Lựa chọn 45(2) nộp trễ và bán nhà từng cho thuê

Khoản lãi bị đánh thuế thế nào khi bạn bán căn nhà cũ từng cho thuê?

Việc này tùy thuộc vào việc có lựa chọn theo section 45(2) cho thời điểm dọn ra hay không. Với lựa chọn hợp lệ, các quy tắc về lãi vốn và khấu hao theo quy định của CRA (CCA) coi như căn nhà chưa từng chuyển thành nhà cho thuê (bạn vẫn khai tiền thuê mỗi năm), nên chỉ có một khoản lãi tính từ giá mua đến giá bán, và miễn thuế nhà ở chính (principal residence exemption) áp dụng cho các năm bạn chỉ định (chọn làm nhà ở chính). Không có lựa chọn, bạn bị coi như đã bán căn nhà theo giá trị thị trường hợp lý vào ngày nó thành nhà cho thuê, và mua lại theo giá trị đó (Income Tax Act, section 45).

Đã bỏ lỡ lựa chọn? CRA có thể chấp nhận nộp trễ nếu bạn yêu cầu trong vòng mười năm dương lịch sau khi năm dọn ra kết thúc và bạn chưa khai CCA kể từ đó; việc chấp nhận do CRA quyết định và có tiền phạt (xem bên dưới).

Phần chịu thuế của khoản lãi vốn là 50% (Income Tax Act, section 38).

Trường hợp sẽ không đơn giản nếu bạn bỏ lỡ hoặc nộp trễ lựa chọn, đã khai khấu hao theo quy định của CRA (capital cost allowance, CCA) cho căn nhà cho thuê, chưa từng khai khoản bán lúc dọn ra, gia đình có căn nhà khác trong cùng các năm, hoặc căn nhà bán thấp hơn giá trị lúc dọn ra.

Hãy gom giấy tờ mua nhà và biên lai cải tạo, ngày dọn ra, bằng chứng về giá trị vào ngày đó, mọi tờ khai cho thuê (Form T776) và bảng CCA, thư lựa chọn và bằng chứng đã gửi, cùng danh sách các căn nhà gia đình bạn sở hữu trong từng năm.

Tính khoản lãi thế nào khi có lựa chọn 45(2)?

Lấy giá bán trừ giá gốc ban đầu và chi phí bán, rồi trừ phần được miễn. Phần được miễn bằng khoản lãi nhân với (một cộng số năm đã chỉ định), chia cho số năm thuế bạn sở hữu căn nhà. Số "một cộng" chỉ áp dụng nếu bạn là người cư trú tại Canada trong năm mua nhà (Income Tax Act, section 40(2)(b); CRA folio S1-F3-C2).

Khi lựa chọn còn hiệu lực, căn nhà có thể được chỉ định tối đa bốn năm thuế mà không ai trong gia đình ở đó, nếu bạn là người cư trú tại Canada và không có căn nhà nào khác của gia đình được chỉ định cho các năm đó. Việc nhà tuyển dụng chuyển nơi làm việc đáp ứng section 54.1 có thể bỏ giới hạn bốn năm (CRA folio S1-F3-C2). Các năm cho thuê vượt quá mức đó không được chỉ định, nên một phần khoản lãi sẽ chịu thuế. Công thức chi tiết có trong miễn thuế nhà ở chính.

Tính khoản lãi thế nào nếu bạn chưa từng đưa ra lựa chọn 45(2)?

Có hai lần bán. Khoản coi như bán lúc dọn ra lấy giá trị căn nhà ngày đó làm tiền bán; miễn thuế nhà ở chính thường che được khoản lãi này, nhưng bạn vẫn phải khai trong năm đó. Lần bán thực tế lấy giá trị lúc dọn ra làm giá gốc, nên phần tăng giá sau khi dọn ra là lãi vốn (Income Tax Act, section 45(1); CRA: Nhà ở chính).

Các năm cho thuê thường không chỉ định được, vì không có lựa chọn nào bao trùm chúng và không có thành viên gia đình nào ở đó. CCA đã khai sẽ bị thu hồi (recapture) khi bán; xem bán nhà cho thuê.

Đã bỏ lỡ lựa chọn 45(2): bạn còn nộp trễ được không?

Có thể. Section 45(2) nằm trong danh sách các lựa chọn CRA có thể chấp nhận nộp trễ, nếu bạn yêu cầu trong vòng mười năm dương lịch sau khi năm dọn ra kết thúc; sau đó thì không được, và kết quả không có lựa chọn vẫn giữ nguyên (Income Tax Act, section 220(3.2); Income Tax Regulations, section 600). Việc chấp nhận do CRA quyết định. Folio của CRA nêu một điều kiện: không khai CCA cho tài sản kể từ khi thay đổi mục đích sử dụng (CRA folio S1-F3-C2).

Lựa chọn nộp trễ được chấp nhận sẽ bị phạt: mức thấp hơn giữa $8.000 và $100 cho mỗi tháng trọn vẹn từ hạn nộp ban đầu đến ngày CRA nhận được yêu cầu đầy đủ. Chính sách của CRA là không chấp nhận yêu cầu cho đến khi tiền phạt được nộp, nên hãy gửi tiền cùng yêu cầu. Chính tiền phạt có thể được miễn hoặc hủy theo quyền giảm nhẹ chung của CRA, nên hãy đề nghị ngay trong yêu cầu nếu việc chậm trễ nằm ngoài khả năng kiểm soát của bạn (Income Tax Act, section 220(3.5); IC07-1R1, paragraphs 51 to 54).

CRA xem xét những gì, theo thông tri giảm nhẹ cho người nộp thuế (IC07-1R1, paragraphs 56 to 63):

Yêu cầu phải bằng văn bản, gửi qua mục Submit documents trong My Account hoặc gửi thư đến trung tâm thuế của bạn. Hãy kèm thư lựa chọn đã ký, các năm và ngày liên quan, lý do nộp trễ, ảnh hưởng thuế nếu được chấp nhận hoặc bị từ chối, và bảng khai điều chỉnh cho mọi năm bị ảnh hưởng. Yêu cầu chỉ được gửi khi việc bán nhà đã đang tiến hành có thể bị xem là lập kế hoạch thuế hồi tố, nên lý do chậm trễ rất quan trọng.

Bạn có bán nhà được không khi CRA đang xem xét lựa chọn 45(2) nộp trễ?

Được. Income Tax Act không có quy định nào hoãn việc bán, hoặc hạn nộp tờ khai của năm bán, khi yêu cầu đang chờ xử lý. Lựa chọn nộp trễ chỉ có hiệu lực khi CRA chấp nhận; khi đó nó được coi như đã nộp đúng hạn, và CRA có thể ấn định lại mọi năm bị ảnh hưởng để phản ánh điều đó (Income Tax Act, sections 220(3.3) and 220(3.4)).

Nếu CRA từ chối, khoản coi như bán lúc dọn ra vẫn còn hiệu lực. Khi đó năm dọn ra phải khai khoản coi như bán này và chỉ định căn nhà, còn khoản lãi của năm bán tính từ giá trị lúc dọn ra. CRA không công bố cách nộp tờ khai năm bán khi yêu cầu đang chờ xử lý. Cho đến khi CRA chấp nhận, theo luật không có lựa chọn nào tồn tại, nên tờ khai năm bán nộp trước khi có câu trả lời sẽ khai khoản lãi từ giá trị lúc dọn ra. Nếu lựa chọn sau đó được chấp nhận, CRA ấn định lại các năm bị ảnh hưởng để phản ánh điều đó, kèm tiền lãi trên số còn nợ (IC07-1R1, paragraph 50).

Khai CCA cho căn nhà cho thuê có hủy lựa chọn 45(2) không?

Có. Khai CCA cho tài sản được coi là hủy (rescind) lựa chọn vào ngày đầu tiên của năm khai, và điều này gây ra khoản coi như bán theo giá trị thị trường hợp lý vào ngày đó. Không nên khai CCA cho các năm lựa chọn bao trùm, và lựa chọn nộp trễ chỉ được chấp nhận nếu không khai CCA kể từ khi thay đổi mục đích sử dụng (CRA folio S1-F3-C2, paragraphs 2.48 to 2.51).

Folio không nói liệu điều chỉnh các tờ khai cũ để bỏ CCA có khôi phục điều kiện nộp trễ lựa chọn hay không. Hãy xem đây là vấn đề chưa rõ. CCA và các nhóm CCA được giải thích trong khấu hao theo quy định của CRA.

Chưa từng khai khoản coi như bán khi dọn ra: sửa năm đó thế nào?

Hãy đề nghị CRA điều chỉnh tờ khai năm dọn ra để khai khoản coi như bán và chỉ định căn nhà trên Form T2091(IND). CRA chấp nhận chỉ định nộp trễ trong một số trường hợp, và có thể bị phạt (CRA: Nhà ở chính).

Chỉ định nhà ở chính được tính là một lựa chọn theo quy tắc nộp trễ, nên áp dụng cùng giới hạn mười năm và cùng mức phạt tối đa $8.000 (Income Tax Act, sections 220(3.21) and 220(3.5)). Nếu miễn thuế không bao trùm toàn bộ khoản lãi lúc dọn ra, năm đó cũng phải nộp thuế và tiền lãi. Khoản bán bất động sản chưa khai, kể cả khoản coi như bán này, khiến năm đó có thể bị ấn định lại sau thời hạn ba năm thông thường cho đến khi bạn khai trên biểu mẫu điều chỉnh của CRA, và thêm ba năm sau đó (Income Tax Act, section 152(4)(b.3)). Dọn ra trước năm 2016? CRA không yêu cầu khai khi miễn thuế bao trùm toàn bộ khoản lãi (CRA folio S1-F3-C2, paragraph 2.15.2). Nếu lựa chọn 45(2) nộp trễ được chấp nhận, sẽ không có khoản coi như bán lúc dọn ra để khai.

Định giá căn nhà thế nào vào ngày nó thành nhà cho thuê, nhiều năm sau đó?

Dùng giá trị thị trường hợp lý vào ngày dọn ra: thường là mức giá cao nhất mà người mua và người bán độc lập, tự nguyện sẽ đồng ý trên thị trường mở (CRA: Định nghĩa về lãi vốn). CRA kỳ vọng bạn lưu hồ sơ về giá trị vào ngày bạn đổi mục đích sử dụng tài sản (CRA: Guide T4037).

Nếu lúc đó không lập hồ sơ, hãy dựng lại hồ sơ cho đúng ngày đó: một bản thẩm định bằng văn bản ghi lùi về ngày dọn ra, giá bán những căn nhà tương tự gần đó vào khoảng thời gian ấy, và lịch sử rao bán hoặc cho thuê của chính căn nhà. Giá trị lúc dọn ra quyết định khoản lãi được miễn và giá gốc mới, nên CRA có thể đặt câu hỏi về nó. Thiếu hồ sơ cũng có thể làm hỏng yêu cầu nộp trễ lựa chọn (IC07-1R1, paragraph 57).

Bán thấp hơn giá trị lúc bắt đầu cho thuê: khoản lỗ có được khấu trừ không?

Nếu không có lựa chọn, có thể. Sau khoản coi như bán, căn nhà được giữ để thu tiền thuê, nên mức giảm dưới giá trị lúc dọn ra là khoản lỗ của tài sản cho thuê, không phải của căn nhà ở. Cách khấu trừ phần đất và phần công trình có trong bán nhà cho thuê.

Khi có lựa chọn còn hiệu lực, câu trả lời chưa rõ. Khoản lỗ trên tài sản dùng cho cá nhân, như căn nhà của chính bạn, được coi là bằng không (Income Tax Act, section 40(2)(g)(iii); section 54). Section 45(2)(a) coi như căn nhà chưa bao giờ bắt đầu tạo thu nhập, điều này gợi ý quy tắc đó áp dụng, nhưng folio của CRA không giải quyết câu hỏi này. Mức giảm giá trị trước khi dọn ra là khoản lỗ trên căn nhà của bạn, không được khấu trừ (CRA: Nhà ở chính).

Đã mua nhà mới khi dọn ra: lựa chọn 45(2) còn đáng làm không?

Có thể; hãy so sánh cả hai kết quả. Gia đình bạn chỉ chỉ định được một căn nhà mỗi năm, nên các năm cho thuê thường dành cho căn nhà mới, không phải căn nhà cũ (Income Tax Act, section 54). Dù vậy, lựa chọn này hoãn khoản coi như bán lúc dọn ra, và số "một cộng" trong công thức có thể che thêm một năm cho toàn bộ khoản lãi.

Kết quả nào thấp hơn tùy thuộc vào cách giá trị thay đổi. Khi không có lựa chọn, phần chịu thuế là mức tăng sau khi dọn ra; khi có lựa chọn, phần chịu thuế là một phần của toàn bộ khoản lãi, xác định bởi các năm không được chỉ định. Hãy tính cả hai bằng số liệu thực tế của bạn. Lựa chọn phải nộp cùng tờ khai của năm dọn ra; các năm chỉ được chỉ định khi bán (CRA folio S1-F3-C2).

Bạn có hủy được lựa chọn 45(2) đã đưa ra không?

Có. Bạn hủy nó trong tờ khai của một năm sau, và khi đó bạn bị coi như bắt đầu cho thuê căn nhà vào ngày đầu tiên của năm đó. Điều này gây ra khoản coi như bán theo giá trị thị trường hợp lý vào ngày đó, khai trong năm đó, và giá trị ấy trở thành giá gốc mới (Income Tax Act, section 45(2)(c)). Khai CCA có cùng tác dụng (CRA folio S1-F3-C2).

Biểu mẫu nào dùng để khai việc bán căn nhà cũ từng cho thuê?

Schedule 3 và Form T2091(IND), mẫu chỉ định nhà ở chính, cho mọi lần bán hoặc khoản coi như bán, kể cả khi được miễn hoàn toàn (CRA: Nhà ở chính; CRA: Form T2091(IND)).

Lãi vay thế chấp trong thời gian cho thuê có trong khấu trừ lãi vay.

Ví dụ

Số tiền minh họa bằng đô la Canada, trước chi phí bán. Mỗi ví dụ giả định một người cư trú tại Canada sở hữu căn hộ trong 8 năm thuế.

Lựa chọn hợp lệ, không có căn nhà khác

Một căn hộ mua với giá C$300.000 được ở 5 năm, rồi cho thuê 3 năm theo lựa chọn 45(2) hợp lệ, không khai CCA. Căn hộ bán được C$500.000. Cả 8 năm có thể được chỉ định, vì 3 năm cho thuê nằm trong giới hạn bốn năm. Khoản lãi C$200.000 có thể được miễn hoàn toàn; việc bán vẫn phải khai trên Schedule 3 và T2091(IND).

Lựa chọn hợp lệ, mua nhà mới khi dọn ra

Cũng căn hộ đó, nhưng gia đình mua một căn nhà khi dọn ra và chỉ định căn nhà mới cho 3 năm cho thuê. Căn hộ được 5 năm chỉ định. Phần được miễn: (1 + 5) / 8 × C$200.000 = C$150.000. Lãi vốn: C$50.000.

Không có lựa chọn

Cũng căn hộ đó, không có lựa chọn, trị giá C$420.000 lúc dọn ra. Năm dọn ra: khoản lãi coi như bán C$120.000, được miễn nếu chỉ định, nhưng phải khai trong năm đó. Năm bán: C$500.000 − C$420.000 = C$80.000 lãi vốn, cộng khoản thu hồi CCA nếu đã khai. Nếu năm dọn ra chưa từng được khai, năm đó được điều chỉnh kèm chỉ định nộp trễ. Nếu CRA chấp nhận một yêu cầu đầy đủ gửi 5 năm sau hạn nộp, tiền phạt là 60 tháng × C$100 = C$6.000.

Trường hợp của bạn có khác không?

• Bạn đang dọn ra, dọn về ở lại, hoặc sống tại Quebec: xem biến nhà ở thành nhà cho thuê.
• Hai căn nhà cùng giành một số năm, hoặc bạn chỉ cho thuê một phần căn nhà: xem miễn thuế nhà ở chính.
• Bạn đã khai CCA, hoặc cần tính thu hồi, chia đất và công trình hoặc khoản dự phòng: xem bán nhà cho thuê và khấu hao theo quy định của CRA.
• Bạn sở hữu căn nhà dưới 365 ngày: xem mua đi bán lại bất động sản và bán quyền chuyển nhượng hợp đồng.
• Bạn sống ngoài Canada khi bán: xem người không cư trú bán bất động sản tại Canada.
• Có thành viên gia đình đứng tên trên giấy chủ quyền, hoặc bạn đã chuyển nhượng căn nhà: xem chuyển bất động sản cho người thân.
• Lựa chọn bị bỏ lỡ, khoản bán lúc dọn ra chưa từng được khai, hoặc yêu cầu nộp trễ đang chờ xử lý khi bán: những việc này tùy thuộc vào quyết định của CRA, tiền phạt và giới hạn mười năm. Hãy gom các hồ sơ nêu trên để nhận hỗ trợ thuế cá nhân.