1 eingefügt und gelten ab dem 12. August 2024. Für frühere Mieten hatte das Gesetz keine Ausnahme für Mieter von Wohnhäusern. Ein Verwandter, der für Sie Miete einzieht, ist eine „andere Person“ nach 215(3) mit derselben Pflicht wie eine Hausverwaltung. Nach Angaben der CRA haftet ein Zahler auch dann, wenn er das Geld nicht zurückholen kann (CRA: T4061).

Die Part-XIII-Steuer ist eine Steuer auf Ihre Miete: Ein Zahler oder Verwalter, der sie zahlt, kann sie sich von Ihnen zurückholen (Abschnitt 215(6)). Wer sie zwischen Ihnen und einer Hausverwaltung trägt, ändert nichts an dem, was die CRA zu bekommen hat.

Part XIII nachholen: Wie viel schulde ich für die versäumten Jahre?

Beginnen Sie mit 25 % der Bruttomiete je Jahr, plus Zinsen. Eine gültige Erklärung nach Abschnitt 216 für ein Jahr ersetzt das durch Steuer auf die Nettomiete nach Ausgaben und Capital Cost Allowance (CCA, steuerliche Abschreibung in Kanada), die oft niedriger ist (Abschnitt 216).

Die Erklärung nach Abschnitt 216 besteuert die Nettomiete so, als wäre sie Ihr einziges Einkommen, ohne den Grundfreibetrag (Basic Personal Amount) (Abschnitt 216(1)(d)). Sie kann außerdem keinen Verlust erzeugen, der in einem anderen Jahr nutzbar wäre (CRA: T4144). Die CRA darf Part-XIII-Steuer, die eine nicht ansässige Person schuldet, jederzeit veranlagen (Abschnitt 227(10.1)). Alte Jahre verfallen also nicht von selbst. Miete, die in einer normalen Erklärung für Ansässige gemeldet wurde, ist keine Erklärung nach Abschnitt 216 und erledigt die Part-XIII-Steuer nicht (CRA: T4144); siehe CRA hält Sie noch für ansässig.

Späte Erklärung nach Abschnitt 216: Kann ich für vergangene Jahre noch einreichen?

Möglicherweise, einmal. Die Richtlinie der CRA zur verspäteten Einreichung nach Absatz 216(1) kann Erklärungen nach Abschnitt 216 akzeptieren, die mehr als zwei Jahre nach Ende des Jahres eingehen. Sie gibt Ihnen eine Gelegenheit, Part-XIII-Probleme bei Mieten zu bereinigen.

Die CRA nimmt nach der Richtlinie keine verspätete Erklärung an, wenn eines davon zutrifft:

• Die CRA hat Sie schon über Ihre Part-XIII-Pflichten bei Mieteinkünften informiert.
• Die CRA hat bereits Maßnahmen eingeleitet, weil Sie die Part-XIII-Regeln nicht befolgt haben.
• Sie haben Form NR6 eingereicht, und die CRA hat sie genehmigt.

Bei einer genehmigten NR6 kann die CRA nach der Richtlinie in seltenen Fällen außergewöhnlicher Umstände mehr Zeit für die Erklärung nach Abschnitt 216 dieses Jahres nach Absatz 220(3) gewähren. Das ist ein Antrag, kein Anspruch.

Ohne die Richtlinie ist eine Erklärung nach Abschnitt 216, die nach ihrer Frist eingeht, keine gültige Wahl, und das Jahr bleibt auf die Bruttomiete besteuert (CRA: T4144). Die Richtlinie nennt weder eine feste Zahl von Jahren noch ein Antragsformular. Sie verweist auf das Sudbury Tax Centre. Fragen Sie vor der Einreichung, wie viele Jahre die CRA nach der Richtlinie annimmt.

Welche Strafzuschläge und Zinsen fallen an?

Zinsen fallen in jedem Weg auf unbezahlte Steuer an. Strafzuschläge hängen davon ab, wer versäumt hat und welcher Weg es behebt.

Der Strafzuschlag für unterlassenen Einbehalt ist für eine Person geschrieben, die einbehalten musste. Haben Sie Miete für ein Wohnhaus selbst eingezogen und mussten sie abführen, beschreibt das Gesetz Ihre Pflicht als Abführen, nicht als Einbehalten. Welcher Strafzuschlag Sie treffen könnte, ist daher weniger klar. Die CRA sagt, Nichtansässigen, die die Steuer auf Mieten für Wohnimmobilien nicht abführen, „können Strafzuschläge und Zinsen berechnet werden“ („can be assessed penalties and interest“; CRA: T4061). Die Zinsen können bei einer langen Nachholung hoch ausfallen, weil sie täglich ab dem Fälligkeitstag jedes Monats verzinst werden. Anträge auf Erlass behandelt Strafzuschläge, Zinsen und Erlass.

Richtlinie zur verspäteten Einreichung oder Voluntary Disclosures Program: Was passt?

Die Richtlinie zur verspäteten Einreichung ist enger und beseitigt nur Strafzuschläge. Das Voluntary Disclosures Program (VDP, Programm zur freiwilligen Offenlegung) kann auch Zinsen senken, verlangt aber einen vollständigen Antrag. Beide schließen oder schrumpfen, sobald die CRA Sie kontaktiert.

Ein VDP-Antrag gilt in der Regel als ohne Aufforderung gestellt, wenn die CRA Sie zu der Sache nicht kontaktiert hat (ein allgemeines Informationsschreiben zählt nicht). Er gilt als nach Aufforderung gestellt, wenn er auf ein Schreiben der CRA folgt, das die Sache benennt, oder nachdem die CRA Informationen Dritter über Sie erhalten hat.

Die VDP-Regeln stehen in IC00-1R7; der Erlass reicht zehn Kalenderjahre zurück. IC00-1R7 sagt, das VDP umfasse Quellensteuern, erwähnt aber die Richtlinie zu Abschnitt 216 nicht, und keine der beiden Seiten sagt, wie beide zusammenwirken. Bei einer genehmigten NR6 ist die Richtlinie verschlossen. Dann bleiben das VDP oder ein Antrag auf Erlass. Den Antrag im Detail behandelt nicht gemeldete Einkünfte und freiwillige Offenlegung.

In welcher Reihenfolge behebe ich das?

Rekonstruieren Sie zuerst die Jahre und wählen Sie den Weg, dann zahlen, melden und reichen Sie ein. Die CRA veröffentlicht keine einheitliche Reihenfolge. Der Weg steht an erster Stelle, weil die Richtlinie zur verspäteten Einreichung und das VDP beide davon abhängen, dass Sie sich melden, bevor die CRA Sie kontaktiert:

1. Jedes Jahr rekonstruieren: Bruttomiete, Ausgaben, CCA und bereits gezahlte Steuer, je Immobilie. Jeder Miteigentümer wird auf seinen eigenen Anteil besteuert; siehe nicht ansässige Vermieter.
2. Den Weg wählen: Richtlinie zur verspäteten Einreichung (Kontakt zum Sudbury Tax Centre) oder VDP (Form RC199), bevor Sie etwas einzeln einreichen.
3. Ein Steuerkonto für Nichtansässige beschaffen, wenn Sie die Miete selbst eingezogen haben, und die Part-XIII-Steuer zahlen oder vom Verwalter abführen lassen (CRA: T4061).
4. Die Meldung korrigieren: Der Verwalter reicht NR4-Erklärungen ein; ein Eigentümer ohne Verwalter bittet die CRA schriftlich um eine Pro-forma-NR4.
5. Erklärungen nach Abschnitt 216 einreichen (Form T1159) für jedes angenommene Jahr, mit der NR4 und einer Aufstellung von Miete und Ausgaben (CRA: T4144). Gezahlte Part-XIII-Steuer wird in jeder Erklärung angerechnet, ein Überschuss wird erstattet. Die Seite zur Richtlinie sagt nicht, ob alle Part-XIII-Steuer gezahlt sein muss, bevor Erklärungen angenommen werden. Fragen Sie das Sudbury Tax Centre.
6. Das laufende Jahr einrichten: Mit einem kanadischen Verwalter erwägen Sie Form NR6, damit der Einbehalt auf der Nettomiete beruht. Eine NR6 macht dann die Einreichung jeder Erklärung nach Abschnitt 216 innerhalb von sechs Monate nach Jahresende zur Pflicht.

Bestätigen Sie die Reihenfolge mit der CRA-Stelle, die Ihren Fall bearbeitet. Die Schritte 3 bis 5 können zusammen erledigt werden. Wie Sie die NR4 selbst lesen, behandelt der Ratgeber zur NR4-Bescheinigung.

Welche Unterlagen rekonstruieren die fehlenden Jahre?

Rekonstruieren Sie aus Dokumenten, die Dritte erstellt haben, und füllen Sie Lücken dann aus Ihren eigenen Unterlagen. Die Erklärung nach Abschnitt 216 braucht für jedes Jahr eine Aufstellung von Miete und Ausgaben. Belege werden sechs Jahre lang aufbewahrt (CRA: T4144).

Ich will verkaufen: Sollte ich zuerst die Mietjahre in Ordnung bringen?

Ein Verkauf braucht eine Meldung nach Abschnitt 116 an die CRA (Form T2062) für eine Unbedenklichkeitsbescheinigung und eine Erklärung für das Verkaufsjahr. Die Richtlinie zur verspäteten Einreichung steht nicht mehr zur Verfügung, sobald die CRA Sie über Ihre Part-XIII-Pflichten bei Mieten informiert oder Maßnahmen eingeleitet hat. Ob die Mietjahre vor diesem Zeitpunkt erledigt sind, kann also entscheiden, welcher Weg bleibt.

Haben Sie in Erklärungen nach Abschnitt 216 CCA geltend gemacht, kann ein Verkauf Recapture (Nachversteuerung früherer Abschreibungen) auslösen. Sie ist in einer Erklärung nach Abschnitt 216 zu melden, die am 30. April des Folgejahres fällig ist (CRA: T4144). Die Bescheinigung und den Einbehalt des Käufers behandelt Verkauf von Immobilien in Kanada durch Nichtansässige.

Beispiel

Beispielwerte in kanadischen Dollar.

Drei Jahre, kein Verwalter, nichts gezahlt

Ein Eigentümer im Ausland vermietet eine Eigentumswohnung direkt an eine Familie für C$2.000 im Monat oder C$24.000 im Jahr, drei Jahre lang. Die Part-XIII-Steuer beträgt 25 % von C$24.000, also C$6.000 im Jahr:

• Jahr 1: C$6.000, plus Zinsen ab dem Fälligkeitstag jedes Monats.
• Jahr 2: C$6.000, plus Zinsen.
• Jahr 3: C$6.000, plus Zinsen. Gesamt: C$18.000 plus Zinsen.

Für Miete, die vor dem 12. August 2024 gezahlt wurde, hätte die Familie einbehalten müssen und kann ebenfalls veranlagt werden. Der Eigentümer schuldet die Steuer trotzdem.

Hat die CRA den Eigentümer nie kontaktiert und gab es keine NR6, kann die Richtlinie zur verspäteten Einreichung Erklärungen nach Abschnitt 216 zulassen. Bei Ausgaben und CCA von C$14.000 im Jahr besteuert jede Erklärung C$10.000 Nettomiete statt C$24.000 Bruttomiete, ohne Strafzuschläge. Zinsen können weiter anfallen. Beim niedrigsten Bundessatz von 14 % plus dem Zuschlag für Nichtansässige von 48 % sind das etwa C$2.070 im Jahr (mehr in früheren Jahren, als der niedrigste Satz höher war), gegen C$6.000 nach Part XIII.

Eine Hausverwaltung hat nie einbehalten

Eine kanadische Hausverwaltung zog zwei Jahre lang C$30.000 im Jahr ein und zahlte alles an den Eigentümer aus. Die Verwaltung schuldete 25 %, also C$7.500 im Jahr, und kann zur Steuer plus einem Strafzuschlag von 10 % veranlagt werden (20 % bei wiederholtem Versäumnis in einem Jahr, vorsätzlich oder grob fahrlässig). Der Eigentümer haftet gesamtschuldnerisch für die Zinsen. Die Verwaltung kann sich die Steuer vom Eigentümer zurückholen. Der Eigentümer kann weiter Erklärungen nach Abschnitt 216 für die Nettomiete einreichen, wenn jede innerhalb von zwei Jahren nach Jahresende eingeht, oder für ältere Jahre, wenn die Richtlinie zur verspäteten Einreichung noch gilt. Steuer, die die Verwaltung bei der Veranlagung zahlt, wird im Namen des Eigentümers gezahlt. Klären Sie daher mit der CRA, wie sie in diesen Erklärungen angerechnet wird.

Eine genehmigte NR6, Erklärungen nie eingereicht

Der Verwalter eines Eigentümers hat unter einer genehmigten NR6 auf die Nettomiete einbehalten, aber es wurden keine Erklärungen nach Abschnitt 216 eingereicht. Diese Wahlen sind ungültig, die Jahre werden auf die Bruttomiete besteuert, und die CRA kann den Verwalter für den Fehlbetrag veranlagen. Die Richtlinie zur verspäteten Einreichung steht nicht zur Verfügung. Mehr Zeit nach Absatz 220(3) ist nur in außergewöhnlichen Umständen möglich. Hat die CRA den Eigentümer oder den Verwalter noch nicht kontaktiert, kann das VDP in Frage kommen. Ein Antrag auf Erlass ist der andere Weg.

Anders in Ihrem Fall?

• Sie brauchen die Regeln für ein normales Jahr, NR6 und Abschnitt 216 für die Zukunft: Siehe nicht ansässige Vermieter.
• Sie haben aus dem Ausland weitere nicht eingereichte kanadische Erklärungen: Siehe kanadische Erklärungen als Nichtansässiger und Nachholen.
• Die CRA hat Ihnen schon geschrieben, oder Sie hatten eine genehmigte NR6: Die Richtlinie zur verspäteten Einreichung ist verschlossen, und ein VDP-Antrag oder ein Antrag auf Erlass braucht Sorgfalt. Siehe nicht gemeldete Einkünfte und freiwillige Offenlegung und holen Sie sich Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen.
• Viele Jahre, ein Streit mit der Hausverwaltung oder US-Erklärungen, die die Miete schon melden: Die Jahre, der Weg und die Anrechnung ausländischer Steuern brauchen einen gemeinsamen Plan. Bringen Sie das Mietbuch, die Mietverträge und die Abrechnungen des Verwalters zur Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen. Wenn Sie in den USA leben, siehe Vermietung Ihres kanadischen Hauses nach dem Umzug in die USA.
• Sie verkaufen oder der Käufer hat schon einen Teil des Preises einbehalten: Siehe Verkauf von Immobilien in Kanada durch Nichtansässige und Käufer hat Ihren Verkaufserlös einbehalten.
• Die CRA behandelt Sie weiter als Ansässigen: Siehe CRA hält Sie noch für ansässig.
• Sie möchten Strafzuschläge oder Zinsen erlassen bekommen: Siehe Strafzuschläge, Zinsen und Erlass.