Bán bất động sản tại Canada khi là người không cư trú

Người bán không cư trú phải làm gì, kể cả khi là công dân Canada?

Với tài sản vốn, người bán không cư trú thường phải thông báo cho Cơ quan Thuế Canada (CRA) theo section 116. Với bất động sản khấu hao hoặc không phải tài sản vốn, việc xin giấy chứng nhận là tùy chọn nhưng có thể bảo vệ người mua. Hãy khai giao dịch bán trên tờ khai thuế Canada, trừ khi bạn thuộc diện được miễn nộp. Quốc tịch Canada không làm thay đổi các quy tắc này: chúng phụ thuộc vào tình trạng cư trú thuế tại thời điểm bán (CRA: Thủ tục theo section 116; Income Tax Act, section 116).

Section 116 dựa trên tình trạng cư trú thuế của bạn vào thời điểm chuyển nhượng tài sản. Với việc chuyển quyền sở hữu qua chứng thư (deed), thời điểm này thường là lúc đóng giao dịch (closing), nhưng hợp đồng mua bán của người bán có thể ấn định một ngày sớm hơn. Nếu tình trạng cư trú của bạn thay đổi trong lúc giao dịch diễn ra, hãy kiểm tra hồ sơ mua bán trước khi người mua quyết định số tiền giữ lại; xem Tình trạng cư trú thuế tại Canada. Hiệp định thuế hiếm khi loại bỏ các bước này khi bán trực tiếp bất động sản tại Canada; mọi trường hợp xin miễn theo hiệp định đều cần được đối chiếu với hiệp định và có tài liệu chứng minh (CRA: Thủ tục theo section 116).

Nếu bạn sở hữu bất động sản trước khi rời Canada, việc rời đi thường không đặt lại giá gốc của tài sản về giá thị trường: bất động sản tại Canada thường bị loại khỏi diện coi như bán khi rời đi (departure deemed sale). Hãy kiểm tra xem bạn có ký Form T2061A và nộp cùng tờ khai năm rời đi để chọn coi như đã bán hay không, và kiểm tra các điều chỉnh giá gốc sau đó (CRA: chuyển nhượng tài sản của người di cư; Form T2061A). Xem Rời khỏi Canada để biết cách khai khi rời đi.

Tôi nộp biểu mẫu nào và khi nào?

Với nhà ở hoặc đất được giữ như tài sản vốn, hãy nộp Form T2062. Với tòa nhà cho thuê có khấu hao, hãy nộp T2062 cho lãi vốn và T2062A cho phần thu hồi khấu hao hoặc lỗ cuối cùng (terminal loss); hai biểu mẫu này nộp cùng nhau. Thu hồi khấu hao là việc đưa các khoản khấu hao đã trừ trước đây trở lại vào thu nhập; lỗ cuối cùng có thể phát sinh khi giá gốc thuế còn lại không được thu hồi hết. Bất động sản giữ để bán lại, kể cả bất động sản thuộc quy tắc mua đi bán lại nhà ở (residential flipping rule), dùng T2062A nếu không phải tài sản vốn (CRA: Thủ tục theo section 116).

Với việc chuyển nhượng thực tế khai trên T2062, luật quy định gửi bằng thư bảo đảm trong vòng 10 ngày. CRA cũng mô tả cách nộp tài liệu trực tuyến; hãy xác nhận phương thức với CRA khi thời gian gấp (Income Tax Act, section 116; CRA: các cách nộp hồ sơ).

Không có giấy chứng nhận thì người mua được giữ lại bao nhiêu?

Nếu không có giấy chứng nhận theo section 116, người mua có thể phải chịu trách nhiệm với CRA và có thể giữ lại 25% giá mua đối với tài sản vốn thông thường, 50% đối với tài sản khấu hao, hoặc 50% đối với bất động sản khác không phải tài sản vốn. Giấy chứng nhận cho giao dịch bán dự kiến thường giới hạn rủi ro của người mua ở phần giá cuối cùng vượt quá hạn mức ghi trên giấy chứng nhận. Đây là số tiền bảo vệ người mua, không phải khoản thuế cuối cùng của người bán (Income Tax Act, section 116).

Nếu người mua phải chịu trách nhiệm, khoản nộp liên bang đến hạn trong vòng 30 ngày sau khi kết thúc tháng mua tài sản (Income Tax Act, section 116).

Khi bán bất động sản cho thuê, đất và tòa nhà cần được định giá riêng: tòa nhà có khấu hao có thể tạo ra mức rủi ro giữ lại cao hơn, còn đất là tài sản vốn. Hãy nhờ kiểm tra việc phân bổ giá và hướng dẫn đóng giao dịch của người mua trước khi giải ngân (CRA: Tài liệu kèm theo T2062).

Tôi phải nộp cho CRA bao nhiêu để có giấy chứng nhận?

Với tài sản vốn, khoản nộp thông thường theo section 116 là 25% phần chênh lệch giữa tiền bán và giá gốc điều chỉnh (adjusted cost base), hoặc khoản bảo đảm được chấp nhận cho số tiền đó. Giá gốc điều chỉnh là giá gốc thuế của bạn, thường gồm giá mua cộng chi phí cải tạo đủ điều kiện và các điều chỉnh khác. Nếu tiền bán không vượt giá gốc, khoản nộp này bằng không, nhưng vẫn phải thông báo đối với giao dịch không thuộc diện loại trừ. Chi phí bán như hoa hồng và phí luật sư không được tính trong phép tính giấy chứng nhận, dù có thể làm giảm khoản lãi trên tờ khai. Khoản nộp này được trừ vào thuế phải nộp; đây không phải số thuế cuối cùng (Income Tax Act, section 116; CRA: Thủ tục theo section 116).

CRA có thể giảm khoản nộp khi khoản miễn thuế nhà ở chính có tài liệu chứng minh làm giảm lãi. Với bất động sản cho thuê, chính sách của CRA cộng thêm khoản nộp T2062A, tính theo thuế suất liên bang áp dụng cho cá nhân trên phần thu hồi khấu hao, vào khoản nộp T2062 trên lãi của đất và tòa nhà. Nếu không xác định được phần thu hồi khấu hao, CRA có thể ước tính. Mức rủi ro giữ lại của người mua trên giá tòa nhà là một khoản riêng. CRA cấp T2064 cho giao dịch bán dự kiến hoặc T2068 cho giao dịch đã hoàn tất sau khi xác minh thông tin và nhận được khoản nộp hoặc khoản bảo đảm được chấp nhận (CRA: Thủ tục theo section 116).

Cần những tài liệu nào kèm thông báo và mất bao lâu?

CRA cần bằng chứng về giá bán và giá gốc trước khi cấp giấy chứng nhận. CRA khuyến nghị nộp thông báo bán dự kiến ít nhất 30 ngày trước khi đóng giao dịch, nhưng không bảo đảm thời gian xử lý: giấy chứng nhận được cấp sau khi xem xét hồ sơ đầy đủ và nhận được khoản nộp hoặc khoản bảo đảm (CRA: Thủ tục theo section 116).

Nếu bạn là chủ sở hữu thuộc diện áp dụng trong 2022, 2023 và 2024, hãy kiểm tra các tờ khai và khoản thanh toán Thuế Nhà ở Bị Sử dụng Dưới mức (Underused Housing Tax, UHT) còn tồn đọng trước khi đóng giao dịch: CRA có thể từ chối cấp giấy chứng nhận section 116 khi các nghĩa vụ bắt buộc chưa được thực hiện. Không phải nộp tờ khai hay thuế UHT cho các năm sau đó (CRA: Cập nhật về việc nộp UHT; Income Tax Act, section 116).

Tôi có được miễn thuế nhà ở chính sau khi chuyển đi không?

Bạn có thể được miễn thuế cho những năm đủ điều kiện, nhưng những năm không cư trú có thể làm giảm hoặc loại bỏ khoản miễn này. Căn nhà cũ vẫn cần thông báo T2062, kể cả khi bạn dự kiến khoản miễn thuế bù hết toàn bộ khoản lãi. Để yêu cầu CRA giảm khoản nộp cho giấy chứng nhận, hãy đính kèm Form T2091(IND) hoặc một thư có chữ ký nêu cách tính khoản miễn thuế. Hãy khai giao dịch bán và việc chỉ định nhà ở chính trên tờ khai (CRA: Thủ tục theo section 116; CRA: T4058).

Số năm đủ điều kiện, căn nhà khác đã được chỉ định và việc chuyển từ để ở sang cho thuê đều ảnh hưởng đến khoản miễn thuế và giá gốc. Lựa chọn theo subsection 45(2) có thể hoãn việc coi như đã bán khi đổi mục đích sử dụng, nếu bạn không yêu cầu khấu hao; bạn thực hiện bằng cách nộp một thư có chữ ký cùng tờ khai của năm đổi mục đích. Lựa chọn này không biến các năm không cư trú thành năm đủ điều kiện để được miễn toàn bộ (CRA: nhà ở chính). Xem Miễn thuế nhà ở chính để biết cách tính.

Nếu bất động sản là nhà cho thuê thì có gì thay đổi?

Bán bất động sản cho thuê có thể phát sinh cả lãi vốn lẫn thu hồi khấu hao chịu thuế. CRA yêu cầu nộp T2062 và T2062A cùng nhau, kể cả khi bạn chưa từng yêu cầu khấu hao theo quy định CRA (capital cost allowance), kèm các bảng khấu hao và bằng chứng cho việc phân chia giữa đất và tòa nhà (CRA: Thủ tục theo section 116; CRA: Hướng dẫn T2062).

Các hồ sơ khai tiền thuê trước đây tách biệt với giao dịch bán. Hãy tập hợp các tờ khai section 216 và chấp thuận NR6 để có thể đối chiếu lịch sử cho thuê. Xem Bán bất động sản cho thuê để biết cách tính lãi và thu hồi khấu hao, và Chủ nhà không cư trú để biết về khấu trừ tiền thuê và tờ khai.

Nếu có hai người trở lên cùng sở hữu thì sao?

Mỗi đồng sở hữu không cư trú tự nộp T2062 và, khi cần, T2062A cho phần của mình. T2062 yêu cầu ghi phần tổng tiền bán của từng người bán; đồng sở hữu dạng joint tenancy hay sở hữu chung với vợ/chồng không gộp các thông báo lại (CRA: Hướng dẫn T2062; CRA: Hướng dẫn T2062A).

Hãy thống nhất tỷ lệ sở hữu, giá mua và cách phân bổ giá đất/tòa nhà trước khi gửi biểu mẫu. Tình hình thuế của đồng sở hữu là người cư trú tách biệt với các thông báo của những chủ sở hữu không cư trú.

Tờ khai nào giúp nhận lại thuế nộp dư sau khi bán?

Nếu bạn là người không cư trú trong suốt năm bán, hãy dùng bộ hồ sơ thuế thu nhập cá nhân dành cho người không cư trú; nếu bạn rời Canada trong năm đó, hãy dùng bộ hồ sơ của tỉnh bang hoặc vùng lãnh thổ nơi bạn sống khi rời đi. Tờ khai thường đến hạn vào ngày 30 tháng 4 của năm sau. Khai lãi vốn trên Schedule 3, hoặc thu nhập kinh doanh từ hàng tồn kho hay mua đi bán lại trên Form T2125. Kèm theo văn bản chỉ định nhà ở chính (nếu có) và bản sao số 2 của giấy chứng nhận nếu đã được cấp. Nếu không có giấy chứng nhận, hãy cung cấp chi tiết giao dịch bán và khoản người mua đã nộp để CRA đối chiếu khoản thanh toán. CRA trừ các khoản nộp theo section 116 do bạn hoặc người mua thực hiện vào thuế của bạn, và hoàn lại phần dư sau khi ấn định thuế; ngược lại, bạn cũng có thể còn số thuế phải nộp (CRA: T4058; CRA: hướng dẫn tờ khai người không cư trú; CRA: Thủ tục theo section 116).

Hãy hỏi luật sư phụ trách đóng giao dịch xem khoản tiền giữ lại vẫn đang nằm trong tài khoản ủy thác hay đã được nộp cho CRA. Nếu còn trong ủy thác, hãy đưa giấy chứng nhận cho luật sư và hỏi họ được phép giải ngân những gì theo thỏa thuận đóng giao dịch. Nếu đã nộp, hãy khai khoản đó là khoản đã nộp trên tờ khai của năm bán. CRA chỉ xử lý tờ khai nộp sớm sau khi năm thuế đó kết thúc (CRA: tuân thủ trong lĩnh vực bất động sản; CRA: Thủ tục theo section 116).

Một ngoại lệ có thể miễn yêu cầu nộp tờ khai khi không có thuế phải nộp hay số dư trước đó, và mỗi bất động sản đã bán đều thuộc diện loại trừ hoặc không cần khoản nộp hay bảo đảm để có giấy chứng nhận. Ngoại lệ này không áp dụng khi bạn yêu cầu miễn thuế nhà ở chính. Form NR7-R dành cho khoản khấu trừ Part XIII nộp dư trên thu nhập khác, không dành cho khoản nộp section 116 khi bán bất động sản (CRA: T4058).

Bán bất động sản tại Quebec có khác không?

Có. Người không cư trú bán bất động sản tại Quebec được giữ như tài sản vốn thường nộp riêng thông báo TP-1097-V cho Revenu Québec, ngoài thông báo section 116 của liên bang. Giấy chứng nhận, khoản nộp hoặc bảo đảm của Quebec là riêng biệt, và người mua có thể phải chịu trách nhiệm cấp tỉnh bang nếu giấy chứng nhận không đủ mức bảo vệ. Người không cư trú có thu nhập từ tài sản chịu thuế tại Quebec thường cũng nộp tờ khai thuế thu nhập Quebec để quyết toán khoản nộp cấp tỉnh bang và tiền hoàn thuế (nếu có); tờ khai liên bang quyết toán khoản nộp cho CRA (Revenu Québec: nghĩa vụ thuế; Revenu Québec: hoàn thuế thu nhập).

Với bất động sản cho thuê tại Quebec, đất có thể cần TP-1097-V còn tòa nhà có khấu hao dùng TP-1102.1-V; bất động sản là hàng tồn kho cũng theo hướng TP-1102.1-V. Thông báo TP-1097-V cho giao dịch đã bán, khi bắt buộc, đến hạn trong vòng 10 ngày trừ khi đã nộp thông báo dự kiến đủ điều kiện. Việc xin giấy chứng nhận TP-1102.1-V là tùy chọn, nhưng nếu không có thông báo và khoản nộp hoặc bảo đảm, người mua có thể nợ 30% giá mua tòa nhà, cộng với mọi khoản của liên bang. Khoản người mua nộp cấp tỉnh bang đến hạn trong vòng 30 ngày sau khi kết thúc tháng mua. Hãy kiểm tra cả hai giấy chứng nhận cùng luật sư đóng giao dịch trước khi giải ngân. Nếu bạn yêu cầu miễn thuế nhà ở chính của Quebec, hãy kèm Form TP-274-V và, nếu có, TP-274.S-V với thông báo (Hướng dẫn TP-1097-V; Hướng dẫn TP-1102.1-V).

Giao dịch đã đóng mà chưa thông báo. Giờ phải làm gì?

Nếu giao dịch đóng trong vòng 10 ngày qua và cần thông báo T2062, hãy gửi chậm nhất vào ngày thứ mười sau ngày chuyển nhượng. Nếu đã quá hạn, hãy gửi ngay bây giờ. Hãy hỏi luật sư đóng giao dịch xem người mua còn giữ tiền hay đã nộp; nếu người mua vẫn phải chịu trách nhiệm, khoản nộp liên bang đến hạn trong vòng 30 ngày sau khi kết thúc tháng mua. Hãy đưa cho luật sư thông tin hồ sơ của CRA và giấy chứng nhận (nếu có). CRA có thể phạt $25 cho mỗi ngày trễ, tối thiểu $100 và tối đa $2.500 đối với thông báo T2062 nộp trễ; thời hạn và khoản phạt này không áp dụng cho giao dịch chỉ dùng T2062A (Income Tax Act, section 116; CRA: tiền phạt không tuân thủ).

Hãy đối chiếu mọi khoản người mua đã nộp với mã số thuế của bạn trước khi nộp tờ khai của năm bán. Nếu CRA đã ấn định tiền phạt thông báo trễ, tiền phạt, tiền lãi và giảm nhẹ hướng dẫn cách yêu cầu giảm nhẹ. Với giao dịch tại Quebec chưa được khai, hãy kiểm tra quy tắc thông báo và khoản người mua nộp cấp tỉnh bang áp dụng cho bất động sản đó (Revenu Québec: nghĩa vụ thuế; Hướng dẫn TP-1102.1-V).

Ví dụ

Số liệu minh họa bằng đô la Canada. Một người không cư trú mua nhà với giá C$400.000 và đồng ý bán với giá C$600.000. Giả sử không có điều chỉnh giá gốc và không có khoản miễn thuế nhà ở chính. Phép tính giấy chứng nhận dùng khoản chênh lệch C$200.000, nên khoản nộp liên bang của người bán là C$50.000, hoặc khoản bảo đảm được chấp nhận. Nếu không có giấy chứng nhận, người mua có thể giữ lại C$150.000 trong giá bán C$600.000.

Giả sử thuế Canada cuối cùng của người bán cho giao dịch này, sau khi tờ khai đã tính các chi phí bán đủ điều kiện và các khoản liên quan khác, là C$30.000. Nếu đã nộp C$50.000 theo section 116, số thuế nộp dư được ấn định là C$20.000. Nếu người mua đã nộp C$150.000, số nộp dư được ấn định là C$120.000. Các con số này chỉ minh họa dòng tiền, không phải phép tính theo thuế suất; thuế thực tế và tiền hoàn phụ thuộc vào tờ khai.

Nếu người mua vẫn giữ tiền khi giấy chứng nhận được cấp, luật sư đóng giao dịch xử lý việc giải ngân theo thỏa thuận đóng giao dịch; đó không phải tiền hoàn thuế của CRA.

Trường hợp của bạn có khác không?

• Bạn vẫn có thể là người cư trú thuế tại Canada: hãy xác định tình trạng của bạn trước khi đóng giao dịch. Xem Tình trạng cư trú thuế tại Canada.
• Căn nhà là nhà ở chính của bạn: các năm đủ điều kiện cần được tính riêng. Xem Miễn thuế nhà ở chính.
• Bạn bán trong vòng 365 ngày hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua: khoản lợi nhuận có thể là thu nhập kinh doanh. Xem Mua đi bán lại bất động sản và bán chuyển nhượng hợp đồng.
• Bạn bán bất động sản cho thuê, có đồng sở hữu, sắp đóng giao dịch hoặc đã lỡ thông báo: các biểu mẫu, việc phân bổ giá và số tiền đang giữ khi đóng giao dịch có thể cần được rà soát phối hợp. Xem chuẩn bị thuế.
• Bạn đã cho thuê trước khi bán: khoản khấu trừ tiền thuê trước đó là việc riêng. Xem Chủ nhà không cư trú.
• Bạn bán nhà ở mới xây hoặc nhà cho thuê ngắn hạn: GST/HST có thể là một vấn đề riêng. Xem GST/HST đối với nhà ở.
• Bạn cũng khai giao dịch bán này tại Hoa Kỳ: xem Thuế Hoa Kỳ đối với bất động sản ở nước ngoài.