Impuesto no pagado sobre alquileres de no residentes: Parte XIII

Impuesto sobre alquileres de no residentes no pagado: ¿qué debía haber pasado?

Cada mes, 25% del alquiler bruto debía haberse enviado a la CRA como impuesto de la Parte XIII. El pagador o agente lo remite a más tardar en el día 15 del mes siguiente, y un propietario que cobra el alquiler de una vivienda sin agente debe remitirlo de inmediato (sección 215(1.3)). Una declaración informativa NR4 vence el último día de marzo después de cada año (Income Tax Regulations, sección 202(7); CRA: T4061). Si nada de eso ocurrió, cada año omitido es ahora impuesto de la Parte XIII sin pagar más intereses, y posiblemente multas.

Lo que falta suele reducirse a tres cosas:

• El impuesto en sí: la Parte XIII sobre el alquiler bruto de cada mes desde que usted se hizo no residente.
• La declaración informativa: las declaraciones NR4 o, para un propietario que cobró el alquiler directamente, un NR4 "pro forma" que la CRA prepara si se lo pide por escrito.
• Las declaraciones de la sección 216: las declaraciones opcionales que reemplazan el impuesto sobre el alquiler bruto por un impuesto sobre el alquiler neto, y que vencen dentro de dos años después de cada año (CRA: T4144).

Una puesta al día no es sencilla cuando abarca muchos años, participó un administrador de la propiedad, la CRA ya le escribió, alguna vez tuvo un NR6 aprobado, se acerca una venta, o su nuevo país ya gravó el alquiler. Reúna un registro del alquiler por año, los contratos, los estados del agente, los depósitos bancarios, los recibos de gastos, cualquier comprobante NR4 o registro de remesas, y cada carta de la CRA. Cómo funciona el sistema en un año normal está en propietarios no residentes que alquilan.

¿Quién es responsable del impuesto no retenido: yo, mi administrador de la propiedad o mi inquilino?

La persona que debía retener y no lo hizo es responsable del impuesto completo, y puede recuperarlo de usted. Quién es esa persona depende de cómo llegó el alquiler a sus manos.

Esto sigue la sección 215: la subsección 215(1.2) exime a una persona física que paga el alquiler de una vivienda donde alguien vive, y la 215(6) hace responsable del monto total a quien no retuvo, con derecho a recuperarlo del no residente. Según la sección 227(8.1), usted es responsable solidario con esa persona de los intereses. Las subsecciones 215(1.2) y (1.3) las agregó la Budget 2025 Implementation Act, No. 1 y se aplican desde el 12 de agosto de 2024; para alquileres anteriores, la ley no tenía una excepción para inquilinos de vivienda. Un familiar que cobra el alquiler por usted es una "otra persona" según la 215(3), con el mismo deber que un administrador de la propiedad. La CRA dice que un pagador es responsable aunque no pueda recuperar el dinero (CRA: T4061).

La Parte XIII es un impuesto sobre su alquiler: un pagador o agente que lo paga puede recuperarlo de usted (sección 215(6)). Quién lo asume entre usted y un administrador de la propiedad no cambia lo que se le debe a la CRA.

Puesta al día de la Parte XIII: ¿cuánto debo por los años omitidos?

Empiece con 25% del alquiler bruto de cada año, más intereses. Una declaración válida de la sección 216 para un año lo reemplaza por un impuesto sobre el alquiler neto, después de gastos y de la deducción por costo de capital (CCA), que suele ser menor (sección 216).

La declaración de la sección 216 grava el alquiler neto como si fuera su único ingreso, sin el monto personal básico (sección 216(1)(d)). Tampoco puede crear una pérdida que se use en otro año (CRA: T4144). La CRA puede determinar en cualquier momento el impuesto de la Parte XIII que debe un no residente (sección 227(10.1)), así que los años antiguos no prescriben por sí solos. El alquiler informado en una declaración normal de residente no es una declaración de la sección 216 y no salda el impuesto de la Parte XIII (CRA: T4144); vea la CRA todavía cree que usted es residente.

Declaración tardía de la sección 216: ¿todavía puedo presentarla por años pasados?

Posiblemente, una sola vez. La política de presentación tardía de la subsección 216(1) de la CRA puede aceptar declaraciones de la sección 216 presentadas después de dos años del final del año, y da una oportunidad para corregir los problemas de la Parte XIII sobre alquileres.

La CRA no aceptará una declaración tardía conforme a la política si se cumple cualquiera de estos puntos:

• La CRA ya le informó sobre sus deberes de la Parte XIII por ingresos de alquiler.
• La CRA ya inició una acción porque usted no siguió las reglas de la Parte XIII.
• Usted presentó el Form NR6 y la CRA lo aprobó.

Con un NR6 aprobado, la página de la política dice que la CRA puede, en casos raros de circunstancias extraordinarias, dar más tiempo para presentar la declaración de la sección 216 de ese año conforme a la subsección 220(3); eso es una solicitud, no un derecho.

Sin la política, una declaración de la sección 216 presentada después de su fecha límite no es una elección válida, y el año sigue gravado sobre el alquiler bruto (CRA: T4144). La página de la política no menciona un número fijo de años ni un formulario de solicitud; indica comunicarse con el Sudbury Tax Centre. Antes de presentar, pregunte cuántos años aceptará la CRA conforme a la política.

¿Qué multas e intereses se aplican?

Los intereses se aplican al impuesto no pagado en todas las rutas. Las multas dependen de quién incumplió y de qué ruta lo corrige.

La multa por no retener está escrita para quien debía retener. Cuando usted cobró usted mismo el alquiler de una vivienda y debía remitirlo, la ley describe su deber como remitir, no retener, así que es menos claro qué multa podría aplicarse a usted. La CRA dice que a los no residentes que no remiten el impuesto sobre el alquiler de una vivienda "se les pueden determinar multas e intereses" (CRA: T4061). Los intereses de una puesta al día larga pueden ser grandes porque se capitalizan a diario desde la fecha de vencimiento de cada mes. Las solicitudes de alivio se explican en multas, intereses y alivio.

Política de presentación tardía o Programa de Divulgaciones Voluntarias: ¿cuál conviene?

La política de presentación tardía es más limitada y solo elimina multas. El Programa de Divulgaciones Voluntarias (VDP) también puede reducir intereses, pero requiere una solicitud completa. Ambos se cierran o se reducen una vez que la CRA se comunica con usted.

Una solicitud al VDP generalmente es espontánea (unprompted) cuando la CRA no se ha comunicado con usted sobre el asunto (una carta educativa general no cuenta), y es posterior a un contacto (prompted) cuando sigue a una carta de la CRA que nombra el asunto o cuando la CRA obtuvo información de terceros sobre usted.

Las reglas del VDP están en IC00-1R7; el alivio alcanza diez años calendario hacia atrás. La IC00-1R7 dice que el VDP cubre los impuestos retenidos pero no menciona la política de la sección 216, y ninguna de las dos páginas explica cómo interactúan. Con un NR6 aprobado, la política está cerrada, así que lo que queda es el VDP o una solicitud de alivio. La solicitud en detalle está en ingresos no declarados y divulgación voluntaria.

¿En qué orden lo corrijo?

Primero reconstruya los años y elija la ruta; después pague, informe y presente. La CRA no publica un único orden. La ruta va primero porque tanto la política de presentación tardía como el VDP dependen de presentarse antes de que la CRA se comunique con usted:

1. Reconstruya cada año: alquiler bruto, gastos, CCA y cualquier impuesto ya pagado, por propiedad. Cada copropietario paga impuesto sobre su propia parte; vea propietarios no residentes que alquilan.
2. Elija la ruta: la política de presentación tardía (comuníquese con el Sudbury Tax Centre) o el VDP (Form RC199), antes de presentar nada por partes.
3. Obtenga una cuenta de impuestos de no residentes si cobró el alquiler usted mismo, y pague el impuesto de la Parte XIII, o haga que el agente lo remita (CRA: T4061).
4. Corrija la declaración informativa: el agente presenta las declaraciones NR4; un propietario sin agente pide por escrito a la CRA un NR4 pro forma.
5. Presente las declaraciones de la sección 216 (Form T1159) de cada año aceptado, adjuntando el NR4 y un estado de alquileres y gastos (CRA: T4144). El impuesto de la Parte XIII pagado se acredita en cada declaración y cualquier exceso se reembolsa; la página de la política no dice si todo el impuesto de la Parte XIII debe pagarse antes de que se acepten las declaraciones, así que pregunte al Sudbury Tax Centre.
6. Organice el año actual: si tiene un agente canadiense, considere el Form NR6 para que la retención use el alquiler neto. Con un NR6, presentar cada declaración de la sección 216 dentro de seis meses después del final del año es obligatorio.

Confirme el orden con la oficina de la CRA que atiende su caso; los pasos 3 a 5 pueden hacerse juntos. Cómo leer el NR4 se explica en la guía del comprobante NR4.

¿Qué registros permiten reconstruir los años faltantes?

Reconstruya a partir de documentos creados por un tercero y luego complete los vacíos con sus propios registros. La declaración de la sección 216 necesita un estado de alquileres y gastos de cada año, y los registros de respaldo se conservan por seis años (CRA: T4144).

Pienso vender: ¿debo corregir primero los años de alquiler?

Una venta requiere un aviso de la sección 116 a la CRA (Form T2062) para obtener un certificado de cumplimiento, y una declaración del año de la venta. La política de presentación tardía no está disponible una vez que la CRA le informó sobre sus deberes de la Parte XIII por alquileres o inició una acción, así que si los años de alquiler se resuelven antes de ese punto puede decidir qué ruta queda.

Si reclamó la CCA en declaraciones de la sección 216, una venta puede generar recaptura, que debe informarse en una declaración de la sección 216 que vence el 30 de abril del año siguiente (CRA: T4144). El certificado y la retención del comprador se explican en venta de propiedad canadiense por no residentes.

Ejemplo

Cifras ilustrativas en dólares canadienses.

Tres años, sin agente, nada pagado

Un propietario en el extranjero alquila un condominio directamente a una familia por C$2,000 al mes, o C$24,000 al año, durante tres años. El impuesto de la Parte XIII es 25% de C$24,000, o C$6,000 al año:

• Año 1: C$6,000, más intereses desde la fecha de vencimiento de cada mes.
• Año 2: C$6,000, más intereses.
• Año 3: C$6,000, más intereses. Total: C$18,000 más intereses.

Por el alquiler pagado antes del 12 de agosto de 2024, la familia estaba obligada a retener y también se le puede determinar el impuesto; el propietario igualmente lo debe.

Si la CRA nunca contactó al propietario y no hubo un NR6, la política de presentación tardía puede aceptar declaraciones de la sección 216. Con C$14,000 al año de gastos y CCA, cada declaración grava C$10,000 de alquiler neto en lugar de C$24,000 brutos, sin multas; todavía pueden aplicarse intereses. Con la tasa federal más baja de 14% más el recargo de 48% para no residentes, eso son unos C$2,070 al año (más en años anteriores, cuando la tasa más baja era mayor), frente a C$6,000 bajo la Parte XIII.

Un administrador de la propiedad que nunca retuvo

Un administrador de la propiedad canadiense cobró C$30,000 al año durante dos años y se lo pagó todo al propietario. El administrador debía 25%, o C$7,500 al año, y se le puede determinar el impuesto más una multa de 10% (20% por incumplimientos repetidos en un año cometidos a sabiendas o con negligencia grave), mientras que el propietario es responsable solidario de los intereses. El administrador puede recuperar el impuesto del propietario. El propietario todavía puede presentar declaraciones de la sección 216 por el alquiler neto si cada una está dentro de dos años del final del año o, para años más antiguos, si todavía se aplica la política de presentación tardía. El impuesto que el administrador paga al ser determinado se paga en nombre del propietario, así que confirme con la CRA cómo se acredita en esas declaraciones.

Un NR6 aprobado y declaraciones nunca presentadas

El agente de un propietario retuvo sobre el alquiler neto conforme a un NR6 aprobado, pero no se presentó ninguna declaración de la sección 216. Esas elecciones no son válidas, los años se gravan sobre el alquiler bruto y la CRA puede determinar al agente la diferencia. La política de presentación tardía no está disponible; más tiempo según la subsección 220(3) es posible solo en circunstancias extraordinarias. Si la CRA todavía no ha contactado al propietario ni al agente, el VDP puede aplicar; una solicitud de alivio es la otra ruta.

¿Su caso es distinto?

• Necesita las reglas de un año normal, el NR6 y la sección 216 hacia adelante: vea propietarios no residentes que alquilan.
• También tiene otras declaraciones canadienses sin presentar desde el extranjero: vea declaraciones canadienses de no residentes y puesta al día.
• La CRA ya le escribió, o usted tuvo un NR6 aprobado: la política de presentación tardía está cerrada, y una solicitud al VDP o una solicitud de alivio requiere cuidado. Vea ingresos no declarados y divulgación voluntaria y obtenga ayuda con impuestos individuales.
• Muchos años, una disputa con el administrador de la propiedad, o declaraciones de EE. UU. que ya informan el alquiler: los años, la ruta y el crédito extranjero necesitan un solo plan. Lleve el registro del alquiler, los contratos y los estados del agente a ayuda con impuestos individuales. Si vive en EE. UU., vea alquilar su casa canadiense después de mudarse a EE. UU..
• Va a vender, o el comprador ya retuvo parte del precio: vea venta de propiedad canadiense por no residentes y el comprador retuvo el dinero de su venta.
• La CRA todavía lo trata como residente: vea la CRA todavía cree que usted es residente.
• Quiere que se cancelen multas o intereses: vea multas, intereses y alivio.