캐나다 거주자의 미국 부동산 매도: FIRPTA와 신고

매매 종결 때 얼마가 원천징수되나요?

미국 구매자는 일반적으로 양도소득이나 대출금을 갚고 남은 현금이 아니라 총 매매가의 15%를 원천징수합니다. 이보다 낮은 세율을 적용하거나 원천징수를 하지 않는 경우는 구매자가 부동산을 어떻게 쓸 계획인지와 부동산 전체 가격에 따라 달라지며, 소유자가 여러 명이어도 전체 가격을 기준으로 합니다(IRS: Form 8288 작성 안내).

주거용 예외를 적용하려면 개인 구매자 또는 그 가족이 매매 종결 후 첫 두 번의 12개월 기간 각각에서, 누구든 그 부동산을 사용하는 날수의 50% 이상 동안 그곳에 거주한다는 확실한 계획이 있어야 합니다. 비어 있는 날은 계산하지 않습니다. 매도자가 별장으로 사용했는지는 세율을 정하지 않습니다. 원천징수가 면제되어도 양도소득에 대한 미국 세금까지 면제되는 것은 아닙니다(IRS: Form 8288 작성 안내).

매매 종결 전에 원천징수액을 줄일 수 있나요?

기본 원천징수액이 예상되는 미국 세금보다 많다면, 양도소득이 적거나 없는 매매를 포함해 IRS에 Form 8288-B로 원천징수 증명서를 신청할 수 있습니다. 신청서에는 신청인이 서명합니다. 일찍 신청하세요. IRS는 모든 당사자의 미국 납세자 식별번호가 포함된 완전한 신청서를 받은 뒤 일반적으로 90일 이내에 처리한다고 밝히고 있습니다(IRS: Form 8288-B, 원천징수 증명서).

매매 종결일까지 신청이 진행 중이라면 구매자에게 서면으로 알려야 합니다. 종결일까지 신청서를 제출하면 IRS가 결정하는 동안 구매자가 필요한 금액을 보관할 수 있습니다. 그래도 구매자는 종결 때 원천징수를 해야 하고, 이후 증명서 또는 거부 통지에 따라 납부합니다. 구매자가 Form 8288과 8288-A를 제출하고 세금을 납부하는 기본 기한은 소유권 이전 후 20일째 되는 날이지만, 증명서 신청서를 기한 내에 제출했다면 납부 기한이 IRS가 결정 통지를 발송한 후 20일째 되는 날로 늦춰집니다(IRS: 원천징수 증명서, IRS: Form 8288 작성 안내).

신청서에는 매도 양도소득과 최대 미국 세액에 대한 근거 있는 추정치가 필요합니다. 매입 계약서와 매매 예정 계약서, 종결 비용과 개량 비용 기록, 임대 감가상각 내역, 각 당사자의 납세자 번호를 준비하세요. 증명서는 원천징수되는 현금을 바꿀 뿐이며 세금 신고서를 대신하지 않습니다.

구매자가 이미 초과 원천징수액을 납부했다면, 종결 후 발급된 증명서로 조기 환급을 받을 수 있습니다. 증명서를 받은 뒤 Form 8288-A 작성 안내를 따르세요. 그래도 매도한 해의 세금 신고서는 반드시 제출해야 합니다.

부동산을 팔려면 ITIN이 필요한가요?

ITIN(개인 납세자 식별번호)은 매매를 종결하기 위한 법적 요건은 아닙니다. 하지만 FIRPTA 원천징수액을 돌려받거나 증명서를 신청하려면 미국 납세자 번호가 필요합니다. 미국 사회보장번호가 없고 받을 자격도 없다면 Form W-7로 ITIN을 신청하세요. ITIN이 없어도 구매자는 Form 8288과 8288-A를 제출할 수 있습니다. 다만 IRS는 매도자의 번호를 받기 전에는 원천징수액 환급 신청에 필요한, IRS 확인 도장이 찍힌 Form 8288-A를 보내지 않습니다(IRS: Form 8288 작성 안내).

부동산 매도가 ITIN을 신청하는 유일한 이유라면, 법적 구속력이 있는 매매 계약을 체결한 뒤에 신청하세요. IRS는 그보다 먼저 낸 신청을 거부한다고 밝히고 있습니다. Form W-7의 부동산 매도 예외 사유에는 작성을 마친 FIRPTA 서식과 매매 계약서 또는 종결 서류가 필요하고, 매도자에게는 추가 서류 요건이 있습니다. 증명서도 함께 신청한다면 작성을 마친 Form W-7과 8288-B를 IRS 안내에 따라 함께 보내세요. 신고서 제출 방식으로 신청할 자격이 된다면 Form 1040-NR과 함께 신청할 수도 있습니다. 신분 확인 서류와 접수처는 최신 Form W-7 작성 안내에서 확인하세요. 외국인 공동 매도자는 각자 번호가 필요합니다.

원천징수액을 돌려받으려면 무엇을 언제 신고하나요?

실제 미국 세금을 계산하고 FIRPTA 원천징수액을 세액으로 공제받아 초과분을 환급받으려면, 매도한 해의 Form 1040-NR을 제출합니다. 증명서가 아직 처리 중이어서 Form 8288-A에 이후 날짜가 적혀 있더라도, 매도는 매매를 종결한 해의 신고서에 넣습니다(IRS: FIRPTA 자주 묻는 질문).

종결 대행인에게 Form 8288-A에 정확한 이름, 주소, ITIN을 적어 달라고 요청하세요. IRS는 Copy B에 확인 도장을 찍어 외국인 매도자에게 보냅니다. 이 사본을 Form 1040-NR에 첨부하고 25f줄에서 FIRPTA 원천징수액을 세액공제로 신청합니다. 사본이 도착하지 않았다면 구매자의 제출 내역과 누락된 ITIN이 있는지 확인하세요. 구매자가 매도자의 번호 없이 제출했다면, IRS는 종결 서류 같은 원천징수에 대한 충분한 증빙과 함께, Form 8288 및 8288-A 정보와 ITIN을 적은 진술서를 제출하면 환급 신청을 인정합니다(IRS: 미국 부동산 지분 관련 세금 신고 및 납부, IRS: Form 1040-NR 작성 안내).

미국 양도소득은 어떻게 계산하나요?

단순한 매도라면 미국 양도소득은 매매가에서 매도 비용과 조정 후 취득가액을 뺀 금액입니다. 매입 비용에서 시작해 인정되는 개량 비용을 더하고, 임대 용도로 인정받았거나 인정받을 수 있었던 미국 감가상각액을 뺍니다. 신고서에서 감가상각을 실제로 공제받지 않았더라도 마찬가지입니다(IRS: Publication 551, IRS: Publication 523).

본인이 직접 거주한 주택은 별도의 미국 소유 및 거주 요건을 충족해야만 미국 주택 양도소득 공제를 받을 수 있습니다. 캐나다의 주 거주용 주택 지정은 미국에서의 결과를 보장하지 않습니다. 주택 공제가 있어도 임대로 사용한 기간이 있으면 양도소득의 일부가 과세될 수 있고, 임대 부동산을 팔 때는 양도소득 관련 서식 외에 Form 4797도 필요할 수 있습니다(IRS: Publication 523, IRS: Form 1040-NR 작성 안내).

미국 부동산 양도소득이 있다면 비거주 외국인용 Form 6251 작성 안내에 따라 대체최저세(alternative minimum tax)도 확인하세요.

주 정부도 원천징수하거나 세금을 부과하나요?

부동산이 있는 주는 연방 FIRPTA와 별도로 자체 세금이나 종결 시 원천징수를 부과할 수 있습니다. 종결 지시서를 작성하기 전에 부동산이 있는 주의 규정을 확인하세요. 연방 증명서가 주 원천징수 문제까지 해결해 주지는 않습니다.

예를 들어 캘리포니아 주는 Form 593을 사용합니다. 캘리포니아 주 기준으로 손실이 있거나 양도소득이 없고 납세자 번호가 있는 매도자는 그 사실을 확인해 캘리포니아 원천징수를 피할 수 있습니다. 양도소득이 있는 매도자는 대체 계산 방식을 선택할 수 있습니다. 이 서식은 종결 때까지 에스크로(escrow, 중립 제삼자가 대금 보관)에 제출하고, 캘리포니아에서 원천징수된 금액은 Form 540NR에서 공제받습니다. 다른 주는 규정이 다릅니다(캘리포니아 FTB: Form 593 작성 안내).

캐나다에서는 매도를 어떻게 신고하나요?

캐나다 세법상 거주자라면 개인 명의 미국 부동산의 양도소득을 T1의 Schedule 3에 캐나다 달러로 신고합니다. 임대한 부동산이라면 양도소득과 별개로 캐나다 자본비용 공제(CCA) 회수(recapture)나 종결 손실(terminal loss)이 생길 수도 있으므로, 신고하기 전에 임대 기록을 검토하세요(CRA: 양도소득 안내서, CRA: 임대 소득 안내서).

퀘벡 거주자는 퀘벡 주 신고서의 Schedule G에도 양도소득을 신고합니다. 퀘벡 외국납부세액공제는 Form TP-772-V로 계산하고, 주 거주용 주택 지정은 Schedule G와 함께 Form TP-274-V를 사용합니다(Revenu Québec: 양도소득, 외국납부세액공제, 주 거주용 주택 지정).

미국-캐나다 조세조약에 따라 미국은 미국 부동산의 양도소득에 과세할 수 있습니다. 캐나다 거주자는 그래도 캐나다 신고서에 그 양도소득을 포함해야 할 수 있으며, 매도를 제외하는 방식이 아니라 외국납부세액공제로 이중과세를 덜게 될 수 있습니다(캐나다-미국 조세조약 제XIII조 및 제XXIV조). 주로 되팔 목적으로 부동산을 샀거나 재고 자산처럼 취급했다면, 그 이익은 사업소득일 수 있습니다(CRA: 부동산 소득).

캐나다 양도소득과 미국 양도소득이 다른 이유는 무엇인가요?

캐나다는 거래의 각 부분을 발생 시점의 환율로 환산합니다. 매매 대금은 매도일 환율, 조정 취득가액(adjusted cost base)은 취득일 환율, 매도 비용과 개량 비용은 지출한 날의 환율을 씁니다. 그래서 두 나라의 감가상각 규정 차이를 따지기 전에도 캐나다 달러 양도소득이 미국 달러 양도소득보다 많거나 적을 수 있습니다(CRA: 양도소득 안내서).

환율과 해당 날짜를 두 종결 명세서 및 개량 비용 영수증과 함께 보관하세요. 캐나다 거주자가 되기 전부터 그 부동산을 소유했다면, 캐나다는 일반적으로 거주자가 된 날의 공정시장가치를 시작 취득가액으로 봅니다. 그날의 감정평가서를 보관하세요. 캐나다 밖 부동산을 참고하세요(CRA: 신규 이민자).

양도소득에 대한 이중과세는 어떻게 피하나요?

먼저 매도에 대한 최종 미국 연방 소득세와 주 소득세를 계산한 다음, 캐나다 신고서에 포함된 소득에 대해 납부한 미국 세금에 캐나다 외국납부세액공제를 적용할 수 있는지 검토하세요. FIRPTA 원천징수액은 미국 세금의 선납분이지 최종 세금이 아닙니다. 미국이 환급했거나 환급할 금액은 캐나다 세액공제에서 외국에 납부한 세금으로 인정되지 않습니다(CRA: 외국납부세액공제 폴리오, 1.33항).

캐나다 신고 기한이 미국 신고 기한보다 먼저일 수 있습니다. 캐나다 신고 시점에 맞춰 미국 세금 계산을 미리 준비하세요. 나중에 받는 미국 환급액 때문에 공제 가능한 세액이 달라지면 캐나다 신고서 수정을 요청해야 합니다(CRA: 신고서 수정). 연방 세액공제는 적격한 미국 비사업 소득에 해당하는 캐나다 연방세를 한도로 하며, 쓰지 못한 외국 비사업 소득세는 다른 해로 이월할 수 없습니다(CRA: 외국납부세액공제 폴리오, 1.24항 및 1.74항). 최종 미국 신고서, 주 신고서, 원천징수 명세서, 납부 증빙, 환급 통지서를 보관하세요. Form T2209와 주(州) 세액공제 계산은 캐나다 신고서의 해외 소득을 참고하세요(CRA: 연방 외국납부세액공제).

미국 별장도 캐나다의 주 거주용 주택이 될 수 있나요?

캐나다 거주자로서 소유한 해에 본인, 배우자 또는 동거 파트너, 전 배우자 또는 전 파트너, 자녀가 그 집에서 통상적으로 거주했다면, 그 해에 대해 미국 주택도 캐나다 주 거주용 주택으로 지정할 수 있습니다. 짧은 체류도 인정될 수 있지만, 주로 임대 수입을 얻으려고 보유한 주택은 더 면밀한 검토가 필요합니다. 같은 해에 가족이 다른 주택을 지정할 수는 없습니다(CRA: 주 거주용 주택 폴리오, 2.10~2.13항 및 2.74항). 공제를 받으려면 매도한 해의 신고서에서 Schedule 3에 매도를 신고하고 Form T2091(IND)로 주택을 지정합니다. 퀘벡 거주자는 Schedule G와 Form TP-274-V도 사용합니다(CRA: 주 거주용 주택 폴리오, 2.15항, Revenu Québec: 지정). 계산 방법은 주 거주용 주택 공제를 참고하세요. 캐나다에서 지정했다고 해서 미국 세금이나 FIRPTA 원천징수가 없어지지는 않습니다.

주택을 임대용으로 바꾸거나 임대용을 주택으로 바꾸면 캐나다에서 간주 매도(deemed sale)가 발생할 수 있습니다. 서명한 45(2)항 선택서는 용도를 바꾼 해의 신고서에 첨부하고, 서명한 45(3)항 선택서는 나중에 실제로 매도하는 해의 신고서에 첨부합니다. CRA가 요구하면 더 일찍 제출해야 합니다. 캐나다 CCA를 공제하면 이 선택이 무효가 되거나 불가능해질 수 있습니다(CRA: 주 거주용 주택 폴리오, 2.48항 및 2.54~2.55항).

공동 소유이거나 손실을 보고 팔면 어떻게 되나요?

공동 매도라면 종결 전에 각 소유자의 미국 세법상 지위와 지분을 확인하세요. 미국인과 외국인이 함께 팔면 구매자는 출자 비율로 양도 대금을 나누고 외국인 소유자의 몫에 대해서만 원천징수합니다. 이 규정에서 부부는 똑같이 출자한 것으로 봅니다. 매도자가 모두 외국인이면 FIRPTA는 일반적으로 양도 대금 전체에 적용됩니다. 주거용 예외의 가격 기준은 여전히 부동산 전체의 가격으로 판단합니다(IRS: Form 8288 작성 안내). 외국인 소유자는 각자 별도의 Form 8288-A를 받아 자기 몫의 세액공제만 신청하고, 일반적으로 Form 1040-NR도 따로 제출합니다(IRS: 공제 확인). 외국인 공동 매도자는 종결 후 10일째 되는 날까지 구매자에게 합의한 공제 배분 비율을 Form 8288-A에 적어 달라고 요청해야 합니다. 그렇지 않으면 구매자가 공제액을 똑같이 나눕니다(26 CFR 1.1445-1(f)(3)(iv)).

손실이 난다고 FIRPTA 원천징수가 자동으로 멈추지는 않습니다. 기본 원천징수액이 예상 세금보다 많다면 원천징수 증명서를 신청하세요. 개인용 주택에서 난 손실은 일반적으로 어느 나라에서도 공제되지 않습니다. 임대 부동산의 손실은 다른 규정이 적용되며, 이때도 감가상각 내역이 중요합니다(IRS: Publication 523, CRA: 양도소득 안내서).

예시

별장 매도를 가정한 예시입니다. C$로 표시하지 않은 매도 관련 금액은 모두 미국 달러입니다. 부동산을 US$400,000에 샀고, 당시 미국 달러당 C$1.25였습니다. 이를 US$600,000에 팔았고, 당시 미국 달러당 C$1.35입니다. 매도 비용 US$40,000도 같은 환율로 지출했습니다. 임대 사용, 감가상각, 개량 공사는 없었습니다. 개인 구매자는 이 집을 주거용으로 쓸 계획입니다.

구매자는 총 매매가 US$600,000를 기준으로 주거용 규정에 따라 US$60,000를 원천징수합니다. 주택 매도 공제를 적용하기 전 미국 양도소득은 US$160,000입니다. 매매가 US$600,000에서 매도 비용 US$40,000과 취득가액 US$400,000를 뺀 금액입니다. 매도에 대한 최종 미국 세금이 US$25,000라면, Form 1040-NR을 제출해 원천징수액 중 US$35,000를 돌려받을 수 있습니다.

캐나다 주 거주용 주택 공제를 적용하기 전 캐나다 양도소득은 C$256,000입니다. 매매 대금 C$810,000에서 매도 비용 C$54,000와 취득가액 C$500,000를 뺀 금액입니다. 캐나다 외국납부세액공제는 원천징수된 US$60,000가 아니라 최종 미국 세금에서 시작합니다. 실제 공제액은 캐나다 신고서에 따라 정해집니다.

상황이 다르신가요?

• 부동산을 임대한 경우: 과거 미국 감가상각과 캐나다 CCA가 매도 결과를 바꿀 수 있으며, 누락한 임대 신고서가 있다면 바로잡아야 합니다. 미국 임대 부동산을 보유한 캐나다인을 참고하세요.
• LLC, 법인, 파트너십, 신탁 또는 상속재산이 소유한 경우: 납세자와 신고 서류가 달라질 수 있습니다. 캐나다인이 미국 부동산을 소유하는 방법을 참고하고, LLC라면 미국 LLC를 소유한 캐나다인도 참고하세요.
• 미국에서 오래 체류한 경우: 미국 거주 지위에 따라 신고서가 달라질 수 있습니다. 스노버드와 미국 거주 지위를 참고하세요.
• 과거 해외 부동산 보고서를 점검하는 경우: 해외 부동산 및 관계회사 보고를 참고하세요.
• 1980년 9월 26일에 캐나다 거주자로서 이 부동산을 소유하고 있었던 경우: 조세조약 제XIII조(9)항에 따라 미국 과세 대상 양도소득이 줄어들 수 있으며, 소유 요건과 부동산 예외가 적용됩니다(캐나다-미국 조세조약).
• 부동산이 캐나다 밖에 있지만 미국이 아닌 경우: 캐나다 밖 부동산을 참고하세요.
• 공동 소유자 간 분쟁, 상속재산, 손실, 또는 종결이 임박했는데 아직 처리 중인 증명서가 있는 경우: 두 종결 명세서, 소유권 및 출자 기록, 개량 비용 영수증, 과거 미국 신고서, 감가상각 일정표, ITIN, 주 원천징수 서식을 모아 국경 간 세무 상담을 받아 보세요.