למי זה מתאים
- יחידים שהם תושבי חוץ של קנדה בעת מכירת מקרקעין בקנדה
- מי שהיו תושבי קנדה ומוכרים בית או נכס להשכרה
- בעלים משותפים ומוכרים תושבי חוץ של נכס בקוויבק
לא מכוסה כאן
- קביעת תושבות מס בקנדה או חישוב הפטור על דירת מגורים עיקרית
- חישוב רווח על נכס להשכרה, החזר פחת או מס על הכנסה משכירות
- מכירות של חברות, שותפויות או נאמנויות
- GST/HST על מכירת נכס, או מס במדינה אחרת
מה על מוכר שהוא תושב חוץ לעשות, גם אם הוא אזרח קנדי?
כשמוכרים נכס הוני, מוכר שהוא תושב חוץ חייב בדרך כלל להודיע ל-CRA לפי סעיף 116. כשמוכרים מקרקעין בני פחת או מקרקעין אחרים שאינם נכס הוני, בקשת אישור אינה חובה, אך היא יכולה להגן על הקונה. יש לדווח על המכירה בדוח מס קנדי, אלא אם חל פטור מהגשה. אזרחות קנדית לא משנה את הכללים: הם תלויים בתושבות המס ביום מכירת הנכס (CRA: נהלי סעיף 116; Income Tax Act, סעיף 116).
סעיף 116 תלוי בתושבות המס שלכם ביום שבו הנכס נמכר. בהעברת רישום בדרך כלל זה יום הסגירה, אך הסכם מכירה של המוכר יכול לקבוע מועד מוקדם יותר. אם התושבות שלכם השתנתה במהלך העסקה, בדקו את מסמכי המכירה לפני שהקונה קובע את הסכום המוחזק; ראו תושבות מס בקנדה. אמנת מס כמעט אינה מבטלת את השלבים האלה במכירה ישירה של מקרקעין בקנדה; כל טענה לפטור מכוח אמנה חייבת להיבדק מול האמנה ולהיות מתועדת (CRA: נהלי סעיף 116).
אם הנכס היה בבעלותכם לפני שעזבתם את קנדה, העזיבה בדרך כלל לא איפסה את עלותו לשווי שוק: מקרקעין בקנדה אינם נכללים בדרך כלל במכירה לכאורה בעת עזיבה. בדקו אם חתמתם על טופס T2061A והגשתם אותו עם דוח שנת העזיבה כדי לבחור במכירה לכאורה, ובדקו התאמות עלות מאוחרות יותר (CRA: מכירת נכסים על ידי מי שעוזבים את קנדה; טופס T2061A). להגשה בשנת העזיבה ראו עזיבת קנדה.
איזה טופס מגישים ומתי?
עבור בית או קרקע שמוחזקים כנכס הוני, מגישים טופס T2062. עבור בניין להשכרה שיש עליו פחת, מגישים T2062 עבור רווח ההון ו-T2062A עבור החזר פחת או הפסד סופי; הטפסים מוגשים יחד. החזר פחת מחזיר להכנסה ניכויי פחת מהעבר; הפסד סופי יכול להיווצר כשהעלות הנותרת לצורכי מס אינה מוחזרת במלואה. במקרקעין שמוחזקים למכירה חוזרת, כולל נכס שחל עליו הכלל למכירה מהירה של נכסי מגורים, משתמשים בטופס T2062A אם אינם נכס הוני (CRA: נהלי סעיף 116).
| נכס או אירוע | הודעה ל-CRA | מועד |
|---|---|---|
| בית או קרקע שמוחזקים כנכס הוני | T2062 | שולחים הודעה על מכירה מתוכננת לפני הסגירה, רצוי לפחות 30 יום מראש, או מודיעים על המכירה בפועל תוך 10 ימים אחריה (CRA: נהלי סעיף 116) |
| בניין להשכרה שיש עליו פחת | T2062 עבור הרווח; T2062A עבור החזר פחת או הפסד סופי | מגישים את הטפסים יחד, עבור מכירה מתוכננת או מכירה שהושלמה (CRA: הוראות T2062A) |
| מקרקעין שהם מלאי או שאינם נכס הוני מסיבה אחרת | T2062A | מבקשים אישור לפני הסגירה. כלל ההודעה בתוך עשרה ימים על מכירה בפועל בטופס T2062 אינו חל על מכירה שמוגש בה רק T2062A (CRA: חריגים להודעה מאוחרת) |
| שינוי במכירה מתוכננת לפני הסגירה | הודעה מעודכנת אם הקונה מתחלף, המחיר עולה או בסיס העלות המותאם שלכם יורד | מודיעים על המכירה בפועל תוך 10 ימים; מכירה מתוכננת שלא השתנתה אינה דורשת בדרך כלל הודעה שנייה (Income Tax Act, סעיף 116) |
עבור מכירה בפועל שמדווחת בטופס T2062, החוק קובע דואר רשום תוך 10 ימים. CRA מתארת גם הגשת מסמכים בדרך מקוונת; כשהזמן קצר, ודאו את אופן ההגשה מול CRA (Income Tax Act, סעיף 116; CRA: אפשרויות הגשה).
כמה הקונה רשאי לעכב מהמחיר בלי אישור?
בלי אישור לפי סעיף 116, הקונה עלול להיות חשוף לאחריות מול CRA ויכול לנכות 25% ממחיר הרכישה עבור נכס הוני רגיל, 50% עבור נכס בר פחת, או 50% עבור מקרקעין אחרים שאינם נכס הוני. אישור למכירה מתוכננת מגביל בדרך כלל את החשיפה להפרש שבין המחיר הסופי לבין תקרת האישור. אלה סכומי הגנה לקונה, לא המס הסופי של המוכר (Income Tax Act, סעיף 116).
אם הקונה אחראי, התשלום הפדרלי נדרש תוך 30 יום מסוף החודש שבו נרכש הנכס (Income Tax Act, סעיף 116).
במכירת נכס להשכרה, יש לקבוע ערך נפרד לקרקע ולבניין: הבניין בר הפחת יכול ליצור את החשיפה הגבוהה יותר לעיכוב סכום, ואילו הקרקע היא נכס הוני. יש לבדוק את החלוקה ואת הוראות הסגירה של הקונה לפני שהכסף משוחרר (CRA: מסמכים תומכים ל-T2062).
כמה משלמים ל-CRA עבור האישור?
עבור נכס הוני, התשלום הרגיל לפי סעיף 116 הוא 25% מהסכום שבו תמורת המכירה עולה על בסיס העלות המותאם (adjusted cost base), או ערובה מקובלת לסכום הזה. בסיס העלות המותאם הוא העלות שלכם לצורכי מס, בדרך כלל עלות הרכישה בתוספת שיפורים הוניים מותרים והתאמות אחרות. אם התמורה אינה עולה על העלות הזו, התשלום הוא אפס, אך עדיין נדרשת הודעה במכירה שאינה פטורה. הוצאות מכירה כמו עמלות ושכר טרחת עורך דין אינן נכללות בחישוב האישור, אך הן עשויות להקטין את הרווח בדוח. התשלום נזקף על חשבון המס; הוא אינו חשבון המס הסופי (Income Tax Act, סעיף 116; CRA: נהלי סעיף 116).
CRA עשויה להקטין את התשלום כשפטור מבוסס על דירת מגורים עיקרית מקטין את הרווח. בנכס להשכרה, מדיניותה מוסיפה לתשלום ב-T2062 על רווח הקרקע והבניין תשלום ב-T2062A בשיעור המס הפדרלי החל על יחידים, על החזר הפחת. אם אי אפשר לקבוע את החזר הפחת, CRA עשויה להעריך אותו. חשיפת הקונה לעיכוב סכום על מחיר הבניין היא עניין נפרד. CRA מנפיקה T2064 למכירה מתוכננת או T2068 למכירה שהושלמה, אחרי שבדקה את המידע וקיבלה תשלום או ערובה מקובלת (CRA: נהלי סעיף 116).
אילו מסמכים מצרפים להודעה וכמה זמן זה לוקח?
CRA דורשת ראיות למחיר המכירה ולעלות לפני שתנפיק אישור. היא ממליצה להגיש הודעה על מכירה מתוכננת לפחות 30 יום לפני הסגירה, אך אינה מתחייבת לזמן טיפול: האישור ניתן אחרי בדיקת תיק שלם וקבלת תשלום או ערובה (CRA: נהלי סעיף 116).
| מה לאסוף | למה זה חשוב |
|---|---|
| הצעה חתומה למכירה מתוכננת, או הסכם מכירה ושטרות רשומים למכירה שהושלמה | מראים את הקונה, המחיר, הנכס ותאריך הסגירה (CRA: הוראות T2062) |
| הסכם הרכישה והשטרות המקוריים; רישומים של שיפורים ושל התאמות עלות אחרות | תומכים בבסיס העלות המותאם (CRA: הוראות T2062) |
| SIN, TTN או ITN; אם אין לכם אף אחד מהם, שלחו טופס T1261 בנפרד ומראש | מאפשרים ל-CRA לשייך את התשלום והאישור לחשבון שלכם; בקשת ITN שמוגשת באיחור יכולה לעכב את ההודעה (CRA: מכירת נכס בקנדה) |
| הצהרה על דירת מגורים עיקרית וגיליון חישוב, או לוחות פחת של הנכס להשכרה וחלוקה בין קרקע לבניין | תומכים בכל חישוב של פטור או של החזר פחת (CRA: הוראות T2062; CRA: הוראות T2062A) |
אם הייתם בעלים שחל עליהם מס על דיור לא מנוצל במהלך 2022, 2023 ו-2024, בדקו לפני הסגירה אם נותרו דוחות או תשלומים של Underused Housing Tax: CRA יכולה לסרב להנפיק אישור לפי סעיף 116 כל עוד חובות נדרשים לא מולאו. לא נדרש דוח UHT או מס UHT לשנים מאוחרות יותר (CRA: עדכון על הגשת UHT; Income Tax Act, סעיף 116).
האם אפשר לתבוע את הפטור על דירת מגורים עיקרית אחרי שעברתי לגור במקום אחר?
ייתכן שתוכלו לתבוע אותו עבור שנים מזכות, אך שנים של תושבות חוץ יכולות להקטין את הפטור או לבטל אותו. על הבית לשעבר עדיין צריך להגיש הודעה בטופס T2062, גם אם אתם מצפים שהפטור יכסה את כל הרווח. כדי לבקש מ-CRA להקטין את התשלום על האישור, צרפו טופס T2091(IND) או מכתב חתום שמראה את חישוב הפטור. דווחו על המכירה ועל ההצהרה בדוח המס (CRA: נהלי סעיף 116; CRA: T4058).
מספר השנים המזכות, בית אחר שהוצהר כדירת מגורים, ומעבר משימוש אישי להשכרה משפיעים על הפטור ועל העלות. בחירה לפי סעיף קטן 45(2) יכולה לדחות את המכירה לכאורה בעת השינוי הזה, אם לא תבעתם פחת; מגישים אותה במכתב חתום שמצורף לדוח של שנת השינוי. היא אינה הופכת את שנות תושבות החוץ לזכאיות לפטור המלא (CRA: דירת מגורים עיקרית). לחישוב ראו פטור על דירת מגורים עיקרית.
מה משתנה אם הנכס היה להשכרה?
מכירת נכס להשכרה יכולה ליצור גם רווח הון וגם החזר פחת חייב במס. CRA מבקשת את T2062 ואת T2062A יחד, גם אם לא נתבע ניכוי פחת (capital cost allowance), וכן את לוחות הפחת ואת הראיות לחלוקה בין קרקע לבניין (CRA: נהלי סעיף 116; CRA: הוראות T2062).
הגשות קודמות בגין שכר דירה הן עניין נפרד מהמכירה. אספו דוחות לפי סעיף 216 ואישורי NR6, כדי ליישב את היסטוריית ההשכרה. לחישוב רווח והחזר פחת ראו מכירת נכס להשכרה, ולניכוי מס משכר דירה ולדוחות ראו משכירים שהם תושבי חוץ.
מה אם הנכס בבעלות שני אנשים או יותר?
כל בעלים משותף שהוא תושב חוץ מגיש T2062 משלו, ובמקרה הצורך גם T2062A, עבור חלקו. הטופס T2062 מבקש את חלקו של כל מוכר בתמורה הגולמית; בעלות משותפת מסוג joint tenancy ובעלות עם בן זוג אינן מאחדות את ההודעות (CRA: הוראות T2062; CRA: הוראות T2062A).
סכמו מראש את חלקי הבעלות, עלויות הרכישה והחלוקה בין קרקע לבניין לפני ששולחים את הטפסים. מצבו במס של בעלים משותף שהוא תושב קנדה נפרד מההודעות של הבעלים שהם תושבי חוץ.
איזה דוח מחזיר עודף מס אחרי המכירה?
אם הייתם תושבי חוץ לאורך כל שנת המכירה, השתמשו בחבילת דוח מס ההכנסה ליחידים שהם תושבי חוץ; אם עזבתם את קנדה באותה שנה, השתמשו בחבילה של הפרובינציה או הטריטוריה שבהם גרתם כשעזבתם. הדוח נדרש בדרך כלל עד 30 באפריל של השנה שאחרי. דווחו על רווח הון ב-Schedule 3, או על הכנסה עסקית ממלאי או ממכירה מהירה של נכס בטופס T2125. צרפו כל הצהרה על דירת מגורים עיקרית, וצרפו עותק 2 של האישור אם הונפק. אם לא הונפק אישור, מסרו את פרטי המכירה ואת פרטי התשלום של הקונה, כדי ש-CRA תוכל לאתר את התשלום. CRA זוקפת תשלומים לפי סעיף 116 ששילמתם אתם או הקונה, ומחזירה כל עודף אחרי השומה; ייתכן שבמקום זאת תהיה לכם יתרה לתשלום (CRA: T4058; CRA: מדריך לדוח תושבי חוץ; CRA: נהלי סעיף 116).
שאלו את עורך הדין שמלווה את הסגירה אם הסכום המוחזק עדיין בנאמנות או שכבר הועבר ל-CRA. אם הוא עדיין בנאמנות, מסרו לעורך הדין את האישור ושאלו מה הסדרי הסגירה מאפשרים לו לשחרר. אם הוא הועבר, תבעו את התשלום בדוח של שנת המכירה. CRA מטפלת בדוח שהוגש מוקדם רק לאחר תום שנת המס (CRA: ציות בענף המקרקעין; CRA: נהלי סעיף 116).
פטור מהגשה יכול לחול כשאין מס לתשלום ואין יתרת חוב קודמת, וכל נכס שנמכר היה פטור או שלא נדרש בעבורו תשלום או ערובה לצורך האישור. הפטור אינו חל כשתובעים את הפטור על דירת מגורים עיקרית. טופס NR7-R נועד למס שנוכה ביתר לפי Part XIII על הכנסה אחרת, לא לתשלום על המכירה לפי סעיף 116 (CRA: T4058).
האם מכירה בקוויבק שונה?
כן. תושב חוץ שמוכר מקרקעין בקוויבק שמוחזקים כנכס הוני מגיש בדרך כלל הודעה נפרדת בטופס TP-1097-V ל-Revenu Québec, בנוסף להודעה הפדרלית לפי סעיף 116. האישור והתשלום או הערובה בקוויבק הם נפרדים, והקונה עלול להיות חשוף לאחריות פרובינציאלית אם כיסוי האישור אינו מספיק. תושב חוץ עם הכנסה מנכס חייב במס בקוויבק מגיש בדרך כלל גם דוח מס הכנסה של קוויבק, כדי להסדיר את התשלום הפרובינציאלי ואת ההחזר; הדוח הפדרלי מסדיר את התשלום ל-CRA (Revenu Québec: חובות מס; Revenu Québec: החזרי מס הכנסה).
בנכס להשכרה בקוויבק, הקרקע עשויה לדרוש TP-1097-V ואילו הבניין בר הפחת מטופל ב-TP-1102.1-V; גם מקרקעין שהם מלאי מטופלים ב-TP-1102.1-V. הודעה על מכירה בפועל בטופס TP-1097-V, כשהיא נדרשת, חייבת להימסר תוך 10 ימים, אלא אם הוגשה הודעה מתאימה על מכירה מתוכננת. בקשת אישור בטופס TP-1102.1-V אינה חובה, אך בלי הודעה ובלי תשלום או ערובה, הקונה עלול לחוב 30% מעלות רכישת הבניין, בנוסף לכל סכום פדרלי. תשלום פרובינציאלי של הקונה נדרש תוך 30 יום מסוף חודש הרכישה. בדקו את שני האישורים עם עורך הדין של הסגירה לפני שחרור הכסף. אם אתם תובעים את הפטור על דירת מגורים עיקרית בקוויבק, צרפו להודעה את טופס TP-274-V ואם רלוונטי גם את TP-274.S-V (הוראות TP-1097-V; הוראות TP-1102.1-V).
המכירה כבר נסגרה בלי הודעה. מה עושים עכשיו?
אם המכירה נסגרה בתוך 10 הימים האחרונים ונדרשת הודעה בטופס T2062, שלחו אותה עד היום העשירי אחרי המכירה. אם המועד חלף, שלחו אותה עכשיו. שאלו את עורך הדין של הסגירה אם הקונה עדיין מחזיק בכסף או שכבר העביר אותו; אם הקונה עדיין אחראי, התשלום הפדרלי נדרש תוך 30 יום מסוף חודש הרכישה. מסרו לעורך הדין את פרטי התיק ב-CRA ואת האישור, אם יש. CRA יכולה לחייב $25 לכל יום איחור, עם מינימום של $100 ומקסימום של $2,500 על הודעה באיחור בטופס T2062; המועד והקנס האלה אינם חלים על מכירה שמוגש בה רק T2062A (Income Tax Act, סעיף 116; CRA: קנס על אי-ציות).
יישבו כל תשלום של הקונה מול מספר המס שלכם לפני שמגישים את דוח שנת המכירה. אם CRA קבעה קנס על הודעה באיחור, קנסות, ריבית והקלות מסביר איך מבקשים הקלה. במכירה בקוויבק שלא דווחה, בדקו את כללי ההודעה הפרובינציאלית ואת כללי התשלום של הקונה לגבי הנכס (Revenu Québec: חובות מס; הוראות TP-1102.1-V).
דוגמה
דולרים קנדיים להמחשה. תושב חוץ קנה בית ב-C$400,000 ומסכים למכור אותו ב-C$600,000. נניח שאין התאמות עלות ואין פטור על דירת מגורים עיקרית. חישוב האישור משתמש בהפרש של C$200,000, ולכן התשלום הפדרלי של המוכר הוא C$50,000, או ערובה מקובלת. בלי אישור, הקונה עשוי לעכב C$150,000 מתוך מחיר של C$600,000.
נניח שהמס הקנדי הסופי של המוכר על המכירה, אחרי שהדוח כולל הוצאות מכירה מותרות ופריטים רלוונטיים אחרים, הוא C$30,000. אם שולמו C$50,000 לפי סעיף 116, התשלום העודף לפי השומה הוא C$20,000. אם הקונה העביר במקום זאת C$150,000, התשלום העודף לפי השומה הוא C$120,000. המספרים האלה ממחישים את תזרים המזומנים ואינם חישוב לפי שיעור מס; המס בפועל וההחזר תלויים בדוח.
אם הקונה עדיין מחזיק בכסף כשהאישור מגיע, עורך הדין של הסגירה מטפל בשחרור לפי הסדרי הסגירה; זה אינו החזר מס מ-CRA.
שונה אצלכם?
- ייתכן שאתם עדיין נחשבים תושבי קנדה לצורכי מס: קבעו את מעמדכם לפני הסגירה. ראו תושבות מס בקנדה.
- הבית היה דירת המגורים העיקרית שלכם: השנים המזכות דורשות חישוב נפרד. ראו פטור על דירת מגורים עיקרית.
- מכרתם בתוך 365 ימים או העברתם חוזה רכישה: הרווח עשוי להיחשב הכנסה עסקית. ראו מכירה מהירה של נכסים והעברת חוזים.
- מכרתם נכס להשכרה, יש בעלים משותפים, הסגירה קרובה או שהחמצתם את ההודעה: ייתכן שהטפסים, החלוקה והכסף המוחזק בסגירה דורשים בדיקה מתואמת. ראו הכנת דוחות מס.
- השכרתם אותו לפני המכירה: ניכוי מס קודם משכר דירה הוא עניין נפרד. ראו משכירים שהם תושבי חוץ.
- מכרתם נכס למגורים חדש או נכס להשכרה לטווח קצר: GST/HST עשוי להיות שאלה נפרדת. ראו GST/HST על נכסי מגורים.
- אתם מדווחים על המכירה גם בארצות הברית: ראו מס אמריקאי על נכס בחו״ל.
נתונים בדף זה
| נתון | ערך | מקור |
|---|---|---|
| עיכוב פדרלי אצל הקונה ללא תעודה, על נכס הוני מוחל על הסכום שבו מחיר הרכישה עולה על כל מגבלת תעודה, לנכס שחל עליו סעיף 116(5) | 25% | Income Tax Act, סעיף משנה 116(5) סומן |
| עיכוב פדרלי אצל הקונה ללא תעודה, על נכס בר פחת מוחל על הסכום שבו מחיר הרכישה עולה על כל מגבלת תעודה, לנכס שחל עליו סעיף 116(5.3) | 50% | CRA: נהלי סעיף 116, סעיף 51 סומן |
| עיכוב פדרלי אצל הקונה ללא תעודה, על מקרקעין שאינם הוניים מוחל על הסכום שבו מחיר הרכישה עולה על כל מגבלת תעודה, לנכס מקרקעין שחל עליו סעיף 116(5.2) | 50% | Income Tax Act, סעיף משנה 116(5.3) סומן |
| תשלום פדרלי על תעודה בגין רווח מנכס הוני מוחל על התמורה בניכוי בסיס העלות המותאם, לפני הוצאות מכירה. אפשר לספק ערובה מקובלת במקום | 25% | Income Tax Act, סעיפי משנה 116(2) ו-116(4) סומן |
| שנים קלנדריות שבהן Underused Housing Tax עשוי לחייב הגשה או תשלום חובות נדרשים עשויים להישאר בתוקף לבעלים מושפעים; אין צורך בדוח UHT או במס UHT לשנת 2025 ולשנות הלוח שאחריה | 2022, 2023 ו-2024 | CRA: עדכון על הגשת UHT סומן |
| תשלום רוכש בקוויבק ללא תעודה לפי סעיף 1102.1 מוחל על עלות הרכישה של נכס בר-פחת חייב במס בקוויבק אם אין הודעה ותשלום או ערובה מתקבלת. יש לאמת את כיסוי התעודה בסגירה | 30% | Revenu Quebec: הוראות לטופס TP-1102.1-V סומן |
| קנס פדרלי על הודעה מאוחרת לפי סעיף 116, ליום חל על הודעה מאוחרת על מימוש בפועל לפי סעיף 116(3) | $25 | CRA: קנס אי-ציות סומן |
| קנס פדרלי מינימלי על הודעה מאוחרת לפי סעיף 116 קנס מינימלי על הודעה מאוחרת על מימוש בפועל לפי סעיף משנה 116(3) | $100 | CRA: קנס אי-ציות סומן |
| קנס פדרלי מרבי על הודעה מאוחרת לפי סעיף 116 קנס מרבי על הודעה מאוחרת על מימוש בפועל לפי סעיף משנה 116(3) | $2,500 | CRA: קנס אי-ציות סומן |
מקורות ראשוניים
על המדריך
תורגם מהמדריך באנגלית · קראו את המקור באנגלית הדף מסביר כללים כלליים לשנת המס המוצגת. הוא אינו ייעוץ למצבכם.
שינויים במקור האנגלי
- : פורסם לראשונה.