بيع عقار في كندا وأنت غير مقيم: النماذج والاحتجاز والاسترداد

ما الذي يجب أن يفعله البائع غير المقيم، حتى لو كان مواطنًا كنديًا؟

بالنسبة للممتلكات الرأسمالية، يجب على البائع غير المقيم عمومًا إخطار CRA بموجب المادة 116. أما العقار القابل للإهلاك أو غير الرأسمالي، فطلب الشهادة اختياري لكنه قد يحمي المشتري. أبلغ عن البيع في إقرار ضريبي كندي ما لم ينطبق استثناء من التقديم. والجنسية الكندية لا تغيّر هذه القواعد، لأنها تعتمد على الإقامة الضريبية وقت البيع (CRA: إجراءات المادة 116؛ قانون ضريبة الدخل، المادة 116).

تعتمد المادة 116 على إقامتك الضريبية وقت التصرف في العقار. وهو عادةً وقت الإقفال في حالة نقل صك الملكية، لكن اتفاقية بيع يحتفظ فيها البائع بالملكية قد تحدد تاريخًا أبكر. إذا تغيّرت إقامتك أثناء الصفقة، فراجع مستندات البيع قبل أن يحدد المشتري مبلغ الاحتجاز؛ راجع الإقامة الضريبية في كندا. ونادرًا ما تُسقط الاتفاقية الضريبية هذه الخطوات في البيع المباشر لعقار كندي؛ وأي إعفاء بموجب اتفاقية يجب التحقق منه مقابل نص الاتفاقية وتوثيقه (CRA: إجراءات المادة 116).

إذا كنت تملك العقار قبل مغادرتك كندا، فالمغادرة عمومًا لم تُعد تحديد تكلفته إلى القيمة السوقية: فالعقار الكندي يُستثنى عادةً من التصرف الافتراضي عند المغادرة. تحقق هل وقّعت النموذج T2061A وقدمته مع إقرار سنة المغادرة لاختيار التصرف الافتراضي، وتحقق من تعديلات التكلفة اللاحقة (CRA: التصرف في الممتلكات للمهاجرين من كندا؛ النموذج T2061A). راجع مغادرة كندا لمعرفة تقديم إقرار المغادرة.

أي نموذج أقدّمه، ومتى؟

للمنزل أو الأرض المحتفظ بها كممتلكات رأسمالية، قدّم النموذج T2062. وللمبنى المؤجر القابل للإهلاك، قدّم T2062 للمكسب الرأسمالي وT2062A لاسترداد الإهلاك أو الخسارة النهائية؛ وتُقدَّم النماذج معًا. ويعيد الاسترداد خصومات الإهلاك السابقة إلى الدخل؛ وقد تنشأ الخسارة النهائية عندما لا تُسترد التكلفة الضريبية المتبقية. أما العقار المحتفظ به لإعادة البيع، بما في ذلك العقار الخاضع لقاعدة المضاربة السكنية (flipping)، فيستخدم T2062A إذا لم يكن ممتلكات رأسمالية (CRA: إجراءات المادة 116).

بالنسبة للتصرف الفعلي المبلّغ عنه في T2062، ينص القانون على البريد المسجل خلال 10 أيام. وتذكر CRA أيضًا تقديم المستندات عبر الإنترنت؛ فتأكد من الطريقة مع CRA عندما يضيق الوقت (قانون ضريبة الدخل، المادة 116؛ CRA: خيارات التقديم).

كم يستطيع المشتري أن يحتجز من الثمن بدون شهادة؟

بدون شهادة بموجب المادة 116، قد يتحمل المشتري مسؤولية أمام CRA، وله أن يحتجز 25% من الثمن للممتلكات الرأسمالية العادية، أو 50% للممتلكات القابلة للإهلاك، أو 50% للعقار الآخر غير الرأسمالي. وشهادة البيع المقترح تحصر التعرض عادةً في الفرق بين الثمن النهائي وحد الشهادة. وهذه مبالغ لحماية المشتري، وليست الضريبة النهائية على البائع (قانون ضريبة الدخل، المادة 116).

إذا كان المشتري مسؤولًا، فيُستحق التحويل الفيدرالي خلال 30 يومًا بعد نهاية شهر الاقتناء (قانون ضريبة الدخل، المادة 116).

في بيع العقار المؤجر، يلزم تقييم منفصل للأرض والمبنى: فالمبنى القابل للإهلاك قد ينشئ التعرض الأعلى للاحتجاز، بينما الأرض ممتلكات رأسمالية. اطلب مراجعة التوزيع وتعليمات الإقفال لدى المشتري قبل الإفراج عن الأموال (CRA: المستندات الداعمة لـ T2062).

كم أدفع لـ CRA مقابل الشهادة؟

بالنسبة للممتلكات الرأسمالية، تبلغ الدفعة المعتادة بموجب المادة 116 نسبة 25% من المبلغ الذي تزيد به عائدات البيع على التكلفة الأساسية المعدلة، أو ضمان مقبول بذلك المبلغ. والتكلفة الأساسية المعدلة هي تكلفتك الضريبية، وتشمل عمومًا تكلفة الشراء مع التحسينات الرأسمالية المؤهلة والتعديلات الأخرى. وإذا لم تتجاوز العائدات هذه التكلفة، فالدفعة صفر، لكن الإشعار يظل لازمًا لبيع غير مستثنى. وتُستبعد تكاليف البيع مثل العمولات والأتعاب القانونية من حساب الشهادة، وإن كانت قد تخفض المكسب في الإقرار. وتُحتسب الدفعة ضمن الضريبة المسددة؛ وليست فاتورة الضريبة النهائية (قانون ضريبة الدخل، المادة 116؛ CRA: إجراءات المادة 116).

قد تخفض CRA الدفعة عندما يخفض إعفاء السكن الرئيسي المدعوم بالمستندات المكسب. وفي حالة العقار المؤجر، تضيف سياستها دفعة T2062A بمعدل ضريبة الأفراد الفيدرالي المنطبق على الاسترداد إلى دفعة T2062 عن مكسب الأرض والمبنى. وإذا تعذر تحديد الاسترداد، فقد تقدّره CRA. أما تعرض المشتري للاحتجاز على ثمن المبنى فهو أمر منفصل. وتصدر CRA الشهادة T2064 للبيع المقترح أو T2068 للبيع المكتمل بعد التحقق من المعلومات واستلام الدفعة أو الضمان المقبول (CRA: إجراءات المادة 116).

ما المستندات المرفقة بالإشعار، وكم يستغرق الأمر؟

تحتاج CRA إلى دليل على ثمن البيع والتكلفة قبل أن تصدر الشهادة. وتوصي بتقديم إشعار البيع المقترح قبل الإقفال بـ 30 يومًا على الأقل، لكنها لا تضمن مدة معالجة: إذ تصدر الشهادة بعد مراجعة ملف كامل واستلام الدفعة أو الضمان (CRA: إجراءات المادة 116).

إذا كنت مالكًا متأثرًا خلال 2022 و2023 و2024، فتحقق قبل الإقفال من إقرارات ومدفوعات ضريبة المساكن غير المستغلة (Underused Housing Tax) المستحقة: فقد ترفض CRA إصدار شهادة المادة 116 ما دامت الالتزامات المطلوبة غير مستوفاة. ولا يُستحق إقرار UHT ولا ضريبة عن السنوات اللاحقة (CRA: تحديث تقديم UHT؛ قانون ضريبة الدخل، المادة 116).

هل أستطيع المطالبة بإعفاء السكن الرئيسي بعد الانتقال إلى الخارج؟

قد تستطيع المطالبة به عن السنوات المؤهلة، لكن سنوات عدم الإقامة قد تخفضه أو تلغيه. ويظل المنزل السابق بحاجة إلى إشعار T2062، حتى لو توقعت أن يغطي الإعفاء المكسب كله. ولطلب تخفيض دفعة الشهادة من CRA، أرفق النموذج T2091(IND) أو رسالة موقّعة توضح حساب الإعفاء. وأبلغ عن البيع والتحديد في إقرارك (CRA: إجراءات المادة 116؛ CRA: T4058).

يتأثر الإعفاء والتكلفة بعدد السنوات المؤهلة، وبأي منزل آخر محدد، وبالتحول من الاستخدام الشخصي إلى التأجير. ويمكن لاختيار الفقرة 45(2) أن يؤجل التصرف الافتراضي عند هذا التحول إذا لم تطالب بالإهلاك؛ وتقدّمه بإرسال رسالة موقّعة مع إقرار سنة التحول. وهو لا يجعل سنوات عدم الإقامة مؤهلة للإعفاء الكامل (CRA: السكن الرئيسي). راجع إعفاء السكن الرئيسي لمعرفة طريقة الحساب.

ما الذي يتغير إذا كان العقار مؤجرًا؟

قد ينتج عن بيع العقار المؤجر مكسب رأسمالي واسترداد إهلاك خاضع للضريبة. وتطلب CRA النموذجين T2062 وT2062A معًا، حتى لو لم يُطالَب بمخصص التكلفة الرأسمالية، مع جداول المخصصات والأدلة التي تدعم التوزيع بين الأرض والمبنى (CRA: إجراءات المادة 116؛ CRA: تعليمات T2062).

تقديمات الإيجار السابقة منفصلة عن البيع. اجمع أي إقرارات بموجب المادة 216 وموافقات NR6 حتى تتم تسوية سجل الإيجار. راجع بيع عقار مؤجر لحساب المكسب والاسترداد، والملاك غير المقيمين لاستقطاع الإيجار والإقرارات.

ماذا لو كان العقار مملوكًا لشخصين أو أكثر؟

يقدّم كل مالك مشترك غير مقيم النموذج T2062 الخاص به، وT2062A عند الحاجة، عن حصته. ويسأل النموذج T2062 عن حصة كل بائع من إجمالي العائدات؛ ولا تدمج الملكية المشتركة مع حق البقاء ولا الملكية مع الزوج/الزوجة الإشعارات (CRA: تعليمات T2062؛ CRA: تعليمات T2062A).

اتفقوا على حصص الملكية وتكاليف الشراء وتوزيع الأرض والمبنى قبل إرسال النماذج. والوضع الضريبي للمالك المشترك المقيم منفصل عن إشعارات الملاك غير المقيمين.

أي إقرار يسترد الضريبة الزائدة بعد البيع؟

إذا كنت غير مقيم طوال سنة البيع، فاستخدم حزمة ضريبة الدخل للأفراد غير المقيمين؛ وإذا غادرت كندا في تلك السنة، فاستخدم حزمة المقاطعة أو الإقليم الذي كنت تقيم فيه عند المغادرة. ويستحق الإقرار عمومًا بحلول 30 أبريل من السنة التالية. أبلغ عن المكسب الرأسمالي في Schedule 3، أو عن دخل العمل من المخزون أو من إعادة البيع السريع في النموذج T2125. وأرفق تخصيص السكن الرئيسي، وأرفق النسخة 2 من الشهادة إن صدرت. وإذا لم تصدر شهادة، فقدّم تفاصيل البيع وتحويل المشتري حتى تتتبع CRA الدفعة. وتحتسب CRA دفعات المادة 116 التي سددتها أنت أو المشتري، وتردّ أي زيادة بعد التقدير؛ وقد يكون عليك بدلًا من ذلك رصيد مستحق (CRA: T4058؛ CRA: دليل إقرار غير المقيمين؛ CRA: إجراءات المادة 116).

اسأل محامي الإقفال هل ما زال المبلغ المحتجز في حساب الأمانة أم أُرسل إلى CRA. وإذا كان لا يزال في الأمانة، فسلّم المحامي الشهادة واسأله عما تسمح ترتيبات الإقفال بالإفراج عنه. وإذا أُرسل، فطالب بالدفعة في إقرار سنة البيع. وتعالج CRA الإقرار المقدم مبكرًا بعد انتهاء تلك السنة الضريبية فقط (CRA: امتثال العقارات؛ CRA: إجراءات المادة 116).

قد يُسقط استثناء شرط تقديم الإقرار عندما لا توجد ضريبة مستحقة ولا رصيد سابق، وكان كل عقار مباع مستثنى أو لم يحتج إلى دفعة أو ضمان لإصدار شهادته. ولا يُسقط الاستثناء الإقرار إذا طالبت بإعفاء السكن الرئيسي. والنموذج NR7-R مخصص لاستقطاع الجزء XIII الزائد على دخل آخر، وليس لدفعة بيع المادة 116 (CRA: T4058).

هل يختلف البيع في كيبك؟

نعم. فغير المقيم الذي يبيع عقارًا في كيبك محتفظًا به كممتلكات رأسمالية يقدّم عمومًا إشعار TP-1097-V منفصلًا إلى Revenu Québec إضافة إلى إشعار المادة 116 الفيدرالي. وشهادة كيبك والدفعة أو الضمان منفصلة، وقد يتحمل المشتري مسؤولية إقليمية إذا كانت تغطية الشهادة غير كافية. وغير المقيم الذي لديه دخل من ممتلكات خاضعة للضريبة في كيبك يقدّم عمومًا أيضًا إقرار ضريبة دخل كيبك لتسوية الدفعة الإقليمية وأي استرداد؛ أما الإقرار الفيدرالي فيسوّي دفعة CRA (Revenu Québec: الالتزامات الضريبية؛ Revenu Québec: استرداد ضريبة الدخل).

في حالة عقار مؤجر في كيبك، قد تتطلب الأرض النموذج TP-1097-V بينما يستخدم المبنى القابل للإهلاك النموذج TP-1102.1-V؛ والعقار المحتفظ به كمخزون يتبع مسار TP-1102.1-V أيضًا. ويستحق إشعار البيع الفعلي TP-1097-V المطلوب خلال 10 أيام ما لم يُقدَّم إشعار مقترح مؤهل. وطلب شهادة TP-1102.1-V اختياري، لكن بدون إشعار ودفعة أو ضمان قد يدين المشتري بنسبة 30% من تكلفة اقتناء المبنى، إضافة إلى أي مبلغ فيدرالي. وتستحق دفعة المشتري الإقليمية خلال 30 يومًا بعد نهاية شهر الاقتناء. تحقق من الشهادتين مع محامي الإقفال قبل الإفراج عن الأموال. وإذا طالبت بإعفاء السكن الرئيسي في كيبك، فأرفق النموذج TP-274-V، وعند الاقتضاء TP-274.S-V، مع الإشعار (تعليمات TP-1097-V؛ تعليمات TP-1102.1-V).

تم الإقفال على البيع دون إشعار. ماذا أفعل الآن؟

إذا تم الإقفال خلال آخر 10 أيام وكان إشعار T2062 مطلوبًا، فأرسله بحلول اليوم العاشر بعد التصرف. وإذا فات هذا الموعد، فأرسله الآن. واسأل محامي الإقفال هل ما زال المشتري يحتفظ بالمال أم أرسله؛ وإذا بقي المشتري مسؤولًا، فيستحق التحويل الفيدرالي خلال 30 يومًا بعد نهاية شهر الاقتناء. وسلّم المحامي تفاصيل ملف CRA وأي شهادة. وقد تفرض CRA 25 دولارًا عن كل يوم تأخير، بحد أدنى 100 دولار وحد أقصى 2,500 دولار لإشعار T2062 المتأخر؛ ولا ينطبق هذا الموعد ولا هذه الغرامة على بيع يخص T2062A فقط (قانون ضريبة الدخل، المادة 116؛ CRA: غرامة عدم الامتثال).

طابق أي تحويل من المشتري مع رقمك الضريبي قبل تقديم إقرار سنة البيع. وإذا قدّرت CRA غرامة إخطار متأخر، فإن الغرامات والفوائد والإعفاء يشرح طلب الإعفاء. وفي حالة بيع غير مُبلَّغ عنه في كيبك، تحقق من الإشعار الإقليمي وقواعد دفعة المشتري الخاصة بالعقار (Revenu Québec: الالتزامات الضريبية؛ تعليمات TP-1102.1-V).

مثال

مبالغ توضيحية بالدولار الكندي. اشترى شخص غير مقيم منزلًا بمبلغ 400,000 دولار كندي واتفق على بيعه بمبلغ 600,000 دولار كندي. افترض عدم وجود تعديلات على التكلفة ولا إعفاء للسكن الرئيسي. يستخدم حساب الشهادة فرقًا قدره 200,000 دولار كندي، فتكون دفعة البائع الفيدرالية 50,000 دولار كندي، أو ضمانًا مقبولًا. وبدون شهادة، قد يحتجز المشتري 150,000 دولار كندي من الثمن البالغ 600,000 دولار كندي.

لنفترض أن ضريبة البائع الكندية النهائية على البيع، بعد أن يتضمن الإقرار تكاليف البيع المؤهلة والبنود الأخرى ذات الصلة، تبلغ 30,000 دولار كندي. فإذا سُدد 50,000 دولار كندي بموجب المادة 116، تكون الدفعة الزائدة بعد التقدير 20,000 دولار كندي. وإذا حوّل المشتري 150,000 دولار كندي بدلًا من ذلك، تكون الدفعة الزائدة بعد التقدير 120,000 دولار كندي. وهذه الأرقام توضح التدفق النقدي، وليست حسابًا لمعدل ضريبة؛ فالضريبة والاسترداد الفعليان يعتمدان على الإقرار.

إذا كان المشتري لا يزال يحتفظ بالمال عند وصول الشهادة، فإن محامي الإقفال يتولى أي إفراج بموجب ترتيبات الإقفال؛ وهذا ليس استردادًا ضريبيًا من CRA.

هل وضعك مختلف؟

• قد تكون ما زلت مقيمًا ضريبيًا في كندا: حدد وضعك قبل الإقفال. راجع الإقامة الضريبية في كندا.
• كان المنزل سكنك الرئيسي: تحتاج سنواته المؤهلة إلى حساب منفصل. راجع إعفاء السكن الرئيسي.
• بعت خلال 365 يومًا أو حوّلت عقد شراء: قد يكون الربح دخل عمل. راجع المضاربة العقارية وبيع حقوق العقود.
• بعت عقارًا مؤجرًا، أو لديك ملاك مشتركون، أو الإقفال قريب، أو فاتك الإشعار: قد تحتاج النماذج والتوزيع والأموال المحتجزة عند الإقفال إلى مراجعة منسقة. راجع إعداد الإقرارات الضريبية.
• أجّرت العقار قبل بيعه: استقطاع الإيجار السابق أمر منفصل. راجع الملاك غير المقيمين.
• بعت عقارًا سكنيًا جديدًا أو إيجارًا قصير الأجل: قد تكون ضريبة GST/HST مسألة منفصلة. راجع ضريبة GST/HST على العقار السكني.
• تبلّغ عن البيع أيضًا في الولايات المتحدة: راجع الضريبة الأمريكية على العقار في الخارج.