适用对象
- 出售个人持有美国房产的加拿大税务居民
- 度假住宅及个人持有出租房
本文不涵盖的内容
- 通过公司、LLC、合伙企业、信托或遗产持有的房产
- 美国公民、绿卡持有人或美国税务居民
- 分期销售及递延税交换
交割时预扣多少？
美国买家通常预扣总售价的 15%，而非收益或偿还房贷后的现金。较低税率或免预扣，取决于买家计划用途及整处房产价格，即使多人共有（IRS：8288 表说明）。
| 买家计划及总售价 | 联邦 FIRPTA 预扣 |
|---|---|
| 买家将用作住宅；价格不超过 US$300,000 | 按住宅例外无需预扣 |
| 买家将用作住宅；价格高于 US$300,000，但不超过 US$1,000,000 | 外国卖家交易实现总额的 10% |
| 所有其他销售，包括买家住宅价格高于 US$1,000,000 | 外国卖家交易实现总额的 15% |
住宅规则要求个人买家或家人明确计划，在交割后首两个 12 个月期间的每个期间，至少在有人使用房产天数的 50% 内居住；空置天数忽略。您作为度假住宅使用，不决定税率。免预扣不等于收益免美国税（IRS：8288 表说明）。
交割前可以减少预扣吗？
标准预扣超过预计美国税时，包括收益很少或没有收益，可用 8288-B 向 IRS 申请预扣证明，由申请人签署。应尽早申请：IRS 表示，通常在收到完整申请及所有相关方美国纳税识别号码后 90 天内处理（IRS：8288-B 表；预扣证明）。
交割当天申请仍待处理时，书面通知买家。交割前提交申请，可让买家在 IRS 决定期间保留所需金额；仍须交割时预扣，之后按证明或拒绝决定缴交。买家的 8288、8288-A 及付款通常在转让后第 20 天到期；及时的证明申请，将缴交期限改为 IRS 邮寄决定后第 20 天（IRS：预扣证明；IRS：8288 表说明）。
申请需要有依据的出售收益及最高美国税估计。收集购入及拟议出售合同、交割成本和改良记录、出租折旧历史及各方税号。证明改变预扣现金，不代替税表。
买家已缴过多预扣时，交割后出具的证明可能允许提前退款。收到证明后按8288-A 说明办理；仍须出售年度税表。
出售需要 ITIN 吗？
ITIN 不是完成交割的法律前提，但申请 FIRPTA 预扣抵免或证明需要美国税号。没有社会保障号码且不符合资格时，用 W-7 申请 ITIN。缺少 ITIN 不阻止买家提交 8288 和 8288-A，但 IRS 在取得您的号码前，不会寄出用于申请预扣的盖章 8288-A（IRS：8288 表说明）。
出售是申请 ITIN 唯一原因时，取得有法律约束力的出售合同后才申请；IRS 表示会拒绝更早申请。W-7 房产出售例外列出填写完整的 FIRPTA 表及出售合同或交割文件，卖家另有文件要求。同时申请证明时，按 IRS 说明一起提交 W-7 和 8288-B。符合报税路径时，也可随 1040-NR 申请。身份证明及邮寄地点检查现行 W-7 说明。各外国共有卖家都需号码。
追回预扣要提交什么？何时提交？
提交出售年度 1040-NR，计算实际美国税、抵免 FIRPTA 预扣，并申请超额退款。出售属于交割年度税表，即使待批证明导致 8288-A 显示之后日期（IRS：FIRPTA 常见问题）。
| 步骤 | 谁提交 | 何时或为何 |
|---|---|---|
| 8288 及 8288-A 表 | 买家；交割代理可处理文件 | 通常交割后 20 天内；及时证明申请改变缴交日期（IRS） |
| 1040-NR 附出售附表 | 各非居民卖家 | 没有须预扣美国税的雇员工资时，通常出售次年 6月15日；否则通常 4月15日（IRS） |
| 加拿大 T1 附附表 3 | 加拿大居民卖家 | 多数个人通常为出售次年 4月30日；参见 CRA 现行期限 |
| 魁北克税表附附表 G | 魁北克居民 | 也在省税表申报收益（魁北克税务局） |
要求交割代理在 8288-A 注明正确姓名、地址及 ITIN。IRS 盖章 B 副本并寄给外国卖家；附在 1040-NR，在第 25f 行申请 FIRPTA 抵免。未收到时，追踪买家申报及缺少 ITIN。如买家未填您的号码，IRS 允许凭交割文件等实质预扣证据，以及含 8288、8288-A 资料和 ITIN 的说明申请（IRS：美国不动产权益报税及缴税；IRS：1040-NR 表说明）。
美国收益如何计算？
直接出售时，美国收益为售价减销售成本及调整后成本。以购买成本为起点，加合资格改良，减出租用途已允许或本可扣除的美国折旧，即使从未在税表申请（IRS：第 551 号刊物；IRS：第 523 号刊物）。
| 记录 | 对美国收益的影响 |
|---|---|
| 购入交割单 | 确定起始成本及合资格购置成本 |
| 改良发票 | 可能增加成本；普通维修通常不能 |
| 出售交割单 | 显示售价及销售成本 |
| 以前租赁税表及折旧明细 | 显示成本减少及出租收益可能的税务处理 |
个人使用住宅，只有满足独立美国所有权及使用条件，才可能符合美国主要住宅收益免税。加拿大主要住宅指定不能证明美国结果。出租可能使部分收益仍应税，即使有住宅免税；出租房出售可能除资本收益附表外，还需 4797 表（IRS：第 523 号刊物；IRS：1040-NR 表说明）。
有美国不动产收益时，也按6251 表非居民外国人说明检查替代最低税。
州也会预扣或征出售税吗？
房产所在州可在联邦 FIRPTA 之外征自己的税或交割预扣。设置交割指示前检查所在州规则；联邦证明不能解决州预扣。
例如加州使用 593 表。有加州税务亏损或零收益、且有税号的卖家，可证明该结果以免加州预扣；有收益可选择替代计算。交割前交给托管方，并在 540NR 申请加州预扣。其他州规则不同（加州 FTB：593 表说明）。
如何在加拿大申报出售？
加拿大税务居民在 T1 附表 3，以加元申报个人美国房产的资本出售。出租房还可能产生加拿大资本成本扣除（CCA）追回或终结亏损，与资本收益独立；提交前核查租赁记录（CRA：资本收益指引；CRA：租金收入指引）。
魁北克居民也在省税表附表 G 申报收益。TP-772-V 计算魁北克外国抵免；主要住宅指定用 TP-274-V 附附表 G（魁北克税务局：资本收益、外国税收抵免、主要住宅指定）。
加美协定允许美国对美国房产收益征税。加拿大居民仍可能须在加拿大申报；减免可能通过外国税收抵免，而非排除出售（加美协定，第十三及第二十四条）。主要为转售购入，或作为交易库存处理时，利润可能为经营收入（CRA：房产收入）。
加拿大收益为何可能不同于美国？
加拿大在各部分发生时换算：出售所得按出售日汇率，调整后成本按取得时，销售成本及改良按发生时。因此即使未考虑两国折旧规则不同，加元收益也可高于或低于美元收益（CRA：资本收益指引）。
将汇率和日期，与两份交割单及改良收据一起保留。成为加拿大居民时已持有房产，加拿大通常以当日公平市价为起始成本。保留该日估值；参见加拿大境外房产（CRA：新居民）。
如何避免收益重复征税？
先计算出售最终美国联邦及州所得税，再考虑对加拿大税表计入收入的合资格美国税申请外国抵免。FIRPTA 预扣是美国税预付款，不是最终税。美国已退或将退金额，不作为加拿大抵免的已缴外国税（CRA：外国税收抵免税务解释，第 1.33 段）。
加拿大税表可能早于美国到期。及时完成美国计算以供加拿大申报；之后美国退税改变抵免时，申请更改加拿大税表（CRA：更改税表）。联邦抵免限于合资格美国非经营收入的加拿大联邦税；未用外国非经营税不能结转其他年度（CRA：外国税收抵免税务解释，第 1.24 及 1.74 段）。保留最终美国税表、州税表、预扣单、付款证明及退税通知。T2209 和省级计算参见加拿大税表上的外国收入（CRA：联邦外国税收抵免）。
美国度假屋可以是加拿大主要住宅吗？
在加拿大居民期间持有的美国住宅，如果您、配偶或伴侣、前配偶或伴侣，或子女在该年通常居住，可符合该年加拿大主要住宅指定。短住可计入，但主要用于出租的住宅需要细查。家庭同年不能另指定住宅（CRA：主要住宅税务解释，第 2.10–2.13 及 2.74 段）。申请免税须在附表 3 申报出售，并随出售年度税表以 T2091(IND) 指定；魁北克居民另用附表 G 及 TP-274-V（CRA：主要住宅税务解释，第 2.15 段；魁北克税务局：指定）。计算参见主要住宅免税。加拿大指定本身不会消除美国税或 FIRPTA 预扣。
住宅转出租，或出租转住宅，可触发加拿大视同出售。签署的第 45(2) 款选择随用途改变年度税表提交；签署的第 45(3) 款选择随最终出售年度税表，或 CRA 要求时更早提交。加拿大 CCA 可撤销或阻止这些选择（CRA：主要住宅税务解释，第 2.48 及 2.54–2.55 段）。
共同持有，或亏损出售，怎么办？
共同出售，交割前确定各业主美国身份及份额。美国与外国人士一起出售时，买家按资本出资分配实现总额，并对外国份额预扣；此规则视配偶出资相等。全部卖家均为外国人时，FIRPTA 通常适用全额。住宅价格条件仍使用整处房产价格（IRS：8288 表说明）。各外国业主应有独立 8288-A，只申请自己的抵免份额，通常各交 1040-NR（IRS：抵免核查）。外国共同卖家须在交割后第 10 天前，请买家在 8288-A 注明同意的抵免分配，否则买家平均分配（26 CFR 1.1445-1(f)(3)(iv) 法规）。
亏损不会自动停止 FIRPTA 预扣。标准金额超过预计税时，申请预扣证明。个人用途住宅亏损在两国通常均不可扣；出租房亏损有不同规则，折旧历史仍重要（IRS：第 523 号刊物；CRA：资本收益指引）。
例子
度假屋出售示例；除注明 C$ 外，出售金额均美元。以 US$400,000 购入，当时每美元为 C$1.25。以 US$600,000 出售，当时每美元为 C$1.35，按同一汇率支付 US$40,000 销售成本。没有出租、折旧或改良。个人买家计划用于住宅。
买家按住宅规则，以 US$600,000 总价预扣 US$60,000。任何可用住宅出售免税前，美国收益为 US$160,000：US$600,000 减 US$40,000 销售成本及 US$400,000 成本。最终出售美国税若为 US$25,000，1040-NR 可退 US$35,000 预扣。
加拿大主要住宅免税前，加拿大收益为 C$256,000：C$810,000 所得减 C$54,000 销售成本及 C$500,000 取得成本。加拿大外国抵免以最终美国税为起点，而非已扣 US$60,000。实际抵免取决于加拿大税表。
您的情况不同？
- 房产曾出租：以前美国折旧和加拿大 CCA 可改变出售，漏报租赁税表也须处理。参见加拿大人持有美国出租房。
- 由 LLC、公司、合伙、信托或遗产持有：纳税人和申报可能改变。参见加拿大人如何持有美国房产，LLC 另参见加拿大人持有美国 LLC。
- 长期停留美国：美国居民身份可能改变税表。参见加拿大候鸟与美国居民身份。
- 核查以往外国资产申报：参见外国资产与关联企业申报。
- 1980 年 9月26日为加拿大居民并持有该房产：协定第十三条第 (9) 款可减少美国应税收益，受持有及财产例外约束（加美税收协定）。
- 房产在加拿大境外，但不在美国：参见加拿大境外房产。
- 共有争议、遗产、亏损，或交割临近证明仍待批：收集两份交割单、产权及出资记录、改良收据、以前美国税表、折旧明细、ITIN 和州预扣表，寻求跨境税务帮助。
本文引用的数据
| 项目 | 数值 | 来源 |
|---|---|---|
| FIRPTA 的一般预扣税率 通常按境外卖方出售美国不动产所获总对价计算 | 15% | IRS：8288 表格填报说明 核对日期 |
| 买方自住可免预扣税的购价上限 个人买家购入房产用作住所时，按整项房产的出售对价总额计算 | US$300,000 | IRS：8288 表格填报说明 核对日期 |
| 买方自住适用较低预扣税率的购价上限 按整项房产的出售对价总额计算；超过这一限额，适用一般税率 | US$1,000,000 | IRS：8288 表格填报说明 核对日期 |
| 买方将房产用作住所时的 FIRPTA 预扣税率 整项房产的出售对价总额超过免预扣门槛、但不超过减低税率上限时适用 | 10% | IRS：8288 表格填报说明 核对日期 |
| 买方计划将房产用作住所的时间比例 转让后首两个 12 个月期间内，各期间中任何人使用该物业的天数占比；不计空置天数 | 50% | IRS：8288 表格填报说明 核对日期 |
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译自英文指南 · 阅读英文原文 本文介绍所列纳税年度的一般规则，不构成针对您个人情况的建议。
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