لمن هذا الدليل
- المقيمون في كندا الذين يبيعون منزلًا سابقًا سكنوه ثم أجّروه بالكامل
- الملّاك الذين فاتهم اختيار المادة 45(2) أو قدّموه متأخرًا أو يريدون إلغاءه
- الملّاك الذين لم يُبلّغوا عن البيع الافتراضي عندما تحوّل المنزل إلى عقار مؤجَّر
غير مشمول هنا
- تقديم الاختيار في موعده في سنة الانتقال، والعودة إلى السكن في المنزل، والمادة 45(3)
- صيغة إعفاء السكن الرئيسي بالتفصيل، وتأجير جزء من المنزل
- استرداد خصم CCA، وتقسيم الثمن بين الأرض والمبنى، والمخصصات، والحد الأدنى للضريبة عند البيع
- البيع من غير المقيمين، والمنازل المملوكة أقل من 365 يومًا، والتحويل إلى أفراد العائلة
كيف يُفرض الضريبة على الربح عند بيع منزل سابق أجّرته؟
يعتمد ذلك على وجود اختيار المادة 45(2) عند الانتقال. مع اختيار صحيح، تعامل قواعد الأرباح الرأسمالية وخصم CCA المنزل كأنه لم يتحول إلى عقار مؤجَّر قط (ويبقى الإيجار يُصرَّح به كل سنة)، فيكون هناك ربح واحد من الشراء إلى البيع، ويغطي إعفاء السكن الرئيسي السنوات التي تحددها (أي تختارها سكنًا رئيسيًا). وبدون اختيار، يُعدّ أنك بعت المنزل بقيمته السوقية العادلة يوم تحوّل إلى عقار مؤجَّر، وأنك اشتريته مجددًا بتلك القيمة (قانون ضريبة الدخل، المادة 45).
فاتك الاختيار؟ قد تقبله CRA متأخرًا إذا طلبت ذلك خلال عشر سنوات تقويمية بعد نهاية سنة الانتقال ولم يُطلب أي خصم CCA منذ ذلك الحين؛ والقبول تقديري، وتُفرض غرامة (انظر أدناه).
| الحالة | سنة الانتقال | سنة البيع |
|---|---|---|
| اختيار 45(2) صحيح، دون طلب CCA | لا يوجد بيع افتراضي؛ يُقدَّم خطاب الاختيار الموقّع | ربح واحد من سعر الشراء إلى سعر البيع؛ والحصة المعفاة تعتمد على السنوات المحددة |
| بدون اختيار | بيع افتراضي بالقيمة السوقية العادلة؛ يجب التصريح به وتحديد المنزل سكنًا رئيسيًا | ربح من قيمة المنزل يوم الانتقال إلى سعر البيع، وهو خاضع للضريبة عادةً |
يخضع للضريبة 50% من الربح الرأسمالي (قانون ضريبة الدخل، المادة 38).
لا تكون الحالة بسيطة إذا فاتك الاختيار أو قدّمته متأخرًا، أو طُلب خصم تكلفة الأصول الرأسمالية (CCA) على العقار المؤجَّر، أو لم يُبلَّغ عن البيع عند الانتقال، أو كانت العائلة تملك منزلًا آخر في السنوات نفسها، أو بيع المنزل بأقل من قيمته يوم الانتقال.
اجمع أوراق الشراء وإيصالات التحسينات، وتاريخ الانتقال، وما يثبت قيمة المنزل في ذلك التاريخ، وكل إقرارات الإيجار (النموذج T776) وجداول CCA، وأي خطاب اختيار مع إثبات إرساله، وقائمة بالمنازل التي كانت العائلة تملكها في كل سنة.
كيف يُحسب الربح إذا كان اختيار 45(2) قائمًا؟
خذ سعر البيع مطروحًا منه التكلفة الأصلية وتكاليف البيع، ثم اطرح الحصة المعفاة. الحصة المعفاة هي الربح مضروبًا في (واحد زائد عدد السنوات المحددة) ومقسومًا على عدد السنوات الضريبية التي امتلكت فيها المنزل. لا تُضاف «الواحد» إلا إذا كنت مقيمًا في كندا في سنة الشراء (قانون ضريبة الدخل، المادة 40(2)(b)؛ مجلد CRA S1-F3-C2).
ما دام الاختيار قائمًا، يمكن تحديد المنزل لمدة تصل إلى أربع سنوات ضريبية لا يسكنه فيها أحد من العائلة، إذا كنت مقيمًا في كندا ولم يُحدَّد منزل آخر للعائلة في تلك السنوات. وقد يرفع النقل الوظيفي من صاحب العمل الذي يستوفي المادة 54.1 حد السنوات الأربع (مجلد CRA S1-F3-C2). لا يمكن تحديد سنوات الإيجار الزائدة عن ذلك، فيصبح جزء من الربح خاضعًا للضريبة. تجد الصيغة بالتفصيل في إعفاء السكن الرئيسي.
كيف يُحسب الربح إذا لم تقدّم اختيار 45(2) أصلًا؟
هناك عمليتا بيع. البيع الافتراضي عند الانتقال يعتمد قيمة المنزل في ذلك اليوم كأنها متحصلات البيع؛ ويمكن عادةً أن يحمي إعفاء السكن الرئيسي هذا الربح، لكن يجب التصريح به في تلك السنة. أما البيع الفعلي فيعتمد قيمة يوم الانتقال كتكلفة، فيكون الارتفاع بعد الانتقال ربحًا رأسماليًا (قانون ضريبة الدخل، المادة 45(1)؛ CRA: السكن الرئيسي).
لا يمكن عادةً تحديد سنوات الإيجار، لأنه لا يوجد اختيار يغطيها ولم يسكن المنزل أحد من العائلة. ويُسترد أي خصم CCA سبق طلبه عند البيع؛ انظر بيع عقار مؤجَّر.
فاتك اختيار 45(2): هل يمكنك تقديمه متأخرًا؟
ربما. المادة 45(2) ضمن قائمة الاختيارات التي يجوز لـ CRA قبولها متأخرة، إذا قدّمت الطلب خلال عشر سنوات تقويمية بعد نهاية سنة الانتقال؛ وبعد ذلك لا تقبلها، وتبقى نتيجة «بدون اختيار» قائمة (قانون ضريبة الدخل، المادة 220(3.2)؛ لوائح ضريبة الدخل، المادة 600). القبول تقديري. ويذكر مجلد CRA شرطًا واحدًا: ألا يُطلب أي خصم CCA على العقار منذ تغيّر الاستخدام (مجلد CRA S1-F3-C2).
يترتب على قبول الاختيار المتأخر غرامة: الأقل بين 8,000 دولار و100 دولار عن كل شهر كامل من الموعد الأصلي إلى تاريخ تسلّم CRA طلبًا مكتملًا. وسياسة CRA ألا تقبل الطلب قبل سداد الغرامة، فأرفق الدفع مع الطلب. ويمكن إلغاء الغرامة نفسها أو التنازل عنها بموجب صلاحية الإعفاء العامة لدى CRA، فاطلب ذلك في الطلب نفسه إذا كان التأخير خارجًا عن إرادتك (قانون ضريبة الدخل، المادة 220(3.5)؛ IC07-1R1، الفقرات 51 إلى 54).
ما تنظر إليه CRA، بحسب تعميمها عن الإعفاء الضريبي للمكلفين (IC07-1R1، الفقرات 56 إلى 63):
| قد يُقبل الطلب عندما | لا يُقبل الطلب عندما |
|---|---|
| لم تكن تعلم بالاختيار رغم بذل العناية المعقولة، وتصرفت فور علمك | يبدو الطلب تخطيطًا ضريبيًا بأثر رجعي |
| منعتك ظروف خارجة عن إرادتك، أو أعطتك CRA معلومات خاطئة | لا توجد سجلات كافية |
| عاملت إقراراتك اللاحقة، وإقرارات أي شخص آخر معني، المنزل كأن الاختيار قُدّم (مثلًا بعدم طلب خصم CCA) | كنت مهملًا أو غير حريص |
يكون الطلب كتابيًا، عبر «Submit documents» في حسابك لدى CRA (My Account) أو بالبريد إلى مركزك الضريبي. أرفق خطاب الاختيار الموقّع، والسنوات والتواريخ المعنية، وسبب التأخير، والأثر الضريبي عند القبول أو الرفض، وجداول معدّلة لكل سنة متأثرة. وقد يبدو الطلب المقدَّم فقط حين يكون البيع جاريًا بالفعل تخطيطًا ضريبيًا بأثر رجعي، لذا يهم سبب التأخير.
هل يمكنك البيع أثناء مراجعة CRA لاختيار 45(2) متأخر؟
نعم. لا ينص القانون على تعليق البيع، ولا على تأجيل موعد إقرار سنة البيع، أثناء النظر في الطلب. ولا يسري الاختيار المتأخر إلا بعد قبول CRA له؛ وعندئذٍ يُعدّ مقدَّمًا في موعده، ويمكن لـ CRA إعادة تقدير كل سنة متأثرة ليعكسه (قانون ضريبة الدخل، المادتان 220(3.3) و220(3.4)).
إذا رفضت CRA، يبقى البيع الافتراضي عند الانتقال قائمًا. فتحتاج سنة الانتقال إلى التصريح بهذا البيع الافتراضي وتحديد المنزل، ويُحتسب ربح سنة البيع من قيمة يوم الانتقال. ولا تنشر CRA طريقة تقديم إقرار سنة البيع أثناء النظر في الطلب. وما دامت CRA لم تقبل، فلا يوجد اختيار في القانون، فيصرّح إقرار سنة البيع المقدَّم قبل الرد بالربح من قيمة يوم الانتقال. وإذا قُبل الاختيار بعد ذلك، تعيد CRA تقدير السنوات المتأثرة ليعكسه، مع الفوائد على أي رصيد مستحق (IC07-1R1، الفقرة 50).
هل يُلغي طلب CCA على العقار المؤجَّر اختيار 45(2)؟
نعم. يُعامل طلب خصم CCA على العقار كأنه إلغاء للاختيار في أول يوم من سنة الطلب، ما يسبب بيعًا افتراضيًا بالقيمة السوقية العادلة في ذلك اليوم. ويجب ألا يُطلب CCA عن السنوات التي يغطيها الاختيار، ولا يُقبل الاختيار المتأخر إلا إذا لم يُطلب أي CCA منذ التغيّر (مجلد CRA S1-F3-C2، الفقرات 2.48 إلى 2.51).
لا يوضح المجلد ما إذا كان تعديل الإقرارات السابقة لإزالة CCA يعيد الأهلية لاختيار متأخر. اعتبر هذه المسألة غير محسومة. تجد مطالبات CCA وفئاتها في خصم تكلفة الأصول الرأسمالية.
لم تُبلّغ عن البيع الافتراضي عند الانتقال: كيف تصحح تلك السنة؟
اطلب من CRA تعديل إقرار سنة الانتقال للتصريح بالبيع الافتراضي وتحديد المنزل في النموذج T2091(IND). وتقبل CRA التحديد المتأخر في بعض الحالات، وقد تُفرض غرامة (CRA: السكن الرئيسي).
يُعدّ تحديد السكن الرئيسي اختيارًا بالنسبة لقواعد التأخر في التقديم، فيسري الحد نفسه البالغ عشر سنوات والغرامة نفسها بحد أقصى 8,000 دولار (قانون ضريبة الدخل، المادتان 220(3.21) و220(3.5)). وإذا لم يغطِّ الإعفاء ربح الانتقال بالكامل، تُستحق ضريبة وفوائد عن تلك السنة أيضًا. وبيع العقار غير المُبلَّغ عنه، ومنه هذا البيع الافتراضي، يُبقي تلك السنة مفتوحة لإعادة التقدير بعد المدة العادية البالغة ثلاث سنوات حتى تصرّح به في نموذج التعديل لدى CRA، ولثلاث سنوات بعد ذلك (قانون ضريبة الدخل، المادة 152(4)(b.3)). هل انتقلت قبل 2016؟ لم تكن CRA تشترط التصريح عندما يغطي الإعفاء الربح بالكامل (مجلد CRA S1-F3-C2، الفقرة 2.15.2). وإذا قُبل اختيار 45(2) متأخرًا بدلًا من ذلك، فلا يوجد بيع افتراضي عند الانتقال للتصريح به.
كيف تقدّر قيمة المنزل يوم تحوّل إلى عقار مؤجَّر بعد سنوات؟
استخدم القيمة السوقية العادلة في تاريخ الانتقال: وهي عادةً أعلى سعر يتفق عليه بائع ومشترٍ مستقلان راغبان في سوق مفتوحة (CRA: تعريفات المكاسب الرأسمالية). وتتوقع CRA أن تحتفظ بسجل لقيمة العقار في تاريخ تغيير استخدامه (CRA: الدليل T4037).
إذا لم يُعدّ سجل في حينه، فكوّن واحدًا بحسب ذلك التاريخ: تقييم مكتوب مؤرَّخ بيوم الانتقال، ومبيعات منازل مماثلة قريبة في تلك الفترة، وسجل الإعلان أو الإيجار للمنزل نفسه. فقيمة الانتقال تحدد الربح المعفى والتكلفة الجديدة، لذا قد تعترض عليها CRA. وقد يُسقط غياب السجلات طلب الاختيار المتأخر أيضًا (IC07-1R1، الفقرة 57).
بِعتَ بأقل من قيمة المنزل يوم بدأت تأجيره: هل الخسارة قابلة للخصم؟
بدون اختيار، ربما. بعد البيع الافتراضي، صار المنزل مملوكًا لكسب الإيجار، فيكون الانخفاض عن قيمة الانتقال خسارة على عقار مؤجَّر، لا على منزل. تجد طريقة خصم جزأي الأرض والمبنى في بيع عقار مؤجَّر.
مع وجود اختيار قائم، الجواب غير واضح. فالخسارة على ممتلكات الاستخدام الشخصي، مثل منزلك، تُعدّ صفرًا (قانون ضريبة الدخل، المادة 40(2)(g)(iii)؛ المادة 54). وتعدّ المادة 45(2)(a) أن المنزل لم يبدأ قط في تحقيق دخل، وهذا يشير إلى سريان تلك القاعدة، لكن مجلد CRA لا يحسم المسألة. أما الانخفاض في القيمة قبل الانتقال فهو خسارة على منزلك، وهي غير قابلة للخصم (CRA: السكن الرئيسي).
اشتريت منزلًا جديدًا عند الانتقال: هل ما زال اختيار 45(2) مفيدًا؟
قد يكون مفيدًا؛ قارن النتيجتين. يمكن لعائلتك تحديد منزل واحد فقط في كل سنة، فتذهب سنوات الإيجار عادةً إلى المنزل الجديد لا السابق (قانون ضريبة الدخل، المادة 54). ومع ذلك، يؤجل الاختيار البيع الافتراضي عند الانتقال، ويمكن لـ«الواحد» الزائد في الصيغة أن يحمي سنة إضافية من الربح كله.
أي النتيجتين أقل يتوقف على حركة القيمة. فبدون الاختيار، الجزء الخاضع للضريبة هو الارتفاع بعد الانتقال؛ ومعه، الجزء الخاضع للضريبة هو حصة من الربح كله تحددها السنوات غير المحددة. احسب الحالتين بأرقامك الفعلية. ويُقدَّم الاختيار نفسه مع إقرار سنة الانتقال؛ أما السنوات فتُحدَّد عند البيع فقط (مجلد CRA S1-F3-C2).
هل يمكنك إلغاء اختيار 45(2) الذي قدّمته؟
نعم. تلغيه في إقرار سنة لاحقة، ويُعدّ عندئذٍ أنك بدأت تأجير المنزل في أول يوم من تلك السنة. وهذا يسبب بيعًا افتراضيًا بالقيمة السوقية العادلة في ذلك اليوم، يُصرَّح به في تلك السنة، وتصبح القيمة هي التكلفة الجديدة (قانون ضريبة الدخل، المادة 45(2)(c)). ولطلب CCA الأثر نفسه (مجلد CRA S1-F3-C2).
أي النماذج يُبلَّغ بها عن بيع منزل سابق كان مؤجَّرًا؟
الجدول 3 والنموذج T2091(IND)، أي تحديد السكن الرئيسي، عن كل بيع أو بيع افتراضي، حتى لو كان معفى بالكامل (CRA: السكن الرئيسي; CRA: النموذج T2091(IND)).
| الحدث | ما الذي يُقدَّم |
|---|---|
| الانتقال، دون اختيار | الجدول 3 والنموذج T2091(IND) لسنة الانتقال |
| الانتقال، مع اختيار | خطاب 45(2) موقّع مع إقرار سنة الانتقال |
| كل سنة إيجار | النموذج T776 للإيجار والمصروفات؛ انظر دخل الإيجار |
| البيع الفعلي | الجدول 3 والنموذج T2091(IND) لسنة البيع؛ والنموذج T776 للإيجار حتى البيع |
| اختيار أو تحديد متأخر | طلب كتابي، واختيار أو تحديد موقّع، وإقرارات معدّلة، والغرامة |
فوائد الرهن العقاري أثناء التأجير مشروحة في خصم الفوائد.
مثال
المبالغ توضيحية بالدولار الكندي، قبل تكاليف البيع. يفترض كل مثال مقيمًا في كندا امتلك الشقة طوال 8 سنوات ضريبية.
اختيار صحيح، دون منزل آخر
شقة اشتُريت بـ C$300,000 سُكنت 5 سنوات، ثم أُجّرت 3 سنوات بموجب اختيار 45(2) صحيح دون طلب CCA. وبيعت بـ C$500,000. يمكن تحديد السنوات الـ8 كلها، لأن سنوات الإيجار الـ3 تدخل ضمن حد 4 سنوات. ويمكن أن يُعفى الربح البالغ C$200,000 بالكامل؛ ومع ذلك يُصرَّح بالبيع في الجدول 3 والنموذج T2091(IND).
اختيار صحيح، ومنزل جديد اشتُري عند الانتقال
الشقة نفسها، لكن العائلة اشترت منزلًا عند الانتقال وتحدد المنزل الجديد لسنوات الإيجار الـ3. فتحصل الشقة على 5 سنوات محددة. الحصة المعفاة: (1 + 5) / 8 × C$200,000 = C$150,000. الربح الرأسمالي: C$50,000.
بدون اختيار
الشقة نفسها، دون اختيار، وقيمتها C$420,000 عند الانتقال. سنة الانتقال: ربح افتراضي قدره C$120,000، معفى إذا حُدِّد، لكن يجب التصريح به في تلك السنة. سنة البيع: C$500,000 − C$420,000 = ربح رأسمالي قدره C$80,000، مضافًا إليه استرداد CCA إن طُلب. وإذا لم يُصرَّح بسنة الانتقال قط، تُعدَّل بتحديد متأخر. وإذا قبلت CRA طلبًا مكتملًا قُدّم بعد 5 سنوات من الموعد، فالغرامة هي 60 شهرًا × C$100 = C$6,000.
هل وضعك مختلف؟
- أنت تنتقل الآن، أو ستعود للسكن في المنزل، أو تقيم في كيبك: انظر تحويل المنزل إلى عقار مؤجَّر.
- منزلان يتنافسان على السنوات نفسها، أو أجّرت جزءًا من المنزل فقط: انظر إعفاء السكن الرئيسي.
- طلبت خصم CCA، أو تحتاج إلى استرداد الخصم، أو تقسيم الأرض والمبنى، أو مخصص: انظر بيع عقار مؤجَّر وخصم تكلفة الأصول الرأسمالية.
- امتلكت المنزل أقل من 365 يومًا: انظر المضاربة العقارية وبيع حقوق الشراء.
- تقيم خارج كندا عند البيع: انظر بيع غير المقيمين لعقار كندي.
- أحد أفراد العائلة مسجَّل في سند الملكية، أو حوّلت المنزل: انظر نقل العقار إلى أفراد العائلة.
- فاتك الاختيار، أو لم يُبلَّغ عن بيع الانتقال، أو طلب متأخر قيد النظر عند البيع: هذه الحالات تتوقف على تقدير CRA وغرامة وحد عشر سنوات. اجمع السجلات المذكورة أعلاه لـمساعدة ضريبية فردية.
الأرقام في هذه الصفحة
| الرقم | القيمة | المصدر |
|---|---|---|
| النسبة العامة لإدراج المكسب الرأسمالي الخاضع للضريبة القاعدة العامة بموجب المادة 38(a) من قانون ضريبة الدخل؛ وتنطبق استثناءات | 50% | Justice Laws: قانون ضريبة الدخل (Income Tax Act)، المادة 38 تم التحقق |
| الحد الأقصى الفيدرالي لغرامة تأخر تخصيص السكن الرئيسي الحد الأقصى للغرامة عندما تمنح CRA تحديداً متأخراً بموجب قانون ضريبة الدخل المادة 220(3.5) | 8,000 دولار | قانون ضريبة الدخل، المادة 220(3.5) تم التحقق |
| الغرامة الفيدرالية لتأخر تخصيص السكن الرئيسي عن كل شهر كامل عن كل شهر كامل من الموعد الأصلي حتى طلب التحديد المتأخر المقبول | 100 دولار | قانون ضريبة الدخل، المادة 220(3.5) تم التحقق |
المصادر الأساسية
- قانون ضريبة الدخل، المادة 45
- قانون ضريبة الدخل، المادة 38
- قانون ضريبة الدخل، المادة 40
- قانون ضريبة الدخل، المادة 54
- قانون ضريبة الدخل، المادة 152
- قانون ضريبة الدخل، المادة 220
- لوائح ضريبة الدخل، المادة 600
- CRA: مجلد ضريبة الدخل S1-F3-C2، السكن الرئيسي
- CRA: IC07-1R1، أحكام الإعفاء الضريبي للمكلفين
- CRA: السكن الرئيسي والعقارات الأخرى
- CRA: الدليل T4037، المكاسب الرأسمالية
- CRA: النموذج T2091(IND)
- CRA: تعريفات المكاسب الرأسمالية
عن هذا الدليل
مترجم من الدليل الإنجليزي · اقرأ النص الأصلي بالإنجليزية
تشرح هذه الصفحة القواعد العامة للسنة الضريبية المعروضة. وليست مشورة لحالتك.
التغييرات على الأصل الإنجليزي
- : نُشر لأول مرة.