뒤늦은 45(2) 선택 신고와 임대했던 집 매각

임대했던 예전 거주 주택을 팔면 양도차익은 어떻게 과세되나요?

이사 나간 시점에 제45조 제2항 선택 신고가 적용됐는지에 따라 달라집니다. 유효한 선택 신고가 있으면 양도소득과 CCA 규정은 그 집이 임대용으로 바뀐 적이 없는 것으로 봅니다(임대 소득은 매년 그대로 신고합니다). 그래서 매입부터 매각까지 하나의 양도차익이 생기고, 주택 소유자 면세(principal residence exemption)가 본인이 지정한 연도(주 거주 주택으로 선택한 연도)를 면제합니다. 선택 신고가 없으면 집이 임대용이 된 날의 공정시장가치로 매각했다가 같은 가치로 다시 매입한 것으로 간주합니다(소득세법 제45조).

선택 신고를 놓쳤나요? CRA는 이사 나간 해의 말일부터 역년 기준 10년 이내에 요청하고 그 후 CCA를 공제받지 않았다면 늦은 선택 신고를 받아줄 수 있습니다. 수용 여부는 CRA의 재량이며 가산세가 붙습니다(아래 참조).

양도소득의 50%가 과세됩니다(소득세법 제38조).

선택 신고를 놓쳤거나 늦게 냈거나, 임대에 대해 자본비용 공제(CCA)를 받았거나, 이사 나간 때의 매각을 신고한 적이 없거나, 같은 연도에 가족이 다른 집도 소유했거나, 집을 이사 나간 때의 가치보다 낮은 가격에 팔았다면 단순한 경우가 아닙니다.

매입 서류와 개량 비용 영수증, 이사 나간 날짜, 그날의 가치 증빙, 임대 신고서(Form T776)와 CCA 명세서 전부, 선택 신고 서신과 발송 증빙, 연도별로 가족이 소유한 주택 목록을 준비하세요.

45(2) 선택 신고가 있으면 양도차익은 어떻게 계산하나요?

매각가에서 최초 취득가액과 매각 비용을 뺀 금액이 양도차익입니다. 여기서 면제 비율에 해당하는 부분을 뺍니다. 면제 비율은 "지정한 연도 수에 1을 더한 값"을 "주택을 소유한 과세연도 수"로 나눈 값이며, 양도차익에 이 비율을 곱합니다. "1을 더한다"는 주택을 매입한 해에 캐나다 거주자였던 경우에만 적용됩니다(소득세법 제40조 제2항 (b)호; CRA folio S1-F3-C2).

선택 신고가 유효한 동안에는 캐나다 거주자이고 그 연도에 다른 가족 주택을 지정하지 않았다면, 가족 중 아무도 살지 않는 최대 4개 과세연도를 이 집으로 지정할 수 있습니다. 제54.1조 요건을 충족하는 회사의 전근 발령이라면 4년 제한이 풀릴 수 있습니다(CRA folio S1-F3-C2). 그 이상의 임대 연도는 지정할 수 없어서 양도차익 일부가 과세됩니다. 계산식 상세는 주택 소유자 면세(Principal residence exemption)에 있습니다.

45(2) 선택 신고를 한 적이 없다면 양도차익은 어떻게 계산하나요?

매각이 두 번 있는 것으로 봅니다. 이사 나간 때의 간주 매각은 그날의 집 가치를 매각 대금으로 계산하며, 주택 소유자 면세로 보통 그 차익을 면제받을 수 있지만 그 해에 반드시 신고해야 합니다. 실제 매각은 이사 나간 때의 가치를 취득가액으로 하므로, 이사 나간 이후 오른 부분이 양도소득이 됩니다(소득세법 제45조 제1항; CRA: 주택 소유자 면세).

임대한 연도는 보통 지정할 수 없습니다. 선택 신고가 없어 그 연도를 덮는 것이 없고, 가족 중 누구도 그 집에 살지 않았기 때문입니다. 공제받은 CCA는 매각 때 환입됩니다. 임대 부동산 매각을 보세요.

45(2) 선택 신고를 놓쳤다면 늦게라도 제출할 수 있나요?

가능할 수 있습니다. 제45조 제2항은 CRA가 늦게 받아줄 수 있는 선택 신고 목록에 있습니다. 이사 나간 해의 말일부터 역년 기준 10년 이내에 신청해야 하며, 그 후에는 받아줄 수 없어 선택 신고가 없는 결과가 그대로 유지됩니다(소득세법 제220조 제3.2항; 소득세법 시행규칙 제600조). 수용 여부는 재량입니다. CRA folio가 밝히는 조건은 하나입니다. 용도가 바뀐 이후 그 재산에 대해 CCA를 공제받지 않아야 합니다(CRA folio S1-F3-C2).

늦은 선택 신고가 받아들여지면 가산세가 있습니다. 원래 기한부터 CRA가 완전한 요청서를 받은 날까지 채워진 매 개월마다 $100씩 계산하며, $8,000과 이 금액 중 적은 쪽입니다. CRA는 가산세를 낼 때까지 요청을 받아주지 않는 것이 방침이므로 요청서와 함께 납부하세요. 가산세 자체는 CRA의 일반 구제 권한으로 면제되거나 취소될 수 있으니, 지연이 본인이 통제할 수 없는 사유 때문이었다면 같은 요청서에서 함께 요청하세요(소득세법 제220조 제3.5항; IC07-1R1, 51~54항).

CRA가 납세자 구제 지침에서 살피는 사항입니다(IC07-1R1, 56~63항).

요청은 서면으로 하며, My Account의 서류 제출(Submit documents)이나 관할 세무센터 우편으로 제출합니다. 서명한 선택 신고 서신, 관련 연도와 날짜, 늦은 이유, 수용되거나 거절될 때의 세금 효과, 영향받는 연도의 수정 명세서를 포함하세요. 매각이 이미 진행 중일 때에야 하는 요청은 소급 세금 계획으로 보일 수 있으므로 지연 사유가 중요합니다.

CRA가 늦은 45(2) 선택 신고를 검토하는 동안 집을 팔아도 되나요?

예. 요청이 검토 중이라는 이유로 매각이나 매각한 해의 신고서 제출 기한이 미뤄진다는 규정은 법에 없습니다. 늦은 선택 신고는 CRA가 받아줄 때에만 효력이 생기며, 받아주면 제때 한 것으로 간주되고 CRA는 영향받는 모든 연도를 재결정해 반영할 수 있습니다(소득세법 제220조 제3.3항 및 제220조 제3.4항).

CRA가 거절하면 이사 나간 때의 간주 매각이 그대로 유지됩니다. 그러면 이사 나간 해에 그 간주 매각을 신고하고 주택을 지정해야 하며, 매각한 해의 양도차익은 이사 나간 때의 가치부터 계산됩니다. 요청이 검토 중일 때 매각한 해의 신고서를 어떻게 제출하는지는 CRA가 공표하지 않았습니다. CRA가 받아줄 때까지는 법적으로 선택 신고가 없으므로, 답을 받기 전에 제출하는 매각한 해의 신고서에는 이사 나간 때의 가치부터 계산한 차익을 신고합니다. 이후 선택 신고가 받아들여지면 CRA가 영향받는 연도를 재결정해 반영하며, 납부할 세액이 있으면 이자가 붙습니다(IC07-1R1, 50항).

임대에 대해 CCA를 공제받으면 45(2) 선택 신고가 취소되나요?

예. 그 재산에 대해 CCA를 공제받으면 공제한 해의 첫날에 선택 신고를 철회(취소)한 것으로 보며, 그날 공정시장가치로 간주 매각이 발생합니다. 선택 신고가 적용되는 연도에는 CCA를 공제받으면 안 되고, 늦은 선택 신고는 용도 변경 이후 CCA를 공제받지 않았을 때만 받아들여집니다(CRA folio S1-F3-C2, 2.48~2.51항).

과거 신고서를 수정해 CCA를 없애면 늦은 선택 신고를 할 자격이 회복되는지는 folio에 나와 있지 않습니다. 정리되지 않은 사항으로 보세요. CCA 공제와 분류는 자본비용 공제(Capital cost allowance)에서 다룹니다.

이사 나갈 때 간주 매각을 신고하지 않았다면 그 해를 어떻게 바로잡나요?

CRA에 이사 나간 해의 신고서를 수정해 간주 매각을 신고하고 Form T2091(IND)에서 주택을 지정해 달라고 요청하세요. CRA는 일부 경우에 늦은 지정을 받아주며, 가산세가 붙을 수 있습니다(CRA: 주택 소유자 면세).

주택 소유자 면세 지정은 늦은 제출 규정에서 선택 신고로 취급되므로, 같은 10년 제한과 최대 $8,000의 가산세가 적용됩니다(소득세법 제220조 제3.21항 및 제220조 제3.5항). 면세가 이사 나간 때의 차익 전체를 덮지 못하면 그 해의 세금과 이자도 납부해야 합니다. 이 간주 매각을 포함해 신고하지 않은 부동산 매각은, CRA의 수정 양식으로 신고할 때까지, 그리고 그 후 3년 동안, 일반 3년 기한이 지나도 재결정이 가능한 상태로 그 해를 열어 둡니다(소득세법 제152조 제4항 (b.3)호). 2016년 이전에 이사 나갔나요? 면세가 차익 전체를 덮은 경우 CRA는 신고를 요구하지 않았습니다(CRA folio S1-F3-C2, 2.15.2항). 대신 늦은 45(2) 선택 신고가 받아들여지면 신고할 이사 나간 때의 간주 매각이 없습니다.

몇 년 지난 뒤 집이 임대용이 된 날의 가치를 어떻게 평가하나요?

이사 나간 날의 공정시장가치를 씁니다. 보통 공개 시장에서 서로 독립적이고 거래 의사가 있는 매수자와 매도자가 합의할 수 있는 가장 높은 가격입니다(CRA: 양도소득 용어 정의). CRA는 재산의 용도를 바꾸는 날의 가치를 기록해 두기를 기대합니다(CRA: Guide T4037).

당시에 기록하지 않았다면 그 날짜 기준으로 기록을 만드세요. 이사 나간 날을 기준으로 소급 작성한 감정평가서, 그 무렵 인근의 비슷한 주택 매매 사례, 그 집 자체의 매물·임대 이력이 자료가 됩니다. 이사 나간 때의 가치는 면제되는 차익과 새 취득가액을 정하므로 CRA가 문제 삼을 수 있습니다. 기록이 없으면 늦은 선택 신고 요청이 거절될 수도 있습니다(IC07-1R1, 57항).

임대를 시작할 때의 가치보다 낮게 팔았다면 손실을 공제받을 수 있나요?

선택 신고가 없다면 가능할 수 있습니다. 간주 매각 이후 집은 임대 수입을 얻기 위해 보유한 재산이므로, 이사 나간 때의 가치보다 떨어진 부분은 주택이 아니라 임대 부동산의 손실입니다. 토지와 건물 부분을 어떻게 공제하는지는 임대 부동산 매각에 있습니다.

선택 신고가 유효한 경우는 답이 분명하지 않습니다. 본인 집 같은 개인 사용 재산의 손실은 없는 것으로 간주됩니다(소득세법 제40조 제2항 (g)호 (iii); 제54조). 제45조 제2항 (a)호는 그 집이 소득을 낳기 시작한 적이 없는 것으로 간주하므로 이 규정이 적용될 쪽으로 보이지만, CRA folio는 이 문제를 정리하지 않았습니다. 이사 나가기 전에 가치가 떨어진 것은 본인 집의 손실이어서 공제되지 않습니다(CRA: 주택 소유자 면세).

이사 나가면서 새 집을 샀다면 45(2) 선택 신고가 여전히 의미가 있나요?

있을 수 있으니 두 결과를 비교하세요. 가족은 연도마다 집 하나만 지정할 수 있어서, 임대한 연도는 보통 예전 집이 아니라 새 집에 돌아갑니다(소득세법 제54조). 그래도 선택 신고는 이사 나갈 때의 간주 매각을 미루고, 계산식의 "1을 더하는" 부분 덕분에 차익 전체에 대해 한 해를 더 면제받을 수 있습니다.

어느 쪽이 더 낮은지는 가치가 어떻게 움직였는지에 따라 다릅니다. 선택 신고가 없으면 과세되는 부분은 이사 나간 이후 오른 금액이고, 있으면 과세되는 부분은 지정하지 않은 연도 수로 정해지는 전체 차익의 일부입니다. 실제 숫자로 두 경우를 모두 계산하세요. 선택 신고는 이사 나간 해의 신고서와 함께 제출해야 하고, 연도는 매각할 때에만 지정합니다(CRA folio S1-F3-C2).

이미 낸 45(2) 선택 신고를 취소할 수 있나요?

예. 이후 연도의 신고서에서 철회하면 그 해의 첫날부터 집을 임대하기 시작한 것으로 간주됩니다. 그러면 그날 공정시장가치로 간주 매각이 발생하고 그 해에 신고하며, 그 가치가 새 취득가액이 됩니다(소득세법 제45조 제2항 (c)호). CCA를 공제받아도 같은 효과가 납니다(CRA folio S1-F3-C2).

임대했던 예전 주택의 매각은 어떤 양식으로 신고하나요?

매각이나 간주 매각마다 Schedule 3과 주택 소유자 면세 지정서인 Form T2091(IND)를 제출하며, 완전히 면제되는 경우도 마찬가지입니다(CRA: 주택 소유자 면세; CRA: Form T2091(IND)).

임대 중의 담보대출 이자는 이자 공제 가능 여부에 있습니다.

예시

매각 비용을 빼기 전의 설명용 캐나다 달러 금액입니다. 모든 예시는 캐나다 거주자가 콘도를 8개 과세연도 동안 소유했다고 가정합니다.

유효한 선택 신고, 다른 집 없음

C$300,000에 산 콘도에 5년간 살다가 유효한 45(2) 선택 신고를 하고 CCA 공제 없이 3년간 임대합니다. C$500,000에 매각합니다. 임대한 3년이 4년 제한 안에 있으므로 8개 연도를 모두 지정할 수 있습니다. 양도차익 C$200,000는 전액 면제될 수 있으며, 매각은 여전히 Schedule 3과 T2091(IND)에 신고합니다.

유효한 선택 신고, 이사 나갈 때 새 집 매입

같은 콘도이지만 가족이 이사 나갈 때 집을 사서 임대한 3년은 그 집으로 지정합니다. 콘도는 지정 연도가 5년입니다. 면제 비율: (1 + 5) / 8 × C$200,000 = C$150,000. 양도소득: C$50,000.

선택 신고 없음

같은 콘도, 선택 신고 없음, 이사 나갈 때 가치는 C$420,000. 이사 나간 해: 간주 양도차익 C$120,000, 지정하면 면제되지만 그 해에 반드시 신고해야 합니다. 매각한 해: C$500,000 − C$420,000 = 양도소득 C$80,000, CCA를 공제받았다면 CCA 환입이 추가됩니다. 이사 나간 해를 신고하지 않았다면 늦은 지정으로 그 해를 수정 신고합니다. 기한으로부터 5년 후에 낸 완전한 요청을 CRA가 받아주면 가산세는 60개월 × C$100 = C$6,000입니다.

상황이 다르다면?

• 지금 이사 나가는 중이거나, 다시 입주하거나, 퀘벡 주에 산다면: 집을 임대용으로 바꾸기를 보세요.
• 두 집이 같은 연도를 두고 겹치거나, 집의 일부만 임대했다면: 주택 소유자 면세(Principal residence exemption)를 보세요.
• CCA를 공제받았거나, 환입, 토지와 건물의 구분, 준비금이 필요하다면: 임대 부동산 매각과 자본비용 공제(Capital cost allowance)를 보세요.
• 집을 365일 미만 보유했다면: 부동산 단기 매매와 분양권 전매를 보세요.
• 매각할 때 캐나다 밖에 살고 있다면: 비거주자의 캐나다 부동산 매각을 보세요.
• 가족이 명의에 올라 있거나 집을 이전했다면: 가족에게 재산 이전하기를 보세요.
• 선택 신고를 놓쳤거나, 이사 나간 때의 매각을 신고하지 않았거나, 매각 시점에 늦은 요청이 진행 중이라면: CRA의 재량, 가산세, 10년 제한에 따라 결과가 달라집니다. 위의 기록을 준비해 개인 세금 상담을 받으세요.