비거주자의 캐나다 부동산 매도 가이드

캐나다 시민권자라도 비거주자 매도인은 무엇을 해야 하나요?

캐나다 비거주자가 자본자산을 팔면 일반적으로 Section 116에 따라 CRA에 통지해야 합니다. 감가상각 대상 부동산 등 자본자산이 아닌 부동산은 증명서 신청이 선택 사항이지만 매수인을 보호할 수 있습니다. 신고 예외에 해당하지 않으면 캐나다 세금 신고서에 매도 내용을 신고합니다. 캐나다 시민권은 이 규칙을 바꾸지 않으며, 부동산을 팔 때의 세법상 거주자 지위에 따라 결정됩니다(CRA: Section 116 절차, 소득세법 제116조).

Section 116은 부동산을 처분하는 시점의 세법상 거주자 지위에 따라 적용됩니다. 소유권 이전 등기 방식이면 보통 잔금일(closing)이 처분 시점이지만, 매도인 계약(vendor's agreement for sale)이 더 이른 날짜를 정할 수 있습니다. 거래 중에 거주자 지위가 바뀌었다면 매수인이 유보 금액을 정하기 전에 매매 서류를 확인하세요. 캐나다 세법상 거주자 지위를 참고하세요. 캐나다 부동산을 직접 파는 경우 조세조약이 이 절차를 없애 주는 일은 드뭅니다. 조세조약 면제를 주장하려면 조약 내용과 대조해 확인하고 서류로 남겨야 합니다(CRA: Section 116 절차).

캐나다를 떠나기 전부터 부동산을 보유했다면, 출국했다고 해서 취득가액이 시가로 재설정되는 것은 아닙니다. 캐나다 부동산은 보통 출국 시 간주 처분 대상에서 제외됩니다. 출국 연도 신고서와 함께 Form T2061A를 제출해 간주 처분을 선택했는지, 이후 취득가액 조정이 있었는지 확인하세요(CRA: 출국자의 자산 처분, Form T2061A). 출국 연도 신고는 캐나다 출국 가이드를 참고하세요.

어떤 서식을 언제 제출하나요?

자본자산으로 보유한 주택이나 토지는 Form T2062를 제출합니다. 감가상각 대상 임대 건물은 양도소득에 대해 T2062를, 감가상각 회수 또는 최종 손실(terminal loss)에 대해 T2062A를 함께 제출합니다. 감가상각 회수(recapture)는 이전에 공제받은 자본비용 공제(CCA)를 다시 소득에 포함하는 것이고, 최종 손실은 남은 세무상 원가를 회수하지 못할 때 생길 수 있습니다. 재판매용 부동산은 주거용 부동산 단기 되팔기 규정(residential flipping rule)이 적용되는 경우를 포함해, 자본자산이 아니면 T2062A를 사용합니다(CRA: Section 116 절차).

T2062로 보고하는 실제 처분의 경우, 법에는 10일 이내 등기 우편(registered mail) 발송이 명시되어 있습니다. CRA는 온라인 서류 제출 방법도 안내하고 있으니, 시간이 촉박하면 제출 방법을 CRA에 확인하세요(소득세법 제116조, CRA: 제출 방법).

증명서가 없으면 매수인은 얼마까지 유보할 수 있나요?

Section 116 증명서가 없으면 매수인은 CRA에 대한 책임을 질 수 있으며, 매매대금에서 일반 자본자산은 25%, 감가상각 대상 자산은 50%, 그 밖의 자본자산이 아닌 부동산은 50%를 유보할 수 있습니다. 매도 예정 증명서가 있으면 일반적으로 최종 매매가가 증명서 한도를 초과한 금액만 매수인의 책임 범위가 됩니다. 이 금액은 매수인을 보호하기 위한 금액이며 매도인의 최종 세금이 아닙니다(소득세법 제116조).

매수인에게 책임이 있다면, 취득한 달의 말일부터 30일 이내에 연방 세금을 납부해야 합니다(소득세법 제116조).

임대 부동산을 팔 때는 토지와 건물의 가액을 따로 정해야 합니다. 감가상각 대상 건물은 유보 위험이 더 크고, 토지는 자본자산입니다. 대금이 지급되기 전에 가액 배분과 매수인의 잔금 지시서를 확인하세요(CRA: T2062 첨부 서류).

증명서를 받으려면 CRA에 얼마를 내나요?

자본자산의 경우, 일반적인 Section 116 납부액은 매매대금이 조정 취득원가를 초과하는 금액의 25% 또는 이에 해당하는 인정 담보입니다. 조정 취득원가는 세무상 원가로, 보통 매입 비용에 인정되는 자본적 지출과 그 밖의 조정액을 더한 금액입니다. 매매대금이 이 원가를 넘지 않으면 납부액은 없지만, 제외 대상이 아닌 매도라면 통지는 여전히 필요합니다. 중개 수수료와 법률 비용 같은 매도 비용은 증명서 계산에서 빠지지만, 신고서의 양도소득은 줄일 수 있습니다. 납부한 금액은 세금에서 공제되는 선납액이며 최종 세금이 아닙니다(소득세법 제116조, CRA: Section 116 절차).

주 거주용 주택 면세가 양도소득을 줄여 주는 것이 입증되면 CRA가 납부액을 줄여 줄 수 있습니다. 임대 부동산은 CRA 방침상 토지와 건물의 양도소득에 대한 T2062 납부액에, 감가상각 회수액에 연방 개인 세율을 적용한 T2062A 납부액이 더해집니다. 감가상각 회수액을 확정할 수 없으면 CRA가 추정할 수 있습니다. 건물 매매가에 대한 매수인의 유보 위험은 별개입니다. CRA는 정보를 확인하고 납부액이나 인정 담보를 받은 뒤, 매도 예정이면 T2064, 매도 완료면 T2068을 발급합니다(CRA: Section 116 절차).

통지서와 함께 어떤 서류가 필요하고, 얼마나 걸리나요?

CRA가 증명서를 발급하려면 매매가와 취득원가를 입증하는 자료가 필요합니다. CRA는 잔금일 최소 30일 전에 매도 예정 통지서를 제출할 것을 권장하지만 처리 기간은 보장하지 않습니다. 증명서는 완비된 서류를 검토하고 납부액이나 담보를 받은 뒤에 발급됩니다(CRA: Section 116 절차).

2022년, 2023년, 2024년에 해당 부동산의 소유자였다면, 잔금 전에 미납된 미사용 주택세(Underused Housing Tax, UHT) 신고서와 납부 내역을 확인하세요. 필수 의무가 남아 있으면 CRA가 Section 116 증명서를 거부할 수 있습니다. 이후 연도에는 UHT 신고와 납부 의무가 없습니다(CRA: UHT 신고 업데이트, 소득세법 제116조).

이사한 뒤에도 주 거주용 주택 면세를 받을 수 있나요?

요건을 충족하는 연도에는 받을 수 있지만, 비거주 기간은 면세 적용 연수를 줄이거나 없앨 수 있습니다. 면세로 양도소득 전체가 공제될 것으로 예상해도 이전에 살던 집은 T2062 통지가 필요합니다. 증명서 납부액을 줄여 달라고 요청하려면 Form T2091(IND) 또는 면세 계산을 보여 주는 서명된 서신을 첨부하세요. 매도와 주 거주용 주택 지정은 세금 신고서에도 신고합니다(CRA: Section 116 절차, CRA: T4058).

적용 가능한 연수, 다른 지정 주택의 유무, 개인 주거에서 임대로의 용도 변경은 면세와 취득원가에 영향을 줍니다. 감가상각을 청구하지 않았다면, Section 45(2) 선택으로 용도 변경 시의 간주 처분을 이연할 수 있습니다. 이는 용도가 바뀐 해의 신고서와 함께 서명된 서신을 제출해 선택합니다. 이 선택이 비거주 기간을 전액 면세 대상으로 만들어 주지는 않습니다(CRA: 주 거주용 주택). 계산 방법은 주 거주용 주택 면세를 참고하세요.

임대 부동산이었다면 무엇이 달라지나요?

임대 부동산을 팔면 양도소득과 과세 대상 감가상각 회수가 모두 생길 수 있습니다. CRA는 자본비용 공제(CCA)를 청구한 적이 없더라도 T2062와 T2062A를 함께 제출하도록 요구하며, 공제 명세서와 토지·건물 가액 배분을 뒷받침하는 자료도 요구합니다(CRA: Section 116 절차, CRA: T2062 작성 안내).

과거 임대 소득 신고는 매도와 별개입니다. 임대 내역을 대조할 수 있도록 Section 216 신고서와 NR6 승인서를 준비하세요. 양도소득과 감가상각 회수 계산은 임대 부동산 매도를, 임대료 원천징수와 신고는 비거주 임대인을 참고하세요.

부동산을 둘 이상이 공동 소유하면 어떻게 하나요?

비거주 공동 소유자는 각자 본인 지분에 대해 T2062를 제출하고, 필요하면 T2062A도 제출합니다. T2062에는 매도인별 총 매매대금 지분을 적습니다. 공동 명의(joint tenancy)나 배우자와의 공동 소유라도 통지서를 하나로 합칠 수 없습니다(CRA: T2062 작성 안내, CRA: T2062A 작성 안내).

서식을 보내기 전에 소유 지분, 매입 원가, 토지·건물 가액 배분을 합의하세요. 거주자인 공동 소유자의 세금 문제는 비거주 소유자의 통지서와 별개입니다.

매도 후 초과 납부한 세금은 어떤 신고서로 돌려받나요?

매도한 해 내내 비거주자였다면 비거주자용 개인 소득세 서류 패키지를 사용하고, 그해에 캐나다를 떠났다면 출국 당시 살던 주(州) 또는 준주(territory)의 서류 패키지를 사용합니다. 신고 기한은 일반적으로 다음 해 4월 30일입니다. 양도소득은 Schedule 3에, 재고 부동산이나 단기 되팔기에서 생긴 사업 소득은 Form T2125에 신고합니다. 주 거주용 주택 지정이 있으면 포함하고, 증명서가 발급됐다면 증명서 사본(copy 2)을 첨부합니다. 증명서가 없다면 CRA가 납부액을 추적할 수 있도록 매도 내용과 매수인의 납부 내역을 제출하세요. CRA는 본인 또는 매수인이 낸 Section 116 납부액을 공제하고, 세액 결정 후 초과분을 환급합니다. 반대로 납부할 세액이 생길 수도 있습니다(CRA: T4058, CRA: 비거주자 신고서 가이드, CRA: Section 116 절차).

잔금 처리를 맡은 변호사에게 유보 금액이 아직 신탁 계좌에 있는지, 이미 CRA에 납부됐는지 물어보세요. 아직 신탁 계좌에 있다면 변호사에게 증명서를 주고, 잔금 약정에 따라 어떤 금액을 지급할 수 있는지 확인하세요. 이미 납부됐다면 매도한 해의 신고서에서 그 납부액을 공제받으세요. CRA는 일찍 제출한 신고서를 해당 과세연도가 끝난 뒤에야 처리합니다(CRA: 부동산 분야 법규 준수, CRA: Section 116 절차).

납부할 세금이나 이전 잔액이 없고, 판 부동산이 모두 제외 대상이거나 증명서에 납부액이나 담보가 필요 없었다면, 예외 규정에 따라 신고서 제출 의무가 없을 수 있습니다. 주 거주용 주택 면세를 청구하는 경우에는 이 예외가 적용되지 않아 신고서를 제출해야 합니다. Form NR7-R은 다른 소득에서 Part XIII 세금이 초과 원천징수됐을 때 쓰는 서식이며, Section 116 매도 납부액에는 쓰지 않습니다(CRA: T4058).

퀘벡 주 부동산 매도는 다른가요?

네. 자본자산으로 보유한 퀘벡 부동산을 파는 비거주자는 일반적으로 연방 Section 116 통지서와는 별도로 Revenu Québec(퀘벡 주 국세청)에 TP-1097-V 통지서를 제출합니다. 퀘벡의 증명서와 납부액 또는 담보도 별개이며, 증명서 한도가 부족하면 매수인이 퀘벡 주 차원의 책임을 질 수 있습니다. 퀘벡 과세 대상 부동산에서 소득이 생긴 비거주자는 일반적으로 퀘벡 소득세 신고서도 제출해 퀘벡 납부액과 환급을 정산하며, 연방 신고서로는 CRA 납부액을 정산합니다(Revenu Québec: 세금 의무, Revenu Québec: 소득세 환급).

퀘벡 임대 부동산은 토지에 TP-1097-V가, 감가상각 대상 건물에 TP-1102.1-V가 필요할 수 있으며, 재고 부동산도 TP-1102.1-V 경로를 따릅니다. 필수인 TP-1097-V 실제 매도 통지서는 요건을 갖춘 매도 예정 통지서를 제출하지 않았다면 10일 이내에 제출해야 합니다. TP-1102.1-V 증명서 신청은 선택이지만, 통지서와 납부액 또는 담보가 없으면 매수인은 연방 금액과 별도로 건물 취득원가의 30%를 납부해야 할 수 있습니다. 퀘벡 주 매수인 납부 기한은 취득한 달의 말일부터 30일 이내입니다. 대금을 지급하기 전에 잔금 처리 변호사와 두 증명서를 모두 확인하세요. 퀘벡 주 거주용 주택 면세를 청구하면 통지서와 함께 Form TP-274-V를 제출하고, 해당되면 TP-274.S-V도 제출합니다(TP-1097-V 작성 안내, TP-1102.1-V 작성 안내).

통지 없이 매도가 이미 끝났다면 어떻게 하나요?

매도가 지난 10일 이내에 끝났고 T2062 통지가 필요하다면, 처분일로부터 열흘째 되는 날까지 보내세요. 그 기한이 지났다면 지금 바로 보내세요. 매수인이 아직 대금을 보유하고 있는지, 이미 납부했는지 잔금 처리 변호사에게 확인하세요. 매수인에게 책임이 남아 있다면 연방 세금은 취득한 달의 말일부터 30일 이내에 납부해야 합니다. 변호사에게 CRA 접수 정보와 증명서가 있으면 함께 전달하세요. CRA는 T2062 통지가 늦으면 하루마다 $25의 가산세를 부과할 수 있으며, 최소 $100, 최대 $2,500입니다. 이 기한과 가산세는 T2062A만 해당하는 매도에는 적용되지 않습니다(소득세법 제116조, CRA: 불이행 가산세).

매도한 해의 신고서를 제출하기 전에 매수인의 납부 내역을 본인 납세자 번호와 대조하세요. CRA가 통지 지연 가산세를 부과했다면 가산세, 이자, 감면 요청에서 감면 요청 방법을 확인하세요. 신고하지 않은 퀘벡 부동산 매도는 해당 부동산의 퀘벡 통지 및 매수인 납부 규정을 확인하세요(Revenu Québec: 세금 의무, TP-1102.1-V 작성 안내).

예시

캐나다 달러 기준의 예시입니다. 비거주자가 C$400,000에 산 주택을 C$600,000에 팔기로 했습니다. 취득원가 조정과 주 거주용 주택 면세는 없다고 가정합니다. 증명서 계산에는 C$200,000의 차액이 쓰이므로 매도인의 연방 납부액은 C$50,000이거나 이에 해당하는 인정 담보입니다. 증명서가 없다면 매수인은 C$600,000의 매매가에서 C$150,000을 유보할 수 있습니다.

매도인이 신고서에 인정되는 매도 비용과 그 밖의 해당 항목을 반영한 뒤 계산한 캐나다 세금이 최종 C$30,000이라고 가정합니다. Section 116으로 C$50,000을 냈다면 세액 결정에서 확인되는 초과 납부액은 C$20,000입니다. 매수인이 C$150,000을 대신 납부했다면 초과 납부액은 C$120,000입니다. 이 수치는 현금 흐름을 보여 주는 예시이며 세율 계산이 아닙니다. 실제 세금과 환급액은 신고서에 따라 달라집니다.

증명서가 도착했을 때 매수인이 아직 대금을 보유하고 있다면, 잔금 처리 변호사가 잔금 약정에 따라 지급을 처리합니다. 이는 CRA의 세금 환급이 아닙니다.

내 상황이 다르다면?

• 아직 캐나다 세법상 거주자일 수 있습니다. 잔금 전에 본인의 지위를 확인하세요. 캐나다 세법상 거주자 지위를 참고하세요.
• 그 집이 주 거주용 주택이었습니다. 면세 적용 연수는 별도로 계산해야 합니다. 주 거주용 주택 면세를 참고하세요.
• 365일 이내에 팔았거나 매수 계약을 양도했습니다. 이익이 사업 소득일 수 있습니다. 부동산 되팔기와 계약 양도 매도를 참고하세요.
• 임대 부동산을 팔았거나, 공동 소유자가 있거나, 잔금이 임박했거나, 통지 기한을 놓쳤습니다. 서식, 가액 배분, 잔금 때 유보되는 자금을 함께 검토해야 할 수 있습니다. 세금 신고 준비를 참고하세요.
• 팔기 전에 임대했습니다. 이전 임대료 원천징수는 별개입니다. 비거주 임대인을 참고하세요.
• 신축 주거용 부동산이나 단기 임대 부동산을 팔았습니다. GST/HST는 별도의 문제일 수 있습니다. 주거용 부동산의 GST/HST를 참고하세요.
• 미국에서도 이 매도를 신고해야 합니다. 해외 부동산에 대한 미국 세금을 참고하세요.