Venta de propiedad en Canadá por un no residente

¿Qué debe hacer un vendedor no residente, aunque sea ciudadano canadiense?

Si el inmueble es un bien de capital, el vendedor no residente generalmente debe avisar a la CRA conforme a la sección 116. Si es un inmueble depreciable u otro bien que no es de capital, solicitar el certificado es opcional, pero puede proteger al comprador. Declare la venta en una declaración fiscal canadiense, salvo que se aplique una excepción. La ciudadanía canadiense no cambia estas reglas: dependen de la residencia fiscal en el momento de la venta (CRA: Section 116 procedures; Income Tax Act, sección 116).

La sección 116 depende de su residencia fiscal en la fecha en que enajena la propiedad. Normalmente es el cierre, cuando se transfiere la escritura, pero un contrato de compraventa del vendedor puede fijar una fecha anterior. Si su residencia cambió durante la operación, revise los documentos de la venta antes de que el comprador fije la retención; consulte Residencia fiscal en Canadá. Un tratado tributario rara vez elimina estos pasos en la venta directa de un inmueble canadiense; cualquier exención que se pretenda por tratado debe revisarse con el texto del tratado y documentarse (CRA: Section 116 procedures).

Si usted era dueño de la propiedad antes de salir de Canadá, la salida generalmente no llevó su costo al valor de mercado: el inmueble canadiense normalmente queda fuera de la venta presunta por salida. Verifique si firmó el Form T2061A y lo presentó con su declaración del año de salida para optar por una venta presunta, y revise los ajustes posteriores al costo (CRA: dispositions for emigrants; Form T2061A). Para la declaración de salida, consulte Salir de Canadá.

¿Qué formulario presento y cuándo?

Para una vivienda o un terreno que es un bien de capital, presente el Form T2062. Para un edificio de alquiler depreciable, presente el T2062 por la ganancia de capital y el T2062A por la recuperación de la depreciación o la pérdida terminal; los formularios van juntos. La recuperación de la depreciación vuelve a incluir en los ingresos las deducciones de depreciación anteriores; la pérdida terminal puede surgir cuando no se recupera el costo fiscal restante. Un inmueble que se mantiene para la reventa, incluido el caso de la regla sobre reventa rápida de viviendas, usa el T2062A si no es un bien de capital (CRA: Section 116 procedures).

Para una enajenación efectiva que se informa en el T2062, la ley exige correo certificado dentro de los 10 días. La CRA también describe el envío de documentos en línea; confirme el método con la CRA si el plazo es justo (Income Tax Act, sección 116; CRA: submission options).

¿Cuánto puede retener el comprador si no hay certificado?

Sin un certificado de la sección 116, el comprador puede quedar obligado frente a la CRA y puede retener 25% del precio de compra si es un bien de capital común, 50% si es un bien depreciable o 50% si es otro inmueble que no es de capital. Un certificado de venta propuesta generalmente limita la exposición al exceso del precio final sobre el límite del certificado. Estos montos protegen al comprador; no son el impuesto final del vendedor (Income Tax Act, sección 116).

Si el comprador es responsable, el pago federal vence dentro de los 30 días posteriores al fin del mes de la adquisición (Income Tax Act, sección 116).

En la venta de una propiedad en alquiler, el terreno y el edificio necesitan valores separados: el edificio depreciable puede generar la mayor exposición a la retención, mientras que el terreno es un bien de capital. Haga revisar la asignación de valores y las instrucciones de cierre del comprador antes de liberar los fondos (CRA: T2062 supporting documents).

¿Cuánto debo pagar a la CRA por el certificado?

Para un bien de capital, el pago normal de la sección 116 es 25% del monto en que el producto de la venta supera el costo base ajustado, o una garantía aceptable por ese monto. El costo base ajustado es su costo fiscal, generalmente el costo de compra más las mejoras de capital admisibles y otros ajustes. Si el producto no supera ese costo, este pago es cero, pero el aviso sigue siendo obligatorio en una venta que no esté exceptuada. Los gastos de venta, como comisiones y honorarios legales, no entran en el cálculo del certificado, aunque pueden reducir la ganancia en la declaración. El pago se acredita contra el impuesto; no es el impuesto final (Income Tax Act, sección 116; CRA: Section 116 procedures).

La CRA puede reducir el pago cuando una exención por residencia principal debidamente respaldada reduce la ganancia. En una propiedad en alquiler, su política suma al pago del T2062 sobre la ganancia del terreno y del edificio un pago del T2062A, a la tasa federal aplicable a las personas físicas, sobre la recuperación de la depreciación. Si no se puede determinar la recuperación, la CRA puede estimarla. La exposición del comprador por la retención sobre el precio del edificio es un tema aparte. La CRA emite un T2064 para una venta propuesta o un T2068 para una venta ya realizada, después de validar la información y recibir el pago o una garantía aceptable (CRA: Section 116 procedures).

¿Qué documentos acompañan el aviso y cuánto tarda?

La CRA necesita pruebas del precio de venta y del costo antes de emitir un certificado. Recomienda enviar el aviso de venta propuesta al menos 30 días antes del cierre, pero no garantiza un plazo de procesamiento: el certificado llega después de revisar un expediente completo y recibir el pago o la garantía (CRA: Section 116 procedures).

Si fue propietario afectado durante 2022, 2023 y 2024, revise las declaraciones y los pagos pendientes del Underused Housing Tax (impuesto sobre viviendas subutilizadas) antes del cierre: la CRA puede negar un certificado de la sección 116 mientras haya obligaciones exigibles sin cumplir. No se debe presentar declaración del UHT ni pagar el impuesto por años posteriores (CRA: UHT filing update; Income Tax Act, sección 116).

¿Puedo reclamar la exención por residencia principal después de mudarme?

Es posible que pueda reclamarla por los años que califiquen, pero los años de no residencia pueden reducirla o eliminarla. La antigua vivienda sigue requiriendo el aviso T2062, aun si espera que la exención cubra toda la ganancia. Para pedir a la CRA que reduzca el pago del certificado, adjunte el Form T2091(IND) o una carta firmada con el cálculo de la exención. Declare la venta y la designación en su declaración (CRA: Section 116 procedures; CRA: T4058).

La cantidad de años elegibles, otra vivienda designada y un cambio de uso personal a alquiler afectan la exención y el costo. Una elección de la subsección 45(2) puede diferir la venta presunta por ese cambio si usted no reclama depreciación; se ejerce presentando una carta firmada con la declaración del año del cambio. No hace que los años de no residencia sean elegibles para la exención completa (CRA: principal residence). Para el cálculo, consulte Exención por residencia principal.

¿Qué cambia si la propiedad era un alquiler?

La venta de una propiedad en alquiler puede generar tanto una ganancia de capital como una recuperación gravable de la depreciación. La CRA pide el T2062 y el T2062A juntos, aunque no se haya reclamado ninguna deducción por costo de capital (CCA), además de los anexos de esa deducción y las pruebas que respalden la división entre terreno y edificio (CRA: Section 116 procedures; CRA: T2062 instructions).

Las declaraciones anteriores de alquiler son un tema aparte de la venta. Reúna las declaraciones de la sección 216 y las aprobaciones del NR6 para poder conciliar el historial del alquiler. Consulte Vender una propiedad en alquiler para calcular la ganancia y la recuperación de la depreciación, y Propietarios no residentes de inmuebles en alquiler para la retención sobre el alquiler y las declaraciones.

¿Qué pasa si la propiedad pertenece a dos o más personas?

Cada copropietario no residente presenta su propio T2062 y, cuando haga falta, el T2062A por su parte. El T2062 pide la parte de cada vendedor en el producto bruto; la copropiedad con derecho de supervivencia y la propiedad con el cónyuge no unen los avisos (CRA: T2062 instructions; CRA: T2062A instructions).

Acuerden las partes de propiedad, los costos de compra y la asignación entre terreno y edificio antes de enviar los formularios. La situación fiscal de un copropietario residente es independiente de los avisos de los propietarios no residentes.

¿Qué declaración devuelve el exceso de impuesto después de la venta?

Si fue no residente durante todo el año de la venta, use el paquete de impuesto sobre la renta para personas físicas no residentes; si salió de Canadá ese año, use el paquete de la provincia o el territorio donde vivía cuando salió. La declaración generalmente vence el 30 de abril del año siguiente. Declare una ganancia de capital en el Schedule 3, o los ingresos del negocio por un inmueble de inventario o una reventa rápida en el Form T2125. Incluya la designación de residencia principal, si la hay, y adjunte la copia 2 del certificado si se emitió uno. Si no se emitió ninguno, indique los datos de la venta y del pago del comprador para que la CRA pueda rastrear el pago. La CRA acredita los pagos de la sección 116 hechos por usted o por el comprador y reembolsa cualquier exceso después de la determinación fiscal; también puede resultar que usted tenga un saldo a pagar (CRA: T4058; CRA: non-resident return guide; CRA: Section 116 procedures).

Pregunte al abogado del cierre si la retención sigue en fideicomiso o ya se remitió. Si sigue en fideicomiso, entregue el certificado al abogado y pregunte qué puede liberar según los acuerdos del cierre. Si ya se remitió, reclame el pago en la declaración del año de la venta. La CRA procesa una declaración presentada con anticipación solo después de que termina ese año fiscal (CRA: real estate compliance; CRA: Section 116 procedures).

Una excepción puede eliminar la obligación de presentar la declaración cuando no hay impuesto por pagar ni saldo anterior, y cada propiedad vendida estaba exceptuada o no requería pago ni garantía para su certificado. No elimina la obligación si usted reclama la exención por residencia principal. El Form NR7-R sirve para el exceso de retención de la Parte XIII sobre otros ingresos, no para el pago de la sección 116 por la venta (CRA: T4058).

¿Es distinta una venta en Quebec?

Sí. Un no residente que vende un inmueble de Quebec que es un bien de capital generalmente presenta un aviso TP-1097-V separado ante Revenu Québec, además del aviso federal de la sección 116. El certificado de Quebec y el pago o la garantía son independientes, y el comprador puede enfrentar responsabilidad provincial si la cobertura del certificado es insuficiente. Un no residente con ingresos de un bien gravable de Quebec generalmente también presenta una declaración de impuesto sobre la renta de Quebec para liquidar el pago provincial y cualquier reembolso; la declaración federal liquida el pago a la CRA (Revenu Québec: tax obligations; Revenu Québec: income tax refunds).

En una propiedad en alquiler de Quebec, el terreno puede requerir el TP-1097-V, mientras que el edificio depreciable usa el TP-1102.1-V; el inmueble de inventario también sigue la ruta del TP-1102.1-V. El aviso de venta efectiva TP-1097-V, cuando es obligatorio, vence a los 10 días, salvo que se haya presentado un aviso de venta propuesta que califique. La solicitud de certificado TP-1102.1-V es opcional, pero sin aviso y sin pago o garantía, el comprador puede deber 30% del costo de adquisición del edificio, además de cualquier monto federal. El pago provincial del comprador vence dentro de los 30 días posteriores al fin del mes de la adquisición. Revise ambos certificados con el abogado del cierre antes de liberar los fondos. Si reclama la exención de Quebec por residencia principal, incluya con el aviso el Form TP-274-V y, si corresponde, el TP-274.S-V (TP-1097-V instructions; TP-1102.1-V instructions).

La venta ya se cerró sin aviso. ¿Qué hago?

Si la venta se cerró en los últimos 10 días y el aviso T2062 es obligatorio, envíelo a más tardar el décimo día después de la enajenación. Si ese plazo ya pasó, envíelo ahora. Pregunte al abogado del cierre si el comprador todavía tiene el dinero o ya lo remitió; si el comprador sigue siendo responsable, el pago federal vence dentro de los 30 días posteriores al fin del mes de la adquisición. Entregue al abogado los datos del caso de la CRA y cualquier certificado. La CRA puede cobrar $25 por cada día de atraso, con un mínimo de $100 y un máximo de $2,500 por un aviso T2062 tardío; este plazo y esta multa no se aplican a una venta que solo usa el T2062A (Income Tax Act, sección 116; CRA: failure-to-comply penalty).

Concilie cualquier pago remitido por el comprador con su número de identificación fiscal antes de presentar la declaración del año de la venta. Si la CRA determinó una multa por notificación tardía, multas, intereses y alivio explica cómo pedir un alivio. Si una venta en Quebec no se informó, revise las reglas provinciales de aviso y de pago del comprador para esa propiedad (Revenu Québec: tax obligations; TP-1102.1-V instructions).

Ejemplo

Dólares canadienses, a modo de ilustración. Un no residente compró una vivienda por C$400,000 y acuerda venderla por C$600,000. Suponga que no hay ajustes al costo ni exención por residencia principal. El cálculo del certificado usa una diferencia de C$200,000, de modo que el pago federal del vendedor es C$50,000, o una garantía aceptable. Sin certificado, el comprador puede retener C$150,000 del precio de C$600,000.

Suponga que el impuesto canadiense final del vendedor por la venta, después de que la declaración incluya los gastos de venta admisibles y otras partidas relevantes, es C$30,000. Si se pagaron C$50,000 a cuenta de la sección 116, el pago en exceso determinado es C$20,000. Si en cambio el comprador remitió C$150,000, el pago en exceso determinado es C$120,000. Estas cifras ilustran el flujo de efectivo; no son un cálculo con tasas de impuesto, y el impuesto y el reembolso reales dependen de la declaración.

Si el comprador todavía tiene el dinero cuando llega el certificado, el abogado del cierre se encarga de cualquier liberación según los acuerdos del cierre; eso no es un reembolso de impuestos de la CRA.

¿Su caso es distinto?

• Es posible que usted todavía sea residente fiscal de Canadá: establezca su situación antes del cierre. Consulte Residencia fiscal en Canadá.
• La vivienda era su residencia principal: sus años elegibles necesitan un cálculo aparte. Consulte Exención por residencia principal.
• Vendió dentro de los 365 días o cedió un contrato de compra: la ganancia puede ser ingreso del negocio. Consulte Reventa rápida de propiedades y venta de cesiones de contrato.
• Vendió una propiedad en alquiler, tiene copropietarios, el cierre está cerca o no presentó el aviso: los formularios, la asignación de valores y el efectivo retenido en el cierre pueden requerir una revisión coordinada. Consulte preparación de declaraciones fiscales.
• La alquiló antes de venderla: la retención sobre el alquiler anterior es un tema aparte. Consulte Propietarios no residentes de inmuebles en alquiler.
• Vendió una vivienda nueva o un alquiler de corto plazo: el GST/HST puede ser una cuestión aparte. Consulte GST/HST en propiedades residenciales.
• También declara la venta en Estados Unidos: consulte Impuestos de EE. UU. sobre propiedades en el extranjero.