非居民出售加拿大房產：申報與扣留款

非居民賣家必須做什麼？即使是加拿大公民也一樣嗎？

非居民賣家出售資本財產時，通常須依第 116 條通知加拿大稅務局（CRA）。出售可折舊或其他非資本房地產時，申請證明屬自願，但可以保障買方。除非適用申報豁免，否則應在加拿大稅表中申報這項出售。加拿大公民身份不會改變這些規定，關鍵在於出售當時的稅務居民身份（CRA：第 116 條程序；《所得稅法》第 116 條）。

第 116 條以處置財產時的稅務居民身份為準。以過戶契據轉移產權時，通常以交易完成日（closing）為準，但賣方的分期出售協議可能訂有更早的日期。如果交易期間您的居民身份有變，買方訂定扣留款之前，請先核對出售文件；請參閱加拿大稅務居民身份。稅收協定很少能免除直接出售加拿大房地產的這些步驟；任何主張協定豁免的做法，都須對照協定條文核實並留存記錄（CRA：第 116 條程序）。

如果您在離開加拿大之前就擁有這項物業，離境通常不會把成本重設為市價：加拿大房地產一般不在離境視同出售的範圍內。請核對您是否簽署了 T2061A 表，並隨離境年度稅表提交，以選擇視同出售，同時核對之後的成本調整（CRA：移居者的財產處置；T2061A 表）。離境申報請參閱離開加拿大。

我該提交哪份表格？何時提交？

作為資本財產持有的住宅或土地，提交 T2062 表。可折舊的出租建築，資本利得提交 T2062，折舊收回或終結虧損提交 T2062A，兩份表格須一併提交。折舊收回是指把以前已扣除的折舊重新計入收入；剩餘稅務成本無法收回時，可能產生終結虧損。為轉售而持有的房地產，包括適用住宅短期轉售規則的物業，如果不屬於資本財產，則使用 T2062A（CRA：第 116 條程序）。

以 T2062 申報實際處置時，法律規定須在 10 天內以掛號郵件寄出。CRA 也說明可以線上提交文件；時間緊迫時，請向 CRA 確認提交方式（《所得稅法》第 116 條；CRA：提交方式）。

沒有證明時，買方可以扣留多少？

沒有第 116 條證明時，買方可能須對 CRA 負責，並可能扣留售價的一定比例：普通資本財產為 25%，可折舊財產為 50%，其他非資本房地產為 50%。擬議出售證明通常會把風險限定在最終售價超出證明限額的部分。這些是保障買方的金額，並非賣方最終要繳的稅款（《所得稅法》第 116 條）。

買方須承擔責任時，須在取得物業當月結束後 30 天內繳交聯邦款項（《所得稅法》第 116 條）。

出售出租物業時，土地和建築須分別定價：可折舊的建築可能帶來較高的扣留風險，土地則屬於資本財產。發放資金之前，請先核對價值分攤及買方的成交指示（CRA：T2062 證明文件）。

取得證明須向 CRA 繳多少？

資本財產的第 116 條付款通常是售價超出調整後成本基礎部分的 25%，或就該金額提供 CRA 接受的擔保。調整後成本基礎就是您的稅務成本，一般為購買成本加上符合條件的資本改良及其他調整。如果售價沒有超過這項成本，付款為零，但只要不屬於排除的出售，仍須提交通知。佣金和律師費等出售成本不計入證明的計算，不過可能在稅表上減少收益。這筆付款會抵扣稅款，並非最終的稅單（《所得稅法》第 116 條；CRA：第 116 條程序）。

如果有憑據的主要居所豁免減少了收益，CRA 可能降低付款金額。出租物業方面，CRA 的做法是：在土地及建築收益的 T2062 付款之外，再加上按折舊收回金額以適用的聯邦個人稅率計算的 T2062A 付款。無法確定折舊收回金額時，CRA 可能自行估算。買方就建築售價承擔的扣留風險是另一回事。CRA 核實資料並收到付款或可接受的擔保後，會就擬議出售簽發 T2064，就已完成的出售簽發 T2068（CRA：第 116 條程序）。

通知須附哪些文件？需要多久？

CRA 簽發證明之前，須取得售價和成本的證據。CRA 建議至少在成交前 30 天提交擬議出售通知，但不保證處理時間：資料齊全並經審查、且收到付款或擔保之後，才會簽發證明（CRA：第 116 條程序）。

如果您在 2022、2023 及 2024 年 期間屬於受影響的所有人，成交前請核對尚未完成的低使用率住房稅（UHT）申報及繳款：所需義務未履行時，CRA 可以拒絕簽發第 116 條證明。之後的年度無須提交 UHT 稅表或繳稅（CRA：UHT 申報更新；《所得稅法》第 116 條）。

搬離加拿大後，還能申請主要居所豁免嗎？

符合條件的年度可能可以申請，但非居民年度會減少甚至取消豁免。即使您預期豁免能涵蓋全部收益，原來的住宅仍須提交 T2062 通知。若要請 CRA 降低證明付款，請附上 T2091(IND) 表，或附上寫明豁免計算的簽名信函。出售及指定須在稅表中申報（CRA：第 116 條程序；CRA：T4058）。

合資格年度的數目、是否另有其他指定住宅，以及由自住改為出租，都會影響豁免和成本。如果您不申請折舊，可依第 45(2) 款選擇延遲用途改變時的視同出售；做法是在用途改變年度的稅表附上簽名信函。這項選擇不會讓非居民年度符合全額豁免（CRA：主要居所）。計算方法請參閱主要居所豁免。

物業曾出租的話，有什麼不同？

出售出租物業，可能同時產生資本利得和須課稅的折舊收回。CRA 要求同時提交 T2062 和 T2062A，即使從未申請過資本成本免稅額（CCA）也一樣，並須附上折舊附表，以及能證明土地與建築價值分攤的證據（CRA：第 116 條程序；CRA：T2062 說明）。

以往的租金申報與這次出售是分開的。請收集所有第 216 條申報表及 NR6 批准文件，以便核對出租歷史。收益及折舊收回的計算請參閱出售出租物業；租金預扣稅及申報請參閱非居民房東。

如果有兩人或多人共同擁有物業呢？

每位非居民共同所有人，須就各自的份額分別提交 T2062，必要時也提交 T2062A。T2062 要求填寫每位賣方分得的售價總額；聯權共有或與配偶共同擁有，都不會把通知合併（CRA：T2062 說明；CRA：T2062A 說明）。

提交表格之前，請先就所有權份額、購買成本及土地與建築的價值分攤達成一致。居民共同所有人自己的稅務狀況，與非居民所有人的通知是分開的。

出售後，哪份稅表可以取回多繳的稅款？

如果出售年度全年您都是非居民，請使用非居民個人所得稅套件；如果您在當年離開加拿大，請使用離境時居住的省或地區的套件。稅表通常在次年 4 月 30 日前提交。資本利得填在 Schedule 3，來自存貨或短期轉售的營業收入填在 T2125 表。請附上主要居所指定；如果已簽發證明，並附上證明第 2 聯。如果沒有簽發證明，請提供出售及買方繳款的詳情，讓 CRA 能追蹤這筆付款。CRA 會把您或買方繳交的第 116 條付款抵扣稅款，並在評稅後退還多繳的部分；您也可能反而有應繳餘額（CRA：T4058；CRA：非居民報稅指南；CRA：第 116 條程序）。

請詢問成交律師，扣留款仍在信託帳戶，還是已經繳給稅務局。如果仍在信託帳戶，請把證明交給律師，並詢問成交安排允許律師釋放多少。如果已經繳稅，請在出售年度的稅表中申請這筆付款的抵扣。CRA 要等該稅務年度結束後，才會處理提前提交的稅表（CRA：房地產合規；CRA：第 116 條程序）。

沒有應繳稅款或以往餘額，且所出售的每項財產都屬於排除範圍、或其證明無須付款或擔保時，有一項例外可能免除申報要求。但如果您申請主要居所豁免，這項例外就不適用。NR7-R 表用於其他收入被多預扣的 Part XIII 稅款，不用於第 116 條的出售付款（CRA：T4058）。

魁北克的出售有不同嗎？

有。非居民出售作為資本財產持有的魁北克房地產，通常除了聯邦第 116 條通知，還要另向魁北克稅務局（Revenu Québec）提交 TP-1097-V 通知。魁北克的證明及付款或擔保是獨立的，證明涵蓋不足時，買方可能須承擔省級責任。從魁北克應稅財產取得收入的非居民，通常也須提交魁北克所得稅表，以結算省級付款及退稅；聯邦稅表則結算 CRA 的付款（魁北克稅務局：稅務義務；魁北克稅務局：所得稅退稅）。

魁北克的出租物業，土地可能須使用 TP-1097-V，可折舊的建築使用 TP-1102.1-V；房地產存貨也走 TP-1102.1-V 這條途徑。須提交 TP-1097-V 實際出售通知時，須在 10 天內提交，除非已提交符合條件的擬議通知。TP-1102.1-V 證明申請屬自願，但沒有通知及付款或擔保時，買方除了聯邦款項，還可能須就建築取得成本的 30% 負責。省級買方付款須在取得物業當月結束後 30 天內繳交。發放資金之前，請與成交律師核對兩份證明。如果您申請魁北克主要居所豁免，請在通知附上 TP-274-V 表，適用時再附 TP-274.S-V（TP-1097-V 說明；TP-1102.1-V 說明）。

已經成交但沒有提交通知，現在該怎麼辦？

如果在過去 10 天內成交，且須提交 T2062 通知，請在處置後第十天之前寄出。如果已經逾期，請立即提交。請詢問成交律師，買方是仍扣留著款項，還是已經繳稅；買方仍須承擔責任時，須在取得物業當月結束後 30 天內繳交聯邦款項。請向律師提供 CRA 的案件資料及任何證明。T2062 通知逾期時，CRA 可按每逾期一天 $25 罰款，最低 $100，最高 $2,500；這項期限及罰款不適用於只需 T2062A 的出售（《所得稅法》第 116 條；CRA：未遵守規定的罰款）。

提交出售年度稅表之前，請用您的稅務識別號碼核對買方繳款。如果 CRA 已評定逾期通知罰款，罰款、利息及減免說明如何申請減免。出售魁北克物業但未申報時，請核對該物業適用的省級通知及買方付款規定（魁北克稅務局：稅務義務；TP-1102.1-V 說明）。

示例

以下為加元示例。非居民以 C$400,000 購入住宅，約定以 C$600,000 出售。假設沒有成本調整，也沒有主要居所豁免。證明的計算以 C$200,000 的差額為準，因此賣方的聯邦付款為 C$50,000，或提供可接受的擔保。沒有證明時，買方可能從 C$600,000 的售價中扣留 C$150,000。

假設稅表計入合資格的出售成本及其他相關項目後，賣方最終就這次出售應繳的加拿大稅款為 C$30,000。如果已按第 116 條付了 C$50,000，經評稅的多繳金額為 C$20,000。如果改由買方繳了 C$150,000，經評稅的多繳金額為 C$120,000。這些數字用來說明現金流，並非稅率計算；實際稅款及退稅取決於稅表。

證明送達時，如果買方仍扣留著款項，由成交律師依成交安排處理釋放；這不是 CRA 的退稅。

您的情況不一樣嗎？

• 您可能仍是加拿大稅務居民：成交前請先確定您的身份。請參閱加拿大稅務居民身份。
• 這間住宅曾是您的主要居所：合資格年度須另行計算。請參閱主要居所豁免。
• 您在 365 天內出售，或轉讓了購買合約：利潤可能屬於營業收入。請參閱物業短期轉售及合約轉讓。
• 您出售的是出租物業、有共同所有人、即將成交，或漏提了通知：表格、價值分攤及成交時扣留的現金，可能須一併協調審查。請參閱稅務申報。
• 出售前曾出租：早期的租金預扣稅是另一回事。請參閱非居民房東。
• 您出售的是新住宅物業或短租物業：GST/HST 可能是另一個問題。請參閱住宅物業的 GST/HST。
• 您也在美國申報這項出售：請參閱美國對海外物業的稅務。