ضريبة إيجار غير المقيم غير المسددة: استكمال الجزء XIII

ضريبة إيجار غير المقيم غير المسددة: ماذا كان يجب أن يحدث؟

كل شهر كان يجب أن يُسدَّد إلى CRA مبلغ يعادل ⁦25%⁩ من إجمالي الإيجار كضريبة الجزء XIII: يسدده الدافع أو الوكيل بحلول اليوم 15 من الشهر التالي، ويسدده فورًا المالك الذي يحصّل إيجار منزل بلا وكيل (المادة ⁦215(1.3)⁩). ويُستحق إقرار ⁦NR4⁩ المعلوماتي بحلول آخر يوم من مارس بعد كل سنة (لوائح ضريبة الدخل، المادة ⁦202(7)⁩؛ CRA: ⁦T4061⁩). وإذا لم يحدث شيء من ذلك، فكل سنة فائتة هي الآن ضريبة جزء XIII غير مسددة مع الفوائد، وربما غرامات.

ما ينقصك يرجع عادةً إلى ثلاثة أمور:

• الضريبة نفسها: ضريبة الجزء XIII على إجمالي الإيجار عن كل شهر منذ أن أصبحت غير مقيم.
• الإبلاغ: إقرارات ⁦NR4⁩، أو، للمالك الذي حصّل الإيجار مباشرة، نموذج ⁦NR4⁩ تقديري (pro forma) تعدّه CRA بطلب كتابي.
• إقرارات المادة 216: إقرارات اختيارية تستبدل ضريبة إجمالي الإيجار بضريبة على صافي الإيجار، وتُستحق خلال مدة أقصاها سنتان بعد نهاية كل سنة (CRA: ⁦T4144⁩).

لا يكون الاستكمال بسيطًا إذا امتد إلى سنوات كثيرة، أو شارك فيه مدير عقار، أو كتبت لك CRA بالفعل، أو كان لديك يومًا ⁦NR6⁩ معتمد، أو كان البيع قريبًا، أو فرض بلدك الجديد ضريبة على الإيجار بالفعل. اجمع دفتر إيجار لكل سنة، وعقود الإيجار، وكشوف الوكيل، والإيداعات المصرفية، وإيصالات المصروفات، وأي كشوف ⁦NR4⁩ أو سجلات سداد، وكل خطاب من CRA. وطريقة عمل النظام في سنة عادية في المؤجرون غير المقيمين.

من المسؤول عن الضريبة التي لم تُستقطع: أنا أم مدير العقار أم المستأجر؟

الشخص الذي كان عليه أن يستقطع ولم يفعل مسؤول عن الضريبة كاملة، وله أن يستردها منك. ومن هو هذا الشخص يتوقف على الطريقة التي وصل بها الإيجار إليك.

هذا وفق المادة 215: فالفقرة ⁦215(1.2)⁩ تعفي الفرد الذي يدفع إيجار عقار سكني يقيم فيه شخص، والفقرة ⁦215(6)⁩ تجعل من لم يستقطع مسؤولًا عن المبلغ كاملًا مع حقه في استرداده من غير المقيم. وبموجب المادة ⁦227(8.1)⁩ أنت مسؤول مع ذلك الشخص بالتضامن عن الفوائد. وقد أُضيفت الفقرتان ⁦215(1.2)⁩ و⁦(1.3)⁩ بموجب قانون تنفيذ ميزانية 2025، رقم 1 وتسريان اعتبارًا من 12 أغسطس 2024؛ أما الإيجار السابق لذلك فلم يكن في القانون استثناء للمستأجر في المنزل. والقريب الذي يحصّل الإيجار نيابة عنك «شخص آخر» بموجب ⁦215(3)⁩، وعليه الواجب نفسه الذي على مدير العقار. وتقول CRA إن الدافع مسؤول حتى لو لم يستطع استرداد المال (CRA: ⁦T4061⁩).

ضريبة الجزء XIII هي ضريبة على إيجارك: فالدافع أو الوكيل الذي يسددها له أن يستردها منك (المادة ⁦215(6)⁩). ومن يتحمل العبء بينك وبين مدير العقار لا يغيّر ما تستحقه CRA.

استكمال الجزء XIII: كم أدين عن السنوات الفائتة؟

ابدأ بنسبة ⁦25%⁩ من إجمالي الإيجار لكل سنة، إضافة إلى الفوائد. والإقرار الصحيح بموجب المادة 216 لسنة ما يستبدل ذلك بضريبة على صافي الإيجار بعد المصروفات وخصم تكلفة الأصول الرأسمالية (CCA)، وهي في الغالب أقل (المادة 216).

يفرض إقرار المادة 216 الضريبة على صافي الإيجار كأنه دخلك الوحيد، دون المبلغ الشخصي الأساسي (المادة ⁦216(1)(d)⁩). ولا يمكن أن ينشئ خسارة يُستفاد منها في سنة أخرى (CRA: ⁦T4144⁩). ويجوز لـ CRA أن تقدّر ضريبة الجزء XIII المستحقة على غير مقيم في أي وقت (المادة ⁦227(10.1)⁩)، فالسنوات القديمة لا تسقط من تلقاء نفسها. والإيجار المُبلَّغ عنه في إقرار مقيم عادي ليس إقرار مادة 216 ولا يسوّي ضريبة الجزء XIII (CRA: ⁦T4144⁩)؛ راجع CRA ما زالت تعدّك مقيمًا.

إقرار المادة 216 المتأخر: هل أستطيع التقديم عن سنوات سابقة؟

ربما، مرة واحدة. فقد تقبل سياسة التقديم المتأخر بموجب الفقرة ⁦216(1)⁩ لدى CRA إقرارات المادة 216 المقدّمة بعد أكثر من المدة المحددة (سنتان) من نهاية السنة، وتمنحك فرصة واحدة لتصحيح مشكلات الجزء XIII في الإيجار.

لن تقبل CRA إقرارًا متأخرًا بموجب السياسة إذا تحقق أي مما يلي:

• أبلغتك CRA من قبل بواجباتك بموجب الجزء XIII عن دخل الإيجار.
• بدأت CRA إجراءً بالفعل لأنك لم تتبع قواعد الجزء XIII.
• قدّمت النموذج ⁦NR6⁩ واعتمدته CRA.

مع ⁦NR6⁩ معتمد، تقول صفحة السياسة إن CRA قد تسمح، في حالات نادرة من الظروف الاستثنائية، بمهلة أطول لتقديم إقرار المادة 216 لتلك السنة بموجب الفقرة ⁦220(3)⁩؛ وهذا طلب وليس حقًا.

وبغير السياسة، لا يُعد إقرار المادة 216 المقدّم بعد موعده اختيارًا صحيحًا، وتبقى السنة خاضعة للضريبة على إجمالي الإيجار (CRA: ⁦T4144⁩). ولا تذكر صفحة السياسة عددًا ثابتًا من السنوات ولا نموذج تقديم؛ وتقول بالاتصال بمركز ضرائب Sudbury. اسأل قبل التقديم كم سنة ستقبلها CRA بموجب السياسة.

ما الغرامات والفوائد التي تنطبق؟

تنطبق الفوائد على الضريبة غير المسددة في كل طريق. وتتوقف الغرامات على من قصّر وعلى الطريق الذي يعالج الأمر.

غرامة عدم الاستقطاع مكتوبة لمن كان عليه أن يستقطع. وإذا حصّلت إيجار سكن بنفسك وكان عليك أن تسدده، فإن القانون يصيغ واجبك كسداد لا كاستقطاع، فيصبح أقل وضوحًا أي غرامة قد تنطبق عليك. وتقول CRA إن غير المقيمين الذين لا يسددون الضريبة على إيجار السكن «يجوز أن تُفرض عليهم غرامات وفوائد» (CRA: ⁦T4061⁩). وقد تكبر الفوائد في استكمال طويل لأنها تُركَّب يوميًا من موعد استحقاق كل شهر. وطلبات الإعفاء مشروحة في الغرامات والفوائد والإعفاء.

سياسة التقديم المتأخر أم برنامج الإفصاح الطوعي: أيهما يناسب؟

سياسة التقديم المتأخر أضيق وتزيل الغرامات فقط. أما برنامج الإفصاح الطوعي (VDP) فيمكنه تخفيض الفوائد أيضًا، لكنه يتطلب طلبًا كاملًا. وكلاهما يُغلق أو يضيق بمجرد أن تتصل بك CRA.

يكون طلب VDP استباقيًا عمومًا إذا لم تتصل بك CRA بشأن المسألة (والخطاب التثقيفي العام لا يُحتسب)، ويكون بعد تنبيه إذا جاء بعد خطاب من CRA يسمّي المسألة أو بعد أن تلقت CRA معلومات عنك من طرف ثالث.

قواعد VDP في ⁦IC00-1R7⁩؛ ويمتد الإعفاء إلى عشر سنوات تقويمية للخلف. وتقول ⁦IC00-1R7⁩ إن VDP يغطي ضرائب الاستقطاع لكنها لا تذكر سياسة المادة 216، ولا تبين أي من الصفحتين كيف يتفاعلان. ومع ⁦NR6⁩ معتمد، تكون السياسة مغلقة، فيبقى VDP أو طلب الإعفاء. وتجد تفاصيل الطلب في الدخل غير المُبلَّغ عنه والإفصاح الطوعي.

بأي ترتيب أعالج الأمر؟

أعد بناء السنوات واختر الطريق أولًا، ثم سدد وأبلغ وقدّم. لا تنشر CRA ترتيبًا واحدًا؛ ويأتي اختيار الطريق أولًا لأن سياسة التقديم المتأخر وVDP كليهما يتوقفان على أن تتقدم قبل أن تتصل بك CRA:

1. أعد بناء كل سنة: إجمالي الإيجار والمصروفات وCCA وأي ضريبة سُددت، لكل عقار. ويخضع كل مالك مشترك للضريبة على حصته؛ راجع المؤجرون غير المقيمين.
2. اختر الطريق: سياسة التقديم المتأخر (بالاتصال بمركز ضرائب Sudbury) أو VDP (النموذج ⁦RC199⁩)، قبل تقديم أي شيء بصورة متفرقة.
3. افتح حساب ضريبة لغير المقيم إذا حصّلت الإيجار بنفسك، وسدد ضريبة الجزء XIII، أو اطلب من الوكيل أن يسددها (CRA: ⁦T4061⁩).
4. صحّح الإبلاغ: يقدّم الوكيل إقرارات ⁦NR4⁩؛ والمالك الذي لا وكيل له يطلب من CRA كتابةً نموذج ⁦NR4⁩ تقديريًا.
5. قدّم إقرارات المادة 216 (النموذج ⁦T1159⁩) عن كل سنة مقبولة، مع إرفاق ⁦NR4⁩ وبيان بالإيجار والمصروفات (CRA: ⁦T4144⁩). وتُحتسب ضريبة الجزء XIII المسددة في كل إقرار وتُرد أي زيادة؛ ولا تبين صفحة السياسة هل يجب سداد كل ضريبة الجزء XIII قبل قبول الإقرارات، فاسأل مركز ضرائب Sudbury.
6. رتّب السنة الحالية: مع وكيل كندي، فكّر في النموذج ⁦NR6⁩ ليجري الاستقطاع على صافي الإيجار؛ وبوجود ⁦NR6⁩ يصبح تقديم كل إقرار مادة 216 خلال ستة أشهر بعد نهاية السنة إلزاميًا.

أكّد الترتيب مع مكتب CRA الذي يتابع حالتك؛ وقد تُنفَّذ الخطوات من 3 إلى 5 معًا. وقراءة ⁦NR4⁩ نفسه في دليل كشف ⁦NR4⁩.

ما السجلات التي تعيد بناء السنوات الفائتة؟

أعد البناء من مستندات أنشأها طرف ثالث، ثم املأ الفجوات من سجلاتك. ويحتاج إقرار المادة 216 إلى بيان بالإيجار والمصروفات لكل سنة، وتُحفظ السجلات الداعمة ست سنوات (CRA: ⁦T4144⁩).

أنوي البيع: هل أصحح سنوات الإيجار أولًا؟

يحتاج البيع إلى إشعار المادة 116 إلى CRA (النموذج ⁦T2062⁩) للحصول على شهادة تصفية، وإلى إقرار لسنة البيع. وسياسة التقديم المتأخر غير متاحة بعد أن تُبلغك CRA بواجباتك بموجب الجزء XIII عن الإيجار أو تبدأ إجراءً، فمعالجة سنوات الإيجار قبل تلك النقطة قد تحدد أي طريق يبقى.

إذا طالبت بـ CCA في إقرارات المادة 216، فقد يجلب البيع استرداد إهلاك، يجب الإبلاغ عنه في إقرار مادة 216 يُستحق في 30 أبريل من السنة التالية (CRA: ⁦T4144⁩). والشهادة والمبلغ الذي يحتجزه المشتري مشروحان في بيع غير المقيمين لعقار كندي.

مثال

أرقام توضيحية بالدولار الكندي.

ثلاث سنوات، بلا وكيل، ولا شيء مسدد

يؤجّر مالك في الخارج شقة مباشرة لأسرة بمبلغ 2,000 دولار كندي شهريًا، أي 24,000 دولار كندي سنويًا، مدة ثلاث سنوات. ضريبة الجزء XIII هي ⁦25%⁩ من 24,000 دولار كندي، أي 6,000 دولار كندي سنويًا:

• السنة 1: 6,000 دولار كندي، إضافة إلى الفوائد من موعد استحقاق كل شهر.
• السنة 2: 6,000 دولار كندي، إضافة إلى الفوائد.
• السنة 3: 6,000 دولار كندي، إضافة إلى الفوائد. المجموع: 18,000 دولار كندي إضافة إلى الفوائد.

أما الإيجار المدفوع قبل 12 أغسطس 2024، فكان على الأسرة أن تستقطع ويجوز أن يُقدَّر عليها أيضًا؛ ويبقى المالك مدينًا بالضريبة.

إذا لم تتصل CRA بالمالك قط ولم يكن هناك ⁦NR6⁩، فقد تقبل سياسة التقديم المتأخر إقرارات المادة 216. ومع مصروفات وCCA بمبلغ 14,000 دولار كندي سنويًا، يفرض كل إقرار الضريبة على صافي إيجار قدره 10,000 دولار كندي بدلًا من 24,000 دولار كندي إجمالًا، بلا غرامات؛ وقد تنطبق الفوائد. وبالمعدل الفيدرالي الأدنى ⁦14%⁩ إضافة إلى الضريبة الإضافية لغير المقيمين ⁦48%⁩، يبلغ ذلك نحو 2,070 دولارًا كنديًا سنويًا (وأكثر في السنوات السابقة حين كان المعدل الأدنى أعلى)، مقابل 6,000 دولار كندي بموجب الجزء XIII.

مدير عقار لم يستقطع قط

حصّل مدير عقار كندي 30,000 دولار كندي سنويًا مدة سنتين وسلّمها كلها للمالك. كان على المدير ⁦25%⁩، أي 7,500 دولار كندي سنويًا، ويجوز أن تُقدَّر عليه الضريبة مع غرامة ⁦10%⁩ (و⁦20%⁩ عند التكرار في السنة عن علم أو بإهمال جسيم)، بينما يكون المالك مسؤولًا معه بالتضامن عن الفوائد. وللمدير أن يسترد الضريبة من المالك. ويجوز للمالك أن يقدّم إقرارات المادة 216 عن صافي الإيجار إذا كان كل منها خلال سنتين من نهاية السنة، أو، عن السنوات الأقدم، إذا كانت سياسة التقديم المتأخر ما زالت سارية؛ والضريبة التي يدفعها المدير عند التقدير تُدفع نيابة عن المالك، فتأكد مع CRA كيف تُحتسب في تلك الإقرارات.

⁦NR6⁩ معتمد وإقرارات لم تُقدَّم

استقطع وكيل المالك على صافي الإيجار بموجب ⁦NR6⁩ معتمد، لكن لم تُقدَّم إقرارات المادة 216. هذه الاختيارات غير صالحة، وتخضع السنوات للضريبة على إجمالي الإيجار، ويجوز لـ CRA أن تقدّر على الوكيل النقص. وسياسة التقديم المتأخر غير متاحة؛ ولا تكون مهلة أطول بموجب الفقرة ⁦220(3)⁩ ممكنة إلا في ظروف استثنائية. وإذا لم تتصل CRA بالمالك أو الوكيل بعد، فقد ينطبق VDP؛ وطلب الإعفاء هو الطريق الآخر.

هل وضعك مختلف؟

• تحتاج إلى قواعد السنة العادية، و⁦NR6⁩ والمادة 216 مستقبلًا: راجع المؤجرون غير المقيمين.
• لديك أيضًا إقرارات كندية أخرى لم تُقدَّم وأنت في الخارج: راجع إقرارات غير المقيمين الكندية واستكمالها.
• كتبت لك CRA بالفعل، أو كان لديك ⁦NR6⁩ معتمد: سياسة التقديم المتأخر مغلقة، وطلب VDP أو طلب الإعفاء يحتاج إلى عناية. راجع الدخل غير المُبلَّغ عنه والإفصاح الطوعي واحصل على مساعدة ضريبية للأفراد.
• سنوات كثيرة، أو نزاع مع مدير العقار، أو إقرارات أمريكية تبلّغ عن الإيجار بالفعل: السنوات والطريق والائتمان الأجنبي تحتاج إلى خطة واحدة. أحضر دفتر الإيجار والعقود وكشوف الوكيل إلى مساعدة ضريبية للأفراد. وإذا كنت تقيم في الولايات المتحدة، فراجع تأجير منزلك الكندي بعد الانتقال إلى الولايات المتحدة.
• أنت تبيع، أو احتجز المشتري جزءًا من الثمن بالفعل: راجع بيع غير المقيمين لعقار كندي والمبلغ المحتجز عند بيع عقار كندي.
• ما زالت CRA تعدّك مقيمًا: راجع CRA ما زالت تعدّك مقيمًا.
• تريد إلغاء الغرامات أو الفوائد: راجع الغرامات والفوائد والإعفاء.