בחירה מאוחרת לפי ⁦45(2)⁩ ומכירת בית שהושכר

איך מחויב רווח ממכירת בית שהושכר?

זה תלוי אם בחירה לפי סעיף ⁦45(2)⁩ חלה על מועד המעבר. עם בחירה תקפה, כללי רווחי ההון וכללי ה-⁠CCA רואים את הבית כמי שמעולם לא הפך לדירה להשכרה (את דמי השכירות ממשיכים לדווח מדי שנה), ולכן יש רווח אחד ממחיר הרכישה ועד מחיר המכירה, ופטור דירת המגורים העיקרית מכסה את השנים שייעדתם (בחרתם כדירת מגורים עיקרית). בלי בחירה נחשבתם כמי שמכרו את הבית בשווי השוק ההוגן שלו ביום שהפך לדירה להשכרה, וקנו אותו בחזרה באותו שווי (Income Tax Act, section 45).

החמצתם את הבחירה? CRA עשויה לקבל אותה באיחור אם פניתם אליה בתוך עשר שנים קלנדריות אחרי סוף שנת המעבר ולא נתבע CCA מאז. הקבלה נתונה לשיקול דעת, ויש קנס (ראו להלן).

⁦50%⁩ מרווח הון חייב במס (חוק מס הכנסה, סעיף 38).

המקרה אינו פשוט אם הבחירה הוחמצה או הוגשה באיחור, אם נתבע ניכוי פחת קנדי (CCA) על הדירה להשכרה, אם המכירה במועד המעבר לא דווחה, אם המשפחה החזיקה בית נוסף באותן שנים, או אם הבית נמכר בפחות מהשווי שלו ביום המעבר.

אספו את מסמכי הרכישה וקבלות השיפוצים, את תאריך המעבר, ראיות לשווי הבית באותו יום, כל דוח השכרה (טופס ⁦T776⁩) וכל לוח CCA, כל מכתב בחירה והוכחה ששלחתם אותו, ורשימה של הבתים שהיו בבעלות המשפחה בכל שנה.

איך מחשבים את הרווח כשיש בחירה לפי ⁦45(2)⁩?

לוקחים את מחיר המכירה פחות העלות המקורית ועלויות המכירה, ואז מפחיתים את החלק הפטור. החלק הפטור הוא הרווח כפול אחד ועוד מספר השנים שייעדתם, חלקי מספר שנות המס שהחזקתם בבית. ה“אחד ועוד” חל רק אם הייתם תושבי קנדה בשנה שבה קניתם (חוק מס הכנסה, סעיף ⁦40(2)(b)⁩; Income Tax Folio S1-F3-C2 של CRA).

כל עוד הבחירה בתוקף, אפשר לייעד את הבית לעד ארבע שנות מס שבהן אף אחד מהמשפחה אינו גר בו, אם אתם תושבי קנדה ולא יועד בית משפחה אחר לאותן שנים. העברת מעסיק שעומדת בסעיף 54.1 יכולה להסיר את מגבלת ארבע השנים (Income Tax Folio S1-F3-C2 של CRA). שנות השכרה מעבר לכך אי אפשר לייעד, ולכן חלק מהרווח נעשה חייב במס. הנוסחה בפירוט נמצאת בפטור על דירת מגורים עיקרית.

איך מחשבים את הרווח אם לא הגשתם בחירה לפי ⁦45(2)⁩?

יש שתי מכירות. במכירה לכאורה במועד המעבר, התמורה היא שווי הבית באותו יום. פטור דירת המגורים העיקרית יכול בדרך כלל להגן על הרווח הזה, אבל חייבים לדווח עליו באותה שנה. במכירה בפועל, העלות היא שווי הבית ביום המעבר, ולכן העלייה בשווי אחרי המעבר היא רווח הון (חוק מס הכנסה, סעיף ⁦45(1)⁩; CRA: דירת מגורים עיקרית).

בדרך כלל אי אפשר לייעד את שנות ההשכרה, כי שום בחירה אינה חלה עליהן ואף אחד מהמשפחה לא גר בבית. כל CCA שנתבע מוחזר במכירה. ראו מכירת נכס להשכרה.

החמצתם את הבחירה לפי ⁦45(2)⁩: אפשר עדיין להגיש אותה באיחור?

אולי. סעיף ⁦45(2)⁩ נמצא ברשימת הבחירות ש-⁠CRA עשויה לקבל באיחור, אם פניתם בתוך עשר שנים קלנדריות אחרי סוף שנת המעבר. אחרי המועד הזה אי אפשר, והתוצאה של העדר בחירה נשארת (חוק מס הכנסה, סעיף ⁦220(3.2)⁩; Income Tax Regulations, section 600). הקבלה נתונה לשיקול דעת. ה-⁠Income Tax Folio של CRA מזכיר תנאי אחד: לא נתבע CCA על הנכס מאז שינוי השימוש (Income Tax Folio S1-F3-C2 של CRA).

בחירה מאוחרת שהתקבלה כרוכה בקנס: הנמוך מבין ⁦$8,000⁩ לבין ⁦$100⁩ לכל חודש שלם מהמועד המקורי ועד היום ש-⁠CRA מקבלת בקשה מלאה. המדיניות של CRA היא לא לקבל את הבקשה עד שהקנס שולם, ולכן שלחו את התשלום עם הבקשה. אפשר לבקש לבטל או לוותר על הקנס עצמו לפי סמכות הסעד הכללית של CRA, ולכן בקשו זאת באותה בקשה אם האיחור היה מחוץ לשליטתכם (Income Tax Act, section 220(3.5); ⁦IC07-1R1⁩, paragraphs 51 to 54).

מה CRA בודקת, לפי חוזר הסעד לנישום שלה (⁦IC07-1R1⁩, paragraphs 56 to 63):

הבקשה נעשית בכתב, דרך Submit documents ב-⁠My Account או בדואר למרכז המס שלכם. צרפו את מכתב הבחירה החתום, את השנים והתאריכים הרלוונטיים, את הסיבה לאיחור, את השפעת המס אם הבקשה תתקבל או תידחה, ולוחות מעודכנים לכל שנה שהושפעה. בקשה שמוגשת רק כשמכירה כבר מתקדמת עלולה להיראות כתכנון מס רטרואקטיבי, ולכן הסיבה לאיחור חשובה.

אפשר למכור בזמן ש-⁠CRA בודקת בחירה מאוחרת לפי ⁦45(2)⁩?

כן. שום דבר בחוק אינו מעכב את המכירה, או את מועד ההגשה של דוח שנת המכירה, בזמן שבקשה תלויה ועומדת. בחירה מאוחרת נכנסת לתוקף רק כש-⁠CRA מקבלת אותה, ואז היא נחשבת כמי שהוגשה בזמן, ו-⁠CRA יכולה להוציא שומה מתוקנת לכל שנה שהושפעה כדי לשקף אותה (Income Tax Act, sections 220(3.3) and 220(3.4)).

אם CRA דוחה, המכירה לכאורה במועד המעבר נשארת בתוקף. אז צריך לדווח על המכירה לכאורה בשנת המעבר ולייעד את הבית, והרווח בשנת המכירה נמדד משווי הבית ביום המעבר. CRA לא מפרסמת איך מגישים את דוח שנת המכירה בזמן שבקשה תלויה ועומדת. עד ש-⁠CRA מקבלת, אין בחירה בחוק, ולכן דוח שנת מכירה שהוגש לפני התשובה מדווח על הרווח משווי הבית ביום המעבר. אם הבחירה מתקבלת אחר כך, CRA מוציאה שומה מתוקנת לשנים שהושפעו, עם ריבית על כל יתרה לתשלום (⁦IC07-1R1⁩, paragraph 50).

האם תביעת CCA על הדירה להשכרה מבטלת את הבחירה לפי ⁦45(2)⁩?

כן. תביעת CCA על הנכס נחשבת כביטול הבחירה ביום הראשון של שנת התביעה, וזה גורם למכירה לכאורה בשווי השוק ההוגן באותו יום. אסור לתבוע CCA בשנים שהבחירה חלה עליהן, ובחירה מאוחרת מתקבלת רק אם לא נתבע CCA מאז השינוי (Income Tax Folio S1-F3-C2 של CRA, paragraphs 2.48 to 2.51).

ה-⁠Income Tax Folio אינו אומר אם תיקון דוחות קודמים כדי להסיר CCA מחזיר את הזכאות לבחירה מאוחרת. התייחסו לשאלה הזאת כלא מוכרעת. תביעות CCA וקבוצות CCA מוסברות בניכוי פחת קנדי (CCA).

לא דיווחתם על המכירה לכאורה כשעברתם דירה: איך מתקנים את אותה שנה?

בקשו מ-⁠CRA לתקן את דוח שנת המעבר כדי לדווח על המכירה לכאורה ולייעד את הבית בטופס ⁦T2091(IND)⁩. CRA מקבלת ייעוד מאוחר במקרים מסוימים, ועשוי לחול קנס (CRA: דירת מגורים עיקרית).

ייעוד דירת מגורים עיקרית נחשב לבחירה לצורך כללי ההגשה באיחור, ולכן חלות אותה מגבלה של עשר שנים ואותו קנס של עד ⁦$8,000⁩ (Income Tax Act, sections 220(3.21) and 220(3.5)). אם הפטור אינו מכסה את כל הרווח במועד המעבר, חובה גם מס וריבית לאותה שנה. מכירה של מקרקעין שלא דווחה, כולל המכירה לכאורה הזאת, משאירה את אותה שנה פתוחה לשומה מתוקנת מעבר לתקופה הרגילה של שלוש שנים, עד שתדווחו עליה בטופס התיקון של CRA, ולשלוש שנים אחרי כן (חוק מס הכנסה, סעיף ⁦152(4)⁩(⁦b.3⁩)). עברתם לפני 2016? CRA לא דרשה דיווח כשהפטור כיסה את כל הרווח (Income Tax Folio S1-F3-C2 של CRA, paragraph 2.15.2). אם בחירה מאוחרת לפי ⁦45(2)⁩ מתקבלת במקום זאת, אין מכירה לכאורה במועד המעבר שצריך לדווח עליה.

איך מעריכים את שווי הבית ביום שהפך לדירה להשכרה, שנים אחר כך?

השתמשו בשווי השוק ההוגן ביום המעבר: בדרך כלל המחיר הגבוה ביותר שקונה ומוכר עצמאיים ורצוניים היו מסכימים עליו בשוק פתוח (CRA: הגדרות לרווחי הון). CRA מצפה שתשמרו רישום של השווי ביום שבו אתם משנים את השימוש בנכס (CRA: מדריך ⁦T4037⁩).

אם לא נעשה רישום באותו זמן, בנו אחד נכון לאותו תאריך: שמאות בכתב שמתוארכת ליום המעבר, מכירות של בתים דומים בסביבה בתקופה ההיא, והיסטוריית הרישום למכירה או לשכירות של הבית עצמו. שווי הבית ביום המעבר קובע את הרווח הפטור ואת העלות החדשה, ולכן CRA יכולה לערער עליו. היעדר רישומים יכול גם להכשיל בקשה לבחירה מאוחרת (⁦IC07-1R1⁩, paragraph 57).

נמכר בפחות משוויו ביום שהתחלתם להשכיר אותו: ההפסד מותר בניכוי?

בלי בחירה, ייתכן. אחרי המכירה לכאורה, הבית הוחזק כדי להפיק שכירות, ולכן ירידה מתחת לשווי ביום המעבר היא הפסד על נכס להשכרה, ולא על בית מגורים. איך מנכים את חלקי הקרקע והמבנה מוסבר במכירת נכס להשכרה.

כשיש בחירה בתוקף, התשובה לא ברורה. הפסד על רכוש לשימוש אישי, כמו הבית שלכם, נחשב לאפס (Income Tax Act, section 40(2)(g)(iii); סעיף 54). סעיף ⁦45(2)(a)⁩ קובע שהבית נחשב כמי שמעולם לא התחיל להפיק הכנסה, וזה מרמז שהכלל הזה חל, אבל ה-⁠Income Tax Folio של CRA אינו מכריע בשאלה. ירידה בשווי לפני המעבר היא הפסד על הבית שלכם, ואינה מותרת בניכוי (CRA: דירת מגורים עיקרית).

קניתם בית חדש כשעברתם: בחירה לפי ⁦45(2)⁩ עדיין שווה משהו?

יכולה להיות. השוו את שתי התוצאות. המשפחה יכולה לייעד רק בית אחד בכל שנה, ולכן שנות ההשכרה הולכות בדרך כלל לבית החדש, ולא לבית הקודם (חוק מס הכנסה, סעיף 54). אף על פי כן, הבחירה דוחה את המכירה לכאורה במועד המעבר, וה“אחד ועוד” בנוסחה יכול להגן על שנה נוספת של כל הרווח.

איזו תוצאה נמוכה יותר תלוי באופן שבו השווי השתנה. בלי הבחירה, החלק החייב הוא העלייה בשווי אחרי המעבר. עם הבחירה, החלק החייב הוא חלק מכל הרווח, שנקבע לפי השנים שלא יועדו. חשבו את שתי החלופות עם המספרים האמיתיים שלכם. הבחירה עצמה מוגשת עם דוח שנת המעבר, והשנים מיועדות רק במכירה (Income Tax Folio S1-F3-C2 של CRA).

אפשר לבטל בחירה לפי ⁦45(2)⁩ שהגשתם?

כן. מבטלים אותה בדוח של שנה מאוחרת יותר, ואז אתם נחשבים כמי שהתחילו להשכיר את הבית ביום הראשון של אותה שנה. זה גורם למכירה לכאורה בשווי השוק ההוגן באותו יום, שמדווחים עליה באותה שנה, והשווי נעשה העלות החדשה (Income Tax Act, section 45(2)(c)). לתביעת CCA יש אותה השפעה (Income Tax Folio S1-F3-C2 של CRA).

אילו טפסים מדווחים על מכירת בית קודם שהושכר?

Schedule 3 וטופס ⁦T2091(IND)⁩, ייעוד דירת מגורים עיקרית, לכל מכירה או מכירה לכאורה, גם אם היא פטורה לגמרי (CRA: דירת מגורים עיקרית; CRA: טופס ⁦T2091(IND)⁩).

ריבית על משכנתה בזמן ההשכרה מוסברת בניכוי ריבית.

דוגמה

סכומים להמחשה בדולרים קנדיים, לפני עלויות מכירה. בכל דוגמה תושב קנדה החזיק בדירה 8 שנות מס.

בחירה תקפה, בלי בית אחר

דירה שנקנתה ב-⁠⁦C$300,000⁩ משמשת למגורים 5 שנים, ואז מושכרת 3 שנים לפי בחירה תקפה לפי ⁦45(2)⁩ בלי CCA. היא נמכרת ב-⁠⁦C$500,000⁩. אפשר לייעד את כל 8 השנים, כי 3 שנות ההשכרה נכנסות במגבלת ארבע השנים. הרווח של ⁦C$200,000⁩ יכול להיות פטור לגמרי. המכירה עדיין מדווחת ב-⁠Schedule 3 וב-⁠⁦T2091(IND)⁩.

בחירה תקפה, בית חדש שנקנה במועד המעבר

אותה דירה, אבל המשפחה קנתה בית במועד המעבר ומייעדת את הבית ל-⁠3 שנות ההשכרה. הדירה מקבלת 5 שנים מיועדות. החלק הפטור: ⁦(1 + 5)⁩ / ⁦8 × C$200,000 = C$150,000⁩. רווח ההון: ⁦C$50,000⁩.

אין בחירה

אותה דירה, בלי בחירה, ששווה ⁦C$420,000⁩ ביום המעבר. שנת המעבר: רווח לכאורה של ⁦C$120,000⁩, פטור אם יועד, אבל חובה לדווח עליו באותה שנה. שנת המכירה: ⁦C$500,000⁩ − ⁦C$420,000⁩ = רווח הון של ⁦C$80,000⁩, ובנוסף החזר CCA אם נתבע. אם שנת המעבר לא דווחה, מתקנים אותה עם ייעוד מאוחר. אם CRA מקבלת בקשה מלאה שהוגשה 5 שנים אחרי המועד, הקנס הוא 60 חודשים × ⁦C$100⁩ = ⁦C$6,000⁩.

המצב שלכם שונה?

• אתם עוברים דירה עכשיו, חוזרים לגור בבית או גרים בקוויבק: ראו הפיכת בית לדירה להשכרה.
• שני בתים מתחרים על אותן שנים, או שהשכרתם רק חלק מהבית: ראו פטור על דירת מגורים עיקרית.
• תבעתם CCA, או שאתם צריכים החזר CCA, חלוקה בין קרקע למבנה או הפרשה: ראו מכירת נכס להשכרה וניכוי פחת קנדי (CCA).
• החזקתם בבית פחות מ-⁠365 ימים: ראו מכירת נכסים מהירה ומכירת זכויות רכישה.
• אתם גרים מחוץ לקנדה כשאתם מוכרים: ראו תושבי חוץ שמוכרים נכס בקנדה.
• בן או בת משפחה רשומים בשטר, או שהעברתם את הבית: ראו העברת נכס לבני משפחה.
• הבחירה הוחמצה, המכירה במועד המעבר לא דווחה, או שבקשה מאוחרת תלויה ועומדת בזמן המכירה: אלה תלויים בשיקול דעת של CRA, בקנס ובמגבלה של עשר שנים. אספו את הרישומים שלמעלה וקבלו עזרה במס אישי.