ABD'de Yaşarken Kanada Evini Kiraya Vermek: Vergiler

Kanada kira geliri için ABD vergisi öder miyim ve Kanada da vergilendirir mi?

Evet, ikisi de. Ev Kanada'da olduğu için Kanada kirayı önce vergilendirir; ABD ise ABD mukimi olduğunuz için yeniden vergilendirir, sonra Kanada vergisi için kredi verir. Kanada–ABD anlaşmasının Madde VI hükmü, mülkün bulunduğu ülkenin kirayı vergilendirmesine izin verir; Madde XXIV ise ABD'nin Kanada'ya ödenen gelir vergisi için kredi tanımasını sağlar.

Bir durum şu hâllerde basit olmaktan çıkar: Form NR6 (Kanada'daki bir acentenin net kira üzerinden stopaj yapmasına izin verir) veya acente yoksa ve CRA'ya hiçbir şey gönderilmediyse, kira zarar gösteriyorsa, satış yaklaşıyorsa veya ortak sahipler sınırın farklı taraflarında yaşıyorsa.

Toplamanız gerekenler: aylık kira defteri, makbuzlarıyla her gider, taşındığınız gün evin değeri, ilk maliyetiniz ve iyileştirmeler, NR4 belgeleri, varsa section 216 tarhiyatı, ayrılış beyannamenizle varsa section 45(2) yazısı, varsa NR6 onayı ve talep edilen amortismanı gösteren geçmiş ABD beyannameleri. Kanada, kira kayıtlarının altı yıl saklanmasını bekler.

Ayrılırken evim kiralık hâle geldiği gün vergi bakımından ne olur?

Kanada'dan ayrılmak, Kanada'daki evinizi satılmış saymaz. Ayrılış vergisi çoğu mülkü satılmış sayar, ancak section 128.1(4)(b) Kanada'daki taşınmaz malı hariç tutar.

Evi konuttan kiralığa çevirmek ayrı bir olaydır. Bir ana konut tamamen gelir getiren kullanıma çevrildiğinde Kanada onu o gün gerçeğe uygun piyasa değerinden satılmış sayar; ana konut muafiyeti genellikle evin konutunuz olduğu yıllar için kazancı kapsar. Bunun yerine section 45(2) kapsamında seçim yaparak bu farazi satışı erteleyebilirsiniz: kullanımın değiştiği yılın beyannamesiyle verilen imzalı bir yazı; çoğu taşınan için bu, ayrılış beyannamesidir (Folio S1-F3-C2, ¶2.48). Adımlar ve geç seçim için bkz. evi kiralığa çevirmek ve atlanmış veya geç 45(2) seçimleri.

ABD'de yaşıyorsam section 45(2) seçimi hâlâ işe yarar mı?

Hâlâ Kanada'da yaşayan biri için olduğundan daha az. Seçim, evin dört yıla kadar daha ana konutunuz sayılmasına izin verir, ancak yalnızca Kanada'da mukim veya mukim sayıldığınız yıllar için (Folio S1-F3-C2, ¶2.50). ABD'de mukim olduktan sonra bu ek yıllar sayılmaz.

Ev için CCA talep etmek, seçimi o yılın ilk gününden itibaren iptal eder ve Kanada evi o günkü değerinden satılmış sayar (¶2.48).

Kısaca iki yol. Seçim yoksa, taşınmaya kadarki kazanç genellikle muafiyetle kapsanır, sonraki kazanç o günün değerinden ölçülür ve CCA talep edilebilir. Seçim varsa, taşınırken hiçbir şey satılmış sayılmaz, CCA talep edilmez ve daha sonra sattığınızda yalnızca mukim olduğunuz yıllar belirlenebilir. Hangisinin daha az Kanada vergisi bıraktığı değerlere ve tarihlere bağlıdır. Karşılaştırma en kolay ayrılış beyannamesi verilmeden önce yapılır; geç veya değiştirilen bir seçimin kendi kuralları vardır (atlanmış veya geç 45(2) seçimleri).

Kirayı hangi ülke önce vergilendirir ve ABD kredisi nasıl işler?

Kanada önce vergilendirir; ABD, aynı kira üzerindeki ABD vergisine karşı Kanada vergisini kredi olarak sayar. Krediyi Form 1116'da talep edersiniz; kredi sınırı bakımından kira genellikle pasif kategori gelirdir (Publication 514).

Kredi, Kanada vergisinden küçük olabilir. ABD sınırı onu o yabancı gelir üzerindeki ABD vergisiyle sınırlar ve kullanılmayan tutarlar öncesine veya sonrasına devredilebilir; bkz. yabancı vergi kredisi sınırları.

Yabancı vergi kredisi, düzeltilmiş brüt geliriniz bekârlar için US$200.000 veya ortak beyan verenler için US$250.000 sınırını aştığında kira gelirine uygulanabilen %3,8 oranındaki Net Yatırım Geliri Vergisini azaltmaz (IRS NIIT soruları ve cevapları). Eyaletiniz de kirayı vergilendirebilir; eyalet kredi kuralları eyalete göre değişir.

Kanada'da her yıl ne veririm?

Varsayılan olarak, brüt kiraya %25 oranında mukim olmayan vergisi (Part XIII vergisi) uygulanır (CRA T4061). Mülk yöneticisi gibi bir Kanada acentesiyle Form NR6, acentenin bunun yerine net kira üzerinden stopaj yapmasına izin verir. Acente yoksa vergiyi CRA'ya kendiniz göndermeniz gerekir.

Daha sonra brüt yerine net kira üzerinden vergi ödemek için section 216 beyannamesi verebilirsiniz; o beyannamedeki vergiyi aşan her stopaj iade edilir (CRA T4144). Genellikle yıl bittikten sonra iki yıl içinde verilmesi gerekir; NR6 onaylandıysa gelecek yılın 30 Haziran'ına kadar. NR6 sonrası 30 Haziran'ı kaçırırsanız seçim geçersiz olur: brüt kiranın %25 oranını borçlanırsınız. NR6 zamanlaması, acenteler, giderler ve Underused Housing Tax mukim olmayan kiralık mülk sahibi rehberinde anlatılmaktadır. Hiçbir şey kesilmediyse bkz. kiracı veya acente hiç stopaj yapmadığında.

ABD beyannamemde neyi bildiririm ve amortisman zorunlu mu?

Kirayı ve giderleri ABD doları cinsinden Schedule E'de bildirin ve evi amortismana tabi tutun. Amortisman uygulamada isteğe bağlı değildir: talep etmediğiniz yıllarda bile ABD maliyet esasınız, izin verilen veya verilebilecek amortismanın büyük olanı kadar düşer (Publication 946). Amortismansız iki veya daha fazla yıl için beyan verdiniz mi? Olağan çözüm düzeltme beyannamesi değil, Form 3115 ile muhasebe yöntemi değişikliğidir; bu, atlanan amortismanı değişiklik yılında telafi eder (Publication 946).

• Başlangıç maliyet esası: düzeltilmiş maliyet esasınız ile evin kiralık hâle geldiği gün gerçeğe uygun piyasa değerinden düşük olanı (Publication 527). Arazi amortismana tabi tutulmaz.
• Yöntem: ağırlıklı olarak ABD dışında kullanılan bir ev, bir ABD kiralığı için kullanılan 27,5 yıl değil, 30 yıl boyunca alternatif amortisman sistemini kullanmalıdır (Publication 946).
• İndirimler: Kanada mortgage faizi, emlak vergisi, sigorta, onarımlar ve yönetim ücretleri, diğer kiralıklar gibi Schedule E'ye yazılır.

Satın alma fiyatının, kiranın ve giderlerin ABD dolarına nasıl çevrileceği yurt dışındaki mülk rehberindedir.

Kanada ve ABD kira kârlarım neden farklı ve hangi Kanada vergisini kredi alırım?

Kurallar ve para birimi farklıdır; bu yüzden aynı kira iki ayrı kâr üretir. Kanada CCA talep etmemenize izin verir; ABD ise farklı bir başlangıç maliyet esasından ve farklı bir sürede amortismanı zorunlu tutar. Döviz kurları farkı artırır.

ABD kredisi için ilk kesilen tutarı değil, nihai Kanada vergisini kullanın. Yalnızca yasal ve fiilî yabancı vergi yükümlülüğü uygundur; talepte bulunsaydınız iade edilecek vergi uygun değildir (Publication 514). Section 216 beyannameniz %25 oranının bir kısmını iade ediyorsa, kredi o beyannamenin tarh ettiği vergidir. O beyannameyi hiç vermezseniz, iade edilecek kısım yine uygun olmaz; yalnızca net kira üzerindeki vergi uygundur. Section 216 beyannamesi ABD beyannamenizden sonra verilir ve Kanada vergisini değiştirirse, ABD kredisinin düzeltilmesi gerekebilir.

ABD kira zararı ABD maaşımı azaltabilir mi?

Yalnızca pasif faaliyet sınırları içinde. Kira genellikle pasif faaliyettir ve pasif zararlar genellikle yalnızca pasif geliri azaltır. Aktif olarak katılıyorsanız ve en az %10 paya sahipseniz, US$25.000 zarara kadar diğer gelirden düşülebilir; bu ödenek, düzeltilmiş brüt gelirin US$100.000 ile US$150.000 arasında kademeli olarak ortadan kalkar (Publication 925). İzin verilmeyen zararlar sonraki yıllara devreder.

ABD zararı Kanada vergisini ortadan kaldırmaz. Kanada aynı yıl küçük bir Kanada kârını yine vergilendirebilir ve section 216 zararı diğer Kanada gelirini azaltamaz (CRA T4144).

Kiranın yattığı Kanada banka hesabı ABD bildirimi gerektirir mi?

Çoğunlukla evet. Yabancı hesaplarınızın toplamı yıl içinde herhangi bir anda US$10.000 tutarını aşarsa FBAR verilmesi gerekir. Form 8938, ABD mukimi bir kişinin yabancı mali varlıkları bekâr için yıl sonunda US$50.000 veya herhangi bir anda US$75.000; ortak beyanda ise US$100.000 ve US$150.000 tutarını aştığında geçerlidir. Doğrudan elde tutulan evin kendisi iki formda da bildirilmez (IRS Form 8938 ve FBAR karşılaştırması). Bkz. Kanada'dan taşındıktan sonra ilk FBAR'ınız.

Kiralamak, sonraki bir satışı nasıl etkiler?

Kiralamak satışı iki ülkede de değiştirir. ABD'de, bekâr için US$250.000 veya ortak beyanda US$500.000 tutarına kadar ev satışı istisnası, satıştan önceki 5 yıl içinde 24 ay boyunca evin sahibi olmayı ve konutunuz olarak kullanmayı gerektirir (Publication 523). Taşındıktan sonra üç yıldan uzun süre kiralarsanız, genellikle bu testi artık karşılayamazsınız; istisnalar ABD'ye taşındıktan sonra Kanada evinizi satmak rehberindedir. Süre içinde bile amortismandan doğan kazanç istisna edilmez ve en fazla %25 oranında vergilendirilebilir.

Kanada'da mukim olmayan satıcının bir section 116 sertifikasına ihtiyacı vardır ve talep edilen her CCA geri alma (recapture) olarak geri gelir. Bkz. ABD'ye taşındıktan sonra Kanada evinizi satmak.

Örnek

Rakamlar örnek amaçlıdır; belirtildiği gibi Kanada doları (C$) ve ABD doları (US$) cinsindendir ve varsayılan döviz kurlarıyla verilmiştir.

Mülk yöneticili Calgary evi

Kira ayda C$3.000, yılda C$36.000'dır. Bir mülk yöneticisi onaylı bir NR6'ya sahiptir ve yıl boyunca net kira üzerinden stopaj yapar. Giderlerden sonra net kira C$12.000'dır; section 216 beyannamesi Kanada vergisini bu C$12.000 üzerinden tarh eder. ABD tarafında, yaklaşık US$26.000'lık kira, taşınma anındaki maliyet veya değerin düşüğünden başlayarak 30 yıl boyunca amortismanla Schedule E'ye girer. O beyannamenin C$2.500 tarh ettiğini varsayalım; aynı varsayılan kurla yaklaşık US$1.800'dır: bu, kredi sınırına tabi olarak Form 1116'daki yabancı vergidir.

Acentesiz Vancouver dairesi

Sahibin Kanada'da acentesi yoktur; bu yüzden her ay brüt kiranın %25'ini CRA'ya gönderir: C$3.000 kiradan C$750, yıl için C$9.000. Section 216 beyannamesi net kira üzerinden C$4.000 vergi gösterir ve CRA C$5.000 iade eder. ABD kredisi için yabancı vergi, ilk gönderilen C$9.000 değil, ABD dolarına çevrilmiş C$4.000'dır; kredi sınırı yine uygulanır.

ABD zararı, Kanada kârı

• Kanada: CCA talep edilmedi, net kira C$2.000, section 216 beyannamesinde Kanada vergisi yine ödenecek.
• ABD: amortisman aynı yılı US$3.000 zarara çevirir. Maaşlar kademeli kalkma aralığının üzerindeyse, zarar maaşı azaltamaz ve pasif zarar olarak sonraki yıllara devreder. Kanada vergisi, sınıra tabi olarak krediye yine sayılır.

Sizin için farklı mı?

• NR6 yok, acente yok ve CRA'ya hiçbir şey gönderilmedi: bkz. kiracı veya acente hiç stopaj yapmadığında ve yıllar birikmeden önce sınır ötesi vergi desteği alın.
• Ayrılış beyannamesini henüz vermediniz veya 45(2) seçimine karar veriyorsunuz: evi kiralığa çevirmek ve Kanada'dan ABD'ye taşınma ile başlayın; seçimi geri almak zordur, bu yüzden burada sınır ötesi vergi desteği yerindedir.
• Kira zarar gösteriyor veya iki beyanname hiç uzlaşmıyor: sınır ötesi vergi desteği tam burada devreye girer.
• Yıllarca ABD amortismanı olmadan kiraya verdiniz: telafi Form 3115 üzerinden yürür; burada sınır ötesi vergi desteği yerindedir.
• Satmayı planlıyorsunuz: ilan vermeden önce ABD'ye taşındıktan sonra Kanada evinizi satmak rehberini okuyun.
• Bir ortak sahip hâlâ Kanada'da yaşıyor: her sahip kendi payını farklı kurallara göre bildirir; bkz. ortak sahipli kiralık mülk bildirimi ve sınır ötesi vergi desteği alın.
• Kira hesabı için FBAR veya Form 8938'i atladınız: bkz. ABD beyannameleri verildikten sonra atlanan FBAR veya TFSA formları.