非居民房租税一直没缴：第 XIII 部分补缴指南

非居民房租税没缴：本来应该怎么做？

每个月，租金总额的 25% 都应当作为第 XIII 部分税交给 CRA：付款方或代理在 次月 15 日 前汇缴；没有代理、自己收取自住房租金的业主，必须立即汇缴（第 215(1.3) 款）。NR4 信息申报表须在每年之后的 3 月最后一天前提交（《所得税条例》第 202(7) 款；CRA：T4061）。如果这些都没做，每个漏缴的年度现在都是未缴的第 XIII 部分税加利息，还可能有罚款。

缺的东西通常归结为三项：

• 税款本身：自您成为非居民以来每个月租金总额的第 XIII 部分税。
• 申报：NR4 申报表；或者对自己直接收租的业主，是 CRA 应书面请求编制的“形式”NR4。
• 第 216 条税表：可选的税表，把按租金总额课的税换成按净租金课的税，须在每个年度结束后 两年 内提交（CRA：T4144）。

如果补缴跨越多年、涉及物业经理、CRA 已经给您来过信、您曾有获批的 NR6 表、马上要出售房产，或新居住国已经对这笔租金征过税，情况就不简单。请准备按年度整理的租金流水、租约、代理的对账单、银行入账记录、费用收据、所有 NR4 税单或汇缴记录，以及 CRA 的每一封来信。正常年度的运作方式，见非居民房东。

没有预扣的税款由谁负责：我、物业经理，还是租客？

应当预扣却没有预扣的人，要对全部税款负责，并可以向您追偿。这个人是谁，取决于租金是怎样到您手上的。

这些规则依据第 215 条：第 215(1.2) 款免除个人为有人居住的住宅支付租金的预扣义务，第 215(6) 款规定未预扣的人要对全部金额负责，并有权向非居民追偿。依据第 227(8.1) 款，您与该人对利息负连带责任。第 215(1.2) 款和 (1.3) 款由《2025 年预算执行法（第 1 号）》新增，自 2024 年 8 月 12 日起适用；在此之前的租金，法律没有针对自住型租客的例外。替您收租的亲属属于第 215(3) 款所说的“其他人”，与物业经理承担相同的义务。CRA 表示，即使付款方无法追回这笔钱，也要承担责任（CRA：T4061）。

第 XIII 部分税是对您的租金征收的税：付税的付款方或代理可以向您追偿（第 215(6) 款）。您和物业经理之间谁来承担，不会改变欠 CRA 的金额。

第 XIII 部分补缴：漏缴的年度我要补多少？

每个年度先按租金总额的 25% 计算，再加利息。某个年度如果提交了有效的第 216 条税表，就改为按扣除费用和资本成本折旧扣除（CCA）后的净租金课税，通常更低（第 216 条）。

第 216 条税表把净租金当作您唯一的收入课税，没有基本个人免税额（第 216(1)(d) 段）。它产生的亏损也不能用于其他年度（CRA：T4144）。CRA 可以随时核定非居民所欠的第 XIII 部分税（第 227(10.1) 款），所以旧年度不会自行失效。在普通居民税表上申报的租金不是第 216 条税表，也不能了结第 XIII 部分税（CRA：T4144）；见CRA 仍认为您是居民。

迟交第 216 条税表：过去的年度还能报吗？

可能可以，但只有一次机会。CRA 的第 216(1) 款迟交政策可能接受在年度结束 两年 之后才提交的第 216 条税表，并给您一次纠正租金第 XIII 部分问题的机会。

出现以下任何一种情况，CRA 就不会按该政策接受迟交的税表：

• CRA 已经就租金收入的第 XIII 部分义务通知过您。
• CRA 已经因为您没有遵守第 XIII 部分的规定而采取行动。
• 您提交过 NR6 表，并且 CRA 已经批准。

如果有获批的 NR6 表，政策页面说明，在极少数的特殊情况下，CRA 可以依据第 220(3) 款给予更多时间提交该年度的第 216 条税表；这是请求，不是权利。

没有这项政策，超过期限才提交的第 216 条税表不是有效的选择，该年度仍按租金总额课税（CRA：T4144）。政策页面没有写明可以补多少个年度，也没有申请表；它要求联系萨德伯里税务中心。提交前先问清楚 CRA 按这项政策会接受多少个年度。

会有哪些罚款和利息？

无论走哪种途径，未缴的税款都要收利息。罚款取决于谁没有履行义务，以及用哪种途径补救。

未预扣罚款的规定是针对应当预扣的人。如果您自己收取了自住房租金并应当汇缴，法律把您的义务写成汇缴而不是预扣，所以适用于您的是哪种罚款并不那么清楚。CRA 表示，不汇缴住宅租金税的非居民“可能被核定罚款和利息”（CRA：T4061）。长期补缴时利息可能很大，因为从每个月的到期日起按日复利。减免申请，见罚款、利息与减免。

迟交政策还是自愿披露计划：哪个更合适？

迟交政策适用范围更窄，只免除罚款。自愿披露计划（VDP）还能减少利息，但需要完整的申请。CRA 一旦联系您，两者都会关闭或缩小。

CRA 没有就该问题联系过您时（一般性的宣导信函不算），VDP 申请一般属于自发申请；在 CRA 来信指出该问题之后，或 CRA 取得了关于您的第三方信息之后提出的，属于受促申请。

VDP 的规则见 IC00-1R7；减免可追溯 十个日历年。IC00-1R7 说明 VDP 涵盖预扣税，但没有提到第 216 条政策，两个页面也都没有说明两者如何配合。有获批的 NR6 表时，该政策已经关闭，剩下的是 VDP 或减免申请。申请的详细内容，见未申报收入与自愿披露。

应该按什么顺序补救？

先还原各年度并选好途径，然后再缴税、申报、提交税表。CRA 没有公布统一的顺序；先选途径，是因为迟交政策和 VDP 都要求在 CRA 联系您之前主动站出来：

1. 还原每个年度：每处房产的租金总额、费用、CCA 和已缴税款。每位共同所有人就自己的份额课税；见非居民房东。
2. 选定途径：迟交政策（联系萨德伯里税务中心）或 VDP（RC199 表），然后再零散地提交任何东西。
3. 如果租金是您自己收的，请开设非居民税务账户，缴纳第 XIII 部分税，或让代理汇缴（CRA：T4061）。
4. 补上申报：由代理提交 NR4 申报表；没有代理的业主，书面请求 CRA 提供 NR4 形式申报表。
5. 为每个被接受的年度提交第 216 条税表（T1159 表），附上 NR4 和租金及费用说明（CRA：T4144）。已缴的第 XIII 部分税记入每份税表，多缴的部分退还；政策页面没有说明是否必须先缴清全部第 XIII 部分税，税表才会被接受，请向萨德伯里税务中心询问。
6. 安排好当前年度：如果有加拿大代理，可考虑提交 NR6 表，让预扣按净租金计算；提交 NR6 表后，每份第 216 条税表就必须在年度结束后 六个月 内提交。

请向处理您案件的 CRA 办公室确认顺序；第 3 步至第 5 步可以同时进行。NR4 本身怎么看，见NR4 税单指南。

哪些记录能还原漏掉的年度？

先根据第三方出具的文件还原，再用您自己的记录填补空缺。第 216 条税表需要每个年度的租金及费用说明，证明记录须保存六年（CRA：T4144）。

我打算出售房产：应该先处理租金年度吗？

出售房产需要向 CRA 提交第 116 条通知（T2062 表）以取得清税证明，还要为出售当年提交税表。一旦 CRA 就租金的第 XIII 部分义务通知过您或已经采取行动，迟交政策就不能用了，所以在那之前是否处理了租金年度，可能决定还剩哪条途径。

如果您在第 216 条税表上申报过 CCA，出售时可能产生追回，必须在第 216 条税表上申报，截止日是次年的 4 月 30 日（CRA：T4144）。证明书和买家扣留款，见非居民出售加拿大房产。

示例

以下数字为示意，单位为加元。

三年，没有代理，一分没缴

一位在国外的业主把公寓直接租给一个家庭，每月 C$2,000，即每年 C$24,000，租了三年。第 XIII 部分税是 C$24,000 的 25%，即每年 C$6,000：

• 第 1 年：C$6,000，加上从每个月到期日起算的利息。
• 第 2 年：C$6,000，加利息。
• 第 3 年：C$6,000，加利息。合计：C$18,000 加利息。

对于 2024 年 8 月 12 日之前支付的租金，该家庭当时有义务预扣，也可能被核定；业主仍欠这笔税。

如果 CRA 从未联系过业主，也没有 NR6 表，迟交政策可能接受第 216 条税表。每年费用和 CCA 为 C$14,000 的话，每份税表按 C$10,000 的净租金课税，而不是 C$24,000 的租金总额，且没有罚款；仍可能有利息。按最低联邦税率 14% 加上 48% 的非居民附加税，每年约为 C$2,070（更早的年度更高，因为当时最低税率更高），而按第 XIII 部分则是 C$6,000。

物业经理从未预扣

一家加拿大物业经理两年来每年收取 C$30,000，全部转给了业主。经理应缴 25%，即每年 C$7,500，可能被核定税款加 10% 的罚款（同一年度内故意或严重疏忽造成的重复未预扣为 20%），业主则对利息负连带责任。经理可以向业主追偿税款。业主仍可以按净租金提交第 216 条税表，条件是每份都在该年度结束后两年内；更早的年度则要看迟交政策是否仍然适用。经理在被核定后缴的税，是代业主缴的，所以请向 CRA 确认这些税款在这些税表上怎样抵免。

已获批的 NR6 表，税表从未提交

业主的代理按获批的 NR6 表对净租金预扣了税，但没有提交第 216 条税表。这些选择无效，各年度按租金总额课税，CRA 可以向代理核定不足的部分。迟交政策不能用；依据第 220(3) 款给予更多时间，只有在特殊情况下才可能。如果 CRA 还没有联系过业主或代理，VDP 可能适用；另一条途径是提出减免申请。

您的情况不同？

• 您需要的是正常年度的规则，以及今后的 NR6 表和第 216 条税表：见非居民房东。
• 您在国外还有其他没有提交的加拿大税表：见非居民加拿大税表与补报。
• CRA 已经给您来过信，或您有过获批的 NR6 表：迟交政策已经关闭，VDP 申请或减免申请需要格外谨慎。见未申报收入与自愿披露，并寻求个人税务协助。
• 涉及多个年度、与物业经理发生争议，或美国税表已经申报了这笔租金：年度、途径和外国税收抵免需要统一规划。请把租金流水、租约和代理对账单带到个人税务协助。如果您住在美国，见搬到美国后出租加拿大的房子。
• 您正在出售房产，或买家已经扣留了部分售价：见非居民出售加拿大房产和买家扣留了您的售房款。
• CRA 仍把您当作居民：见CRA 仍认为您是居民。
• 您想取消罚款或利息：见罚款、利息与减免。