Venda de imóvel no Canadá por não residente: avisos e certificado

O que o vendedor não residente deve fazer, mesmo sendo cidadão canadense?

No Canadá, o vendedor não residente de um bem de capital geralmente deve avisar a CRA nos termos da seção 116. Para imóveis depreciáveis ou outros imóveis que não sejam bens de capital, o pedido de certificado é opcional, mas pode proteger o comprador. Informe a venda em uma declaração de imposto de renda canadense, a menos que se aplique uma exceção. A cidadania canadense não muda essas regras: elas dependem da residência fiscal na data da venda (CRA: Section 116 procedures; Income Tax Act, seção 116).

A seção 116 depende da sua residência fiscal na data da alienação do imóvel. Em geral é a data do fechamento, quando a escritura é transferida, mas um contrato de venda do vendedor pode fixar uma data anterior. Se a sua residência mudou durante a negociação, confira os documentos da venda antes de o comprador definir a retenção; veja residência fiscal no Canadá. Um tratado tributário raramente elimina essas etapas na venda direta de um imóvel canadense; qualquer isenção alegada com base no tratado precisa ser conferida com o texto do tratado e documentada (CRA: Section 116 procedures).

Se você era dono do imóvel antes de deixar o Canadá, a saída geralmente não redefiniu o custo para o valor de mercado: o imóvel canadense normalmente fica fora da venda presumida na saída. Verifique se você assinou o Form T2061A e o entregou com a declaração do ano da saída para optar pela venda presumida, e confira os ajustes de custo posteriores (CRA: dispositions for emigrants; Form T2061A). Para a declaração da saída, veja como deixar o Canadá.

Qual formulário devo apresentar e quando?

Para uma casa ou terreno mantido como bem de capital, apresente o Form T2062. Para um edifício de aluguel depreciável, apresente o T2062 para o ganho de capital e o T2062A para a recuperação de depreciação ou a perda terminal; os formulários vão juntos. A recuperação traz de volta à renda as deduções de depreciação anteriores; a perda terminal pode surgir quando o custo fiscal restante não é recuperado. Um imóvel mantido para revenda, inclusive o alcançado pela regra de venda rápida de imóveis residenciais (flipping), usa o T2062A se não for bem de capital (CRA: Section 116 procedures).

Para uma alienação concluída informada no T2062, a lei prevê o envio por correio registrado em até 10 dias. A CRA também descreve o envio de documentos on-line; confirme o método com a CRA quando o prazo estiver apertado (Income Tax Act, seção 116; CRA: submission options).

Quanto o comprador pode reter sem certificado?

Sem o certificado da seção 116, o comprador pode responder perante a CRA e pode reter 25% do preço de compra de um bem de capital comum, 50% de um bem depreciável ou 50% de outro imóvel que não seja bem de capital. Um certificado de venda proposta geralmente limita a exposição ao valor pelo qual o preço final excede o limite do certificado. Esses valores protegem o comprador; não são o imposto final do vendedor (Income Tax Act, seção 116).

Se o comprador for responsável, o recolhimento federal vence em 30 dias após o fim do mês da aquisição (Income Tax Act, seção 116).

Na venda de um imóvel de aluguel, terreno e edifício precisam de valores separados: o edifício depreciável pode gerar a maior exposição à retenção, enquanto o terreno é bem de capital. Peça que alguém confira a divisão do preço e as instruções de fechamento do comprador antes da liberação dos fundos (CRA: T2062 supporting documents).

Quanto pago à CRA pelo certificado?

Para um bem de capital, o pagamento normal da seção 116 é de 25% do valor em que o produto da venda excede o custo-base ajustado, ou uma garantia aceitável para esse valor. O custo-base ajustado (adjusted cost base) é o seu custo fiscal, geralmente o custo de compra mais as melhorias de capital elegíveis e outros ajustes. Se o produto da venda não exceder esse custo, o pagamento é zero, mas o aviso continua obrigatório em uma venda que não esteja excluída. Despesas de venda, como comissões e honorários advocatícios, ficam fora do cálculo do certificado, embora possam reduzir o ganho na declaração. O pagamento é creditado contra o imposto; não é a conta final de imposto (Income Tax Act, seção 116; CRA: Section 116 procedures).

A CRA pode reduzir o pagamento quando uma isenção da residência principal comprovada reduz o ganho. Em um imóvel de aluguel, a política da CRA soma ao pagamento do T2062 sobre o ganho do terreno e do edifício um pagamento do T2062A, calculado pela alíquota federal aplicável a pessoas físicas sobre a recuperação de depreciação. Se não for possível determinar a recuperação, a CRA pode estimá-la. A exposição do comprador à retenção sobre o preço do edifício é separada. A CRA emite o T2064 para uma venda proposta ou o T2068 para uma venda concluída depois de validar as informações e receber o pagamento ou a garantia aceitável (CRA: Section 116 procedures).

Quais documentos acompanham o aviso e quanto tempo leva?

A CRA precisa de comprovantes do preço de venda e do custo antes de emitir um certificado. Ela recomenda enviar o aviso de venda proposta pelo menos 30 dias antes do fechamento, mas não garante prazo de processamento: o certificado sai depois da análise de um dossiê completo e do recebimento do pagamento ou da garantia (CRA: Section 116 procedures).

Se você foi proprietário afetado durante 2022, 2023 e 2024, confira declarações e pagamentos pendentes do Underused Housing Tax (imposto sobre moradias subutilizadas) antes do fechamento: a CRA pode recusar um certificado da seção 116 enquanto houver obrigações exigidas sem cumprimento. Não há declaração nem imposto UHT a pagar para os anos seguintes (CRA: UHT filing update; Income Tax Act, seção 116).

Posso pedir a isenção da residência principal depois de me mudar?

Talvez você possa pedi-la para os anos que se qualificam, mas os anos como não residente podem reduzi-la ou eliminá-la. A antiga casa ainda exige o aviso T2062, mesmo que você espere que a isenção cubra todo o ganho. Para pedir à CRA que reduza o pagamento do certificado, anexe o Form T2091(IND) ou uma carta assinada com o cálculo da isenção. Informe a venda e a designação na sua declaração (CRA: Section 116 procedures; CRA: T4058).

O número de anos elegíveis, qualquer outra casa designada e a mudança de uso pessoal para aluguel afetam a isenção e o custo. A opção do subsection 45(2) pode adiar a venda presumida nessa mudança de uso se você não pedir depreciação; ela é feita com uma carta assinada entregue junto com a declaração do ano da mudança. Ela não torna os anos de não residência elegíveis para a isenção total (CRA: principal residence). Para o cálculo, veja isenção da residência principal.

O que muda se o imóvel era alugado?

A venda de um imóvel de aluguel pode gerar ganho de capital e também recuperação de depreciação tributável. A CRA pede o T2062 e o T2062A juntos, mesmo que nenhuma Capital Cost Allowance (CCA, depreciação fiscal canadense) tenha sido deduzida, além das tabelas de depreciação e dos comprovantes da divisão entre terreno e edifício (CRA: Section 116 procedures; CRA: T2062 instructions).

As declarações anteriores sobre o aluguel são separadas da venda. Reúna as declarações da seção 216 e as aprovações do NR6 para conciliar o histórico do aluguel. Para o cálculo do ganho e da recuperação, veja venda de um imóvel de aluguel; para a retenção sobre o aluguel e as declarações, veja proprietários não residentes que alugam imóveis.

E se o imóvel tiver dois ou mais proprietários?

Cada coproprietário não residente apresenta o seu próprio T2062 e, quando necessário, o T2062A para a sua parte. O T2062 pede a parte de cada vendedor no produto bruto; a copropriedade em joint tenancy e a propriedade com cônjuge não combinam os avisos em um só (CRA: T2062 instructions; CRA: T2062A instructions).

Acerte as frações de propriedade, os custos de compra e a divisão entre terreno e edifício antes de enviar os formulários. A situação fiscal de um coproprietário residente é separada dos avisos dos proprietários não residentes.

Qual declaração recupera o imposto pago a mais depois da venda?

Se você foi não residente durante todo o ano da venda, use o pacote de imposto de renda de pessoa física para não residentes; se deixou o Canadá nesse ano, use o pacote da província ou do território onde morava quando saiu. A declaração geralmente vence em 30 de abril do ano seguinte. Informe o ganho de capital no Schedule 3, ou a renda empresarial de estoque ou de venda rápida no Form T2125. Inclua a designação da residência principal, se houver, e anexe a cópia 2 do certificado, se foi emitido. Se nenhum foi emitido, forneça os dados da venda e do recolhimento do comprador para que a CRA rastreie o pagamento. A CRA credita os pagamentos da seção 116 feitos por você ou pelo comprador e restitui o excesso depois do lançamento fiscal; você também pode ficar com saldo a pagar (CRA: T4058; CRA: non-resident return guide; CRA: Section 116 procedures).

Pergunte ao advogado do fechamento se a retenção continua em conta de custódia (in trust) ou já foi recolhida. Se ainda está em custódia, entregue o certificado ao advogado e pergunte o que os acordos de fechamento permitem liberar. Se já foi recolhida, peça o crédito do pagamento na declaração do ano da venda. A CRA só processa uma declaração enviada antes do prazo depois do fim desse ano fiscal (CRA: real estate compliance; CRA: Section 116 procedures).

Uma exceção pode dispensar a declaração quando não há imposto a pagar nem saldo anterior e cada imóvel vendido estava excluído ou não exigiu pagamento nem garantia para o certificado. Ela não dispensa a declaração quando você pede a isenção da residência principal. O Form NR7-R serve para retenção excessiva da Parte XIII sobre outros rendimentos, não para o pagamento da seção 116 da venda (CRA: T4058).

A venda em Quebec é diferente?

Sim. O não residente que vende um imóvel de Quebec mantido como bem de capital geralmente apresenta à Revenu Québec um aviso TP-1097-V separado, além do aviso federal da seção 116. O certificado de Quebec e o pagamento ou a garantia são separados, e o comprador pode responder perante a província se a cobertura do certificado for insuficiente. O não residente com renda de imóvel tributável de Quebec geralmente também apresenta uma declaração de imposto de renda de Quebec para acertar o pagamento provincial e qualquer restituição; a declaração federal acerta o pagamento feito à CRA (Revenu Québec: tax obligations; Revenu Québec: income tax refunds).

Em um imóvel de aluguel em Quebec, o terreno pode exigir o TP-1097-V, enquanto o edifício depreciável usa o TP-1102.1-V; o imóvel que é estoque também segue o caminho do TP-1102.1-V. Um aviso TP-1097-V de venda concluída, quando exigido, vence em 10 dias, a menos que um aviso proposto válido tenha sido apresentado. O pedido de certificado TP-1102.1-V é opcional, mas, sem aviso e sem pagamento ou garantia, o comprador pode dever 30% do custo de aquisição do edifício, além de qualquer valor federal. O pagamento provincial do comprador vence em 30 dias após o fim do mês da aquisição. Confira os dois certificados com o advogado do fechamento antes de liberar os fundos. Se você pedir a isenção da residência principal de Quebec, inclua o Form TP-274-V e, se for o caso, o TP-274.S-V com o aviso (TP-1097-V instructions; TP-1102.1-V instructions).

A venda já foi fechada sem aviso. E agora?

Se a venda foi fechada nos últimos 10 dias e o aviso T2062 é exigido, envie-o até o décimo dia após a alienação. Se esse prazo passou, envie agora. Pergunte ao advogado do fechamento se o comprador ainda está com o dinheiro ou já o recolheu; se o comprador continua responsável, o recolhimento federal vence em 30 dias após o fim do mês da aquisição. Entregue ao advogado os dados do caso na CRA e o certificado, se houver. A CRA pode cobrar $25 por dia de atraso, com mínimo de $100 e máximo de $2.500, por um aviso T2062 atrasado; esse prazo e essa multa não se aplicam a uma venda que usa apenas o T2062A (Income Tax Act, seção 116; CRA: failure-to-comply penalty).

Concilie qualquer recolhimento do comprador com o seu número fiscal antes de apresentar a declaração do ano da venda. Se a CRA aplicou multa por aviso tardio, o guia multas, juros e pedido de alívio explica como pedir alívio. Em uma venda não informada em Quebec, confira as regras provinciais de aviso e de pagamento do comprador para o imóvel (Revenu Québec: tax obligations; TP-1102.1-V instructions).

Exemplo

Dólares canadenses, apenas para ilustrar. Um não residente comprou uma casa por C$400.000 e concorda em vendê-la por C$600.000. Suponha que não haja ajustes de custo nem isenção da residência principal. O cálculo do certificado usa a diferença de C$200.000, então o pagamento federal do vendedor é de C$50.000, ou uma garantia aceitável. Sem certificado, o comprador pode reter C$150.000 dos C$600.000 do preço.

Suponha que o imposto canadense final do vendedor sobre a venda, depois de a declaração incluir as despesas de venda elegíveis e outros itens relevantes, seja de C$30.000. Se C$50.000 foram pagos pela seção 116, o pagamento a mais lançado é de C$20.000. Se o comprador recolheu C$150.000, o pagamento a mais lançado é de C$120.000. Esses números ilustram o fluxo de caixa, não um cálculo de alíquota; o imposto e a restituição reais dependem da declaração.

Se o comprador ainda estiver com o dinheiro quando o certificado chegar, o advogado do fechamento cuida de qualquer liberação conforme os acordos de fechamento; isso não é uma restituição de imposto da CRA.

Sua situação é diferente?

• Você ainda pode ser residente fiscal do Canadá: defina a sua situação antes do fechamento. Veja residência fiscal no Canadá.
• A casa era a sua residência principal: os anos elegíveis exigem um cálculo separado. Veja isenção da residência principal.
• Você vendeu em até 365 dias ou cedeu um contrato de compra: o lucro pode ser renda empresarial. Veja venda rápida de imóveis e cessão de contratos.
• Você vendeu um imóvel de aluguel, tem coproprietários, vai fechar em breve ou perdeu o prazo do aviso: os formulários, a divisão do preço e o dinheiro retido no fechamento podem exigir uma análise coordenada. Veja preparação de declarações.
• Você alugou o imóvel antes de vender: a retenção sobre aluguéis anteriores é separada. Veja proprietários não residentes que alugam imóveis.
• Você vendeu um imóvel residencial novo ou um aluguel de curta temporada: o GST/HST pode ser outra questão. Veja GST/HST em imóveis residenciais.
• Você também informa a venda nos Estados Unidos: veja imposto dos EUA sobre imóveis no exterior.