Vente d'un bien immobilier canadien par un non-résident

Que doit faire un vendeur non-résident, même s'il est citoyen canadien?

Pour une immobilisation, le vendeur non-résident doit généralement aviser l'ARC en vertu de l'article 116. Pour un immeuble amortissable ou un autre immeuble qui n'est pas une immobilisation, la demande de certificat est facultative, mais elle peut protéger l'acheteur. Déclarez la vente dans une déclaration de revenus canadienne, sauf si une exception à l'obligation de produire s'applique. La citoyenneté canadienne ne change rien à ces règles : elles dépendent de la résidence fiscale au moment de la vente du bien (ARC : procédures de l'article 116; Loi de l'impôt sur le revenu, article 116).

L'article 116 dépend de votre résidence fiscale au moment de la disposition du bien. Il s'agit habituellement de la date de clôture d'un transfert par acte, mais une convention de vente du vendeur peut fixer une date antérieure. Si votre résidence a changé pendant la transaction, vérifiez les documents de vente avant que l'acheteur établisse la retenue; voir résidence fiscale au Canada. Une convention fiscale élimine rarement ces étapes pour la vente directe d'un immeuble canadien; toute exemption invoquée en vertu d'une convention doit être vérifiée par rapport au texte de la convention et documentée (ARC : procédures de l'article 116).

Si vous déteniez le bien avant de quitter le Canada, votre départ n'a généralement pas ramené son coût à la juste valeur marchande : les immeubles canadiens sont normalement exclus de la disposition réputée au départ. Vérifiez si vous avez signé le formulaire T2061A et l'avez joint à votre déclaration de l'année du départ pour choisir une disposition réputée, et vérifiez les rajustements de coût faits par la suite (ARC : dispositions par les émigrants; formulaire T2061A). Pour la déclaration de départ, voir quitter le Canada.

Quel formulaire dois-je produire, et quand?

Pour une maison ou un terrain détenu comme immobilisation, produisez le formulaire T2062. Pour un immeuble locatif amortissable, produisez le T2062 pour le gain en capital et le T2062A pour la récupération de la DPA ou la perte finale; les formulaires vont ensemble. La récupération de la DPA réintègre au revenu les déductions d'amortissement déjà prises; une perte finale peut survenir lorsque le coût fiscal restant n'est pas récupéré. Un immeuble détenu pour la revente, y compris un bien visé par la règle sur la revente rapide d'immeubles résidentiels, relève du T2062A s'il ne s'agit pas d'une immobilisation (ARC : procédures de l'article 116).

Pour une disposition réelle déclarée sur le T2062, la Loi prévoit l'envoi par courrier recommandé dans les 10 jours. L'ARC décrit aussi la présentation de documents en ligne; confirmez le mode d'envoi auprès de l'ARC lorsque les délais sont serrés (Loi de l'impôt sur le revenu, article 116; ARC : options de présentation).

Quel montant l'acheteur peut-il retenir sans certificat?

Sans certificat de l'article 116, l'acheteur peut être tenu responsable envers l'ARC et peut retenir 25 % du prix d'achat pour une immobilisation ordinaire, 50 % pour un bien amortissable ou 50 % pour un autre immeuble qui n'est pas une immobilisation. Un certificat de vente projetée limite généralement l'exposition à l'excédent du prix final sur la limite du certificat. Ces montants protègent l'acheteur; ils ne représentent pas l'impôt final du vendeur (Loi de l'impôt sur le revenu, article 116).

Si l'acheteur est responsable, le versement fédéral est dû dans les 30 jours qui suivent la fin du mois de l'acquisition (Loi de l'impôt sur le revenu, article 116).

Pour la vente d'un immeuble locatif, le terrain et le bâtiment doivent avoir des valeurs distinctes : le bâtiment amortissable peut créer l'exposition la plus élevée à la retenue, tandis que le terrain est une immobilisation. Faites vérifier la ventilation et les instructions de clôture de l'acheteur avant le déblocage des fonds (ARC : pièces justificatives du T2062).

Combien dois-je payer à l'ARC pour obtenir le certificat?

Pour une immobilisation, le paiement habituel prévu à l'article 116 correspond à 25 % de l'excédent du produit de la vente sur le coût de base rajusté, ou à une garantie acceptable pour ce montant. Le coût de base rajusté est votre coût fiscal, généralement le coût d'achat plus les améliorations en capital admissibles et d'autres rajustements. Si le produit ne dépasse pas ce coût, le paiement est nul, mais l'avis reste obligatoire pour une vente non exclue. Les frais de vente, comme les commissions et les frais juridiques, ne sont pas pris en compte dans le calcul du certificat, mais ils peuvent réduire le gain dans la déclaration. Le paiement est porté en réduction de l'impôt; ce n'est pas la facture d'impôt finale (Loi de l'impôt sur le revenu, article 116; ARC : procédures de l'article 116).

L'ARC peut réduire le paiement lorsqu'une exemption pour résidence principale dûment appuyée réduit le gain. Pour un immeuble locatif, sa politique ajoute au paiement du T2062 sur le gain relatif au terrain et au bâtiment un paiement du T2062A, calculé au taux fédéral d'imposition des particuliers applicable sur la récupération de la DPA. Si la récupération ne peut pas être établie, l'ARC peut l'estimer. L'exposition de l'acheteur à la retenue sur le prix du bâtiment est distincte. L'ARC délivre un formulaire T2064 pour une vente projetée ou un T2068 pour une vente réalisée après avoir validé les renseignements et reçu le paiement ou une garantie acceptable (ARC : procédures de l'article 116).

Quels documents joindre à l'avis, et combien de temps faut-il attendre?

L'ARC a besoin de preuves du prix de vente et du coût avant de pouvoir délivrer un certificat. Elle recommande de présenter l'avis de vente projetée au moins 30 jours avant la clôture, mais ne garantit aucun délai de traitement : le certificat est délivré après l'examen d'un dossier complet et la réception du paiement ou de la garantie (ARC : procédures de l'article 116).

Si vous étiez un propriétaire visé pendant 2022, 2023 et 2024, vérifiez avant la clôture les déclarations et les paiements de la taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU) qui sont en souffrance : l'ARC peut refuser un certificat de l'article 116 tant que des obligations exigées demeurent non remplies. Aucune déclaration ni aucune taxe de TLSU n'est exigible pour les années suivantes (ARC : mise à jour sur la production de la TLSU; Loi de l'impôt sur le revenu, article 116).

Puis-je demander l'exemption pour résidence principale après avoir quitté le Canada?

Vous pourriez la demander pour les années admissibles, mais les années de non-résidence peuvent la réduire ou l'éliminer. L'ancienne maison exige quand même un avis T2062, même si vous prévoyez que l'exemption couvrira tout le gain. Pour demander à l'ARC de réduire le paiement exigé pour le certificat, joignez le formulaire T2091(IND) ou une lettre signée montrant le calcul de l'exemption. Déclarez la vente et la désignation dans votre déclaration de revenus (ARC : procédures de l'article 116; ARC : T4058).

Le nombre d'années admissibles, toute autre habitation désignée et un changement d'un usage personnel à un usage locatif influent sur l'exemption et sur le coût. Un choix prévu au paragraphe 45(2) peut reporter la disposition réputée lors de ce changement si vous ne demandez pas d'amortissement; vous l'exercez en joignant une lettre signée à la déclaration de l'année du changement. Il ne rend pas les années de non-résidence admissibles à l'exemption complète (ARC : résidence principale). Pour le calcul, voir exemption pour résidence principale.

Qu'est-ce qui change si le bien était un immeuble locatif?

La vente d'un immeuble locatif peut produire à la fois un gain en capital et une récupération imposable de la DPA. L'ARC demande le T2062 et le T2062A ensemble, même si aucune déduction pour amortissement n'a été demandée, ainsi que les tableaux de DPA et les preuves de la répartition entre terrain et bâtiment (ARC : procédures de l'article 116; ARC : instructions du T2062).

Les déclarations antérieures de loyers sont distinctes de la vente. Rassemblez les déclarations de l'article 216 et les approbations du NR6 pour pouvoir concilier l'historique de location. Pour le calcul du gain et de la récupération de la DPA, voir vendre un immeuble locatif; pour la retenue sur les loyers et les déclarations, voir propriétaires non-résidents.

Que faire si deux personnes ou plus sont propriétaires du bien?

Chaque copropriétaire non-résident produit son propre T2062 et, au besoin, un T2062A pour sa part. Le T2062 demande la part de chaque vendeur dans le produit brut; la copropriété avec droit de survie et la propriété avec un conjoint ne fusionnent pas les avis (ARC : instructions du T2062; ARC : instructions du T2062A).

Entendez-vous sur les parts de propriété, les coûts d'achat et la répartition entre terrain et bâtiment avant d'envoyer les formulaires. La situation fiscale d'un copropriétaire résident est distincte des avis des propriétaires non-résidents.

Quelle déclaration permet de récupérer l'excédent d'impôt après la vente?

Si vous étiez non-résident pendant toute l'année de la vente, utilisez la trousse de déclaration de revenus des particuliers pour les non-résidents; si vous avez quitté le Canada cette année-là, utilisez la trousse de la province ou du territoire où vous habitiez à votre départ. La déclaration est généralement due le 30 avril de l'année suivante. Déclarez un gain en capital à l'annexe 3, ou le revenu d'entreprise tiré d'un stock ou d'une revente rapide au formulaire T2125. Joignez toute désignation de résidence principale et la copie 2 du certificat, s'il en a été délivré un. Sinon, fournissez les détails de la vente et du versement de l'acheteur pour que l'ARC puisse retracer le paiement. L'ARC porte au crédit les paiements de l'article 116 faits par vous ou par l'acheteur et rembourse tout excédent après cotisation; vous pourriez plutôt avoir un solde dû (ARC : T4058; ARC : guide de la déclaration des non-résidents; ARC : procédures de l'article 116).

Demandez à l'avocat de la clôture si la retenue est toujours détenue en fiducie ou si elle a été versée. Si elle est encore en fiducie, remettez le certificat à l'avocat et demandez ce que les arrangements de clôture lui permettent de débloquer. Si elle a été versée, demandez le paiement dans la déclaration de l'année de la vente. L'ARC ne traite une déclaration produite tôt qu'après la fin de cette année d'imposition (ARC : conformité dans le secteur immobilier; ARC : procédures de l'article 116).

Une exception peut dispenser de l'obligation de produire la déclaration lorsqu'aucun impôt n'est à payer ni aucun solde antérieur n'est dû, et que chaque bien vendu était exclu ou n'exigeait ni paiement ni garantie pour son certificat. Elle ne dispense pas de produire la déclaration si vous demandez l'exemption pour résidence principale. Le formulaire NR7-R sert à demander le remboursement d'une retenue excédentaire de la partie XIII sur d'autres revenus, et non le paiement de l'article 116 sur la vente (ARC : T4058).

La vente d'un bien au Québec est-elle différente?

Oui. Un non-résident qui vend un immeuble québécois détenu comme immobilisation produit généralement un avis TP-1097-V distinct auprès de Revenu Québec, en plus de l'avis fédéral de l'article 116. Le certificat du Québec et le paiement ou la garantie sont distincts, et l'acheteur peut être tenu responsable sur le plan provincial si la couverture du certificat est insuffisante. Un non-résident qui tire un revenu d'un bien québécois imposable produit généralement aussi une déclaration de revenus du Québec pour régler le paiement provincial et tout remboursement; la déclaration fédérale règle le paiement fait à l'ARC (Revenu Québec : obligations fiscales; Revenu Québec : remboursements d'impôt sur le revenu).

Pour un immeuble locatif au Québec, le terrain peut exiger le TP-1097-V, tandis que le bâtiment amortissable relève du TP-1102.1-V; un immeuble qui est un stock suit aussi la voie du TP-1102.1-V. Un avis de vente réalisée exigé au moyen du TP-1097-V est dû dans les 10 jours, sauf si un avis de vente projetée admissible a été produit. La demande de certificat TP-1102.1-V est facultative, mais sans avis et sans paiement ou garantie, l'acheteur peut devoir 30 % du coût d'acquisition du bâtiment, en plus de tout montant fédéral. Le paiement provincial de l'acheteur est dû dans les 30 jours qui suivent la fin du mois d'acquisition. Vérifiez les deux certificats avec l'avocat de la clôture avant de débloquer les fonds. Si vous demandez l'exemption québécoise pour résidence principale, joignez à l'avis le formulaire TP-274-V et, s'il y a lieu, le TP-274.S-V (instructions du TP-1097-V; instructions du TP-1102.1-V).

La vente est déjà conclue sans avis. Que faire?

Si la vente a été conclue au cours des 10 derniers jours et que l'avis T2062 est exigé, envoyez-le au plus tard le dixième jour après la disposition. Si ce délai est dépassé, envoyez-le maintenant. Demandez à l'avocat de la clôture si l'acheteur détient encore l'argent ou l'a versé; si l'acheteur demeure responsable, le versement fédéral est dû dans les 30 jours qui suivent la fin du mois d'acquisition. Remettez à l'avocat les détails du dossier de l'ARC et tout certificat. L'ARC peut imposer 25 $ par jour de retard, avec un minimum de 100 $ et un maximum de 2 500 $, pour un avis T2062 tardif; ce délai et cette pénalité ne s'appliquent pas à une vente visée uniquement par le T2062A (Loi de l'impôt sur le revenu, article 116; ARC : pénalité pour défaut de se conformer).

Conciliez tout versement de l'acheteur avec votre numéro fiscal avant de produire la déclaration de l'année de la vente. Si l'ARC a établi une pénalité pour avis tardif, la page pénalités, intérêts et allègement explique comment demander un allègement. Pour une vente non déclarée au Québec, vérifiez les règles provinciales sur l'avis et le paiement de l'acheteur applicables au bien (Revenu Québec : obligations fiscales; instructions du TP-1102.1-V).

Exemple

Dollars canadiens, à titre d'illustration. Un non-résident a acheté une maison pour 400 000 $ CA et convient de la vendre 600 000 $ CA. Supposons qu'il n'y a aucun rajustement du coût ni aucune exemption pour résidence principale. Le calcul du certificat repose sur un écart de 200 000 $ CA; le paiement fédéral du vendeur est donc de 50 000 $ CA, ou une garantie acceptable. Sans certificat, l'acheteur peut retenir 150 000 $ CA sur le prix de 600 000 $ CA.

Supposons que l'impôt canadien final du vendeur sur la vente, après que la déclaration tient compte des frais de vente admissibles et d'autres éléments pertinents, soit de 30 000 $ CA. Si 50 000 $ CA ont été versés au titre de l'article 116, le paiement en trop établi par la cotisation est de 20 000 $ CA. Si l'acheteur a plutôt versé 150 000 $ CA, le paiement en trop établi par la cotisation est de 120 000 $ CA. Ces chiffres illustrent les flux de trésorerie; ils ne constituent pas un calcul d'impôt selon un taux, car l'impôt réel et le remboursement dépendent de la déclaration.

Si l'acheteur détient encore l'argent à l'arrivée du certificat, l'avocat de la clôture gère tout déblocage selon les arrangements de clôture; il ne s'agit pas d'un remboursement d'impôt de l'ARC.

Votre situation est différente?

• Vous êtes peut-être encore résident fiscal du Canada : établissez votre statut avant la clôture. Voir résidence fiscale au Canada.
• La maison était votre résidence principale : ses années admissibles exigent un calcul distinct. Voir exemption pour résidence principale.
• Vous avez vendu dans les 365 jours ou cédé un contrat d'achat : le profit peut constituer un revenu d'entreprise. Voir revente rapide et cession de contrats d'achat d'immeubles.
• Vous avez vendu un immeuble locatif, avez des copropriétaires, devez bientôt conclure la vente ou avez omis l'avis : les formulaires, la répartition et l'argent détenu à la clôture peuvent exiger un examen coordonné. Voir préparation de déclarations de revenus.
• Vous l'avez loué avant de le vendre : la retenue antérieure sur les loyers est distincte. Voir propriétaires non-résidents.
• Vous avez vendu un immeuble résidentiel neuf ou une location à court terme : la TPS/TVH peut être une question distincte. Voir TPS/TVH sur les immeubles résidentiels.
• Vous déclarez aussi la vente aux États-Unis : voir impôt américain sur les biens à l'étranger.