Loyer d'un non-résident sans retenue : impôt de la partie XIII

Impôt sur le loyer d'un non-résident non payé : que fallait-il faire?

Chaque mois, 25 % du loyer brut aurait dû être versé à l'ARC comme impôt de la partie XIII : le payeur ou le mandataire le verse au plus tard le 15e jour du mois suivant, et un propriétaire qui perçoit le loyer d'une maison sans mandataire doit le verser immédiatement (art. 215(1.3)). Une déclaration de renseignements NR4 est à produire au plus tard le dernier jour de mars qui suit chaque année (Règlement de l'impôt sur le revenu, art. 202(7); ARC : T4061). Si rien de cela n'a été fait, chaque année manquée donne maintenant lieu à de l'impôt de la partie XIII impayé, plus des intérêts, et peut-être des pénalités.

Ce qui manque se résume habituellement à trois choses :

• L'impôt lui-même : l'impôt de la partie XIII sur le loyer brut de chaque mois depuis que vous êtes devenu non-résident.
• La déclaration de renseignements : des déclarations NR4 ou, pour un propriétaire qui a perçu le loyer directement, un NR4 « pro forma » que l'ARC prépare sur demande écrite.
• Les déclarations de l'article 216 : les déclarations facultatives qui remplacent l'impôt sur le loyer brut par un impôt sur le loyer net, à produire dans les deux ans suivant la fin de chaque année (ARC : T4144).

Un rattrapage n'est pas simple lorsqu'il couvre de nombreuses années, qu'un gestionnaire immobilier est en cause, que l'ARC vous a déjà écrit, que vous avez déjà eu un NR6 approuvé, qu'une vente approche ou que votre nouveau pays a déjà imposé le loyer. Réunissez un registre des loyers par année, les baux, les relevés du mandataire, les dépôts bancaires, les reçus de dépenses, les feuillets NR4 ou les registres de versements, et toutes les lettres de l'ARC. Le fonctionnement d'une année normale est expliqué dans bailleurs non-résidents.

Qui est responsable de l'impôt non retenu : moi, mon gestionnaire immobilier ou mon locataire?

La personne qui devait retenir l'impôt et ne l'a pas fait est responsable de la totalité de l'impôt, et peut le récupérer auprès de vous. Qui est cette personne dépend de la façon dont le loyer vous est parvenu.

Ces règles découlent de l'article 215 : le paragraphe 215(1.2) exempte un particulier qui paie le loyer d'un immeuble résidentiel où quelqu'un habite, et le 215(6) rend une personne qui n'a pas retenu l'impôt responsable de la totalité du montant, avec un droit de le récupérer auprès du non-résident. Selon le paragraphe 227(8.1), vous êtes solidairement responsable des intérêts avec cette personne. Les paragraphes 215(1.2) et (1.3) ont été ajoutés par la Loi nº 1 d'exécution du budget de 2025 et s'appliquent à compter du 12 août 2024; pour les loyers antérieurs, la Loi ne prévoyait aucune exception pour un locataire d'une maison. Un proche qui perçoit le loyer pour vous est une « autre personne » selon le 215(3), avec la même obligation qu'un gestionnaire immobilier. Selon l'ARC, un payeur est responsable même s'il ne peut pas récupérer l'argent (ARC : T4061).

L'impôt de la partie XIII est un impôt sur votre loyer : un payeur ou un mandataire qui le paie peut le récupérer auprès de vous (article 215(6)). Qui le supporte entre vous et un gestionnaire immobilier ne change pas ce qui est dû à l'ARC.

Rattrapage de la partie XIII : combien dois-je pour les années manquées?

Commencez par 25 % du loyer brut de chaque année, plus les intérêts. Une déclaration valide de l'article 216 pour une année remplace ce calcul par un impôt sur le loyer net, après dépenses et déduction pour amortissement (DPA), souvent plus bas (article 216).

La déclaration de l'article 216 impose le loyer net comme s'il était votre seul revenu, sans montant personnel de base (alinéa 216(1)d)). Elle ne peut pas non plus créer une perte utilisable dans une autre année (ARC : T4144). L'ARC peut établir une cotisation pour l'impôt de la partie XIII dû par un non-résident à tout moment (paragraphe 227(10.1)); les anciennes années ne se prescrivent donc pas d'elles-mêmes. Le loyer déclaré dans une déclaration ordinaire de résident n'est pas une déclaration de l'article 216 et ne règle pas l'impôt de la partie XIII (ARC : T4144); voir l'ARC croit encore que vous êtes résident.

Déclaration tardive de l'article 216 : puis-je encore produire pour les années passées?

Peut-être, une seule fois. La politique de l'ARC sur la production tardive en vertu du paragraphe 216(1) peut accepter des déclarations de l'article 216 produites plus de deux ans après la fin de l'année, et donne une seule occasion de corriger les problèmes de la partie XIII sur le loyer.

L'ARC n'acceptera pas de déclaration tardive en vertu de la politique si l'une des situations suivantes s'applique :

• L'ARC vous a déjà informé de vos obligations de la partie XIII sur le revenu de location.
• L'ARC a déjà entrepris une action parce que vous n'avez pas respecté les règles de la partie XIII.
• Vous avez produit le formulaire NR6 et l'ARC l'a approuvé.

Avec un NR6 approuvé, la page de la politique indique que l'ARC peut, dans de rares cas de circonstances extraordinaires, accorder plus de temps pour produire la déclaration de l'article 216 de cette année en vertu du paragraphe 220(3); c'est une demande, pas un droit.

Sans la politique, une déclaration de l'article 216 produite après sa date limite n'est pas un choix valide, et l'année reste imposée sur le loyer brut (ARC : T4144). La page de la politique ne nomme aucun nombre d'années fixe ni formulaire de demande; elle indique de communiquer avec le centre fiscal de Sudbury. Demandez avant de produire combien d'années l'ARC acceptera en vertu de la politique.

Quelles pénalités et quels intérêts s'appliquent?

Des intérêts s'appliquent à l'impôt impayé dans toutes les voies. Les pénalités dépendent de qui a fait défaut et de la voie qui règle la situation.

La pénalité pour défaut de retenir vise une personne qui devait retenir l'impôt. Lorsque vous avez perçu vous-même le loyer d'une maison et deviez verser l'impôt, la Loi décrit votre obligation comme un versement, et non une retenue; la pénalité qui pourrait s'appliquer à vous est donc moins claire. Selon l'ARC, les non-résidents qui ne versent pas l'impôt sur le loyer d'un immeuble résidentiel « peuvent faire l'objet de pénalités et d'intérêts » (ARC : T4061). Les intérêts d'un long rattrapage peuvent être élevés, parce qu'ils se composent quotidiennement à partir de la date d'échéance de chaque mois. Les demandes d'allègement sont traitées dans pénalités, intérêts et allègement.

Politique sur la production tardive ou Programme des divulgations volontaires : lequel convient?

La politique sur la production tardive est plus étroite et n'élimine que les pénalités. Le Programme des divulgations volontaires (PDV) peut aussi réduire les intérêts, mais exige une demande complète. Les deux se ferment ou se réduisent dès que l'ARC vous contacte.

Une demande au PDV est généralement non sollicitée lorsque l'ARC ne vous a pas contacté au sujet de la question (une lettre générale de sensibilisation ne compte pas), et sollicitée lorsqu'elle suit une lettre de l'ARC qui nomme la question ou lorsque l'ARC a reçu des renseignements de tiers à votre sujet.

Les règles du PDV figurent dans IC00-1R7; l'allègement remonte sur dix années civiles. IC00-1R7 indique que le PDV couvre les retenues d'impôt mais ne mentionne pas la politique de l'article 216, et aucune des deux pages n'explique comment les deux interagissent. Avec un NR6 approuvé, la politique est fermée; le PDV ou une demande d'allègement est donc ce qui reste. La demande en détail est expliquée dans revenus non déclarés et divulgation volontaire.

Dans quel ordre régler la situation?

Reconstituez d'abord les années et choisissez la voie, puis payez, déclarez et produisez. L'ARC ne publie aucun ordre unique; la voie vient en premier parce que la politique sur la production tardive et le PDV dépendent tous deux de vous manifester avant que l'ARC vous contacte :

1. Reconstituez chaque année : loyer brut, dépenses, DPA et impôt déjà payé, pour chaque bien. Chaque copropriétaire est imposé sur sa propre part; voir bailleurs non-résidents.
2. Choisissez la voie : politique sur la production tardive (communiquez avec le centre fiscal de Sudbury) ou PDV (formulaire RC199), avant de produire quoi que ce soit au compte-gouttes.
3. Obtenez un compte d'impôt des non-résidents si vous avez perçu le loyer vous-même, et payez l'impôt de la partie XIII, ou faites-le verser par le mandataire (ARC : T4061).
4. Corrigez les déclarations de renseignements : le mandataire produit les déclarations NR4; un propriétaire sans mandataire demande par écrit à l'ARC un NR4 pro forma.
5. Produisez les déclarations de l'article 216 (formulaire T1159) pour chaque année acceptée, en joignant le NR4 et un état des loyers et des dépenses (ARC : T4144). L'impôt de la partie XIII payé est porté au crédit de chaque déclaration et tout excédent est remboursé; la page de la politique ne dit pas si tout l'impôt de la partie XIII doit être payé avant que les déclarations soient acceptées, demandez-le donc au centre fiscal de Sudbury.
6. Préparez l'année en cours : avec un mandataire canadien, envisagez le formulaire NR6 pour que la retenue porte sur le loyer net; un NR6 rend alors obligatoire la production de chaque déclaration de l'article 216 dans les six mois suivant la fin de l'année.

Confirmez l'ordre auprès du bureau de l'ARC qui traite votre dossier; les étapes 3 à 5 peuvent être faites ensemble. La lecture du feuillet NR4 lui-même est expliquée dans le guide du feuillet NR4.

Quels registres permettent de reconstituer les années manquantes?

Reconstituez à partir de documents créés par un tiers, puis comblez les lacunes avec vos propres registres. La déclaration de l'article 216 exige un état des loyers et des dépenses pour chaque année, et les pièces justificatives sont conservées six ans (ARC : T4144).

Je prévois vendre : dois-je d'abord régler les années de location?

Une vente exige un avis de l'article 116 à l'ARC (formulaire T2062) pour obtenir un certificat de conformité, et une déclaration pour l'année de la vente. La politique sur la production tardive n'est plus accessible une fois que l'ARC vous a informé de vos obligations de la partie XIII sur le loyer ou a entrepris une action; régler ou non les années de location avant ce moment peut donc décider de la voie qui reste.

Si vous avez demandé la DPA dans des déclarations de l'article 216, une vente peut entraîner une récupération de l'amortissement, qui doit être déclarée dans une déclaration de l'article 216 due le 30 avril de l'année suivante (ARC : T4144). Le certificat et la retenue de l'acheteur sont expliqués dans la vente d'un bien canadien par un non-résident.

Exemple

Montants illustratifs en dollars canadiens.

Trois ans, aucun mandataire, rien de payé

Un propriétaire à l'étranger loue un condo directement à une famille pour 2 000 $ CA par mois, soit 24 000 $ CA par année, pendant trois ans. L'impôt de la partie XIII est de 25 % de 24 000 $ CA, soit 6 000 $ CA par année :

• Année 1 : 6 000 $ CA, plus les intérêts à partir de la date d'échéance de chaque mois.
• Année 2 : 6 000 $ CA, plus les intérêts.
• Année 3 : 6 000 $ CA, plus les intérêts. Total : 18 000 $ CA plus les intérêts.

Pour le loyer payé avant le 12 août 2024, la famille devait retenir l'impôt et peut aussi faire l'objet d'une cotisation; le propriétaire doit quand même l'impôt.

Si l'ARC n'a jamais contacté le propriétaire et qu'il n'y avait pas de NR6, la politique sur la production tardive peut accepter des déclarations de l'article 216. Avec 14 000 $ CA par année de dépenses et de DPA, chaque déclaration impose 10 000 $ CA de loyer net au lieu de 24 000 $ CA de loyer brut, sans pénalités; des intérêts peuvent quand même s'appliquer. Au taux fédéral le plus bas de 14 % plus la surtaxe de 48 % des non-résidents, cela représente environ 2 070 $ CA par année (davantage dans les années antérieures, où le taux le plus bas était plus élevé), contre 6 000 $ CA selon la partie XIII.

Un gestionnaire immobilier n'a jamais retenu l'impôt

Un gestionnaire immobilier canadien a perçu 30 000 $ CA par année pendant deux ans et a tout versé au propriétaire. Le gestionnaire devait 25 %, soit 7 500 $ CA par année, et peut faire l'objet d'une cotisation pour l'impôt plus une pénalité de 10 % (20 % pour les défauts répétés dans une année commis sciemment ou par négligence flagrante), tandis que le propriétaire est solidairement responsable des intérêts. Le gestionnaire peut récupérer l'impôt auprès du propriétaire. Le propriétaire peut encore produire des déclarations de l'article 216 pour le loyer net si chacune est faite dans les deux ans suivant la fin de l'année ou, pour les années plus anciennes, si la politique sur la production tardive s'applique toujours; l'impôt que le gestionnaire paie à la suite d'une cotisation est payé au nom du propriétaire, confirmez donc auprès de l'ARC comment il est porté au crédit de ces déclarations.

Un NR6 approuvé, des déclarations jamais produites

Le mandataire d'un propriétaire a retenu l'impôt sur le loyer net en vertu d'un NR6 approuvé, mais aucune déclaration de l'article 216 n'a été produite. Ces choix sont invalides, les années sont imposées sur le loyer brut, et l'ARC peut établir une cotisation au mandataire pour l'écart. La politique sur la production tardive n'est pas accessible; un délai supplémentaire en vertu du paragraphe 220(3) n'est possible que dans des circonstances extraordinaires. Si l'ARC n'a pas encore contacté le propriétaire ni le mandataire, le PDV peut s'appliquer; une demande d'allègement est l'autre voie.

Votre situation est différente?

• Vous avez besoin des règles d'une année normale, du NR6 et de l'article 216 pour l'avenir : voir bailleurs non-résidents.
• Vous avez aussi d'autres déclarations canadiennes non produites depuis l'étranger : voir déclarations canadiennes de non-résident et rattrapage.
• L'ARC vous a déjà écrit, ou vous aviez un NR6 approuvé : la politique sur la production tardive est fermée, et une demande au PDV ou une demande d'allègement exige de la prudence. Voir revenus non déclarés et divulgation volontaire et obtenez de l'aide pour votre déclaration de particulier.
• De nombreuses années, un différend avec un gestionnaire immobilier, ou des déclarations américaines qui déclarent déjà le loyer : les années, la voie et le crédit étranger exigent un seul plan. Apportez le registre des loyers, les baux et les relevés du mandataire à l'aide pour votre déclaration de particulier. Si vous vivez aux États-Unis, voir louer sa maison canadienne après avoir déménagé aux États-Unis.
• Vous vendez, ou l'acheteur a déjà retenu une partie du prix : voir la vente d'un bien canadien par un non-résident et l'acheteur a retenu le produit de votre vente.
• L'ARC vous considère encore comme résident : voir l'ARC croit encore que vous êtes résident.
• Vous voulez faire annuler des pénalités ou des intérêts : voir pénalités, intérêts et allègement.