Para quem é
- Pessoas físicas não residentes que alugaram imóvel no Canadá por um ou mais anos sem que o imposto da Parte XIII fosse retido ou recolhido
- Proprietários não residentes cujo administrador ou agente recebeu o aluguel sem reter o imposto
- Proprietários com NR6 aprovado cujas declarações da seção 216 nunca foram entregues
Não abordado aqui
- Como funcionam, em um ano normal, o imposto sobre aluguel de não residente, o NR6 e as declarações da seção 216
- Venda do imóvel, certificado de conformidade da seção 116 e retenção do preço pelo comprador
- Imposto no país onde você mora agora
- Se você ainda é residente do Canadá
Imposto sobre aluguel de não residente não pago: o que deveria ter acontecido?
Todo mês, 25% do aluguel bruto deveria ter ido para a CRA como imposto da Parte XIII: quem paga ou o agente recolhe até 15º dia do mês seguinte, e o proprietário que recebe aluguel de moradia sem agente deve recolher imediatamente (seção 215(1.3)). Uma declaração informativa NR4 vence no último dia de março após cada ano (Income Tax Regulations, seção 202(7); CRA: T4061). Se nada disso aconteceu, cada ano não recolhido é agora imposto da Parte XIII devido, mais juros e, possivelmente, multas.
O que falta costuma se resumir a três coisas:
- O imposto em si: a Parte XIII sobre o aluguel bruto de cada mês desde que você se tornou não residente.
- A declaração informativa: declarações NR4 ou, para o proprietário que recebeu o aluguel diretamente, um NR4 “pro forma” que a CRA prepara a pedido por escrito.
- As declarações da seção 216: as declarações opcionais que trocam o imposto sobre o aluguel bruto pelo imposto sobre o aluguel líquido, com vencimento em dois anos após cada ano (CRA: T4144).
A regularização não é simples quando abrange muitos anos, houve um administrador de imóveis no meio, a CRA já escreveu para você, você teve um NR6 aprovado, uma venda está próxima ou o seu novo país já tributou o aluguel. Reúna um registro do aluguel por ano, os contratos, os extratos do agente, os depósitos bancários, os recibos de despesas, os informes NR4 ou comprovantes de recolhimento que existirem e todas as cartas da CRA. Como o sistema funciona em um ano normal está em proprietários não residentes de imóveis alugados.
Quem responde pelo imposto não retido: eu, meu administrador de imóveis ou meu inquilino?
Quem tinha que reter e não reteve responde pelo imposto inteiro e pode cobrá-lo de você. Quem é essa pessoa depende de como o aluguel chegou até você.
| Como o aluguel foi recebido | Quem tinha que agir | Quem a CRA pode cobrar |
|---|---|---|
| Um agente, administrador de imóveis, parente ou qualquer outra pessoa recebeu por você | O agente, pela seção 215(3) | O agente deve o imposto e a multa; você responde solidariamente pelos juros; o agente pode cobrar o imposto de você |
| Um inquilino pessoa física pagou diretamente a você por uma casa onde alguém morava, sem agente | A partir de 12 de agosto de 2024: você, o proprietário, pela seção 215(1.3). Antes disso: o inquilino, como pagador, pela seção 215(1) | A partir de 12 de agosto de 2024: você. Antes disso: o inquilino, que pode cobrar de você; a CRA também pode lançar o imposto contra você |
| Uma empresa ou outro inquilino que não é pessoa física pagou a você, ou qualquer inquilino pagou aluguel de imóvel não residencial | O inquilino, como pagador, pela seção 215(1) | O inquilino deve o imposto e pode cobrá-lo de você |
Isso segue a seção 215: a subseção 215(1.2) isenta a pessoa física que paga aluguel de um imóvel residencial onde alguém mora, e a 215(6) faz quem deixou de reter responder pelo valor inteiro, com direito de cobrá-lo do não residente. Pela seção 227(8.1), você responde solidariamente com essa pessoa pelos juros. As subseções 215(1.2) e (1.3) foram acrescentadas pelo Budget 2025 Implementation Act, No. 1 e valem a partir de 12 de agosto de 2024; para aluguéis anteriores, a lei não tinha a exceção do inquilino de moradia. Um parente que recebe aluguel por você é uma “outra pessoa” pela 215(3), com o mesmo dever de um administrador de imóveis. A CRA diz que o pagador responde mesmo que não consiga recuperar o dinheiro (CRA: T4061).
A Parte XIII é um imposto sobre o seu aluguel: o pagador ou agente que o paga pode cobrá-lo de você (seção 215(6)). Quem arca com ele entre você e um administrador de imóveis não muda o que é devido à CRA.
Regularização da Parte XIII: quanto devo pelos anos não recolhidos?
Comece com 25% do aluguel bruto de cada ano, mais juros. Uma declaração válida da seção 216 para um ano troca isso por imposto sobre o aluguel líquido, depois de despesas e da CCA (Capital Cost Allowance, depreciação fiscal canadense), o que costuma ser menos (seção 216).
| Caminho para um ano não recolhido | Base do imposto | O que mais se aplica |
|---|---|---|
| Só a Parte XIII | Aluguel bruto, sem despesas | Juros; possível multa por falta de retenção para quem tinha que reter |
| Declaração da seção 216 aceita | Aluguel líquido depois das despesas permitidas e da CCA, às alíquotas do Form T1159 | Os juros ainda podem incidir; crédito por qualquer imposto da Parte XIII efetivamente pago |
A declaração da seção 216 tributa o aluguel líquido como se fosse a sua única renda, sem o valor pessoal básico (seção 216(1)(d)). Ela também não pode gerar um prejuízo que possa ser usado em outro ano (CRA: T4144). A CRA pode lançar a qualquer momento o imposto da Parte XIII devido por um não residente (seção 227(10.1)), então os anos antigos não prescrevem sozinhos. Aluguel informado em uma declaração comum de residente não é uma declaração da seção 216 e não quita a Parte XIII (CRA: T4144); veja a CRA ainda considera você residente.
Declaração atrasada da seção 216: ainda posso entregar os anos passados?
Possivelmente, uma vez. A política de entrega atrasada da subseção 216(1) da CRA pode aceitar declarações da seção 216 entregues mais de dois anos após o fim do ano, e dá uma única chance de corrigir problemas da Parte XIII sobre aluguel.
A CRA não aceita uma declaração atrasada pela política se qualquer um destes pontos for verdadeiro:
- A CRA já avisou você sobre as suas obrigações da Parte XIII sobre a renda de aluguel.
- A CRA já tomou medidas porque você não seguiu as regras da Parte XIII.
- Você entregou o Form NR6 e a CRA o aprovou.
Com um NR6 aprovado, a página da política diz que a CRA pode, em casos raros de circunstâncias extraordinárias, dar mais prazo para entregar a declaração da seção 216 daquele ano pela subseção 220(3); isso é um pedido, não um direito.
Sem a política, uma declaração da seção 216 entregue depois do prazo não é uma opção válida, e o ano continua tributado sobre o aluguel bruto (CRA: T4144). A página da política não indica um número fixo de anos nem um formulário de pedido; diz para entrar em contato com o Sudbury Tax Centre. Antes de entregar, pergunte quantos anos a CRA aceitará pela política.
Quais multas e juros se aplicam?
Os juros se aplicam ao imposto não pago em todos os caminhos. As multas dependem de quem falhou e de qual caminho resolve o problema.
| Encargo | Regra | Fonte |
|---|---|---|
| Falta de retenção | 10% do imposto que deveria ter sido retido | seção 227(8)(a) |
| Falha repetida no mesmo ano-calendário, cometida com conhecimento ou com negligência grave | 20% | seção 227(8)(b) |
| Juros | A partir do dia em que o pagamento venceu, à taxa definida pela CRA, capitalizados diariamente; 7% de outubro a dezembro (revista a cada trimestre) | T4061; seção 227(8.3); seção 248(11) |
| Pela política de entrega atrasada | Sem multas; os juros ainda podem ser cobrados sobre a Parte XIII e sobre o imposto da Parte I não pago nas declarações da seção 216 | política da CRA |
A multa por falta de retenção foi escrita para quem tinha que reter. Quando você mesmo recebeu o aluguel residencial e tinha que recolhê-lo, a lei descreve o seu dever como recolher, e não reter, então fica menos claro qual multa poderia se aplicar a você. A CRA diz que não residentes que não recolhem o imposto sobre aluguel residencial “podem receber multas e juros” (CRA: T4061). Os juros de uma regularização longa podem ser altos porque são capitalizados diariamente a partir do vencimento de cada mês. Os pedidos de alívio estão em multas, juros e alívio.
Política de entrega atrasada ou Voluntary Disclosures Program: qual serve?
A política de entrega atrasada é mais restrita e só afasta multas. O Voluntary Disclosures Program (VDP, Programa de Divulgação Voluntária) também pode reduzir juros, mas exige um pedido completo. Os dois se fecham ou diminuem quando a CRA entra em contato com você.
| Política de entrega atrasada da subseção 216(1) | VDP (pedidos a partir de 1º de outubro de 2025) | |
|---|---|---|
| Quem pode usar | Sem contato nem medida da CRA sobre o aluguel da Parte XIII e sem NR6 aprovado | Voluntário, com pelo menos um ano de atraso, com multa ou juros envolvidos |
| Multas | Nenhuma cobrada | Espontâneo: alívio de 100%; provocado: até 100% |
| Juros | Ainda podem ser cobrados | Espontâneo: alívio de 75%; provocado: 25% |
| Como | Entre em contato com o Sudbury Tax Centre | Form RC199 com todos os documentos de apoio e o pagamento ou um pedido de plano de pagamento |
Um pedido ao VDP é, em geral, espontâneo quando a CRA não entrou em contato com você sobre o assunto (uma carta educativa geral não conta), e provocado quando vem depois de uma carta da CRA que cita o assunto ou depois de a CRA receber informações de terceiros sobre você.
As regras do VDP estão na IC00-1R7; o alívio alcança dez anos-calendário para trás. A IC00-1R7 diz que o VDP cobre impostos retidos na fonte, mas não menciona a política da seção 216, e nenhuma das páginas diz como as duas se combinam. Com um NR6 aprovado, a política está fechada, então o que sobra é o VDP ou um pedido de alívio. O pedido em detalhe está em renda não declarada e divulgação voluntária.
Em que ordem resolvo isso?
Reconstrua os anos e escolha o caminho primeiro, depois pague, informe e entregue. A CRA não publica uma ordem única; o caminho vem primeiro porque a política de entrega atrasada e o VDP dependem de você se apresentar antes de a CRA entrar em contato:
- Reconstrua cada ano: aluguel bruto, despesas, CCA e qualquer imposto já pago, por imóvel. Cada coproprietário é tributado sobre a própria parte; veja proprietários não residentes de imóveis alugados.
- Escolha o caminho: política de entrega atrasada (contato com o Sudbury Tax Centre) ou VDP (Form RC199), antes de entregar qualquer coisa aos poucos.
- Abra uma conta fiscal de não residente se você recebeu o aluguel diretamente, e pague o imposto da Parte XIII, ou faça o agente recolhê-lo (CRA: T4061).
- Corrija a declaração informativa: o agente entrega as declarações NR4; o proprietário sem agente pede à CRA por escrito um NR4 pro forma.
- Entregue as declarações da seção 216 (Form T1159) de cada ano aceito, anexando o NR4 e uma demonstração do aluguel e das despesas (CRA: T4144). O imposto da Parte XIII pago é creditado em cada declaração e qualquer excesso é restituído; a página da política não diz se todo o imposto da Parte XIII precisa estar pago antes de as declarações serem aceitas, então pergunte ao Sudbury Tax Centre.
- Organize o ano atual: com um agente canadense, considere o Form NR6 para que a retenção use o aluguel líquido; com um NR6, passa a ser obrigatório entregar cada declaração da seção 216 em seis meses após o fim do ano.
Confirme a ordem com o escritório da CRA que cuida do seu caso; as etapas 3 a 5 podem ser feitas juntas. Como ler o próprio NR4 está em o guia sobre o informe NR4.
Que registros reconstroem os anos que faltam?
Reconstrua a partir de documentos criados por terceiros e depois preencha as lacunas com seus próprios registros. A declaração da seção 216 exige uma demonstração do aluguel e das despesas de cada ano, e os registros de apoio são guardados por seis anos (CRA: T4144).
| Necessidade | Registros |
|---|---|
| Aluguel recebido | Contratos, depósitos bancários, extratos do agente, registros de pagamento dos inquilinos |
| Despesas | Contas de imposto predial, seguro, extratos de juros do financiamento, taxas de condomínio, notas de reparos, honorários do agente |
| CCA | Divisão do preço de compra entre terreno e prédio, custos de melhorias, o valor na data em que começou a alugar, qualquer CCA pedida antes |
| Imposto já pago | Informes NR4, comprovantes de recolhimento, extratos da conta na CRA |
| Seu histórico | Data em que você saiu do Canadá, aprovações de NR6, todas as cartas da CRA |
Pretendo vender: devo regularizar primeiro os anos de aluguel?
Uma venda exige um aviso da seção 116 à CRA (Form T2062) para obter um certificado de conformidade e uma declaração do ano da venda. A política de entrega atrasada deixa de estar disponível quando a CRA avisa você sobre as suas obrigações da Parte XIII sobre aluguel ou toma medidas, então tratar dos anos de aluguel antes desse ponto pode decidir qual caminho sobra.
Se você pediu CCA nas declarações da seção 216, uma venda pode trazer recaptura, que deve ser informada em uma declaração da seção 216 com vencimento em 30 de abril do ano seguinte (CRA: T4144). O certificado e a retenção do preço pelo comprador estão em venda de imóvel canadense por não residente.
Exemplo
Valores ilustrativos em dólares canadenses.
Três anos, sem agente, nada pago
Um proprietário no exterior aluga um condomínio diretamente a uma família por C$2.000 por mês, ou C$24.000 por ano, durante três anos. O imposto da Parte XIII é 25% de C$24.000, ou C$6.000 por ano:
- Ano 1: C$6.000, mais juros a partir do vencimento de cada mês.
- Ano 2: C$6.000, mais juros.
- Ano 3: C$6.000, mais juros. Total: C$18.000 mais juros.
Para aluguéis pagos antes de 12 de agosto de 2024, a família era obrigada a reter e também pode receber o lançamento; o proprietário continua devendo o imposto.
Se a CRA nunca entrou em contato com o proprietário e não houve NR6, a política de entrega atrasada pode aceitar declarações da seção 216. Com C$14.000 por ano de despesas e CCA, cada declaração tributa C$10.000 de aluguel líquido em vez de C$24.000 brutos, sem multas; os juros ainda podem incidir. À alíquota federal mais baixa de 14% mais a sobretaxa de não residente de 48%, isso dá cerca de C$2.070 por ano (mais nos anos anteriores, quando a alíquota mais baixa era maior), contra C$6.000 pela Parte XIII.
Um administrador de imóveis nunca reteve
Um administrador de imóveis canadense recebeu C$30.000 por ano durante dois anos e repassou tudo ao proprietário. O administrador devia 25%, ou C$7.500 por ano, e pode receber o lançamento do imposto mais uma multa de 10% (20% para falhas repetidas em um ano cometidas com conhecimento ou com negligência grave), enquanto o proprietário responde solidariamente pelos juros. O administrador pode cobrar o imposto do proprietário. O proprietário ainda pode entregar declarações da seção 216 sobre o aluguel líquido se cada uma estiver dentro de dois anos do fim do ano ou, para anos mais antigos, se a política de entrega atrasada ainda se aplicar; o imposto que o administrador paga no lançamento é pago em nome do proprietário, então confirme com a CRA como ele é creditado nessas declarações.
Um NR6 aprovado, declarações nunca entregues
O agente de um proprietário reteve sobre o aluguel líquido com um NR6 aprovado, mas nenhuma declaração da seção 216 foi entregue. Essas opções são inválidas, os anos são tributados sobre o aluguel bruto e a CRA pode lançar a diferença contra o agente. A política de entrega atrasada não está disponível; mais prazo pela subseção 220(3) só é possível em circunstâncias extraordinárias. Se a CRA ainda não entrou em contato com o proprietário nem com o agente, o VDP pode se aplicar; o pedido de alívio é o outro caminho.
E no seu caso?
- Você precisa das regras de um ano normal, do NR6 e da seção 216 daqui para a frente: veja proprietários não residentes de imóveis alugados.
- Você também tem outras declarações canadenses não entregues do exterior: veja declarações canadenses de não residentes e regularização.
- A CRA já escreveu para você, ou você teve um NR6 aprovado: a política de entrega atrasada está fechada, e um pedido ao VDP ou de alívio exige cuidado. Veja renda não declarada e divulgação voluntária e peça ajuda com imposto de pessoa física.
- Muitos anos, uma disputa com o administrador de imóveis ou declarações dos EUA que já informam o aluguel: os anos, o caminho e o crédito estrangeiro precisam de um único plano. Leve o registro do aluguel, os contratos e os extratos do agente para a ajuda com imposto de pessoa física. Se você mora nos EUA, veja alugar sua casa canadense depois de se mudar para os EUA.
- Você está vendendo, ou o comprador já reteve parte do preço: veja venda de imóvel canadense por não residente e o comprador reteve parte do preço da sua venda.
- A CRA ainda trata você como residente: veja a CRA ainda considera você residente.
- Você quer que multas ou juros sejam cancelados: veja multas, juros e alívio.
Valores nesta página
| Indicador | Valor | Fonte |
|---|---|---|
| Alíquota de retenção da Part XIII sobre aluguel canadense pago a não residente Alíquota geral sobre o aluguel bruto de imóvel canadense; um tratado pode mudar a alíquota, e o Form NR6 aprovado pela CRA pode mudar a base da retenção para o aluguel líquido | 25% | CRA: T4144, guia de imposto de renda para a opção da seção 216 Verificado |
| Prazo de recolhimento da retenção da Part XIII A CRA deve receber a retenção após o mês em que um valor foi pago ou creditado a um não residente | 15º dia do mês seguinte | CRA: NR4 – retenção, recolhimento e declaração de não residentes Verificado |
| Limite para entregar a declaração de aluguel da seção 216 Depois do fim do ano fiscal, quando nenhum compromisso NR6 foi entregue para o ano | Dois anos | Income Tax Act, subseção 216(1) Verificado |
| Alíquota da multa canadense na primeira falha de retenção Income Tax Act, seção 227(8)(a), percentual do valor que deveria ter sido retido conforme a seção 153(1) ou 215 | 10% | Justice Laws: Income Tax Act, seção 227(8) Verificado |
| Alíquota da multa canadense por falha consciente e repetida de retenção Income Tax Act, seção 227(8)(b), quando uma multa anterior por falta de retenção foi devida no mesmo ano-calendário e a falha posterior foi consciente ou de negligência grave | 20% | Justice Laws: Income Tax Act, seção 227(8) Verificado |
| Taxa de juros da CRA sobre valores vencidos de imposto de renda, CPP e EI, quarto trimestre-calendário Taxa anual em vigor de 1º de outubro a 31 de dezembro de 2026; a CRA a redefine a cada trimestre-calendário | 7% Ano fiscal 2026 | CRA: taxas de juros do quarto trimestre-calendário Verificado |
| Idade mínima da omissão no Programa de Divulgação Voluntária (Voluntary Disclosures Program) As informações devem estar atrasadas pelo menos este tempo, ou um período de declaração, em relação à data de vencimento da entrega | Um ano | CRA: elegibilidade ao Programa de Divulgação Voluntária (Voluntary Disclosures Program) Verificado |
| Alívio de multa do VDP para pedido espontâneo Alívio normal de multas aplicáveis em pedido elegível feito espontaneamente | 100% | CRA: IC00-1R7, Programa de Divulgação Voluntária, parágrafo 21 Verificado |
| Alívio máximo de multa do VDP para pedido feito após notificação Alívio máximo das multas aplicáveis em um pedido elegível feito depois de contato da CRA (prompted application) | 100% | CRA: IC00-1R7, Programa de Divulgação Voluntária, parágrafo 21 Verificado |
| Alívio de juros do VDP para pedido espontâneo Alívio normal de juros aplicáveis em pedido elegível feito espontaneamente | 75% | CRA: IC00-1R7, Programa de Divulgação Voluntária, parágrafo 21 Verificado |
| Alívio de juros do VDP para pedido feito após notificação Alívio normal de juros aplicáveis em pedido elegível feito após notificação | 25% | CRA: IC00-1R7, Programa de Divulgação Voluntária, parágrafo 21 Verificado |
| Limite de retrospectiva para o alívio de multas e juros do VDP e do taxpayer relief O alívio de multas abrange os anos fiscais (no GST/HST, os períodos de apuração) que terminaram dentro deste número de anos-calendário antes do ano do pedido; o alívio de juros abrange os juros acumulados nessa janela, seja qual for o ano fiscal em que a dívida surgiu (posição da CRA; Income Tax Act, subseção 220(3.1); Excise Tax Act, subseção 281.1(2)); o IC00-1R7, parágrafo 23, dá alívio no VDP alinhado com esse limite | Dez anos-calendário | CRA: Programa de Divulgação Voluntária, análise e decisão (prazo de dez anos) Verificado |
| Limite para entregar a declaração de aluguel da seção 216 após um compromisso NR6 Depois do fim do ano fiscal, quando um compromisso da subseção 216(4) (Form NR6) foi entregue para o ano | Seis meses | Income Tax Act, subseção 216(1) Verificado |
Fontes primárias
- CRA: T4061, retenção, recolhimento e declaração do imposto de não residentes (NR4)
- CRA: T4144, opção pela seção 216
- CRA: política de entrega atrasada da subseção 216(1)
- CRA: IC00-1R7, Voluntary Disclosures Program
- CRA: visão geral do Voluntary Disclosures Program
- CRA: Form NR6
- Income Tax Act: seção 212
- Income Tax Act: seção 215
- Income Tax Act: seção 216
- Income Tax Act: seção 227
- Income Tax Act: seção 248
- Income Tax Regulations: seção 202
- Budget 2025 Implementation Act, No. 1, seção 90
Sobre este guia
Traduzido do guia em inglês · Leia o original em inglês
Explica as regras gerais do ano fiscal indicado. Não é aconselhamento para a sua situação.
Alterações no original em inglês
- : Primeira publicação.