Choix tardif 45(2) et vente d'une ancienne maison louée

Comment le gain est-il imposé à la vente d'une ancienne maison que vous avez louée?

Tout dépend de la présence ou non d'un choix du paragraphe 45(2) pour le départ. Avec un choix valide, les règles sur les gains en capital et sur la déduction pour amortissement (DPA) traitent la maison comme si elle n'était jamais devenue un logement locatif (le loyer reste déclaré chaque année); il y a donc un seul gain, de l'achat à la vente, et l'exemption pour résidence principale couvre les années que vous désignez (c'est-à-dire que vous choisissez comme résidence principale). Sans choix, vous avez été réputé vendre la maison à sa juste valeur marchande le jour où elle est devenue un logement locatif, puis la racheter à cette valeur (Loi de l'impôt sur le revenu, article 45).

Vous avez omis le choix? L'ARC peut l'accepter en retard si vous en faites la demande dans les dix années civiles suivant la fin de l'année du départ et qu'aucune DPA n'a été demandée depuis; l'acceptation est discrétionnaire et une pénalité s'applique (voir plus bas).

50 % d'un gain en capital est imposable (Loi de l'impôt sur le revenu, article 38).

Votre situation n'est pas simple si le choix a été omis ou produit en retard, si la déduction pour amortissement (DPA) a été demandée sur le logement locatif, si la vente réputée du départ n'a jamais été déclarée, si la famille a possédé une autre maison pendant les mêmes années, ou si la maison s'est vendue moins cher que sa valeur au moment du départ.

Rassemblez les documents d'achat et les reçus des améliorations, la date du départ, une preuve de la valeur à cette date, chaque déclaration de revenus de location (formulaire T776) et chaque annexe de DPA, toute lettre de choix et la preuve de son envoi, ainsi que la liste des maisons que votre famille a possédées chaque année.

Comment calcule-t-on le gain si un choix 45(2) est en vigueur?

Prenez le prix de vente moins le coût d'origine et les frais de vente, puis soustrayez la part exonérée. La part exonérée est le gain multiplié par un plus le nombre d'années désignées, divisé par le nombre d'années d'imposition où vous avez possédé la maison. Le « un plus » s'applique seulement si vous étiez résident du Canada l'année de l'achat (Loi de l'impôt sur le revenu, alinéa 40(2)b); folio S1-F3-C2 de l'ARC).

Tant que le choix est en vigueur, la maison peut être désignée pour un maximum de quatre années d'imposition où personne de la famille n'y habite, si vous êtes résident du Canada et qu'aucune autre maison de la famille n'est désignée pour ces années. Une mutation par l'employeur qui respecte l'article 54.1 peut lever la limite de quatre ans (folio S1-F3-C2 de l'ARC). Les années de location au-delà de cette limite ne peuvent pas être désignées; une partie du gain devient donc imposable. La formule en détail se trouve dans l'exemption pour résidence principale.

Comment calcule-t-on le gain si vous n'avez jamais fait le choix 45(2)?

Il y a deux ventes. La disposition réputée au départ prend la valeur de la maison ce jour-là comme produit de disposition; l'exemption pour résidence principale peut généralement mettre ce gain à l'abri, mais il doit être déclaré pour cette année-là. La vente réelle prend la valeur au moment du départ comme coût; la hausse de valeur depuis le départ est donc un gain en capital (Loi de l'impôt sur le revenu, paragraphe 45(1); ARC : résidence principale).

Les années de location ne peuvent généralement pas être désignées, car aucun choix ne les couvre et aucun membre de la famille n'y habitait. Toute DPA demandée est récupérée à la vente; voyez la vente d'un immeuble locatif.

Choix 45(2) omis : pouvez-vous encore le produire en retard?

Peut-être. Le paragraphe 45(2) figure sur la liste des choix que l'ARC peut accepter en retard si vous en faites la demande dans les dix années civiles suivant la fin de l'année du départ; passé ce délai, elle ne le peut pas, et le résultat sans choix s'applique (Loi de l'impôt sur le revenu, paragraphe 220(3.2); Règlement de l'impôt sur le revenu, article 600). L'acceptation est discrétionnaire. Le folio de l'ARC mentionne une seule condition : aucune DPA demandée sur le bien depuis le changement d'usage (folio S1-F3-C2 de l'ARC).

L'acceptation d'un choix tardif entraîne une pénalité : le moindre de 8 000 $ et de 100 $ pour chaque mois complet écoulé entre la date limite d'origine et la date où l'ARC reçoit une demande complète. Selon la politique de l'ARC, elle n'accepte pas la demande tant que la pénalité n'est pas payée; joignez donc le paiement à votre demande. La pénalité elle-même peut être annulée ou réduite en vertu du pouvoir général d'allègement de l'ARC; demandez-le dans la même demande si le retard était indépendant de votre volonté (Loi de l'impôt sur le revenu, paragraphe 220(3.5); IC07-1R1, paragraphes 51 à 54).

Ce que l'ARC examine, d'après sa circulaire sur l'allègement pour les contribuables (IC07-1R1, paragraphes 56 à 63) :

La demande est faite par écrit, par la fonction Soumettre des documents dans Mon dossier ou par la poste à votre centre fiscal. Joignez la lettre de choix signée, les années et les dates en cause, la raison du retard, l'effet fiscal si la demande est acceptée ou refusée, et les annexes révisées de chaque année touchée. Une demande faite seulement au moment où une vente est déjà en cours peut ressembler à de la planification fiscale rétroactive; la raison du retard est donc importante.

Pouvez-vous vendre pendant que l'ARC examine un choix 45(2) tardif?

Oui. Rien dans la Loi ne retarde la vente, ni la date limite de la déclaration de l'année de la vente, tant qu'une demande est en suspens. Un choix tardif ne prend effet qu'une fois accepté par l'ARC; il est alors réputé avoir été fait à temps, et l'ARC peut établir de nouvelles cotisations pour chaque année touchée afin d'en tenir compte (Loi de l'impôt sur le revenu, paragraphes 220(3.3) et 220(3.4)).

Si l'ARC refuse, la disposition réputée au départ s'applique. L'année du départ doit alors comporter cette disposition réputée et la désignation de la maison, et le gain de l'année de la vente se calcule à partir de la valeur au moment du départ. L'ARC ne publie pas comment produire l'année de la vente pendant qu'une demande est en suspens. Tant que l'ARC n'a pas accepté, aucun choix n'existe en droit; une déclaration de l'année de la vente produite avant la réponse déclare donc le gain à partir de la valeur au moment du départ. Si le choix est ensuite accepté, l'ARC établit de nouvelles cotisations pour les années touchées, avec des intérêts sur tout solde dû (IC07-1R1, paragraphe 50).

Demander la DPA sur le logement locatif annule-t-il le choix 45(2)?

Oui. Demander la DPA sur le bien est considéré comme une révocation (annulation) du choix le premier jour de l'année de la demande, ce qui entraîne une disposition réputée à la juste valeur marchande ce jour-là. Ne demandez pas de DPA pour les années que le choix couvre; un choix tardif n'est accepté que si aucune DPA n'a été demandée depuis le changement (folio S1-F3-C2 de l'ARC, paragraphes 2.48 à 2.51).

Le folio ne dit pas si la modification des déclarations passées pour retirer la DPA rétablit l'admissibilité à un choix tardif. Considérez ce point comme non réglé. Les demandes de DPA et les catégories sont expliquées dans la déduction pour amortissement.

Vous n'avez jamais déclaré la disposition réputée à votre départ : comment corriger cette année-là?

Demandez à l'ARC de modifier la déclaration de l'année du départ pour y déclarer la disposition réputée et désigner la maison au moyen du formulaire T2091(IND). L'ARC accepte une désignation tardive dans certains cas, et une pénalité peut s'appliquer (ARC : résidence principale).

Une désignation de résidence principale compte comme un choix aux fins des règles sur la production tardive; la même limite de dix ans et la même pénalité, jusqu'à 8 000 $, s'appliquent donc (Loi de l'impôt sur le revenu, paragraphes 220(3.21) et 220(3.5)). Si l'exemption ne couvre pas tout le gain du départ, de l'impôt et des intérêts sont aussi dus pour cette année-là. Lorsqu'une vente d'un bien immeuble, y compris cette disposition réputée, n'a pas été déclarée, l'année reste ouverte à une nouvelle cotisation au-delà de la période normale de trois ans jusqu'à ce que vous la déclariez sur le formulaire de modification de l'ARC, puis pendant trois ans par la suite (Loi de l'impôt sur le revenu, alinéa 152(4)b.3)). Vous avez quitté la maison avant 2016? L'ARC n'exigeait pas de déclaration lorsque l'exemption couvrait tout le gain (folio S1-F3-C2 de l'ARC, paragraphe 2.15.2). Si un choix 45(2) tardif est plutôt accepté, il n'y a aucune disposition réputée au départ à déclarer.

Comment évaluer la maison le jour où elle est devenue un logement locatif, des années plus tard?

Utilisez la juste valeur marchande à la date du départ : généralement le prix le plus élevé sur lequel un acheteur et un vendeur indépendants et consentants s'entendraient sur un marché libre (ARC : définitions relatives aux gains en capital). L'ARC s'attend à ce que vous conserviez une trace de la valeur à la date du changement d'usage d'un bien (ARC : guide T4037).

Si aucune trace n'a été conservée à l'époque, constituez-en une à cette date : une évaluation écrite antidatée au jour du départ, les ventes de maisons semblables à proximité à cette période, et l'historique de mise en vente ou de loyer de la maison elle-même. La valeur au moment du départ fixe le gain exonéré et le nouveau coût; l'ARC peut donc la contester. Des registres manquants peuvent aussi faire échouer une demande de choix tardif (IC07-1R1, paragraphe 57).

Vendue à un prix inférieur à sa valeur au début de la location : la perte est-elle déductible?

Sans choix, peut-être. Après la disposition réputée, la maison était détenue pour produire un loyer; une baisse sous la valeur au moment du départ est donc une perte sur un immeuble locatif, et non sur une maison. La façon de déduire les parts du terrain et du bâtiment est expliquée dans la vente d'un immeuble locatif.

Avec un choix en vigueur, la réponse n'est pas claire. Une perte sur un bien à usage personnel, comme votre propre maison, est réputée nulle (Loi de l'impôt sur le revenu, sous-alinéa 40(2)g)(iii); article 54). L'alinéa 45(2)a) prévoit que la maison est réputée n'avoir jamais commencé à produire un revenu, ce qui laisse penser que cette règle s'applique, mais le folio de l'ARC ne tranche pas la question. Une baisse de valeur avant le départ est une perte sur votre maison, qui n'est pas déductible (ARC : résidence principale).

Vous avez acheté une nouvelle maison en déménageant : un choix 45(2) vaut-il encore la peine?

Il se peut que oui; comparez les deux résultats. Votre famille ne peut désigner qu'une seule maison par année; les années de location vont donc généralement à la nouvelle maison, et non à l'ancienne (Loi de l'impôt sur le revenu, article 54). Même ainsi, le choix reporte la disposition réputée au départ, et le « un plus » de la formule peut mettre à l'abri une année de plus de l'ensemble du gain.

Le résultat le plus bas dépend de l'évolution de la valeur. Sans le choix, la partie imposable est la hausse depuis le départ; avec le choix, la partie imposable est une part de l'ensemble du gain, déterminée par les années non désignées. Calculez les deux avec vos chiffres réels. Le choix lui-même est dû avec la déclaration de l'année du départ; les années ne sont désignées qu'à la vente (folio S1-F3-C2 de l'ARC).

Pouvez-vous annuler un choix 45(2) que vous avez fait?

Oui. Vous le révoquez dans votre déclaration d'une année ultérieure, et vous êtes alors réputé commencer à louer la maison le premier jour de cette année. Cela entraîne une disposition réputée à la juste valeur marchande ce jour-là, déclarée cette année-là, cette valeur devenant le nouveau coût (Loi de l'impôt sur le revenu, alinéa 45(2)c)). Demander la DPA a le même effet (folio S1-F3-C2 de l'ARC).

Quels formulaires déclarent la vente d'une ancienne maison qui a été louée?

L'annexe 3 et le formulaire T2091(IND), la désignation d'une résidence principale, pour chaque vente ou disposition réputée, même entièrement exonérée (ARC : résidence principale; ARC : formulaire T2091(IND)).

Les intérêts hypothécaires pendant la location sont expliqués dans la déductibilité des intérêts.

Exemple

Montants illustratifs en dollars canadiens, avant les frais de vente. Chaque exemple suppose un résident du Canada qui a possédé le condo pendant 8 années d'imposition.

Choix valide, aucune autre maison

Un condo acheté 300 000 $ CA est habité pendant 5 ans, puis loué pendant 3 ans selon un choix 45(2) valide, sans DPA. Il est vendu 500 000 $ CA. Les 8 années peuvent toutes être désignées, car les 3 années de location respectent la limite de quatre ans. Le gain de 200 000 $ CA peut être entièrement exonéré; la vente doit tout de même être déclarée à l'annexe 3 et sur le formulaire T2091(IND).

Choix valide, nouvelle maison achetée au départ

Même condo, mais la famille a acheté une maison au départ et désigne la maison pour les 3 années de location. Le condo obtient 5 années désignées. Part exonérée : (1 + 5) / 8 × 200 000 $ CA = 150 000 $ CA. Gain en capital : 50 000 $ CA.

Aucun choix

Même condo, sans choix, d'une valeur de 420 000 $ CA au départ. Année du départ : gain réputé de 120 000 $ CA, exonéré s'il est désigné, mais il doit être déclaré cette année-là. Année de la vente : 500 000 $ CA − 420 000 $ CA = 80 000 $ CA de gain en capital, plus la récupération de la DPA s'il y en a eu. Si l'année du départ n'a jamais été déclarée, elle est modifiée avec une désignation tardive. Si l'ARC accepte une demande complète faite 5 ans après la date limite, la pénalité est de 60 mois × 100 $ CA = 6 000 $ CA.

Votre situation est différente?

• Vous quittez la maison maintenant, vous y revenez ou vous habitez au Québec : voyez transformer une maison en logement locatif.
• Deux maisons se disputent les mêmes années, ou vous n'avez loué qu'une partie de la maison : voyez l'exemption pour résidence principale.
• Vous avez demandé la DPA, ou vous avez besoin de la récupération, de la répartition entre le terrain et le bâtiment ou d'une provision : voyez la vente d'un immeuble locatif et la déduction pour amortissement.
• Vous avez possédé la maison moins de 365 jours : voyez la revente rapide d'immeubles et la cession de contrats.
• Vous habitez hors du Canada au moment de la vente : voyez la vente d'un bien canadien par un non-résident.
• Un membre de la famille figure sur le titre, ou vous avez transféré la maison : voyez le transfert d'un bien à un membre de la famille.
• Le choix a été omis, la vente du départ n'a jamais été déclarée, ou une demande tardive est en suspens au moment de la vente : ces cas dépendent du pouvoir discrétionnaire de l'ARC, d'une pénalité et d'une limite de dix ans. Rassemblez les documents mentionnés plus haut pour obtenir de l'aide fiscale pour particuliers.