Elección 45(2) tardía y venta de una casa que alquiló

¿Cómo tributa la ganancia al vender una casa que usted alquiló?

Depende de si una elección de la sección 45(2) cubre la mudanza. Con una elección válida, las reglas de ganancias de capital y de CCA tratan la casa como si nunca hubiera pasado a ser un alquiler (el alquiler se sigue reportando cada año). Entonces hay una sola ganancia, desde la compra hasta la venta, y la exención por residencia principal cubre los años que usted designe (elija como su residencia principal). Sin elección, se consideró que usted vendió la casa por su valor justo de mercado el día en que pasó a ser un alquiler, y que la volvió a comprar a ese valor (Income Tax Act, sección 45).

¿Omitió la elección? La CRA puede aceptarla tarde si usted la pide dentro de diez años calendario después del fin del año de la mudanza y no se reclamó la CCA desde entonces; la aceptación es discrecional y se aplica una multa (vea más abajo).

50% de una ganancia de capital es gravable (Income Tax Act, sección 38).

Un caso no es sencillo si se omitió la elección o se presentó tarde, si se reclamó la deducción por costo de capital (CCA) en el alquiler, si nunca se reportó la venta por la mudanza, si la familia tuvo otra casa en los mismos años, o si la casa se vendió por menos de su valor al mudarse.

Reúna los documentos de compra y los recibos de mejoras, la fecha de la mudanza, la prueba del valor en esa fecha, cada declaración de alquiler (Form T776) y anexo de CCA, cualquier carta de elección y la prueba de que se envió, y una lista de las casas que su familia tuvo en cada año.

¿Cómo se calcula la ganancia si hay una elección 45(2)?

Tome el precio de venta menos el costo original y los costos de venta, y reste la parte exenta. La parte exenta es la ganancia multiplicada por uno más el número de años designados, dividido entre el número de años fiscales en que fue dueño de la casa. El “uno más” se aplica solo si usted era residente de Canadá en el año en que la compró (Income Tax Act, sección 40(2)(b); CRA folio S1-F3-C2).

Mientras la elección esté vigente, la casa se puede designar hasta por cuatro años fiscales en los que nadie de la familia viva allí, si usted es residente de Canadá y ninguna otra casa de la familia está designada para esos años. Una reubicación por el empleador que cumpla la sección 54.1 puede eliminar el límite de cuatro años (CRA folio S1-F3-C2). Los años de alquiler que excedan ese límite no se pueden designar, así que parte de la ganancia pasa a ser gravable. La fórmula en detalle está en exención por residencia principal.

¿Cómo se calcula la ganancia si nunca hizo la elección 45(2)?

Hay dos ventas. La venta presunta por la mudanza usa el valor de la casa ese día como producto de la venta; la exención por residencia principal normalmente puede cubrir esa ganancia, pero hay que reportarla en ese año. La venta real usa el valor al mudarse como costo, así que el aumento posterior a la mudanza es una ganancia de capital (Income Tax Act, sección 45(1); CRA: residencia principal).

Los años de alquiler normalmente no se pueden designar, porque ninguna elección los cubre y ningún familiar vivió allí. Toda CCA reclamada se recupera en la venta; vea venta de una propiedad de alquiler.

Omitió la elección 45(2): ¿todavía puede presentarla tarde?

Posiblemente. La sección 45(2) está en la lista de elecciones que la CRA puede aceptar tarde, si usted la solicita dentro de diez años calendario después del fin del año de la mudanza; después de eso no puede, y queda el resultado sin elección (Income Tax Act, sección 220(3.2); Income Tax Regulations, sección 600). La aceptación es discrecional. El folio de la CRA menciona una condición: que no se haya reclamado la CCA sobre la propiedad desde el cambio de uso (CRA folio S1-F3-C2).

Una elección tardía aceptada tiene una multa: la menor entre $8,000 y $100 por cada mes completo desde la fecha límite original hasta la fecha en que la CRA tiene una solicitud completa. La política de la CRA es no aceptar la solicitud hasta que se pague la multa, así que envíe el pago con ella. La multa misma puede dispensarse o cancelarse con la facultad general de alivio de la CRA, así que pídalo en la misma solicitud si el retraso estuvo fuera de su control (Income Tax Act, sección 220(3.5); IC07-1R1, párrafos 51 a 54).

Lo que revisa la CRA, según su circular de alivio para contribuyentes (IC07-1R1, párrafos 56 a 63):

La solicitud se hace por escrito, mediante Submit documents (enviar documentos) en My Account o por correo a su centro tributario. Incluya la carta de elección firmada, los años y fechas involucrados, por qué es tardía, el efecto tributario si se acepta o se rechaza, y los anexos corregidos de cada año afectado. Una solicitud hecha solo cuando la venta ya está en marcha puede parecer planificación tributaria retroactiva, así que el motivo del retraso importa.

¿Puede vender mientras la CRA revisa una elección 45(2) tardía?

Sí. Nada en la ley detiene la venta, ni la fecha límite de la declaración del año de la venta, mientras una solicitud está pendiente. Una elección tardía solo tiene efecto cuando la CRA la acepta; entonces se considera hecha a tiempo, y la CRA puede determinar de nuevo cada año afectado para reflejarla (Income Tax Act, secciones 220(3.3) y 220(3.4)).

Si la CRA la rechaza, la venta presunta por la mudanza se mantiene. Entonces el año de la mudanza requiere reportar esa venta presunta y designar la casa, y la ganancia del año de la venta se calcula desde el valor al mudarse. La CRA no publica cómo presentar el año de la venta mientras hay una solicitud pendiente. Hasta que la CRA la acepte, no existe una elección en la ley, así que una declaración del año de la venta presentada antes de la respuesta reporta la ganancia desde el valor al mudarse. Si luego se acepta la elección, la CRA determina de nuevo los años afectados para reflejarla, con intereses sobre cualquier saldo adeudado (IC07-1R1, párrafo 50).

¿Reclamar la CCA en el alquiler cancela la elección 45(2)?

Sí. Reclamar la CCA sobre la propiedad se trata como una revocación (cancelación) de la elección el primer día del año de la reclamación, lo que provoca una venta presunta por el valor justo de mercado ese día. No se debe reclamar la CCA en los años que cubre la elección, y una elección tardía se acepta solo si no se reclamó la CCA desde el cambio (CRA folio S1-F3-C2, párrafos 2.48 a 2.51).

El folio no dice si enmendar declaraciones pasadas para quitar la CCA restablece el derecho a una elección tardía. Considérelo un punto sin resolver. Las reclamaciones y clases de CCA se explican en deducción por costo de capital.

Nunca reportó la venta presunta al mudarse: ¿cómo corrige ese año?

Pida a la CRA que enmiende la declaración del año de la mudanza para reportar la venta presunta y designar la casa en el Form T2091(IND). La CRA acepta una designación tardía en algunos casos, y puede aplicar una multa (CRA: residencia principal).

Una designación de residencia principal cuenta como una elección para las reglas de presentación tardía, así que se aplican el mismo límite de diez años y la misma multa de hasta $8,000 (Income Tax Act, secciones 220(3.21) y 220(3.5)). Si la exención no cubre toda la ganancia de la mudanza, también se deben impuestos e intereses por ese año. Una venta de bienes inmuebles no reportada, incluida esta venta presunta, deja ese año abierto a una nueva determinación más allá del plazo normal de tres años, hasta que usted la reporte en el formulario de enmienda de la CRA y por tres años después (Income Tax Act, sección 152(4)(b.3)). ¿Se mudó antes de 2016? La CRA no exigía reportarla cuando la exención cubría toda la ganancia (CRA folio S1-F3-C2, párrafo 2.15.2). Si en cambio se acepta una elección 45(2) tardía, no hay venta presunta por la mudanza que reportar.

¿Cómo valora la casa el día en que pasó a ser un alquiler, años después?

Use el valor justo de mercado en la fecha de la mudanza: normalmente, el precio más alto que un comprador y un vendedor independientes, dispuestos, acordarían en un mercado abierto (CRA: definiciones para ganancias de capital). La CRA espera que usted guarde un registro del valor en la fecha en que cambia el uso de una propiedad (CRA: guía T4037).

Si en su momento no se hizo ningún registro, arme uno a esa fecha: un avalúo escrito con fecha retroactiva al día de la mudanza, ventas de casas similares cercanas en esa época, y el historial de anuncios o de alquiler de la propia casa. El valor al mudarse fija la ganancia exenta y el nuevo costo, así que la CRA puede cuestionarlo. La falta de registros también puede arruinar una solicitud de elección tardía (IC07-1R1, párrafo 57).

Vendió por menos de su valor cuando empezó a alquilarla: ¿la pérdida es deducible?

Sin elección, posiblemente. Después de la venta presunta, la casa se mantuvo para ganar alquiler, así que una caída por debajo del valor al mudarse es una pérdida sobre una propiedad de alquiler, no sobre una vivienda. Cómo se deducen las partes del terreno y del edificio está en venta de una propiedad de alquiler.

Con una elección vigente, la respuesta no está clara. Una pérdida sobre un bien de uso personal, como su propia casa, se considera cero (Income Tax Act, sección 40(2)(g)(iii); sección 54). La sección 45(2)(a) considera que la casa nunca empezó a generar ingresos, lo que apunta a que esa regla se aplica, pero el folio de la CRA no resuelve la cuestión. Una caída del valor antes de la mudanza es una pérdida sobre su casa, que no es deducible (CRA: residencia principal).

Compró otra casa al mudarse: ¿todavía vale la pena una elección 45(2)?

Puede valer la pena; compare ambos resultados. Su familia puede designar solo una casa por año, así que los años de alquiler normalmente se asignan a la casa nueva, no a la anterior (Income Tax Act, sección 54). Aun así, la elección difiere la venta presunta por la mudanza, y el “uno más” de la fórmula puede proteger un año adicional de toda la ganancia.

Cuál resultado es menor depende de cómo se movió el valor. Sin la elección, la parte gravable es el aumento posterior a la mudanza; con ella, la parte gravable es una proporción de toda la ganancia, fijada por los años no designados. Calcule ambos con sus cifras reales. La elección misma vence con la declaración del año de la mudanza; los años se designan solo en la venta (CRA folio S1-F3-C2).

¿Puede cancelar una elección 45(2) que hizo?

Sí. Usted la revoca en su declaración de un año posterior, y entonces se considera que empezó a alquilar la casa el primer día de ese año. Eso causa una venta presunta por el valor justo de mercado ese día, reportada en ese año, y ese valor pasa a ser el nuevo costo (Income Tax Act, sección 45(2)(c)). Reclamar la CCA tiene el mismo efecto (CRA folio S1-F3-C2).

¿Qué formularios reportan la venta de una casa anterior que se alquiló?

El Schedule 3 y el Form T2091(IND), la designación de residencia principal, para toda venta o venta presunta, incluso una totalmente exenta (CRA: residencia principal; CRA: Form T2091(IND)).

Los intereses de la hipoteca mientras la casa está alquilada se explican en deducibilidad de intereses.

Ejemplo

Montos ilustrativos en dólares canadienses, antes de los costos de venta. En cada caso se supone un residente de Canadá que fue dueño del condominio durante 8 años fiscales.

Elección válida, sin otra casa

Un condominio comprado por C$300,000 se habita durante 5 años y luego se alquila durante 3 con una elección 45(2) válida y sin CCA. Se vende por C$500,000. Los 8 años se pueden designar, porque los 3 años de alquiler caben en el límite de cuatro años. La ganancia de C$200,000 puede quedar totalmente exenta; la venta igual se reporta en el Schedule 3 y el T2091(IND).

Elección válida, casa nueva comprada al mudarse

El mismo condominio, pero la familia compró una casa al mudarse y designa la casa para los 3 años de alquiler. Al condominio le quedan 5 años designados. Parte exenta: (1 + 5) / 8 × C$200,000 = C$150,000. Ganancia de capital: C$50,000.

Sin elección

El mismo condominio, sin elección, con un valor de C$420,000 al mudarse. Año de la mudanza: una ganancia presunta de C$120,000, exenta si se designa, pero debe reportarse en ese año. Año de la venta: C$500,000 − C$420,000 = C$80,000 de ganancia de capital, más la recuperación de la CCA si se reclamó alguna. Si el año de la mudanza nunca se reportó, se enmienda con una designación tardía. Si la CRA acepta una solicitud completa hecha 5 años después de la fecha límite, la multa es 60 meses × C$100 = C$6,000.

¿Su caso es distinto?

• Se muda ahora, vuelve a vivir en la casa o vive en Quebec: vea cómo convertir una casa en alquiler.
• Dos casas compiten por los mismos años, o alquiló solo una parte de la casa: vea exención por residencia principal.
• Reclamó la CCA, o necesita la recuperación, la división entre terreno y edificio o una reserva: vea venta de una propiedad de alquiler y deducción por costo de capital.
• Fue dueño de la casa menos de 365 días: vea compraventa rápida de propiedades y venta de cesiones.
• Vive fuera de Canadá cuando vende: vea no residentes que venden propiedad canadiense.
• Un familiar figura en el título, o usted traspasó la casa: vea traspaso de propiedad a familiares.
• Se omitió la elección, nunca se reportó la venta por la mudanza, o hay una solicitud tardía pendiente al vender: estos casos dependen de la discreción de la CRA, de una multa y de un límite de diez años. Reúna los registros mencionados arriba para obtener ayuda con impuestos personales.