非居民租金稅一直沒繳：第 XIII 部分稅補繳辦法

非居民租金稅沒有繳：本來應該怎麼做？

每個月，總租金的 25% 都應該作為第 XIII 部分稅匯給 CRA：付款方或代理人在 次月 15 日 前匯繳；沒有代理人、自己收取住宅租金的所有者，須立即匯繳（第 215(1.3) 條）。NR4 資訊申報表須在每個年度之後的 3 月最後一天前提交（《所得稅法規》第 202(7) 條；CRA：T4061）。如果這些都沒有做，每個漏繳的年度現在都是未繳的第 XIII 部分稅加利息，還可能有罰款。

缺少的通常是三件事：

• 稅款本身：自您成為非居民以來，每個月總租金的第 XIII 部分稅。
• 申報：NR4 申報表；自己直接收租金的所有者，則是 CRA 在收到書面要求後編制的「形式」NR4。
• 第 216 條稅表：可以選擇提交的稅表，用淨租金的稅取代總租金的稅，須在每個年度結束後 兩年 內提交（CRA：T4144）。

如果補繳跨越多個年度、涉及物業經理、CRA 已經來信、您曾獲批 NR6、即將出售物業，或新居住國已經對租金課過稅，補繳就不簡單。請準備好各年度的租金帳目、租約、代理人對帳單、銀行存款記錄、費用收據、任何 NR4 憑證或匯繳記錄，以及 CRA 的每一封來信。正常年度的運作方式，請看非居民房東。

沒有預扣的稅款由誰負責：我、物業經理，還是租客？

有預扣義務卻沒有預扣的人，須對全部稅款負責，並可以向您追討。這個人是誰，要看租金是怎麼到您手上的。

以上依據第 215 條：第 215(1.2) 款豁免個人為有人居住的住宅支付租金的情況，第 215(6) 款規定沒有預扣的人須對全部金額負責，並有權向非居民追討。依第 227(8.1) 條，您與該人須就利息負連帶責任。第 215(1.2) 和 (1.3) 款是由《2025 年度預算執行法案（第 1 號）》新增，自 2024 年 8 月 12 日起適用；更早的租金，法律沒有住宅租客例外。替您收租的親戚，屬於第 215(3) 款的「其他人」，義務與物業經理相同。CRA 表示，付款方即使無法追回款項，也要負責（CRA：T4061）。

第 XIII 部分稅是對您的租金課的稅：付了稅的付款方或代理人可以向您追討（第 215(6) 條）。您和物業經理之間誰來承擔，並不改變欠 CRA 的金額。

第 XIII 部分稅補繳：漏繳的年度我欠多少？

先從每年總租金的 25% 算起，另加利息。某一年度有一份有效的第 216 條稅表，就以扣除費用和資本成本免稅額（CCA）後的淨租金課稅取代，稅款通常較低（第 216 條）。

第 216 條稅表把淨租金當作您唯一的收入來課稅，不給基本個人免稅額（第 216(1)(d) 條）。它也不能產生可以用在其他年度的虧損（CRA：T4144）。CRA 可以隨時對非居民所欠的第 XIII 部分稅評稅（第 227(10.1) 條），所以舊年度不會自動失效。列在一般居民稅表上的租金不是第 216 條稅表，也不能結清第 XIII 部分稅（CRA：T4144）；請看 CRA 仍然認為您是居民。

逾期的第 216 條稅表：過去的年度還能提交嗎？

有可能，而且只有一次機會。CRA 的第 216(1) 款逾期提交政策，可能接受在年度結束後超過 兩年 才提交的第 216 條稅表，並給您一次機會糾正租金方面的第 XIII 部分稅問題。

出現下列任何一種情況，CRA 就不會依這項政策接受逾期稅表：

• CRA 已經就租金收入的第 XIII 部分稅義務通知過您。
• CRA 已經因為您沒有遵守第 XIII 部分的規定而展開行動。
• 您提交過 NR6 表，並且 CRA 已批准。

有已批准的 NR6 時，政策頁面說明，CRA 在極少數的特殊情況下，可能依第 220(3) 款允許更多時間提交該年度的第 216 條稅表；這是可以提出的請求，不是權利。

沒有這項政策，逾期提交的第 216 條稅表不是有效的選擇，該年度仍按總租金課稅（CRA：T4144）。政策頁面沒有列明固定的年數，也沒有申請表；它說要聯絡 Sudbury 稅務中心。提交之前，先問清楚 CRA 依這項政策會接受幾個年度。

適用哪些罰款和利息？

每種途徑下，未繳稅款都會產生利息。罰款則取決於誰失責，以及用哪種途徑補救。

未預扣罰款是針對有預扣義務的人而設。如果是您自己收取住宅租金、須自行匯繳，法律把您的義務定為匯繳而不是預扣，所以對您可能適用哪種罰款就不太明確。CRA 表示，沒有匯繳住宅租金稅的非居民「可能被評罰款和利息」（CRA：T4061）。長期補繳的利息可能很高，因為利息從每個月的到期日起每日複利。減免申請請看罰款、利息和減免。

逾期提交政策還是自願披露計劃：哪個適合？

逾期提交政策的範圍較窄，只免除罰款。自願披露計劃（VDP）也可以減免利息，但需要完整的申請。CRA 一旦與您聯絡，兩者都會關閉或縮小。

CRA 沒有就這個問題與您聯絡時（一般的宣導信件不算），VDP 申請一般屬於主動披露；在 CRA 來信指明該問題之後，或 CRA 取得關於您的第三方資料之後提出的申請，屬於被動披露。

VDP 的規則在 IC00-1R7；減免可追溯 10 個曆年。IC00-1R7 說明 VDP 涵蓋預扣稅，但沒有提到第 216 條政策，兩個頁面都沒有說明兩者如何互相影響。有已批准的 NR6 時，這項政策已經關閉，所以剩下的是 VDP 或減免申請。申請的詳細說明，請看未申報收入和自願披露。

要按什麼順序補救？

先重建各年度的資料並選好途徑，再繳稅、申報和提交。CRA 沒有公布單一的順序；先選途徑，是因為逾期提交政策和 VDP 都取決於您在 CRA 聯絡您之前主動提出：

1. 重建每個年度：按每處物業分別整理總租金、費用、CCA 和已繳稅款。每位共有人就自己的份額課稅；請看非居民房東。
2. 選擇途徑：逾期提交政策（聯絡 Sudbury 稅務中心）或 VDP（RC199 表），然後再零散地提交任何文件。
3. 如果租金是您自己收的，請開立非居民稅務帳戶，並繳付第 XIII 部分稅，或請代理人匯繳（CRA：T4061）。
4. 補上申報：由代理人提交 NR4 申報表；沒有代理人的所有者，以書面請 CRA 編制 NR4 形式申報表。
5. 為每個被接受的年度提交第 216 條稅表（T1159 表），附上 NR4 和租金及費用的說明（CRA：T4144）。已繳的第 XIII 部分稅會在每份稅表上抵免，多出的部分會退還；政策頁面沒有說明是否須先繳清全部第 XIII 部分稅，稅表才會被接受，所以請詢問 Sudbury 稅務中心。
6. 安排好目前的年度：如果有加拿大的代理人，可以考慮 NR6 表，讓預扣按淨租金計算；有 NR6 之後，每份第 216 條稅表都必須在年度結束後 六個月 內提交。

請向處理您個案的 CRA 辦公室確認順序；第 3 至第 5 步可以同時進行。如何閱讀 NR4 本身，請看 NR4 憑證指南。

哪些記錄可以重建缺失的年度？

先根據第三方製作的文件重建，再用您自己的記錄填補缺口。第 216 條稅表需要每個年度的租金和費用說明，佐證記錄須保存六年（CRA：T4144）。

我打算出售：要先處理租金年度嗎？

出售需要向 CRA 提交第 116 條通知（T2062 表）以取得合規證明，並提交出售年度的稅表。CRA 一旦就租金的第 XIII 部分稅義務通知過您或已展開行動，逾期提交政策就不能再用，所以租金年度是否在那之前處理好，可能決定還剩下哪一條途徑。

如果您在第 216 條稅表上申請過 CCA，出售可能產生折舊追回，須在次年 4 月 30 日前提交的第 216 條稅表上申報（CRA：T4144）。合規證明和買方保留款，請看非居民出售加拿大物業。

舉例

所示金額以加元計，僅作說明。

三年，沒有代理人，一分錢都沒繳

一位在海外的所有者，把公寓直接租給一戶家庭，月租 C$2,000，即每年 C$24,000，租了三年。第 XIII 部分稅是 C$24,000 的 25%，即每年 C$6,000：

• 第 1 年：C$6,000，另加從每個月到期日起計的利息。
• 第 2 年：C$6,000，另加利息。
• 第 3 年：C$6,000，另加利息。合計：C$18,000 加利息。

對 2024 年 8 月 12 日之前支付的租金，這戶家庭本來須預扣，也可能被評稅；所有者仍欠這筆稅款。

如果 CRA 從未聯絡過所有者，而且沒有 NR6，逾期提交政策可能接受第 216 條稅表。每年有 C$14,000 的費用和 CCA，每份稅表就按 C$10,000 的淨租金課稅，而不是 C$24,000 的總租金，沒有罰款；仍可能有利息。按聯邦最低稅率 14% 加 48% 的非居民附加稅計算，每年約 C$2,070（更早的年度，當時最低稅率較高，所以更多），而依第 XIII 部分稅則是 C$6,000。

物業經理從未預扣

一位加拿大物業經理兩年來每年收取 C$30,000，並全數付給所有者。經理本應繳 25%，即每年 C$7,500，可能被評稅款加 10% 的罰款（同一年內再次失責，且是明知或嚴重疏忽所致，則為 20%），所有者須就利息負連帶責任。經理可以向所有者追回稅款。所有者如果每一年都在年度結束後兩年內，仍可就淨租金提交第 216 條稅表；較舊的年度，則要看逾期提交政策是否仍適用。經理在評稅後繳的稅，是代所有者繳付的，所以請向 CRA 確認這些稅款在稅表上如何抵免。

已批准 NR6，但稅表從未提交

一位所有者的代理人依已批准的 NR6，按淨租金預扣稅款，但從未提交第 216 條稅表。這些選擇無效，各年度按總租金課稅，CRA 可以就差額向代理人評稅。逾期提交政策不適用；只有在特殊情況下，才可能依第 220(3) 款獲得更多時間。如果 CRA 還沒有聯絡所有者或代理人，VDP 可能適用；減免申請是另一條途徑。

您的情況不同嗎？

• 您需要正常年度的規則，以及今後的 NR6 和第 216 條稅表：請看非居民房東。
• 您在海外還有其他未提交的加拿大稅表：請看非居民加拿大稅表和補報。
• CRA 已經來信，或您曾獲批 NR6：逾期提交政策已經關閉，VDP 申請或減免申請需要小心處理。請看未申報收入和自願披露，並尋求個人稅務協助。
• 涉及很多年度、與物業經理有爭議，或美國稅表已經申報了這筆租金：年度、途徑和外國稅收抵免需要一個統一的方案。請帶著租金帳目、租約和代理人對帳單，尋求個人稅務協助。如果您住在美國，請看搬到美國後出租加拿大房子。
• 您正在出售，或買方已經扣留了部分售價：請看非居民出售加拿大物業和買方扣留了您的出售款項。
• CRA 仍然把您當作居民：請看 CRA 仍然認為您是居民。
• 您想取消罰款或利息：請看罰款、利息和減免。