Späte Wahl nach 45(2) und Verkauf eines vermieteten Hauses

Wie wird der Gewinn besteuert, wenn Sie ein früheres Wohnhaus verkaufen, das Sie vermietet haben?

Es kommt darauf an, ob eine Wahl nach Abschnitt 45(2) den Auszug abdeckt. Mit gültiger Wahl behandeln die kanadischen Regeln zu Kapitalgewinnen und CCA das Haus so, als wäre es nie zur Mietwohnung geworden (die Miete melden Sie weiterhin jedes Jahr). Es gibt also einen einzigen Gewinn vom Kauf bis zum Verkauf, und die Principal Residence Exemption (Befreiung für den Hauptwohnsitz) deckt die Jahre ab, die Sie bestimmen (als Hauptwohnsitz wählen). Ohne Wahl galt das Haus an dem Tag, an dem es zur Mietwohnung wurde, als zum Marktwert verkauft und zum selben Wert zurückgekauft (Income Tax Act, Abschnitt 45).

Wahl versäumt? Die CRA kann sie nachträglich akzeptieren, wenn Sie innerhalb von zehn Kalenderjahren nach Ende des Auszugsjahres einen Antrag stellen und seither keine CCA geltend gemacht wurde; die Annahme liegt im Ermessen der CRA, und es fällt ein Strafzuschlag an (siehe unten).

50 % eines Kapitalgewinns sind in Kanada steuerpflichtig (Income Tax Act, Abschnitt 38).

Ein Fall ist nicht einfach, wenn die Wahl versäumt oder zu spät eingereicht wurde, auf die Vermietung CCA (Capital Cost Allowance, steuerliche Abschreibung in Kanada) geltend gemacht wurde, die Veräußerung beim Auszug nie gemeldet wurde, die Familie in denselben Jahren ein weiteres Haus besaß oder das Haus für weniger als den Wert beim Auszug verkauft wurde.

Sammeln Sie die Kaufunterlagen und Belege für Verbesserungen, das Auszugsdatum, einen Wertnachweis für dieses Datum, jede Erklärung zu den Mieteinkünften (Form T776) und jede CCA-Aufstellung, ein eventuelles Wahlschreiben samt Versandnachweis sowie eine Liste der Häuser, die Ihre Familie in jedem Jahr besaß.

Wie wird der Gewinn berechnet, wenn eine Wahl nach 45(2) vorliegt?

Ziehen Sie vom Verkaufspreis die ursprünglichen Kosten und die Verkaufskosten ab und dann den steuerfreien Anteil. Der steuerfreie Anteil ist der Gewinn mal (1 plus Zahl der bestimmten Jahre), geteilt durch die Zahl der Steuerjahre, in denen Sie das Haus besaßen. Das „Plus eins“ gilt nur, wenn Sie in dem Jahr, in dem Sie das Haus kauften, in Kanada ansässig waren (Income Tax Act, Abschnitt 40(2)(b); CRA-Folio S1-F3-C2).

Solange die Wahl gilt, kann das Haus für bis zu vier Steuerjahre bestimmt werden, in denen niemand aus der Familie dort wohnt, wenn Sie in Kanada ansässig sind und für diese Jahre kein anderes Familienhaus bestimmt ist. Ein Umzug auf Veranlassung des Arbeitgebers, der Abschnitt 54.1 erfüllt, kann die Vier-Jahres-Grenze aufheben (CRA-Folio S1-F3-C2). Weitere Mietjahre können nicht bestimmt werden, sodass ein Teil des Gewinns steuerpflichtig wird. Die Formel im Detail steht in Principal Residence Exemption.

Wie wird der Gewinn berechnet, wenn Sie nie die Wahl nach 45(2) getroffen haben?

Es gibt zwei Verkäufe. Die fiktive Veräußerung beim Auszug verwendet den Wert des Hauses an diesem Tag als Erlös; die Principal Residence Exemption kann diesen Gewinn meist abdecken, er muss aber für dieses Jahr gemeldet werden. Der tatsächliche Verkauf verwendet den Wert beim Auszug als Kosten, sodass der Wertzuwachs nach dem Auszug ein Kapitalgewinn ist (Income Tax Act, Abschnitt 45(1); CRA: Hauptwohnsitz).

Die Mietjahre lassen sich meist nicht bestimmen, weil keine Wahl sie abdeckt und kein Familienmitglied dort gewohnt hat. Jede geltend gemachte CCA wird beim Verkauf nachversteuert (Recapture); siehe Verkauf einer Mietimmobilie.

Wahl nach 45(2) versäumt: Können Sie sie noch nachträglich einreichen?

Möglicherweise. Abschnitt 45(2) steht auf der Liste der Wahlen, die die CRA nachträglich akzeptieren kann, wenn Sie den Antrag innerhalb von zehn Kalenderjahren nach Ende des Auszugsjahres stellen; danach ist das nicht mehr möglich, und es bleibt beim Ergebnis ohne Wahl (Income Tax Act, Abschnitt 220(3.2); Income Tax Regulations, Abschnitt 600). Die Annahme liegt im Ermessen der CRA. Der Folio der CRA nennt eine Bedingung: Seit der Nutzungsänderung wurde für die Immobilie keine CCA geltend gemacht (CRA-Folio S1-F3-C2).

Eine akzeptierte späte Wahl kostet einen Strafzuschlag: den niedrigeren Betrag aus $8.000 und $100 für jeden vollen Monat vom ursprünglichen Fälligkeitstermin bis zu dem Tag, an dem der CRA ein vollständiger Antrag vorliegt. Nach der Praxis der CRA wird der Antrag erst angenommen, wenn der Strafzuschlag bezahlt ist; senden Sie die Zahlung also mit. Der Strafzuschlag selbst kann nach der allgemeinen Erlassbefugnis der CRA erlassen oder aufgehoben werden; bitten Sie im selben Antrag darum, wenn die Verzögerung außerhalb Ihrer Kontrolle lag (Income Tax Act, Abschnitt 220(3.5); IC07-1R1, Absätze 51 bis 54).

Worauf die CRA in ihrem Rundschreiben zur Entlastung von Steuerpflichtigen achtet (IC07-1R1, Absätze 56 bis 63):

Der Antrag ist schriftlich zu stellen, über „Submit documents“ (Dokumente einreichen) in My Account (Online-Konto bei der CRA) oder per Post an Ihr Steuerzentrum. Fügen Sie das unterschriebene Wahlschreiben, die betroffenen Jahre und Daten, den Grund der Verspätung, die steuerlichen Folgen bei Annahme oder Ablehnung und korrigierte Aufstellungen für jedes betroffene Jahr bei. Ein Antrag, der erst gestellt wird, wenn ein Verkauf bereits läuft, kann wie nachträgliche Steuergestaltung wirken; deshalb zählt der Grund der Verzögerung.

Können Sie verkaufen, während die CRA eine späte Wahl nach 45(2) prüft?

Ja. Nichts im Gesetz hält den Verkauf oder den Fälligkeitstermin der Erklärung für das Verkaufsjahr auf, solange ein Antrag offen ist. Eine späte Wahl wirkt erst, wenn die CRA sie akzeptiert; dann gilt sie als rechtzeitig getroffen, und die CRA kann jedes betroffene Jahr neu veranlagen (Income Tax Act, Abschnitte 220(3.3) und 220(3.4)).

Lehnt die CRA ab, bleibt es bei der fiktiven Veräußerung beim Auszug. Für das Auszugsjahr müssen Sie diese fiktive Veräußerung dann melden und das Haus bestimmen, und der Gewinn im Verkaufsjahr läuft ab dem Wert beim Auszug. Die CRA veröffentlicht nicht, wie das Verkaufsjahr einzureichen ist, solange ein Antrag offen ist. Bis die CRA zustimmt, besteht rechtlich keine Wahl; eine Erklärung für das Verkaufsjahr, die vor der Antwort eingereicht wird, meldet daher den Gewinn ab dem Wert beim Auszug. Wird die Wahl dann akzeptiert, veranlagt die CRA die betroffenen Jahre neu, mit Zinsen auf einen etwaigen Restbetrag (IC07-1R1, Absatz 50).

Hebt die Geltendmachung von CCA für die Vermietung die Wahl nach 45(2) auf?

Ja. Wer CCA für die Immobilie geltend macht, nimmt damit die Wahl zurück (widerruft sie), und zwar zum ersten Tag des Jahres der Geltendmachung; das löst an diesem Tag eine fiktive Veräußerung zum Marktwert aus. Für Jahre, die die Wahl abdeckt, sollte keine CCA geltend gemacht werden, und eine späte Wahl wird nur akzeptiert, wenn seit der Änderung keine CCA geltend gemacht wurde (CRA-Folio S1-F3-C2, Absätze 2.48 bis 2.51).

Der Folio sagt nicht, ob die Änderung früherer Erklärungen zur Streichung der CCA die Berechtigung für eine späte Wahl wiederherstellt. Behandeln Sie das als ungeklärt. CCA-Ansprüche und -Klassen behandelt Steuerliche Abschreibung (CCA).

Beim Auszug die fiktive Veräußerung nie gemeldet: Wie beheben Sie dieses Jahr?

Bitten Sie die CRA, die Erklärung des Auszugsjahres zu ändern, um die fiktive Veräußerung zu melden und das Haus in Form T2091(IND) zu bestimmen. Die CRA akzeptiert eine späte Bestimmung in manchen Fällen, und es kann ein Strafzuschlag anfallen (CRA: Hauptwohnsitz).

Eine Bestimmung als Hauptwohnsitz gilt für die Regeln zur verspäteten Einreichung als Wahl; es gelten daher dieselbe Zehnjahresgrenze und derselbe Strafzuschlag von bis zu $8.000 (Income Tax Act, Abschnitte 220(3.21) und 220(3.5)). Deckt die Befreiung nicht den ganzen Gewinn beim Auszug ab, sind auch für dieses Jahr Steuer und Zinsen geschuldet. Wird der Verkauf einer Immobilie, auch diese fiktive Veräußerung, nicht gemeldet, bleibt das Jahr über die normalen drei Jahre hinaus für eine Neuveranlagung offen, bis Sie ihn auf dem Änderungsformular der CRA melden, und danach noch drei Jahre (Income Tax Act, Abschnitt 152(4)(b.3)). Vor 2016 ausgezogen? Die CRA verlangte keine Meldung, wenn die Befreiung den Gewinn voll abdeckte (CRA-Folio S1-F3-C2, Absatz 2.15.2). Wird stattdessen eine späte Wahl nach 45(2) akzeptiert, gibt es keine fiktive Veräußerung beim Auszug zu melden.

Wie bewerten Sie das Haus an dem Tag, an dem es zur Mietwohnung wurde, Jahre später?

Verwenden Sie den Marktwert am Auszugsdatum: in der Regel der höchste Preis, auf den sich ein unabhängiger, bereitwilliger Käufer und Verkäufer auf einem offenen Markt einigen würden (CRA: Definitionen zu Kapitalgewinnen). Die CRA erwartet, dass Sie den Wert an dem Tag festhalten, an dem sich die Nutzung einer Immobilie ändert (CRA: Guide T4037).

Wurde damals nichts festgehalten, erstellen Sie den Nachweis nachträglich zum Stichtag: ein schriftliches Gutachten, das den Wert zum Auszugstag bestimmt, Verkäufe ähnlicher Häuser in der Nähe um diese Zeit und die Inserats- oder Mietgeschichte des Hauses selbst. Der Wert beim Auszug bestimmt den steuerfreien Gewinn und die neuen Kosten, daher kann die CRA ihn infrage stellen. Fehlende Unterlagen können auch einen Antrag auf späte Wahl scheitern lassen (IC07-1R1, Absatz 57).

Für weniger verkauft als der Wert bei Mietbeginn: Ist der Verlust abziehbar?

Ohne Wahl möglicherweise. Nach der fiktiven Veräußerung wurde das Haus gehalten, um Miete zu erzielen; ein Rückgang unter den Wert beim Auszug ist daher ein Verlust aus einer Mietimmobilie, nicht aus einem Wohnhaus. Wie die Anteile für Grundstück und Gebäude abgezogen werden, steht in Verkauf einer Mietimmobilie.

Bei geltender Wahl ist die Antwort unklar. Ein Verlust aus privat genutztem Vermögen, etwa dem eigenen Wohnhaus, gilt als null (Income Tax Act, Abschnitt 40(2)(g)(iii); Abschnitt 54). Abschnitt 45(2)(a) unterstellt, dass das Haus nie begonnen hat, Einkünfte zu erzielen, was für die Anwendung dieser Regel spricht, doch der Folio der CRA klärt die Frage nicht. Ein Wertverlust vor dem Auszug ist ein Verlust an Ihrem Wohnhaus und nicht abziehbar (CRA: Hauptwohnsitz).

Beim Auszug ein neues Haus gekauft: Lohnt sich eine Wahl nach 45(2) noch?

Möglicherweise; vergleichen Sie beide Ergebnisse. Ihre Familie kann pro Jahr nur ein Haus bestimmen, sodass die Mietjahre meist dem neuen Haus zugeordnet werden und nicht dem früheren (Income Tax Act, Abschnitt 54). Trotzdem schiebt die Wahl die fiktive Veräußerung beim Auszug auf, und das „Plus eins“ in der Formel kann ein zusätzliches Jahr des ganzen Gewinns schützen.

Welches Ergebnis niedriger ist, hängt von der Wertentwicklung ab. Ohne Wahl ist der steuerpflichtige Teil der Wertzuwachs nach dem Auszug; mit Wahl ist der steuerpflichtige Teil ein Anteil am gesamten Gewinn, der sich nach den nicht bestimmten Jahren richtet. Rechnen Sie beides mit Ihren tatsächlichen Zahlen. Die Wahl selbst ist mit der Erklärung des Auszugsjahres fällig; die Jahre werden erst beim Verkauf bestimmt (CRA-Folio S1-F3-C2).

Können Sie eine getroffene Wahl nach 45(2) widerrufen?

Ja. Sie nehmen sie in der Erklärung für ein späteres Jahr zurück, und es gilt, dass Sie am ersten Tag dieses Jahres begonnen haben, das Haus zu vermieten. Das löst an diesem Tag eine fiktive Veräußerung zum Marktwert aus, die in diesem Jahr gemeldet wird, wobei der Wert zu den neuen Kosten wird (Income Tax Act, Abschnitt 45(2)(c)). Die Geltendmachung von CCA hat dieselbe Wirkung (CRA-Folio S1-F3-C2).

Welche Formen melden den Verkauf eines früheren Wohnhauses, das vermietet war?

Schedule 3 und Form T2091(IND), die Bestimmung als Hauptwohnsitz, für jeden Verkauf oder jede fiktive Veräußerung, auch eine vollständig befreite (CRA: Hauptwohnsitz; CRA: Form T2091(IND)).

Hypothekenzinsen während der Vermietung stehen in Abzug von Zinsen.

Beispiel

Beispielbeträge in kanadischen Dollar, vor Verkaufskosten. Jedes Beispiel geht von einer in Kanada ansässigen Person aus, die die Eigentumswohnung 8 Steuerjahre lang besaß.

Gültige Wahl, kein anderes Haus

Eine für C$300.000 gekaufte Eigentumswohnung wird 5 Jahre selbst bewohnt und dann 3 Jahre vermietet, mit gültiger Wahl nach 45(2) und ohne CCA. Sie wird für C$500.000 verkauft. Alle 8 Jahre können bestimmt werden, da die 3 Mietjahre in die Vier-Jahres-Grenze passen. Der Gewinn von C$200.000 kann vollständig steuerfrei sein; der Verkauf wird trotzdem in Schedule 3 und T2091(IND) gemeldet.

Gültige Wahl, beim Auszug ein neues Haus gekauft

Dieselbe Eigentumswohnung, aber die Familie kaufte beim Auszug ein Haus und bestimmt das Haus für die 3 Mietjahre. Die Eigentumswohnung erhält 5 bestimmte Jahre. Steuerfreier Anteil: (1 + 5) / 8 × C$200.000 = C$150.000. Kapitalgewinn: C$50.000.

Keine Wahl

Dieselbe Eigentumswohnung, keine Wahl, beim Auszug C$420.000 wert. Auszugsjahr: ein fiktiver Gewinn von C$120.000, steuerfrei bei Bestimmung, aber er muss in diesem Jahr gemeldet werden. Verkaufsjahr: C$500.000 − C$420.000 = C$80.000 Kapitalgewinn, plus Recapture der CCA, falls welche geltend gemacht wurde. Wurde das Auszugsjahr nie gemeldet, wird es mit einer späten Bestimmung geändert. Akzeptiert die CRA einen vollständigen Antrag, der 5 Jahre nach dem Fälligkeitstermin gestellt wird, beträgt der Strafzuschlag 60 Monate × C$100 = C$6.000.

Anders in Ihrem Fall?

• Sie ziehen jetzt aus, ziehen wieder ein oder leben in Québec: siehe Ein Wohnhaus zur Mietwohnung machen.
• Zwei Häuser konkurrieren um dieselben Jahre, oder Sie haben nur einen Teil des Hauses vermietet: siehe Principal Residence Exemption.
• Sie haben CCA geltend gemacht oder brauchen Recapture, die Aufteilung in Grundstück und Gebäude oder eine Rücklage: siehe Verkauf einer Mietimmobilie und Steuerliche Abschreibung (CCA).
• Sie besaßen das Haus weniger als 365 Tage: siehe Immobilien-Flipping und Abtretungsverkäufe.
• Sie leben beim Verkauf außerhalb Kanadas: siehe Nichtansässige, die kanadische Immobilien verkaufen.
• Ein Familienmitglied steht im Grundbuch, oder Sie haben das Haus übertragen: siehe Immobilien an Familienmitglieder übertragen.
• Die Wahl wurde versäumt, der Verkauf beim Auszug nie gemeldet, oder ein später Antrag ist beim Verkauf noch offen: Das hängt vom Ermessen der CRA, einem Strafzuschlag und einer Zehnjahresgrenze ab. Sammeln Sie die oben genannten Unterlagen für Steuerhilfe für Privatpersonen.