US-Immobilie verkaufen als Kanadier: FIRPTA und Steuern

Wie viel wird beim Closing einbehalten?

Der US-Käufer behält in der Regel 15 % Ihres Bruttoverkaufspreises ein, nicht Ihres Gewinns und nicht des Betrags, der nach Rückzahlung der Hypothek übrig bleibt. Ein niedrigerer Satz oder gar kein Einbehalt hängt von der geplanten Nutzung durch den Käufer und vom Preis der gesamten Immobilie ab, auch wenn mehrere Personen Eigentümer sind (IRS: Anleitung zu Form 8288).

Für die Wohnsitzregeln muss ein privater Käufer oder ein Familienmitglied konkret planen, in jedem der ersten beiden 12-Monats-Zeiträume nach dem Closing an mindestens 50 % der Tage, an denen jemand die Immobilie nutzt, dort zu wohnen; Leerstandstage zählen nicht. Ihre eigene Nutzung als Ferienhaus bestimmt den Satz nicht. Befreit der Käufer sich vom Einbehalt, ist der Gewinn deshalb nicht von der US-Steuer befreit (IRS: Anleitung zu Form 8288).

Kann ich den Einbehalt vor dem Closing senken?

Sie können beim IRS (US-Bundessteuerbehörde) mit Form 8288-B eine Freistellungsbescheinigung beantragen, wenn der übliche Einbehalt die voraussichtliche US-Steuer übersteigt, auch bei einem Verkauf mit geringem oder ohne Gewinn. Der Antragsteller unterschreibt das Formular. Beantragen Sie sie früh: Nach Angaben des IRS entscheidet er in der Regel innerhalb von 90 Tagen nach einem vollständigen Antrag mit der US-Steuernummer aller Beteiligten (IRS: Form 8288-B; Freistellungsbescheinigungen).

Teilen Sie dem Käufer schriftlich mit, wenn Ihr Antrag am Tag des Closings noch offen ist. Ein bis zum Closing gestellter Antrag erlaubt dem Käufer, den erforderlichen Betrag zurückzuhalten, bis der IRS entschieden hat. Der Käufer muss beim Closing trotzdem einbehalten und später nach der Bescheinigung oder der Ablehnung abführen. Die übliche Frist für die Formulare 8288 und 8288-A des Käufers und die Zahlung ist der 20. Tag nach der Übertragung. Ein rechtzeitiger Antrag auf eine Bescheinigung verschiebt diese Abführungsfrist jedoch auf den 20. Tag nach dem Versand der IRS-Entscheidung (IRS: Freistellungsbescheinigungen; IRS: Anleitung zu Form 8288).

Der Antrag braucht eine belegte Schätzung des Verkaufsgewinns und der maximalen US-Steuer. Sammeln Sie den Kaufvertrag und den geplanten Verkaufsvertrag, Belege zu Abschlusskosten und Verbesserungen, die Abschreibungshistorie der Vermietung und die Steuernummer aller Beteiligten. Eine Bescheinigung ändert den einbehaltenen Betrag, ersetzt aber nicht Ihre Steuererklärung.

Hat der Käufer bereits zu viel abgeführt, kann eine nach dem Closing ausgestellte Bescheinigung eine frühere Erstattung ermöglichen. Folgen Sie nach Erhalt der Bescheinigung der Anleitung zu Form 8288-A. Die Steuererklärung für das Verkaufsjahr müssen Sie trotzdem einreichen.

Brauche ich für den Verkauf eine ITIN?

Eine ITIN ist keine gesetzliche Voraussetzung, um den Verkauf abzuschließen. Sie brauchen aber eine US-Steuernummer, um den FIRPTA-Einbehalt geltend zu machen oder eine Bescheinigung zu beantragen. Haben Sie keine SSN (Social Security Number, US-Sozialversicherungsnummer) und sind nicht berechtigt, eine zu bekommen, beantragen Sie mit Form W-7 eine ITIN (Individual Taxpayer Identification Number, US-Steuernummer für Personen ohne SSN). Fehlt die ITIN, kann der Käufer die Formulare 8288 und 8288-A trotzdem einreichen. Der IRS schickt Ihnen die abgestempelte Form 8288-A, die Sie für die Geltendmachung des Einbehalts brauchen, aber erst, wenn er Ihre Nummer hat (IRS: Anleitung zu Form 8288).

Ist der Verkauf Ihr einziger Grund für eine ITIN, beantragen Sie sie erst, wenn Sie einen rechtsverbindlichen Kaufvertrag haben. Der IRS lehnt frühere Anträge nach eigenen Angaben ab. Die Ausnahme von Form W-7 für den Verkauf von Immobilien verlangt ein ausgefülltes FIRPTA-Formular und einen Kaufvertrag oder ein Closing-Dokument, für Verkäufer gelten zusätzliche Unterlagenanforderungen. Beantragen Sie auch eine Bescheinigung, senden Sie die ausgefüllten Formulare W-7 und 8288-B gemeinsam nach den IRS-Hinweisen. Bei Berechtigung können Sie die ITIN auch zusammen mit Ihrer Form 1040-NR beantragen (Weg über die Steuererklärung). Prüfen Sie in der aktuellen Anleitung zu Form W-7 die Ausweisdokumente und die Versandadresse. Jeder ausländische Mitverkäufer braucht eine eigene Nummer.

Was reiche ich ein, um den Einbehalt zurückzubekommen, und wann?

Reichen Sie für das Verkaufsjahr Form 1040-NR ein. Damit berechnen Sie Ihre tatsächliche US-Steuer, rechnen den FIRPTA-Einbehalt an und fordern einen Überschuss als Erstattung zurück. Der Verkauf gehört in die Steuererklärung für das Jahr des Closings, auch wenn eine offene Bescheinigung dazu führt, dass Form 8288-A ein späteres Datum zeigt (IRS: FIRPTA FAQ).

Bitten Sie den Closing-Agenten, auf Form 8288-A Ihren korrekten Namen, Ihre Adresse und Ihre ITIN einzutragen. Der IRS stempelt Copy B und schickt sie an den ausländischen Verkäufer. Legen Sie diese Kopie Ihrer Form 1040-NR bei, um die FIRPTA-Gutschrift in Zeile 25f geltend zu machen. Ist sie nicht angekommen, prüfen Sie die Einreichung des Käufers und eine möglicherweise fehlende ITIN. Hat der Käufer ohne Ihre Nummer eingereicht, lässt der IRS einen Antrag zu, wenn Sie den Einbehalt gut belegen, etwa mit Closing-Unterlagen, und eine Erklärung mit den Angaben der Formulare 8288 und 8288-A sowie Ihrer ITIN beifügen (IRS: Meldung und Zahlung der Steuer auf US-Immobilienvermögen; IRS: Anleitung zu Form 1040-NR).

Wie wird mein US-Gewinn berechnet?

Bei einem einfachen Verkauf ist der US-Gewinn der Verkaufspreis minus Verkaufskosten und angepasste Anschaffungskosten. Ausgangspunkt sind die Anschaffungskosten. Dazu kommen anrechenbare Verbesserungen, abgezogen wird die US-Abschreibung für die Vermietung, die zulässig war oder zulässig gewesen wäre, auch wenn Sie sie nie in einer Steuererklärung geltend gemacht haben (IRS: Publication 551; IRS: Publication 523).

Ein von Ihnen selbst bewohntes Haus kann nur dann für den US-Gewinnfreibetrag für den Hauptwohnsitz in Frage kommen, wenn die eigenen US-Anforderungen an Eigentum und Nutzung erfüllt sind. Eine kanadische Bestimmung als Hauptwohnsitz begründet dieses US-Ergebnis nicht. Eine Vermietung kann dazu führen, dass ein Teil des Gewinns trotz Freibetrag steuerpflichtig ist. Beim Verkauf von Mietobjekten kann zusätzlich zu den Schedules für Kapitalgewinne Form 4797 nötig sein (IRS: Publication 523; IRS: Anleitung zu Form 1040-NR).

Haben Sie einen Gewinn aus US-Immobilienvermögen, prüfen Sie auch die alternative Mindeststeuer anhand der Anleitung zu Form 6251 für nicht ansässige Ausländer.

Behält auch der Bundesstaat etwas ein oder besteuert er den Verkauf?

Der Bundesstaat, in dem die Immobilie liegt, kann zusätzlich zum bundesweiten FIRPTA-Einbehalt eigene Steuern erheben oder beim Closing einbehalten. Prüfen Sie die Regeln dieses Bundesstaats, bevor Sie die Closing-Anweisungen festlegen. Die Bescheinigung des Bundes regelt den Einbehalt des Bundesstaats nicht.

Kalifornien verwendet zum Beispiel Form 593. Ein Verkäufer mit einem kalifornischen Steuerverlust oder ohne Gewinn und mit einer Steuernummer kann dieses Ergebnis bescheinigen und so den kalifornischen Einbehalt vermeiden; ein Verkäufer mit Gewinn kann eine alternative Berechnung wählen. Geben Sie das Formular bis zum Closing an das Treuhandkonto (Escrow) und machen Sie einen kalifornischen Einbehalt in Form 540NR geltend. Andere Bundesstaaten haben andere Regeln (California FTB: Anleitung zu Form 593).

Wie gebe ich den Verkauf in Kanada an?

Sind Sie in Kanada steuerlich ansässig, geben Sie den Verkauf einer privat gehaltenen US-Immobilie als Kapitalgewinn in kanadischen Dollar auf Schedule 3 Ihrer T1 an. Eine Vermietung kann zusätzlich eine Nachversteuerung (Recapture) der Capital Cost Allowance (CCA, steuerliche Abschreibung in Kanada) oder einen Endverlust (Terminal Loss) auslösen, getrennt vom Kapitalgewinn. Prüfen Sie die Mietunterlagen vor der Einreichung (CRA: Ratgeber zu Kapitalgewinnen; CRA: Ratgeber zu Mieteinkünften).

Wer in Québec ansässig ist, gibt den Gewinn auch auf Schedule G der Québec-Steuererklärung an. Mit Form TP-772-V berechnen Sie die Québec-Anrechnung ausländischer Steuern; die Bestimmung eines Hauptwohnsitzes erfolgt mit Form TP-274-V zusammen mit Schedule G (Revenu Québec: Kapitalgewinne, Anrechnung ausländischer Steuern, Bestimmung des Hauptwohnsitzes).

Nach dem Steuerabkommen zwischen den USA und Kanada dürfen die USA einen Gewinn aus US-Immobilienvermögen besteuern. Wegen Ihrer Ansässigkeit in Kanada kann der Gewinn trotzdem in Ihre kanadische Steuererklärung gehören. Entlastung kommt dann eher über die Anrechnung ausländischer Steuern als über die Herausnahme des Verkaufs (Steuerabkommen Kanada–USA, Artikel XIII und XXIV). Haben Sie die Immobilie hauptsächlich zum Weiterverkauf erworben oder als Umlaufvermögen behandelt, kann der Gewinn betriebliche Einkünfte sein (CRA: Einkünfte aus Immobilien).

Warum kann mein kanadischer Gewinn vom US-Gewinn abweichen?

Kanada rechnet jeden Teil des Geschäfts zum Zeitpunkt seines Anfalls um: den Verkaufserlös zum Wechselkurs am Verkaufstag, die angepassten Anschaffungskosten (Adjusted Cost Base) zum Zeitpunkt des Erwerbs, Verkaufskosten und Verbesserungen, wenn sie entstanden sind. Der Gewinn in kanadischen Dollar kann deshalb höher oder niedriger ausfallen als der Gewinn in US-Dollar, noch bevor die unterschiedlichen Abschreibungsregeln beider Länder berücksichtigt sind (CRA: Ratgeber zu Kapitalgewinnen).

Bewahren Sie die Wechselkurse und Daten zusammen mit beiden Closing-Abrechnungen und den Belegen für Verbesserungen auf. Gehörte Ihnen die Immobilie schon, als Sie in Kanada ansässig wurden, behandelt Kanada in der Regel ihren Marktwert zu diesem Zeitpunkt als Ihre Anschaffungskosten. Bewahren Sie eine Bewertung von diesem Stichtag auf; siehe Immobilien außerhalb Kanadas (CRA: Neuzugezogene).

Wie vermeide ich, den Gewinn doppelt zu versteuern?

Berechnen Sie zuerst die endgültige US-Bundessteuer und eine eventuelle Einkommensteuer des Bundesstaats auf den Verkauf. Prüfen Sie dann die kanadische Anrechnung ausländischer Steuern für berechtigte US-Steuern auf Einkünfte, die in der kanadischen Steuererklärung enthalten sind. Der FIRPTA-Einbehalt ist eine Zahlung auf die US-Steuer, nicht die endgültige Steuer. Ein Betrag, den die USA erstatten oder erstatten werden, zählt für die kanadische Anrechnung nicht als gezahlte ausländische Steuer (CRA: Folio zur Anrechnung ausländischer Steuern, Absatz 1.33).

Die kanadische Steuererklärung kann vor der US-Steuererklärung fällig sein. Bereiten Sie die Berechnung der US-Steuer so rechtzeitig vor, dass sie in die kanadische Einreichung einfließen kann. Beantragen Sie eine Änderung der kanadischen Steuererklärung, wenn eine spätere US-Erstattung die anrechenbare Steuer verändert (CRA: Änderung einer Steuererklärung). Die bundesweite Anrechnung ist auf die kanadische Bundessteuer begrenzt, die auf berechtigte US-Einkünfte außerhalb eines Gewerbes entfällt. Nicht genutzte ausländische Steuer auf solche Einkünfte lässt sich nicht in ein anderes Jahr vortragen (CRA: Folio zur Anrechnung ausländischer Steuern, Absätze 1.24 und 1.74). Bewahren Sie die endgültige US-Steuererklärung, die Steuererklärung des Bundesstaats, die Belege zum Einbehalt, die Zahlungsnachweise und den Erstattungsbescheid auf. Die Berechnung mit Form T2209 und die Anrechnung der Provinz finden Sie unter Ausländische Einkünfte in der kanadischen Steuererklärung (CRA: Bundesanrechnung ausländischer Steuern).

Kann mein US-Ferienhaus mein kanadischer Hauptwohnsitz sein?

Ein US-Haus kann für ein Jahr, in dem Sie es als in Kanada Ansässiger besaßen, als kanadischer Hauptwohnsitz bestimmt werden, wenn Sie, Ihr Ehepartner oder Lebenspartner, Ihr früherer Ehepartner oder Lebenspartner oder ein Kind in diesem Jahr gewöhnlich dort gewohnt haben. Ein kurzer Aufenthalt kann genügen. Eine Immobilie, die hauptsächlich zum Erzielen von Miete gehalten wird, muss genauer geprüft werden. Ihre Familie kann für dasselbe Jahr kein anderes Haus bestimmen (CRA: Folio zum Hauptwohnsitz, Absätze 2.10–2.13 und 2.74). Um die Befreiung zu nutzen, geben Sie den Verkauf auf Schedule 3 an und bestimmen das Haus auf Form T2091(IND) mit der Steuererklärung des Verkaufsjahres. Wer in Québec ansässig ist, verwendet zusätzlich Schedule G und Form TP-274-V (CRA: Folio zum Hauptwohnsitz, Absatz 2.15; Revenu Québec: Bestimmung). Die Berechnung finden Sie unter Befreiung für den Hauptwohnsitz. Eine kanadische Bestimmung beseitigt weder die US-Steuer noch den FIRPTA-Einbehalt.

Wird ein Haus zur Mietwohnung oder eine Mietwohnung zum Wohnhaus, kann Kanada eine fiktive Veräußerung annehmen. Eine unterschriebene Wahl nach Unterabschnitt 45(2) gehört zur Steuererklärung für das Jahr der Änderung. Eine unterschriebene Wahl nach Unterabschnitt 45(3) gehört zur Steuererklärung für das Jahr des späteren Verkaufs, oder früher, wenn die CRA sie verlangt. Die kanadische CCA kann diese Wahlrechte aufheben oder ausschließen (CRA: Folio zum Hauptwohnsitz, Absätze 2.48 und 2.54–2.55).

Was gilt bei gemeinsamem Eigentum oder einem Verkauf mit Verlust?

Klären Sie bei einem gemeinsamen Verkauf vor dem Closing den US-Steuerstatus und den Anteil jedes Eigentümers. Verkaufen US-Personen und ausländische Personen gemeinsam, verteilt der Käufer den erzielten Betrag nach den Kapitaleinlagen und behält auf die Anteile der ausländischen Eigentümer ein. Ehegatten gelten dafür als zu gleichen Teilen beteiligt. Sind alle Verkäufer Ausländer, gilt FIRPTA in der Regel für den gesamten erzielten Betrag. Für die Preisgrenze der Wohnsitzregel zählt weiterhin der Preis der gesamten Immobilie (IRS: Anleitung zu Form 8288). Jeder ausländische Eigentümer sollte eine eigene Form 8288-A haben, nur seinen Anteil der Gutschrift beanspruchen und in der Regel eine eigene Form 1040-NR einreichen (IRS: Prüfung der Gutschrift). Gemeinsam verkaufende ausländische Eigentümer müssen den Käufer bis zum 10. Tag nach dem Closing bitten, die vereinbarte Aufteilung der Gutschrift auf den Formularen 8288-A anzugeben. Andernfalls teilt der Käufer die Gutschrift zu gleichen Teilen auf (26 CFR 1.1445-1(f)(3)(iv)).

Ein Verlust stoppt den FIRPTA-Einbehalt nicht automatisch. Beantragen Sie eine Freistellungsbescheinigung, wenn der übliche Betrag die voraussichtliche Steuer übersteigen würde. Ein Verlust bei einem privat genutzten Haus ist in der Regel in keinem der beiden Länder abzugsfähig. Für den Verlust bei einem Mietobjekt gelten andere Regeln, und die Abschreibungshistorie bleibt wichtig (IRS: Publication 523; CRA: Ratgeber zu Kapitalgewinnen).

Beispiel

Beispiel für den Verkauf eines Ferienhauses; alle Verkaufsbeträge sind in US-Dollar, sofern nicht mit C$ gekennzeichnet. Sie haben die Immobilie für US$400.000 gekauft, als ein US-Dollar C$1,25 kostete. Sie verkaufen sie für US$600.000, als ein US-Dollar C$1,35 kostet, und zahlen zum selben Kurs US$40.000 Verkaufskosten. Es gab keine Vermietung, keine Abschreibung und keine Verbesserungen. Der private Käufer plant, die Immobilie als Wohnsitz zu nutzen.

Der Käufer behält nach der Wohnsitzregel US$60.000 ein, bezogen auf den Bruttopreis von US$600.000. Ihr US-Gewinn vor einem möglichen Freibetrag für den Hausverkauf beträgt US$160.000: US$600.000 minus US$40.000 Verkaufskosten und US$400.000 Anschaffungskosten. Beträgt Ihre endgültige US-Steuer aus dem Verkauf US$25.000, könnte die Einreichung von Form 1040-NR US$35.000 des Einbehalts zurückbringen.

Ihr kanadischer Gewinn vor einer möglichen kanadischen Befreiung für den Hauptwohnsitz beträgt C$256.000: C$810.000 Verkaufserlös minus C$54.000 Verkaufskosten und C$500.000 Anschaffungskosten. Für die kanadische Anrechnung ausländischer Steuern gehen Sie von der endgültigen US-Steuer aus, nicht von den einbehaltenen US$60.000. Der tatsächliche Betrag der Anrechnung hängt von der kanadischen Steuererklärung ab.

Bei Ihnen anders?

• Die Immobilie war vermietet: Frühere US-Abschreibungen und die kanadische CCA können den Verkauf verändern, und versäumte Erklärungen zu Mieteinkünften müssen geprüft werden. Siehe Kanadier mit US-Mietobjekt.
• Eine LLC, Gesellschaft, Personengesellschaft, ein Trust oder ein Nachlass besitzt sie: Steuerpflichtiger und Einreichungen können sich ändern. Siehe Wie ein Kanadier US-Immobilien halten sollte und für eine LLC Kanadischer Eigentümer einer US-LLC.
• Sie haben lange Zeit in den USA verbracht: Ihr US-Ansässigkeitsstatus kann die Steuererklärung verändern. Siehe Snowbirds und US-Ansässigkeit.
• Sie prüfen frühere Meldungen zu ausländischem Vermögen: Siehe Meldung von ausländischem Vermögen und verbundenen Unternehmen.
• Sie besaßen die Immobilie am 26. September 1980 als in Kanada Ansässiger: Artikel XIII(9) des Abkommens kann den in den USA steuerpflichtigen Gewinn mindern, vorbehaltlich der Ausnahmen zu Eigentum und Vermögenswerten (Steuerabkommen Kanada–USA).
• Die Immobilie liegt außerhalb Kanadas, aber nicht in den USA: Siehe Immobilien außerhalb Kanadas.
• Es gibt einen Streit unter Miteigentümern, einen Nachlass, einen Verlust oder eine kurz vor dem Closing noch offene Bescheinigung: Sammeln Sie beide Closing-Abrechnungen, Eigentums- und Einlagenunterlagen, Belege zu Verbesserungen, frühere US-Steuererklärungen, Abschreibungspläne, ITINs und alle Formulare zum Einbehalt des Bundesstaats für die grenzüberschreitende Steuerberatung.