Opção 45(2) tardia e venda de casa que foi alugada

Como o ganho é tributado ao vender a antiga casa que você alugou?

Depende de uma opção da seção 45(2) cobrir ou não a mudança. Com uma opção válida, as regras de ganho de capital e de CCA tratam a casa como se nunca tivesse virado imóvel de aluguel (o aluguel continua sendo declarado a cada ano); por isso há um único ganho, da compra à venda, e a isenção da residência principal cobre os anos que você designar (escolher como residência principal). Sem opção, você foi tratado como se tivesse vendido a casa pelo valor justo de mercado no dia em que ela virou aluguel e recomprado por esse valor (Income Tax Act, section 45).

Esqueceu a opção? A CRA pode aceitá-la com atraso se você pedir em até dez anos corridos após o fim do ano da mudança e nenhuma CCA tiver sido pedida desde então; a aceitação é discricionária e há multa (veja abaixo).

50% de um ganho de capital é tributável (Lei do Imposto de Renda (Income Tax Act), seção 38).

O caso deixa de ser simples se a opção foi esquecida ou entregue com atraso, se a CCA (Capital Cost Allowance, depreciação fiscal canadense) foi pedida sobre o aluguel, se a venda presumida na mudança nunca foi declarada, se a família teve outra casa nos mesmos anos ou se a casa foi vendida por menos que o valor na mudança.

Reúna os documentos de compra e os recibos de melhorias, a data da mudança, a prova do valor nessa data, cada declaração de aluguel (Form T776) e o quadro de CCA, qualquer carta de opção e a prova de que foi enviada, e uma lista das casas que sua família teve em cada ano.

Como se calcula o ganho se há uma opção 45(2)?

Pegue o preço de venda menos o custo original e as despesas de venda e, depois, subtraia a parte isenta. A parte isenta é o ganho multiplicado por um mais o número de anos designados, dividido pelo número de anos fiscais em que você teve a casa. O “um mais” só vale se você era residente no Canadá no ano em que comprou a casa (Lei do Imposto de Renda (Income Tax Act), seção 40(2)(b); folio S1-F3-C2 da CRA).

Enquanto a opção está em vigor, a casa pode ser designada por até quatro anos fiscais em que ninguém da família more nela, se você for residente no Canadá e nenhuma outra casa da família estiver designada nesses anos. Uma transferência pelo empregador que cumpra a seção 54.1 pode eliminar o limite de quatro anos (folio S1-F3-C2 da CRA). Os anos de aluguel além desses não podem ser designados, e por isso parte do ganho passa a ser tributável. A fórmula em detalhe está em Isenção da residência principal.

Como se calcula o ganho se você nunca fez a opção 45(2)?

Há duas vendas. A venda presumida na mudança usa o valor da casa nesse dia como preço de venda; a isenção da residência principal costuma proteger esse ganho, mas ele precisa ser declarado nesse ano. A venda real usa o valor na mudança como custo, e a valorização depois da mudança é ganho de capital (Lei do Imposto de Renda (Income Tax Act), seção 45(1); CRA: residência principal).

Os anos de aluguel em geral não podem ser designados, porque nenhuma opção os cobre e nenhum familiar morou na casa. Qualquer CCA pedida é recuperada na venda; veja Venda de um imóvel de aluguel.

Esqueceu a opção 45(2): ainda dá para entregá-la com atraso?

Possivelmente. A seção 45(2) está na lista de opções que a CRA pode aceitar com atraso, se você pedir em até dez anos corridos após o fim do ano da mudança; depois disso, não pode, e vale o resultado sem opção (Lei do Imposto de Renda (Income Tax Act), seção 220(3.2); Income Tax Regulations, section 600). A aceitação é discricionária. O folio da CRA cita uma condição: nenhuma CCA pedida sobre o imóvel desde a mudança de uso (folio S1-F3-C2 da CRA).

Uma opção tardia aceita tem uma multa: o menor valor entre $8.000 e $100 por cada mês completo desde a data de vencimento original até a data em que a CRA recebe um pedido completo. A política da CRA é não aceitar o pedido até a multa ser paga; por isso envie o pagamento junto. A própria multa pode ser dispensada ou cancelada pelo poder geral de alívio da CRA; assim, peça isso no mesmo pedido se o atraso foi alheio ao seu controle (Income Tax Act, section 220(3.5); IC07-1R1, parágrafos 51 a 54).

O que a CRA avalia, segundo a circular sobre alívio ao contribuinte (IC07-1R1, parágrafos 56 a 63):

O pedido é feito por escrito, pelo recurso Submit documents (enviar documentos) no My Account ou por correio ao seu centro de impostos. Inclua a carta de opção assinada, os anos e as datas envolvidos, o motivo do atraso, o efeito tributário se o pedido for aceito ou recusado e os quadros revisados de cada ano afetado. Um pedido feito só quando uma venda já está em andamento pode parecer planejamento tributário retroativo; por isso o motivo do atraso importa.

Dá para vender enquanto a CRA analisa uma opção 45(2) tardia?

Sim. Nada na lei suspende a venda, nem o vencimento da declaração do ano da venda, enquanto um pedido está pendente. Uma opção tardia só produz efeito depois que a CRA a aceita; ela passa então a ser considerada feita no prazo, e a CRA pode lançar de novo todos os anos afetados para refleti-la (Income Tax Act, sections 220(3.3) and 220(3.4)).

Se a CRA recusar, a venda presumida na mudança permanece. O ano da mudança passa a exigir que essa venda presumida seja declarada e a casa designada, e o ganho do ano da venda parte do valor na mudança. A CRA não publica como entregar o ano da venda enquanto um pedido está pendente. Até a CRA aceitar, não existe opção na lei; por isso uma declaração do ano da venda entregue antes da resposta declara o ganho a partir do valor na mudança. Se a opção for aceita depois, a CRA lança de novo os anos afetados para refleti-la, com juros sobre qualquer saldo devido (IC07-1R1, parágrafo 50).

Pedir CCA sobre o aluguel cancela a opção 45(2)?

Sim. Pedir CCA sobre o imóvel é tratado como rescisão (cancelamento) da opção no primeiro dia do ano do pedido, o que provoca uma venda presumida pelo valor justo de mercado nesse dia. A CCA não deve ser pedida nos anos que a opção cobre, e uma opção tardia só é aceita se nenhuma CCA foi pedida desde a mudança (folio S1-F3-C2 da CRA, parágrafos 2.48 a 2.51).

O folio não diz se retificar declarações passadas para retirar a CCA restabelece o direito a uma opção tardia. Trate isso como ponto não definido. As regras de pedido e as classes de CCA estão em Depreciação fiscal (CCA).

Nunca declarou a venda presumida quando se mudou: como corrigir esse ano?

Peça à CRA para retificar a declaração do ano da mudança, a fim de declarar a venda presumida e designar a casa no Form T2091(IND). A CRA aceita uma designação tardia em alguns casos, e pode haver multa (CRA: residência principal).

A designação de uma residência principal conta como opção para as regras de entrega com atraso; por isso valem o mesmo limite de dez anos e a mesma multa de até $8.000 (Income Tax Act, sections 220(3.21) and 220(3.5)). Se a isenção não cobrir todo o ganho da mudança, também são devidos imposto e juros desse ano. A venda não declarada de um imóvel, inclusive esta venda presumida, mantém aquele ano aberto a novo lançamento além do prazo normal de três anos, até você declará-la no formulário de retificação da CRA, e por três anos depois disso (Lei do Imposto de Renda (Income Tax Act), seção 152(4)(b.3)). Mudou-se antes de 2016? A CRA não exigia a declaração quando a isenção cobria todo o ganho (folio S1-F3-C2 da CRA, parágrafo 2.15.2). Se, em vez disso, uma opção 45(2) tardia for aceita, não há venda presumida na mudança a declarar.

Como avaliar a casa no dia em que virou aluguel, anos depois?

Use o valor justo de mercado na data da mudança: em geral, o maior preço que um comprador e um vendedor independentes e dispostos acertariam em um mercado aberto (CRA: Definitions for capital gains). A CRA espera que você guarde um registro do valor na data em que mudou o uso do imóvel (CRA: Guide T4037).

Se nenhum registro foi feito na época, monte um com data daquele dia: uma avaliação escrita retroativa ao dia da mudança, vendas de casas parecidas na vizinhança nessa época e o histórico de anúncio ou de aluguel da própria casa. O valor na mudança fixa o ganho isento e o novo custo; por isso a CRA pode questioná-lo. A falta de registros também pode derrubar um pedido de opção tardia (IC07-1R1, parágrafo 57).

Vendeu por menos que o valor na época em que começou a alugar: a perda é dedutível?

Sem opção, possivelmente. Depois da venda presumida, a casa passou a ser mantida para gerar aluguel; então uma queda abaixo do valor na mudança é perda de um imóvel de aluguel, não de uma residência. A dedução das partes de terreno e construção está em Venda de um imóvel de aluguel.

Com uma opção em vigor, a resposta não é clara. Uma perda em bem de uso pessoal, como a sua própria casa, é considerada nula (Income Tax Act, section 40(2)(g)(iii); seção 54). A seção 45(2)(a) considera que a casa nunca começou a gerar renda, o que indica que essa regra se aplicaria, mas o folio da CRA não resolve a questão. Uma queda de valor antes da mudança é perda na sua casa, que não é dedutível (CRA: residência principal).

Comprou outra casa ao se mudar: a opção 45(2) ainda vale a pena?

Pode valer; compare os dois resultados. Sua família só pode designar uma casa por ano; por isso os anos de aluguel em geral vão para a casa nova, não para a antiga (Lei do Imposto de Renda (Income Tax Act), seção 54). Mesmo assim, a opção adia a venda presumida na mudança, e o “um mais” da fórmula pode proteger um ano extra de todo o ganho.

Qual resultado é menor depende de como o valor variou. Sem a opção, a parte tributável é a valorização depois da mudança; com ela, a parte tributável é uma fração do ganho total, definida pelos anos não designados. Calcule os dois com seus números reais. A própria opção vence com a declaração do ano da mudança; os anos só são designados na venda (folio S1-F3-C2 da CRA).

Dá para cancelar uma opção 45(2) que você fez?

Sim. Você a rescinde na declaração de um ano posterior e passa a ser considerado como tendo começado a alugar a casa no primeiro dia desse ano. Isso causa uma venda presumida pelo valor justo de mercado nesse dia, declarada nesse ano, e o valor passa a ser o novo custo (Income Tax Act, section 45(2)(c)). Pedir CCA tem o mesmo efeito (folio S1-F3-C2 da CRA).

Quais formulários declaram a venda de uma antiga casa que foi alugada?

Schedule 3 e Form T2091(IND), a designação da residência principal, para toda venda ou venda presumida, mesmo que totalmente isenta (CRA: residência principal; CRA: Form T2091(IND)).

Os juros da hipoteca durante o aluguel estão em Dedutibilidade de juros.

Exemplo

Valores ilustrativos em dólares canadenses, antes das despesas de venda. Cada caso supõe um residente no Canadá que teve o condomínio por 8 anos fiscais.

Opção válida, sem outra casa

Um condomínio comprado por C$300.000 é habitado por 5 anos e depois alugado por 3 sob uma opção 45(2) válida, sem CCA. Ele é vendido por C$500.000. Os 8 anos podem ser designados, pois os 3 anos de aluguel cabem no limite de quatro anos. O ganho de C$200.000 pode ser totalmente isento; a venda ainda é declarada na Schedule 3 e no T2091(IND).

Opção válida, casa nova comprada na mudança

O mesmo condomínio, mas a família comprou uma casa na mudança e designa a casa para os 3 anos de aluguel. O condomínio fica com 5 anos designados. Parte isenta: (1 + 5) / 8 × C$200.000 = C$150.000. Ganho de capital: C$50.000.

Sem opção

O mesmo condomínio, sem opção, valendo C$420.000 na mudança. Ano da mudança: ganho presumido de C$120.000, isento se designado, mas deve ser declarado nesse ano. Ano da venda: C$500.000 − C$420.000 = ganho de capital de C$80.000, mais a recuperação da CCA, se alguma foi pedida. Se o ano da mudança nunca foi declarado, ele é retificado com uma designação tardia. Se a CRA aceita um pedido completo feito 5 anos após a data de vencimento, a multa é 60 meses × C$100 = C$6.000.

E no seu caso?

• Você está se mudando agora, vai voltar a morar na casa ou mora em Quebec: veja Como transformar uma casa em imóvel de aluguel.
• Duas casas disputam os mesmos anos, ou você alugou só parte da casa: veja Isenção da residência principal.
• Você pediu CCA, ou precisa de recuperação, da divisão entre terreno e construção ou de uma reserva: veja Venda de um imóvel de aluguel e Depreciação fiscal (CCA).
• Você teve a casa por menos de 365 dias: veja Compra e venda rápida de imóveis e cessão de contrato.
• Você mora fora do Canadá quando vende: veja Não residentes que vendem imóveis no Canadá.
• Um familiar consta na escritura, ou você transferiu a casa: veja Transferência de imóveis para a família.
• A opção foi esquecida, a venda na mudança nunca foi declarada ou um pedido tardio está pendente na hora da venda: esses casos dependem da discrição da CRA, de uma multa e de um limite de dez anos. Reúna os registros acima e peça ajuda com impostos de pessoa física.